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925 lines
8.2 KiB
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NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
17
|
|
.
|
|
Dezember
|
|
Justizamtsinspektorin
|
|
Urkundsbeamtin
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
Nachschlagewerk
|
|
:
|
|
ja
|
|
:
|
|
:
|
|
ja
|
|
§
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
Darlegung
|
|
Verstoßes
|
|
Vermieters
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
Vergabe
|
|
Verwalterleistungen
|
|
.
|
|
Urteil
|
|
17
|
|
.
|
|
Dezember
|
|
.
|
|
Zivilsenat
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
17
|
|
.
|
|
Dezember
|
|
Vorsitzenden
|
|
Richter
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Botur
|
|
Guhling
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Urteil
|
|
3
|
|
.
|
|
Zivilsenats
|
|
Oberlandesgerichts
|
|
17
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
wird
|
|
Kosten
|
|
Beklagten
|
|
zurückgewiesen
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Parteien
|
|
sind
|
|
Vertragspartner
|
|
gewerblichen
|
|
Mietverhältnisses
|
|
streiten
|
|
Erstattung
|
|
Verwaltungskosten
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
ist
|
|
Vermieterin
|
|
Gewerbeflächen
|
|
SB-Markt
|
|
.
|
|
Beklagte
|
|
mietete
|
|
Rechtsvorgänger
|
|
Klägerin
|
|
Jahr
|
|
Flächen
|
|
Betrieb
|
|
Getränkeshops
|
|
.
|
|
Klage
|
|
verlangt
|
|
Klägerin
|
|
Abrechnungen
|
|
Jahre
|
|
Nachzahlungen
|
|
Nebenkosten
|
|
Revision
|
|
Verwaltungskosten
|
|
jährlich
|
|
brutto
|
|
€
|
|
Streit
|
|
stehen
|
|
.
|
|
Mietvertrag
|
|
enthält
|
|
insoweit
|
|
formularmäßig
|
|
vereinbarte
|
|
Verpflichtung
|
|
Mieters
|
|
Übernahme
|
|
Nebenkosten
|
|
"
|
|
Kosten
|
|
Betriebes
|
|
"
|
|
"
|
|
Verwaltungskosten
|
|
"
|
|
aufgeführt
|
|
sind
|
|
.
|
|
Landgericht
|
|
hat
|
|
Klage
|
|
Verwaltungskosten
|
|
insgesamt
|
|
€
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
erstes
|
|
Urteil
|
|
Oberlandesgerichts
|
|
Bezug
|
|
Verwaltungskosten
|
|
Berufung
|
|
zurückgewiesen
|
|
hatte
|
|
hat
|
|
Senat
|
|
Urteil
|
|
24
|
|
.
|
|
Februar
|
|
aufgehoben
|
|
.
|
|
Zurückverweisung
|
|
Sache
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
Beklagte
|
|
Zahlung
|
|
Verwaltungskosten
|
|
voller
|
|
Höhe
|
|
verurteilt
|
|
.
|
|
richtet
|
|
zugelassene
|
|
Revision
|
|
Beklagten
|
|
insoweit
|
|
Wiederherstellung
|
|
landgerichtlichen
|
|
Urteils
|
|
erstrebt
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Revision
|
|
bleibt
|
|
Erfolg
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
Anschluss
|
|
Senatsurteil
|
|
24
|
|
.
|
|
Februar
|
|
Umlage
|
|
Verwaltungskosten
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Nr.
|
|
definierten
|
|
Begriff
|
|
wirksam
|
|
vereinbart
|
|
angesehen
|
|
.
|
|
entsprächen
|
|
Klägerin
|
|
abgerechneten
|
|
Kosten
|
|
.
|
|
Einwand
|
|
Beklagten
|
|
Verwaltungskosten
|
|
verstießen
|
|
Höhe
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
sei
|
|
Hinblick
|
|
benannte
|
|
Vergleichsobjekte
|
|
hinreichend
|
|
substantiiert
|
|
.
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
bedeute
|
|
Vermieter
|
|
angehalten
|
|
sei
|
|
Rahmen
|
|
gewissen
|
|
Ermessensspielraums
|
|
möglichst
|
|
wirtschaftlich
|
|
vorzugehen
|
|
angemessenes
|
|
Kosten-Nutzen-Verhältnis
|
|
Rücksicht
|
|
nehmen
|
|
.
|
|
umzulegenden
|
|
Nebenkosten
|
|
müssten
|
|
ordnungsgemäßen
|
|
Bewirtschaftung
|
|
entsprechen
|
|
.
|
|
Abrechnung
|
|
überhöhter
|
|
Betriebskosten
|
|
verletze
|
|
Vermieter
|
|
vertragliche
|
|
Nebenpflicht
|
|
.
|
|
könne
|
|
Schadensersatzanspruch
|
|
führen
|
|
Freihaltung
|
|
überhöhten
|
|
Kosten
|
|
richte
|
|
.
|
|
Einordnung
|
|
folge
|
|
allgemeinen
|
|
Grundsätzen
|
|
Mieter
|
|
pflichtwidriges
|
|
Verhalten
|
|
Vermieters
|
|
Eintritt
|
|
Schadens
|
|
Beweislast
|
|
trage
|
|
.
|
|
müsse
|
|
Umstände
|
|
vortragen
|
|
Beweis
|
|
stellen
|
|
vielfältigen
|
|
je
|
|
Region
|
|
Kommune
|
|
unterschiedlichen
|
|
Bedingungen
|
|
Vermietungsmarkts
|
|
besonderen
|
|
Gegebenheiten
|
|
Mietobjekts
|
|
hinreichend
|
|
Rechnung
|
|
trügen
|
|
.
|
|
Mache
|
|
Mieter
|
|
geltend
|
|
Vermieter
|
|
habe
|
|
Leistung
|
|
Verwalters
|
|
überteuert
|
|
eingekauft
|
|
müsse
|
|
Vortrag
|
|
ergeben
|
|
konkret
|
|
Anspruch
|
|
genommene
|
|
Leistung
|
|
Region
|
|
üblicherweise
|
|
günstiger
|
|
erhalten
|
|
sei
|
|
.
|
|
seien
|
|
Vortrag
|
|
Mieters
|
|
insbesondere
|
|
Umstände
|
|
handele
|
|
auch
|
|
Belegeinsicht
|
|
Angemessenheit
|
|
prüfen
|
|
könne
|
|
übertriebenen
|
|
Anforderungen
|
|
stellen
|
|
.
|
|
genüge
|
|
gewisse
|
|
grobe
|
|
Anhaltspunkte
|
|
Behauptung
|
|
habe
|
|
Richtigkeit
|
|
vermute
|
|
.
|
|
Zumindest
|
|
aber
|
|
müsse
|
|
Vortrag
|
|
erkennen
|
|
lassen
|
|
nachvollziehbar
|
|
Schluss
|
|
gelangt
|
|
sei
|
|
Vermieter
|
|
habe
|
|
zugrunde
|
|
liegende
|
|
Leistung
|
|
überhöhten
|
|
Preis
|
|
bezahlt
|
|
.
|
|
vorliegenden
|
|
Fall
|
|
sei
|
|
nachzuvollziehen
|
|
Beklagten
|
|
vorgetragenen
|
|
Kosten
|
|
Verwaltung
|
|
anderer
|
|
Objekte
|
|
streitgegenständlichen
|
|
Kosten
|
|
vergleichen
|
|
ließen
|
|
.
|
|
aufgeführten
|
|
Verträge
|
|
lasse
|
|
beurteilen
|
|
Leistungen
|
|
vergleichbar
|
|
seien
|
|
Umfang
|
|
Verwaltertätigkeiten
|
|
unbekannt
|
|
sei
|
|
.
|
|
Auch
|
|
sei
|
|
erkennbar
|
|
jeweiligen
|
|
Mietverträgen
|
|
Verwalterkosten
|
|
Mieter
|
|
übergewälzt
|
|
worden
|
|
seien
|
|
Verwaltungskostenbegriff
|
|
Betriebskostenverordnung
|
|
hinausgingen
|
|
.
|
|
Verwaltung
|
|
schon
|
|
Umfang
|
|
auch
|
|
einzelnen
|
|
Ausprägung
|
|
unwesentlich
|
|
konkreten
|
|
Verwaltungsobjekt
|
|
bestimmt
|
|
werde
|
|
könne
|
|
pauschale
|
|
Bezifferung
|
|
jährlicher
|
|
Entgelte
|
|
andere
|
|
Objekte
|
|
Aufschluss
|
|
Angemessenheit
|
|
konkreten
|
|
Kosten
|
|
vorliegenden
|
|
Fall
|
|
geben
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
hält
|
|
rechtlicher
|
|
Nachprüfung
|
|
Ergebnis
|
|
stand
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
ist
|
|
Grundeigentum
|
|
veröffentlichten
|
|
Entscheidung
|
|
Übereinstimmung
|
|
Sache
|
|
ergangenen
|
|
Senatsurteil
|
|
24
|
|
.
|
|
Februar
|
|
grundsätzlichen
|
|
Umlagefähigkeit
|
|
Verwaltungskosten
|
|
ausgegangen
|
|
.
|
|
abgerechneten
|
|
Kosten
|
|
vertraglichen
|
|
Begriff
|
|
Verwaltungskosten
|
|
unterfallen
|
|
ist
|
|
Parteien
|
|
.
|
|
ist
|
|
Beklagte
|
|
Mieterin
|
|
grundsätzlich
|
|
verpflichtet
|
|
Kosten
|
|
angefallenen
|
|
Höhe
|
|
tragen
|
|
vgl.
|
|
Urteil
|
|
7
|
|
November
|
|
.
|
|
.
|
|
Umlegung
|
|
überhöhter
|
|
erforderlicher
|
|
Kosten
|
|
ist
|
|
Mieter
|
|
allgemeine
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
geschützt
|
|
.
|
|
bezeichnet
|
|
Treu
|
|
Glauben
|
|
beruhende
|
|
vertragliche
|
|
Nebenpflicht
|
|
Vermieters
|
|
Mieter
|
|
nur
|
|
Nebenkosten
|
|
belasten
|
|
erforderlich
|
|
angemessen
|
|
sind
|
|
vgl.
|
|
Urteil
|
|
28
|
|
November
|
|
.
|
|
.
|
|
Nur
|
|
Kosten
|
|
darf
|
|
Vermieter
|
|
Ansatz
|
|
bringen
|
|
.
|
|
Wohnraummiete
|
|
ist
|
|
Verpflichtung
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
niedergelegt
|
|
.
|
|
gilt
|
|
§
|
|
auch
|
|
Geschäftsraummiete
|
|
.
|
|
Auch
|
|
Vermieter
|
|
Geschäftsräumen
|
|
darf
|
|
Glauben
|
|
nur
|
|
Kosten
|
|
Mieter
|
|
umlegen
|
|
lichkeitsgebot
|
|
genügen
|
|
Senatsurteil
|
|
13
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
.
|
|
f.
|
|
.
|
|
Veranlasst
|
|
Vermieter
|
|
Anfall
|
|
überhöhter
|
|
Kosten
|
|
so
|
|
verletzt
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
folgende
|
|
vertragliche
|
|
Nebenpflicht
|
|
ist
|
|
insoweit
|
|
Freihaltung
|
|
Mieters
|
|
verpflichtet
|
|
Senatsurteile
|
|
.
|
|
11
|
|
;
|
|
4
|
|
.
|
|
Mai
|
|
.
|
|
3
|
|
.
|
|
August
|
|
.
|
|
14
|
|
;
|
|
Urteil
|
|
28
|
|
November
|
|
.
|
|
.
|
|
2
|
|
.
|
|
Vermieter
|
|
trifft
|
|
dementsprechend
|
|
Beweislast
|
|
lediglich
|
|
umgelegten
|
|
Kosten
|
|
angefallen
|
|
vertraglichen
|
|
Vereinbarung
|
|
abgedeckt
|
|
sind
|
|
.
|
|
folgt
|
|
Einordnung
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebots
|
|
vertragliche
|
|
Nebenpflicht
|
|
Verletzung
|
|
Schadensersatzanspruch
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
.
|
|
V.m
|
|
.
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
auslöst
|
|
Beweislast
|
|
insoweit
|
|
Mieter
|
|
trifft
|
|
Urteil
|
|
6
|
|
Juli
|
|
.
|
|
.
|
|
Grundsätzlich
|
|
trägt
|
|
Vermieter
|
|
insoweit
|
|
auch
|
|
sekundäre
|
|
Darlegungslast
|
|
näheren
|
|
Darlegung
|
|
Wirtschaftlichkeit
|
|
erheblichen
|
|
Tatsachen
|
|
etwa
|
|
Preisvergleichs
|
|
verpflichten
|
|
würde
|
|
Urteil
|
|
6
|
|
Juli
|
|
.
|
|
.
|
|
Beurteilung
|
|
Angemessenheit
|
|
Verwaltungskosten
|
|
Mieter
|
|
Einsichtnahme
|
|
Abrechnungsunterlagen
|
|
Kenntnis
|
|
verschaffen
|
|
kann
|
|
ist
|
|
Mieter
|
|
ebenso
|
|
möglich
|
|
Vermieter
|
|
.
|
|
sekundäre
|
|
Darlegungslast
|
|
Vermieters
|
|
fehlt
|
|
somit
|
|
Rechtfertigung
|
|
.
|
|
Würdigung
|
|
Vorbringens
|
|
fehlenden
|
|
Angemessenheit
|
|
Erforderlichkeit
|
|
abgerechneten
|
|
Kosten
|
|
liegt
|
|
vornehmlich
|
|
Verantwortung
|
|
Tatrichters
|
|
.
|
|
dürfen
|
|
einerseits
|
|
Anforderungen
|
|
Mieter
|
|
obliegende
|
|
Darlegung
|
|
Umstände
|
|
Verstoß
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebot
|
|
sprechen
|
|
überspannt
|
|
werden
|
|
vgl.
|
|
Milger
|
|
.
|
|
Insbesondere
|
|
dürfen
|
|
Anforderungen
|
|
Darlegung
|
|
so
|
|
weit
|
|
gehen
|
|
Gericht
|
|
Richtigkeit
|
|
behaupteten
|
|
Tatsache
|
|
bereits
|
|
überzeugen
|
|
müssen
|
|
.
|
|
anderen
|
|
Seite
|
|
genügt
|
|
Darlegung
|
|
Nebenpflichtverletzung
|
|
Vermieters
|
|
noch
|
|
Mieter
|
|
Angemessenheit
|
|
Üblichkeit
|
|
Kosten
|
|
nur
|
|
bestreitet
|
|
lediglich
|
|
pauschal
|
|
behauptet
|
|
betreffenden
|
|
Leistungen
|
|
überhöhten
|
|
Preisen
|
|
beschafft
|
|
worden
|
|
seien
|
|
.
|
|
Vielmehr
|
|
ist
|
|
Darlegung
|
|
erwarten
|
|
gleichwertige
|
|
Leistungen
|
|
örtlichen
|
|
Gegebenheiten
|
|
deutlich
|
|
geringeren
|
|
Preis
|
|
beschaffen
|
|
gewesen
|
|
wären
|
|
.
|
|
Nur
|
|
dann
|
|
kann
|
|
Vermieter
|
|
Auswahl
|
|
Vertragspartner
|
|
Ermessensspielraum
|
|
zuzugestehen
|
|
ist
|
|
Pflichtverletzung
|
|
vorgeworfen
|
|
werden
|
|
.
|
|
3
|
|
.
|
|
angefochtene
|
|
Entscheidung
|
|
wird
|
|
Maßstäben
|
|
Ergebnis
|
|
gerecht
|
|
hält
|
|
Angriffen
|
|
Revision
|
|
stand
|
|
.
|
|
Ansatz
|
|
Recht
|
|
rügt
|
|
Revision
|
|
Berufungsgericht
|
|
gestellte
|
|
Anforderung
|
|
Vortrag
|
|
Mieters
|
|
müsse
|
|
erkennen
|
|
lassen
|
|
nachvollziehbar
|
|
Schluss
|
|
gelangt
|
|
sei
|
|
Vermieter
|
|
habe
|
|
zugrunde
|
|
liegende
|
|
Leistung
|
|
überhöhten
|
|
Preis
|
|
bezahlt
|
|
.
|
|
Zwar
|
|
kann
|
|
vorstehenden
|
|
Grundsätzen
|
|
verlangt
|
|
werden
|
|
Mieter
|
|
Gericht
|
|
schon
|
|
Sachvortrag
|
|
Verletzung
|
|
Wirtschaftlichkeitsgebots
|
|
Vermieter
|
|
überzeugt
|
|
vgl.
|
|
Beschluss
|
|
21
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
juris
|
|
Berufungsgericht
|
|
gewählte
|
|
Formulierung
|
|
hindeuten
|
|
könnte
|
|
.
|
|
derartigen
|
|
Verständnis
|
|
beruht
|
|
angefochtene
|
|
Entscheidung
|
|
jedoch
|
|
.
|
|
Vielmehr
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
Vortrag
|
|
vermisst
|
|
Klägerin
|
|
gezahlte
|
|
Entgelt
|
|
übersteige
|
|
ortsüblichen
|
|
angemessenen
|
|
Preise
|
|
Verwaltung
|
|
Mietobjekts
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derart
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gerin
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auch
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Beachtung
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zustehenden
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Ermessensspielraums
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Nebenpflicht
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Vermeidung
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überflüssiger
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Kosten
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verstoßen
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hätte
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.
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Auffassung
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Revision
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musste
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Klägerin
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vortragen
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Pauschale
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vereinbarte
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Verwaltungsentgelt
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einzelnen
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Verwaltertätigkeiten
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aufschlüsselt
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.
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ausgeführt
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fehlt
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insoweit
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sekundären
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Darlegungslast
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Klägerin
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Vermieterin
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.
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wird
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Beklagte
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verlässlichen
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Preisvergleich
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gehindert
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sogar
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Pauschale
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abgegoltenen
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Verwaltertätigkeiten
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Klägerin
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vorgetragen
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worden
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sind
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.
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Berufungsgericht
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Beklagten
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benannten
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anderen
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Orten
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angemieteten
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Vergleichsobjekte
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ausreichenden
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Vortrag
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gesehen
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hat
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Hinblick
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Vertragsinhalt
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Größe
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-9-
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regionalen
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Bezug
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vergleichbar
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seien
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so
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bewegt
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noch
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Rahmen
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genannten
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Grundsätze
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.
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Berufungsgericht
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hat
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somit
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Anforderungen
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Darlegung
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Nebenpflichtverletzung
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unwirtschaftliche
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Vergabe
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Verwaltung
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Mietobjekts
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überspannt
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.
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Dose
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Klinkhammer
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Botur
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Guhling
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Vorinstanzen
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:
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Entscheidung
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25.08.2006
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Entscheidung
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17.10.2013
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