NAMEN
Verkündet
:
17
.
Dezember
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Abs.
Satz
Darlegung
Verstoßes
Vermieters
Wirtschaftlichkeitsgebot
Vergabe
Verwalterleistungen
.
Urteil
17
.
Dezember
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
17
.
Dezember
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Botur
Guhling
Recht
erkannt
:
Revision
Urteil
3
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
17
.
Oktober
wird
Kosten
Beklagten
zurückgewiesen
.
Tatbestand
:
Parteien
sind
Vertragspartner
gewerblichen
Mietverhältnisses
streiten
Erstattung
Verwaltungskosten
.
Klägerin
ist
Vermieterin
Gewerbeflächen
SB-Markt
.
Beklagte
mietete
Rechtsvorgänger
Klägerin
Jahr
Flächen
Betrieb
Getränkeshops
.
Klage
verlangt
Klägerin
Abrechnungen
Jahre
Nachzahlungen
Nebenkosten
Revision
Verwaltungskosten
jährlich
brutto
€
Streit
stehen
.
Mietvertrag
enthält
insoweit
formularmäßig
vereinbarte
Verpflichtung
Mieters
Übernahme
Nebenkosten
"
Kosten
Betriebes
"
"
Verwaltungskosten
"
aufgeführt
sind
.
Landgericht
hat
Klage
Verwaltungskosten
insgesamt
€
abgewiesen
.
erstes
Urteil
Oberlandesgerichts
Bezug
Verwaltungskosten
Berufung
zurückgewiesen
hatte
hat
Senat
Urteil
24
.
Februar
aufgehoben
.
Zurückverweisung
Sache
hat
Berufungsgericht
Beklagte
Zahlung
Verwaltungskosten
voller
Höhe
verurteilt
.
richtet
zugelassene
Revision
Beklagten
insoweit
Wiederherstellung
landgerichtlichen
Urteils
erstrebt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
bleibt
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Anschluss
Senatsurteil
24
.
Februar
Umlage
Verwaltungskosten
§
Abs.
Nr.
definierten
Begriff
wirksam
vereinbart
angesehen
.
entsprächen
Klägerin
abgerechneten
Kosten
.
Einwand
Beklagten
Verwaltungskosten
verstießen
Höhe
Wirtschaftlichkeitsgebot
sei
Hinblick
benannte
Vergleichsobjekte
hinreichend
substantiiert
.
Wirtschaftlichkeitsgebot
bedeute
Vermieter
angehalten
sei
Rahmen
gewissen
Ermessensspielraums
möglichst
wirtschaftlich
vorzugehen
angemessenes
Kosten-Nutzen-Verhältnis
Rücksicht
nehmen
.
umzulegenden
Nebenkosten
müssten
ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung
entsprechen
.
Abrechnung
überhöhter
Betriebskosten
verletze
Vermieter
vertragliche
Nebenpflicht
.
könne
Schadensersatzanspruch
führen
Freihaltung
überhöhten
Kosten
richte
.
Einordnung
folge
allgemeinen
Grundsätzen
Mieter
pflichtwidriges
Verhalten
Vermieters
Eintritt
Schadens
Beweislast
trage
.
müsse
Umstände
vortragen
Beweis
stellen
vielfältigen
je
Region
Kommune
unterschiedlichen
Bedingungen
Vermietungsmarkts
besonderen
Gegebenheiten
Mietobjekts
hinreichend
Rechnung
trügen
.
Mache
Mieter
geltend
Vermieter
habe
Leistung
Verwalters
überteuert
eingekauft
müsse
Vortrag
ergeben
konkret
Anspruch
genommene
Leistung
Region
üblicherweise
günstiger
erhalten
sei
.
seien
Vortrag
Mieters
insbesondere
Umstände
handele
auch
Belegeinsicht
Angemessenheit
prüfen
könne
übertriebenen
Anforderungen
stellen
.
genüge
gewisse
grobe
Anhaltspunkte
Behauptung
habe
Richtigkeit
vermute
.
Zumindest
aber
müsse
Vortrag
erkennen
lassen
nachvollziehbar
Schluss
gelangt
sei
Vermieter
habe
zugrunde
liegende
Leistung
überhöhten
Preis
bezahlt
.
vorliegenden
Fall
sei
nachzuvollziehen
Beklagten
vorgetragenen
Kosten
Verwaltung
anderer
Objekte
streitgegenständlichen
Kosten
vergleichen
ließen
.
aufgeführten
Verträge
lasse
beurteilen
Leistungen
vergleichbar
seien
Umfang
Verwaltertätigkeiten
unbekannt
sei
.
Auch
sei
erkennbar
jeweiligen
Mietverträgen
Verwalterkosten
Mieter
übergewälzt
worden
seien
Verwaltungskostenbegriff
Betriebskostenverordnung
hinausgingen
.
Verwaltung
schon
Umfang
auch
einzelnen
Ausprägung
unwesentlich
konkreten
Verwaltungsobjekt
bestimmt
werde
könne
pauschale
Bezifferung
jährlicher
Entgelte
andere
Objekte
Aufschluss
Angemessenheit
konkreten
Kosten
vorliegenden
Fall
geben
.
II
.
hält
rechtlicher
Nachprüfung
Ergebnis
stand
.
1
.
Berufungsgericht
ist
Grundeigentum
veröffentlichten
Entscheidung
Übereinstimmung
Sache
ergangenen
Senatsurteil
24
.
Februar
grundsätzlichen
Umlagefähigkeit
Verwaltungskosten
ausgegangen
.
abgerechneten
Kosten
vertraglichen
Begriff
Verwaltungskosten
unterfallen
ist
Parteien
.
ist
Beklagte
Mieterin
grundsätzlich
verpflichtet
Kosten
angefallenen
Höhe
tragen
vgl.
Urteil
7
November
.
.
Umlegung
überhöhter
erforderlicher
Kosten
ist
Mieter
allgemeine
Wirtschaftlichkeitsgebot
geschützt
.
bezeichnet
Treu
Glauben
beruhende
vertragliche
Nebenpflicht
Vermieters
Mieter
nur
Nebenkosten
belasten
erforderlich
angemessen
sind
vgl.
Urteil
28
November
.
.
Nur
Kosten
darf
Vermieter
Ansatz
bringen
.
Wohnraummiete
ist
Verpflichtung
§
Abs.
Satz
niedergelegt
.
gilt
§
auch
Geschäftsraummiete
.
Auch
Vermieter
Geschäftsräumen
darf
Glauben
nur
Kosten
Mieter
umlegen
lichkeitsgebot
genügen
Senatsurteil
13
.
Oktober
.
f.
.
Veranlasst
Vermieter
Anfall
überhöhter
Kosten
so
verletzt
Wirtschaftlichkeitsgebot
folgende
vertragliche
Nebenpflicht
ist
insoweit
Freihaltung
Mieters
verpflichtet
Senatsurteile
.
11
;
4
.
Mai
.
3
.
August
.
14
;
Urteil
28
November
.
.
2
.
Vermieter
trifft
dementsprechend
Beweislast
lediglich
umgelegten
Kosten
angefallen
vertraglichen
Vereinbarung
abgedeckt
sind
.
folgt
Einordnung
Wirtschaftlichkeitsgebots
vertragliche
Nebenpflicht
Verletzung
Schadensersatzanspruch
§
Abs.
.
V.m
.
§
Abs.
auslöst
Beweislast
insoweit
Mieter
trifft
Urteil
6
Juli
.
.
Grundsätzlich
trägt
Vermieter
insoweit
auch
sekundäre
Darlegungslast
näheren
Darlegung
Wirtschaftlichkeit
erheblichen
Tatsachen
etwa
Preisvergleichs
verpflichten
würde
Urteil
6
Juli
.
.
Beurteilung
Angemessenheit
Verwaltungskosten
Mieter
Einsichtnahme
Abrechnungsunterlagen
Kenntnis
verschaffen
kann
ist
Mieter
ebenso
möglich
Vermieter
.
sekundäre
Darlegungslast
Vermieters
fehlt
somit
Rechtfertigung
.
Würdigung
Vorbringens
fehlenden
Angemessenheit
Erforderlichkeit
abgerechneten
Kosten
liegt
vornehmlich
Verantwortung
Tatrichters
.
dürfen
einerseits
Anforderungen
Mieter
obliegende
Darlegung
Umstände
Verstoß
Wirtschaftlichkeitsgebot
sprechen
überspannt
werden
vgl.
Milger
.
Insbesondere
dürfen
Anforderungen
Darlegung
so
weit
gehen
Gericht
Richtigkeit
behaupteten
Tatsache
bereits
überzeugen
müssen
.
anderen
Seite
genügt
Darlegung
Nebenpflichtverletzung
Vermieters
noch
Mieter
Angemessenheit
Üblichkeit
Kosten
nur
bestreitet
lediglich
pauschal
behauptet
betreffenden
Leistungen
überhöhten
Preisen
beschafft
worden
seien
.
Vielmehr
ist
Darlegung
erwarten
gleichwertige
Leistungen
örtlichen
Gegebenheiten
deutlich
geringeren
Preis
beschaffen
gewesen
wären
.
Nur
dann
kann
Vermieter
Auswahl
Vertragspartner
Ermessensspielraum
zuzugestehen
ist
Pflichtverletzung
vorgeworfen
werden
.
3
.
angefochtene
Entscheidung
wird
Maßstäben
Ergebnis
gerecht
hält
Angriffen
Revision
stand
.
Ansatz
Recht
rügt
Revision
Berufungsgericht
gestellte
Anforderung
Vortrag
Mieters
müsse
erkennen
lassen
nachvollziehbar
Schluss
gelangt
sei
Vermieter
habe
zugrunde
liegende
Leistung
überhöhten
Preis
bezahlt
.
Zwar
kann
vorstehenden
Grundsätzen
verlangt
werden
Mieter
Gericht
schon
Sachvortrag
Verletzung
Wirtschaftlichkeitsgebots
Vermieter
überzeugt
vgl.
Beschluss
21
.
Oktober
juris
Berufungsgericht
gewählte
Formulierung
hindeuten
könnte
.
derartigen
Verständnis
beruht
angefochtene
Entscheidung
jedoch
.
Vielmehr
hat
Berufungsgericht
Vortrag
vermisst
Klägerin
gezahlte
Entgelt
übersteige
ortsüblichen
angemessenen
Preise
Verwaltung
Mietobjekts
derart
gerin
auch
Beachtung
zustehenden
Ermessensspielraums
Nebenpflicht
Vermeidung
überflüssiger
Kosten
verstoßen
hätte
.
Auffassung
Revision
musste
Klägerin
vortragen
Pauschale
vereinbarte
Verwaltungsentgelt
einzelnen
Verwaltertätigkeiten
aufschlüsselt
.
ausgeführt
fehlt
insoweit
sekundären
Darlegungslast
Klägerin
Vermieterin
.
wird
Beklagte
verlässlichen
Preisvergleich
gehindert
sogar
Pauschale
abgegoltenen
Verwaltertätigkeiten
Klägerin
vorgetragen
worden
sind
.
Berufungsgericht
Beklagten
benannten
anderen
Orten
angemieteten
Vergleichsobjekte
ausreichenden
Vortrag
gesehen
hat
Hinblick
Vertragsinhalt
Größe
-9-
regionalen
Bezug
vergleichbar
seien
so
bewegt
noch
Rahmen
genannten
Grundsätze
.
Berufungsgericht
hat
somit
Anforderungen
Darlegung
Nebenpflichtverletzung
unwirtschaftliche
Vergabe
Verwaltung
Mietobjekts
überspannt
.
Dose
Klinkhammer
Botur
Guhling
Vorinstanzen
:
Entscheidung
25.08.2006
Entscheidung
17.10.2013