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1033 lines
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NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
13
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
Justizhauptsekretärin
|
|
Urkundsbeamtin
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
VIII
|
|
.
|
|
Zivilsenat
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
13
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
Vorsitzenden
|
|
Richter
|
|
Richterinnen
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Richterin
|
|
Dr.
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Klägerin
|
|
wird
|
|
Urteil
|
|
13
|
|
.
|
|
Zivilkammer
|
|
Landgerichts
|
|
9
|
|
.
|
|
Februar
|
|
Kostenpunkt
|
|
insoweit
|
|
aufgehoben
|
|
Nachteil
|
|
Klägerin
|
|
entschieden
|
|
worden
|
|
ist
|
|
.
|
|
Umfang
|
|
Aufhebung
|
|
wird
|
|
Sache
|
|
neuen
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
auch
|
|
Kosten
|
|
Revisionsverfahrens
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückverwiesen
|
|
.
|
|
Urteil
|
|
ist
|
|
vorläufig
|
|
vollstreckbar
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Beklagte
|
|
ist
|
|
Mieterin
|
|
Wohnung
|
|
Klägerin
|
|
Bahnhofscenter
|
|
.
|
|
Parteien
|
|
streiten
|
|
Betriebskosten
|
|
Vorwegabzug
|
|
ersten
|
|
Stockwerken
|
|
Komplexes
|
|
untergebrachten
|
|
gewerblichen
|
|
Nutzer
|
|
Lebensmittelgeschäft
|
|
Behörde
|
|
Gaststätte
|
|
Praxen
|
|
Ärzten
|
|
Steuerberatern
|
|
vorzunehmen
|
|
ist
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
verlangt
|
|
Bezahlung
|
|
tenabrechnungen
|
|
Jahre
|
|
ergebenden
|
|
Salden
|
|
insgesamt
|
|
€
|
|
Zinsen
|
|
.
|
|
Amtsgericht
|
|
hat
|
|
Beklagte
|
|
Abweisung
|
|
weitergehenden
|
|
Klage
|
|
Zahlung
|
|
€
|
|
Zinsen
|
|
verurteilt
|
|
.
|
|
Berufung
|
|
Beklagten
|
|
hat
|
|
Landgericht
|
|
Zurückweisung
|
|
weitergehenden
|
|
Rechtsmittels
|
|
Urteil
|
|
Amtsgerichts
|
|
abgeändert
|
|
Klage
|
|
abgewiesen
|
|
Beklagte
|
|
Zahlung
|
|
€
|
|
Zinsen
|
|
verurteilt
|
|
worden
|
|
war
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
zugelassenen
|
|
Revision
|
|
erstrebt
|
|
Klägerin
|
|
Wiederherstellung
|
|
amtsgerichtlichen
|
|
Urteils
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Klägerin
|
|
hat
|
|
Erfolg
|
|
.
|
|
Rechtsmittel
|
|
ist
|
|
gemäß
|
|
Versäumnisurteil
|
|
entscheiden
|
|
Beklagte
|
|
mündlichen
|
|
Revisionsverhandlung
|
|
ordnungsgemäßer
|
|
Ladung
|
|
vertreten
|
|
war
|
|
.
|
|
Inhaltlich
|
|
beruht
|
|
Urteil
|
|
indessen
|
|
Säumnis
|
|
Beklagten
|
|
Sachprüfung
|
|
vgl.
|
|
Urteil
|
|
4
|
|
.
|
|
April
|
|
.
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
Begründung
|
|
Entscheidung
|
|
führt
|
|
:
|
|
Klägerin
|
|
stehe
|
|
lediglich
|
|
Nachzahlungsanspruch
|
|
Höhe
|
|
€
|
|
Zinsen
|
|
Salden
|
|
Jahre
|
|
ergebe
|
|
.
|
|
Nachzahlungsanspruch
|
|
Abrechnungen
|
|
weiteren
|
|
Betriebskosten
|
|
Jahre
|
|
stehe
|
|
Klägerin
|
|
.
|
|
Abrechnungen
|
|
ausgewiesenen
|
|
Salden
|
|
seien
|
|
fällig
|
|
Abrechnungen
|
|
mehrfacher
|
|
Hinsicht
|
|
stellenden
|
|
formellen
|
|
Anforderungen
|
|
entsprächen
|
|
.
|
|
Zusammenstellung
|
|
Gesamtkosten
|
|
habe
|
|
Klägerin
|
|
unterlassen
|
|
Wohnnutzung
|
|
entfallenden
|
|
Kosten
|
|
ermitteln
|
|
Ergebnis
|
|
nachvollziehbar
|
|
Abrechnung
|
|
mitzuteilen
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Vorerfassung
|
|
sei
|
|
nötig
|
|
erhebliche
|
|
Mehrbelastung
|
|
Beklagten
|
|
Wohnungsmieterin
|
|
stattfinde
|
|
könne
|
|
geteilt
|
|
werden
|
|
.
|
|
Grundsteuer
|
|
habe
|
|
Klägerin
|
|
Abrechnungsjahr
|
|
Abrechnung
|
|
selbst
|
|
darzulegen
|
|
Gesamtkosten
|
|
€
|
|
Wohnraummieter
|
|
entfallenden
|
|
Anteil
|
|
€
|
|
ermittelt
|
|
Betrag
|
|
Verhältnis
|
|
Wohnflächen
|
|
Wohnraummieter
|
|
umgelegt
|
|
.
|
|
Folgeabrechnungen
|
|
habe
|
|
gesamte
|
|
Grundsteuer
|
|
allein
|
|
Flächenanteil
|
|
umgelegt
|
|
auch
|
|
erläutern
|
|
.
|
|
Rechtsprechung
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
Beweislast
|
|
erhebliche
|
|
Mehrkosten
|
|
gewerblicher
|
|
Nutzung
|
|
sei
|
|
gewerblichen
|
|
Nutzungsanteils
|
|
%
|
|
starkem
|
|
Publikumsverkehr
|
|
anwendbar
|
|
.
|
|
liege
|
|
Hand
|
|
Bereichen
|
|
Allgemeinstrom
|
|
Aufzug
|
|
Pflege
|
|
Außenanlagen
|
|
Müllabfuhr
|
|
Hausmeister
|
|
Hausreinigung
|
|
Heizung
|
|
Wartung
|
|
erhebliche
|
|
Mehrkosten
|
|
entstünden
|
|
.
|
|
Vergleich
|
|
Kosten
|
|
Allgemeinstrom
|
|
Gebäudereinigung
|
|
Durchschnittskosten
|
|
Betriebskostenspiegel
|
|
Deutschen
|
|
Mieterbundes
|
|
zeige
|
|
Beklagten
|
|
deutlich
|
|
hohe
|
|
Kosten
|
|
Rechnung
|
|
gestellt
|
|
worden
|
|
seien
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
Beurteilung
|
|
hält
|
|
revisionsrechtlicher
|
|
Nachprüfung
|
|
mehrfacher
|
|
Hinsicht
|
|
stand
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
gegebenen
|
|
Begründung
|
|
kann
|
|
Anspruch
|
|
Klägerin
|
|
Zahlung
|
|
Nebenkostenabrechnungen
|
|
Jahre
|
|
ergebenden
|
|
Salden
|
|
verneint
|
|
werden
|
|
.
|
|
klagegegenständlichen
|
|
Betriebskostenabrechnungen
|
|
sind
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
formeller
|
|
Mängel
|
|
unwirksam
|
|
.
|
|
Formell
|
|
ordnungsgemäß
|
|
ist
|
|
Betriebskostenabrechnung
|
|
Rechtsprechung
|
|
Senats
|
|
allgemeinen
|
|
Anforderungen
|
|
entspricht
|
|
also
|
|
geordnete
|
|
Zusammenstellung
|
|
Einnahmen
|
|
Ausgaben
|
|
enthält
|
|
.
|
|
besonderen
|
|
Abreden
|
|
getroffen
|
|
sind
|
|
sind
|
|
Abrechnung
|
|
Gebäuden
|
|
Wohneinheiten
|
|
regelmäßig
|
|
folgende
|
|
Mindestangaben
|
|
aufzunehmen
|
|
:
|
|
Zusammenstellung
|
|
Gesamtkosten
|
|
Angabe
|
|
Verständnis
|
|
erforderlich
|
|
Erläuterung
|
|
zugrunde
|
|
gelegten
|
|
Verteilerschlüssel
|
|
Berechnung
|
|
Anteils
|
|
Mieters
|
|
Abzug
|
|
Vorauszahlungen
|
|
Mieters
|
|
Senatsurteile
|
|
19
|
|
November
|
|
.
|
|
21
|
|
;
|
|
28
|
|
.
|
|
Mai
|
|
.
|
|
10
|
|
;
|
|
9
|
|
.
|
|
April
|
|
.
|
|
15
|
|
;
|
|
.
|
|
.
|
|
.
|
|
Anforderungen
|
|
werden
|
|
Abrechnungen
|
|
Klägerin
|
|
gerecht
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
gehört
|
|
Vornahme
|
|
Vorwegabzugs
|
|
gewerbliche
|
|
Nutzung
|
|
selbst
|
|
dann
|
|
Abrechnung
|
|
stellenden
|
|
Mindestanforderungen
|
|
gewerbliche
|
|
Nutzung
|
|
erheblicher
|
|
Mehrverbrauch
|
|
verursacht
|
|
wird
|
|
Vorwegabzug
|
|
geboten
|
|
ist
|
|
.
|
|
Allerdings
|
|
dürfen
|
|
Rechtsprechung
|
|
Senats
|
|
Kosten
|
|
vorab
|
|
Mieter
|
|
erteilten
|
|
Abrechnung
|
|
umlagefähige
|
|
Anteile
|
|
bereinigt
|
|
werden
|
|
;
|
|
Fall
|
|
fehlt
|
|
erforderlichen
|
|
Angabe
|
|
Gesamtkosten
|
|
Senatsurteil
|
|
14
|
|
.
|
|
Februar
|
|
.
|
|
.
|
|
.
|
|
Fall
|
|
liegt
|
|
hier
|
|
indes
|
|
Klägerin
|
|
hat
|
|
Gesamtkosten
|
|
angegeben
|
|
abzurechnenden
|
|
Komplex
|
|
entstanden
|
|
sind
|
|
.
|
|
etwa
|
|
Unrecht
|
|
unterbliebener
|
|
Vorwegabzug
|
|
betrifft
|
|
nur
|
|
materielle
|
|
Richtigkeit
|
|
Abrechnung
|
|
führt
|
|
Unwirksamkeit
|
|
Abrechnung
|
|
insgesamt
|
|
entsprechenden
|
|
Korrektur
|
|
erforderlichen
|
|
Vorwegabzug
|
|
.
|
|
2
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
ferner
|
|
verkannt
|
|
formeller
|
|
Fehler
|
|
nur
|
|
dann
|
|
Unwirksamkeit
|
|
Abrechnung
|
|
insgesamt
|
|
führt
|
|
durchgängig
|
|
gesamte
|
|
Abrechnung
|
|
zieht
|
|
.
|
|
Betrifft
|
|
Fehler
|
|
nur
|
|
einzelne
|
|
Kostenpositionen
|
|
bleibt
|
|
Abrechnung
|
|
Übrigen
|
|
unberührt
|
|
jeweiligen
|
|
Einzelpositionen
|
|
unschwer
|
|
herausgerechnet
|
|
werden
|
|
können
|
|
Senatsurteil
|
|
14
|
|
.
|
|
Februar
|
|
aaO
|
|
.
|
|
.
|
|
Betriebskostenabrechnung
|
|
ergebende
|
|
Nachforderung
|
|
verbleibt
|
|
Vermieter
|
|
dann
|
|
insoweit
|
|
auch
|
|
Berücksichtigung
|
|
unwirksam
|
|
abgerechneten
|
|
Positionen
|
|
gerechtfertigt
|
|
ist
|
|
.
|
|
3
|
|
.
|
|
Rechtsfehlern
|
|
beeinflusst
|
|
ist
|
|
ferner
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Abrechnungen
|
|
Klägerin
|
|
Position
|
|
Grundsteuer
|
|
seien
|
|
ausreichender
|
|
Erläuterung
|
|
Abrechnung
|
|
selbst
|
|
nachvollziehbar
|
|
genügten
|
|
Mindestanforderungen
|
|
.
|
|
Abrechnungszeiträume
|
|
beanstandet
|
|
Berufungsgericht
|
|
Unrecht
|
|
Klägerin
|
|
weitere
|
|
Erläuterung
|
|
Umlage
|
|
Flächenanteil
|
|
vorgenommen
|
|
habe
|
|
.
|
|
Erläuterung
|
|
bedarf
|
|
Umlageschlüssel
|
|
Flächenmaßstab
|
|
selbst
|
|
verständlich
|
|
ist
|
|
Senatsurteil
|
|
19
|
|
November
|
|
aaO
|
|
.
|
|
Bezüglich
|
|
Abrechnung
|
|
Jahr
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
allerdings
|
|
richtig
|
|
gesehen
|
|
vorweg
|
|
vorgenommene
|
|
Aufteilung
|
|
Gesamtkosten
|
|
Grundsteuer
|
|
gewerblichen
|
|
Mieter
|
|
einerseits
|
|
Wohnraummieter
|
|
andererseits
|
|
nachvollziehbar
|
|
sein
|
|
muss
|
|
.
|
|
Wirksamkeit
|
|
Abrechnung
|
|
ist
|
|
insoweit
|
|
erforderlich
|
|
Mieter
|
|
Gesamtkosten
|
|
Rechenschritt
|
|
ersichtlich
|
|
sind
|
|
dann
|
|
weiter
|
|
Wohnraummieter
|
|
aufgeteilte
|
|
Betrag
|
|
€
|
|
ermittelt
|
|
wurde
|
|
.
|
|
Abrechnung
|
|
Klägerin
|
|
ist
|
|
Gesamtbetrag
|
|
Grundsteuer
|
|
€
|
|
angegeben
|
|
;
|
|
lediglich
|
|
Rechenschritt
|
|
Klägerin
|
|
Mietwohnungen
|
|
entfallenden
|
|
Betrag
|
|
ermittelt
|
|
hat
|
|
erschließt
|
|
Abrechnung
|
|
selbst
|
|
.
|
|
Anders
|
|
Berufungsgericht
|
|
offenbar
|
|
meint
|
|
sind
|
|
jedoch
|
|
auch
|
|
Erläuterungen
|
|
berücksichtigen
|
|
Vermieter
|
|
Mieter
|
|
Abrechnung
|
|
mitgeteilt
|
|
hat
|
|
Beispiel
|
|
Mietvertrag
|
|
anlässlich
|
|
vorangegangenen
|
|
Abrechnung
|
|
Nachfrage
|
|
Mieters
|
|
;
|
|
muss
|
|
lediglich
|
|
Ablauf
|
|
Abrechnungsfrist
|
|
geschehen
|
|
vgl.
|
|
Senatsurteil
|
|
19
|
|
November
|
|
aaO
|
|
.
|
|
.
|
|
Amtsgericht
|
|
hat
|
|
insoweit
|
|
zutreffend
|
|
abgestellt
|
|
Klägerin
|
|
Beklagten
|
|
bereits
|
|
Rechtsstreit
|
|
Nebenkostenabrechnungen
|
|
Jahre
|
|
Schriftsätzen
|
|
3
|
|
.
|
|
März
|
|
23
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
erläutert
|
|
hat
|
|
Gesamtkosten
|
|
Grundsteuer
|
|
Verhältnis
|
|
Summe
|
|
Wohnflächen
|
|
einerseits
|
|
Summe
|
|
Gewerbeflächen
|
|
andererseits
|
|
Mietergruppen
|
|
aufteilt
|
|
Verteilung
|
|
so
|
|
Wohnungen
|
|
ermittelten
|
|
Betrags
|
|
einzelnen
|
|
Wohnungen
|
|
Flächenmaßstab
|
|
vornimmt
|
|
.
|
|
hat
|
|
Klägerin
|
|
letztlich
|
|
Verteilung
|
|
insgesamt
|
|
Flächenmaßstab
|
|
durchgeführt
|
|
nur
|
|
Rechenschritte
|
|
vorgenommen
|
|
.
|
|
Wiederholung
|
|
Erläuterung
|
|
Jahr
|
|
6
|
|
.
|
|
September
|
|
erteilten
|
|
Abrechnung
|
|
bedurfte
|
|
Umständen
|
|
.
|
|
.
|
|
kann
|
|
Berufungsurteil
|
|
Bestand
|
|
haben
|
|
Nachteil
|
|
Klägerin
|
|
erkannt
|
|
worden
|
|
ist
|
|
;
|
|
ist
|
|
insoweit
|
|
aufzuheben
|
|
Abs.
|
|
.
|
|
Sache
|
|
ist
|
|
Endentscheidung
|
|
reif
|
|
Berufungsgericht
|
|
Feststellungen
|
|
materiellen
|
|
Richtigkeit
|
|
Abrechnungen
|
|
getroffen
|
|
hat
|
|
.
|
|
Sache
|
|
ist
|
|
Umfang
|
|
Aufhebung
|
|
neuen
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückzuverweisen
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
.
|
|
weitere
|
|
Verfahren
|
|
weist
|
|
Senat
|
|
folgendes
|
|
:
|
|
Rechtsprechung
|
|
Senats
|
|
auch
|
|
Berufungsgericht
|
|
Ansatz
|
|
ausgeht
|
|
ist
|
|
Vorwegabzug
|
|
Billigkeitsgründen
|
|
-9-
|
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lich
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Gewerbenutzung
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Abrechnung
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Flächenmaßstab
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also
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Quadratmeter
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Fläche
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erheblichen
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Mehrbelastung
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Wohnungsmieter
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führt
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Senatsurteile
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8
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.
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März
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.
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f.
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25
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|
.
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Oktober
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|
.
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|
.
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Abrechnungseinheit
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|
nur
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|
einzelne
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|
gewerbliche
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|
Nutzer
|
|
gehören
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|
gewerblich
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genutzte
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|
Flächenanteil
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|
hier
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|
überwiegt
|
|
kommt
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|
Kosten
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Quadratmeter
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|
maßgeblich
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|
sind
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.
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gewerbliche
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Nutzung
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|
erhebliche
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|
Mehrkosten
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entstehen
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Vorwegabzug
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|
erforderlich
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|
machen
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|
trägt
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|
Mieter
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Beweislast
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|
Senatsurteil
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|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
aaO
|
|
.
|
|
.
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|
Umstand
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gewerblich
|
|
genutzte
|
|
Flächenanteil
|
|
überwiegt
|
|
rechtfertigt
|
|
Auffassung
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Berufungsgerichts
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|
Umkehr
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Darlegungsund
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|
Beweislast
|
|
Lasten
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|
Vermieters
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|
.
|
|
auch
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|
Fall
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|
kann
|
|
Mieter
|
|
erforderlichen
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|
Informationen
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|
Auskunft
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|
Vermieter
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|
Einsicht
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|
Abrechnung
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|
Grunde
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|
liegenden
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|
Belege
|
|
verlangen
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|
;
|
|
Mieter
|
|
weiterhin
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|
Lage
|
|
sein
|
|
sollte
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|
Vorwegabzug
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|
Gewerbeflächen
|
|
maßgebenden
|
|
Tatsachen
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|
vorzutragen
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|
Vermieter
|
|
entsprechende
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|
Kenntnis
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|
verfügt
|
|
nähere
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|
Angaben
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|
zumutbar
|
|
sind
|
|
kommt
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|
Gunsten
|
|
Mieters
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|
Modifizierung
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|
Darlegungslast
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|
Grundsätzen
|
|
sekundäre
|
|
Behauptungslast
|
|
hier
|
|
Vermieters
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|
Betracht
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|
Senatsurteil
|
|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
aaO
|
|
.
|
|
Betriebskosten
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|
Quadratmeter
|
|
gewerblichen
|
|
Einheiten
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|
wesentlich
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|
höher
|
|
sind
|
|
vermieteten
|
|
Wohneinheiten
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|
lässt
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|
pauschal
|
|
Hinweis
|
|
erhöhten
|
|
Publikumsverkehr
|
|
Gewerbeeinheiten
|
|
Vergleich
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Betriebskostenspiegel
|
|
wiesenen
|
|
Durchschnittskosten
|
|
begründen
|
|
kann
|
|
nur
|
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konkreten
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|
Gegebenheiten
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Gebäudekomplexes
|
|
einerseits
|
|
Art
|
|
gewerblichen
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|
Nutzung
|
|
andererseits
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|
beurteilt
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|
werden
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|
.
|
|
ist
|
|
einzelnen
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|
Betriebskosten
|
|
differenzieren
|
|
.
|
|
So
|
|
mag
|
|
Discounter
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|
Gaststätte
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|
verursachte
|
|
Publikumsverkehr
|
|
je
|
|
örtlichen
|
|
Gegebenheiten
|
|
Turnus
|
|
Gebäudereinigung
|
|
Vervielfachung
|
|
entsprechenden
|
|
Kostensteigerungen
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|
Position
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|
Betriebskosten
|
|
führen
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|
Gartenpflege
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Gebäudeversicherung
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|
notwendig
|
|
aufwendiger
|
|
wesentlich
|
|
teurer
|
|
ist
|
|
reinen
|
|
Wohnkomplex
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|
bezieht
|
|
Gebäude
|
|
auch
|
|
Büros
|
|
Arztpraxen
|
|
Läden
|
|
untergebracht
|
|
sind
|
|
.
|
|
Ball
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Vorinstanzen
|
|
:
|
|
AG
|
|
Duisburg-Ruhrort
|
|
Entscheidung
|
|
Entscheidung
|