NAMEN
Verkündet
:
13
.
Oktober
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
13
.
Oktober
Vorsitzenden
Richter
Richterinnen
Dr.
Dr.
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
13
.
Zivilkammer
Landgerichts
9
.
Februar
Kostenpunkt
insoweit
aufgehoben
Nachteil
Klägerin
entschieden
worden
ist
.
Umfang
Aufhebung
wird
Sache
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Urteil
ist
vorläufig
vollstreckbar
.
Tatbestand
:
Beklagte
ist
Mieterin
Wohnung
Klägerin
Bahnhofscenter
.
Parteien
streiten
Betriebskosten
Vorwegabzug
ersten
Stockwerken
Komplexes
untergebrachten
gewerblichen
Nutzer
Lebensmittelgeschäft
Behörde
Gaststätte
Praxen
Ärzten
Steuerberatern
vorzunehmen
ist
.
Klägerin
verlangt
Bezahlung
tenabrechnungen
Jahre
ergebenden
Salden
insgesamt
€
Zinsen
.
Amtsgericht
hat
Beklagte
Abweisung
weitergehenden
Klage
Zahlung
€
Zinsen
verurteilt
.
Berufung
Beklagten
hat
Landgericht
Zurückweisung
weitergehenden
Rechtsmittels
Urteil
Amtsgerichts
abgeändert
Klage
abgewiesen
Beklagte
Zahlung
€
Zinsen
verurteilt
worden
war
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
erstrebt
Klägerin
Wiederherstellung
amtsgerichtlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
Klägerin
hat
Erfolg
.
Rechtsmittel
ist
gemäß
Versäumnisurteil
entscheiden
Beklagte
mündlichen
Revisionsverhandlung
ordnungsgemäßer
Ladung
vertreten
war
.
Inhaltlich
beruht
Urteil
indessen
Säumnis
Beklagten
Sachprüfung
vgl.
Urteil
4
.
April
.
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
führt
:
Klägerin
stehe
lediglich
Nachzahlungsanspruch
Höhe
€
Zinsen
Salden
Jahre
ergebe
.
Nachzahlungsanspruch
Abrechnungen
weiteren
Betriebskosten
Jahre
stehe
Klägerin
.
Abrechnungen
ausgewiesenen
Salden
seien
fällig
Abrechnungen
mehrfacher
Hinsicht
stellenden
formellen
Anforderungen
entsprächen
.
Zusammenstellung
Gesamtkosten
habe
Klägerin
unterlassen
Wohnnutzung
entfallenden
Kosten
ermitteln
Ergebnis
nachvollziehbar
Abrechnung
mitzuteilen
.
Auffassung
Vorerfassung
sei
nötig
erhebliche
Mehrbelastung
Beklagten
Wohnungsmieterin
stattfinde
könne
geteilt
werden
.
Grundsteuer
habe
Klägerin
Abrechnungsjahr
Abrechnung
selbst
darzulegen
Gesamtkosten
€
Wohnraummieter
entfallenden
Anteil
€
ermittelt
Betrag
Verhältnis
Wohnflächen
Wohnraummieter
umgelegt
.
Folgeabrechnungen
habe
gesamte
Grundsteuer
allein
Flächenanteil
umgelegt
auch
erläutern
.
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
Beweislast
erhebliche
Mehrkosten
gewerblicher
Nutzung
sei
gewerblichen
Nutzungsanteils
%
starkem
Publikumsverkehr
anwendbar
.
liege
Hand
Bereichen
Allgemeinstrom
Aufzug
Pflege
Außenanlagen
Müllabfuhr
Hausmeister
Hausreinigung
Heizung
Wartung
erhebliche
Mehrkosten
entstünden
.
Vergleich
Kosten
Allgemeinstrom
Gebäudereinigung
Durchschnittskosten
Betriebskostenspiegel
Deutschen
Mieterbundes
zeige
Beklagten
deutlich
hohe
Kosten
Rechnung
gestellt
worden
seien
.
II
.
Beurteilung
hält
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
mehrfacher
Hinsicht
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
Anspruch
Klägerin
Zahlung
Nebenkostenabrechnungen
Jahre
ergebenden
Salden
verneint
werden
.
klagegegenständlichen
Betriebskostenabrechnungen
sind
Auffassung
Berufungsgerichts
formeller
Mängel
unwirksam
.
Formell
ordnungsgemäß
ist
Betriebskostenabrechnung
Rechtsprechung
Senats
allgemeinen
Anforderungen
entspricht
also
geordnete
Zusammenstellung
Einnahmen
Ausgaben
enthält
.
besonderen
Abreden
getroffen
sind
sind
Abrechnung
Gebäuden
Wohneinheiten
regelmäßig
folgende
Mindestangaben
aufzunehmen
:
Zusammenstellung
Gesamtkosten
Angabe
Verständnis
erforderlich
Erläuterung
zugrunde
gelegten
Verteilerschlüssel
Berechnung
Anteils
Mieters
Abzug
Vorauszahlungen
Mieters
Senatsurteile
19
November
.
21
;
28
.
Mai
.
10
;
9
.
April
.
15
;
.
.
.
Anforderungen
werden
Abrechnungen
Klägerin
gerecht
.
1
.
Auffassung
Berufungsgerichts
gehört
Vornahme
Vorwegabzugs
gewerbliche
Nutzung
selbst
dann
Abrechnung
stellenden
Mindestanforderungen
gewerbliche
Nutzung
erheblicher
Mehrverbrauch
verursacht
wird
Vorwegabzug
geboten
ist
.
Allerdings
dürfen
Rechtsprechung
Senats
Kosten
vorab
Mieter
erteilten
Abrechnung
umlagefähige
Anteile
bereinigt
werden
;
Fall
fehlt
erforderlichen
Angabe
Gesamtkosten
Senatsurteil
14
.
Februar
.
.
.
Fall
liegt
hier
indes
Klägerin
hat
Gesamtkosten
angegeben
abzurechnenden
Komplex
entstanden
sind
.
etwa
Unrecht
unterbliebener
Vorwegabzug
betrifft
nur
materielle
Richtigkeit
Abrechnung
führt
Unwirksamkeit
Abrechnung
insgesamt
entsprechenden
Korrektur
erforderlichen
Vorwegabzug
.
2
.
Berufungsgericht
hat
ferner
verkannt
formeller
Fehler
nur
dann
Unwirksamkeit
Abrechnung
insgesamt
führt
durchgängig
gesamte
Abrechnung
zieht
.
Betrifft
Fehler
nur
einzelne
Kostenpositionen
bleibt
Abrechnung
Übrigen
unberührt
jeweiligen
Einzelpositionen
unschwer
herausgerechnet
werden
können
Senatsurteil
14
.
Februar
aaO
.
.
Betriebskostenabrechnung
ergebende
Nachforderung
verbleibt
Vermieter
dann
insoweit
auch
Berücksichtigung
unwirksam
abgerechneten
Positionen
gerechtfertigt
ist
.
3
.
Rechtsfehlern
beeinflusst
ist
ferner
Auffassung
Berufungsgerichts
Abrechnungen
Klägerin
Position
Grundsteuer
seien
ausreichender
Erläuterung
Abrechnung
selbst
nachvollziehbar
genügten
Mindestanforderungen
.
Abrechnungszeiträume
beanstandet
Berufungsgericht
Unrecht
Klägerin
weitere
Erläuterung
Umlage
Flächenanteil
vorgenommen
habe
.
Erläuterung
bedarf
Umlageschlüssel
Flächenmaßstab
selbst
verständlich
ist
Senatsurteil
19
November
aaO
.
Bezüglich
Abrechnung
Jahr
hat
Berufungsgericht
allerdings
richtig
gesehen
vorweg
vorgenommene
Aufteilung
Gesamtkosten
Grundsteuer
gewerblichen
Mieter
einerseits
Wohnraummieter
andererseits
nachvollziehbar
sein
muss
.
Wirksamkeit
Abrechnung
ist
insoweit
erforderlich
Mieter
Gesamtkosten
Rechenschritt
ersichtlich
sind
dann
weiter
Wohnraummieter
aufgeteilte
Betrag
€
ermittelt
wurde
.
Abrechnung
Klägerin
ist
Gesamtbetrag
Grundsteuer
€
angegeben
;
lediglich
Rechenschritt
Klägerin
Mietwohnungen
entfallenden
Betrag
ermittelt
hat
erschließt
Abrechnung
selbst
.
Anders
Berufungsgericht
offenbar
meint
sind
jedoch
auch
Erläuterungen
berücksichtigen
Vermieter
Mieter
Abrechnung
mitgeteilt
hat
Beispiel
Mietvertrag
anlässlich
vorangegangenen
Abrechnung
Nachfrage
Mieters
;
muss
lediglich
Ablauf
Abrechnungsfrist
geschehen
vgl.
Senatsurteil
19
November
aaO
.
.
Amtsgericht
hat
insoweit
zutreffend
abgestellt
Klägerin
Beklagten
bereits
Rechtsstreit
Nebenkostenabrechnungen
Jahre
Schriftsätzen
3
.
März
23
.
Oktober
erläutert
hat
Gesamtkosten
Grundsteuer
Verhältnis
Summe
Wohnflächen
einerseits
Summe
Gewerbeflächen
andererseits
Mietergruppen
aufteilt
Verteilung
so
Wohnungen
ermittelten
Betrags
einzelnen
Wohnungen
Flächenmaßstab
vornimmt
.
hat
Klägerin
letztlich
Verteilung
insgesamt
Flächenmaßstab
durchgeführt
nur
Rechenschritte
vorgenommen
.
Wiederholung
Erläuterung
Jahr
6
.
September
erteilten
Abrechnung
bedurfte
Umständen
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
Nachteil
Klägerin
erkannt
worden
ist
;
ist
insoweit
aufzuheben
Abs.
.
Sache
ist
Endentscheidung
reif
Berufungsgericht
Feststellungen
materiellen
Richtigkeit
Abrechnungen
getroffen
hat
.
Sache
ist
Umfang
Aufhebung
neuen
Verhandlung
Entscheidung
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
§
Abs.
Satz
.
weitere
Verfahren
weist
Senat
folgendes
:
Rechtsprechung
Senats
auch
Berufungsgericht
Ansatz
ausgeht
ist
Vorwegabzug
Billigkeitsgründen
-9-
lich
Gewerbenutzung
Abrechnung
Flächenmaßstab
also
Quadratmeter
Fläche
erheblichen
Mehrbelastung
Wohnungsmieter
führt
Senatsurteile
8
.
März
.
f.
25
.
Oktober
.
.
Abrechnungseinheit
nur
einzelne
gewerbliche
Nutzer
gehören
gewerblich
genutzte
Flächenanteil
hier
überwiegt
kommt
Kosten
Quadratmeter
maßgeblich
sind
.
gewerbliche
Nutzung
erhebliche
Mehrkosten
entstehen
Vorwegabzug
erforderlich
machen
trägt
Mieter
Beweislast
Senatsurteil
25
.
Oktober
aaO
.
.
Umstand
gewerblich
genutzte
Flächenanteil
überwiegt
rechtfertigt
Auffassung
Berufungsgerichts
Umkehr
Darlegungsund
Beweislast
Lasten
Vermieters
.
auch
Fall
kann
Mieter
erforderlichen
Informationen
Auskunft
Vermieter
Einsicht
Abrechnung
Grunde
liegenden
Belege
verlangen
;
Mieter
weiterhin
Lage
sein
sollte
Vorwegabzug
Gewerbeflächen
maßgebenden
Tatsachen
vorzutragen
Vermieter
entsprechende
Kenntnis
verfügt
nähere
Angaben
zumutbar
sind
kommt
Gunsten
Mieters
Modifizierung
Darlegungslast
Grundsätzen
sekundäre
Behauptungslast
hier
Vermieters
Betracht
Senatsurteil
25
.
Oktober
aaO
.
Betriebskosten
Quadratmeter
gewerblichen
Einheiten
wesentlich
höher
sind
vermieteten
Wohneinheiten
lässt
pauschal
Hinweis
erhöhten
Publikumsverkehr
Gewerbeeinheiten
Vergleich
Betriebskostenspiegel
wiesenen
Durchschnittskosten
begründen
kann
nur
konkreten
Gegebenheiten
Gebäudekomplexes
einerseits
Art
gewerblichen
Nutzung
andererseits
beurteilt
werden
.
ist
einzelnen
Betriebskosten
differenzieren
.
So
mag
Discounter
Gaststätte
verursachte
Publikumsverkehr
je
örtlichen
Gegebenheiten
Turnus
Gebäudereinigung
Vervielfachung
entsprechenden
Kostensteigerungen
Position
Betriebskosten
führen
Gartenpflege
Gebäudeversicherung
notwendig
aufwendiger
wesentlich
teurer
ist
reinen
Wohnkomplex
bezieht
Gebäude
auch
Büros
Arztpraxen
Läden
untergebracht
sind
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Duisburg-Ruhrort
Entscheidung
Entscheidung