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1061 lines
9.0 KiB
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9.0 KiB
NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
24
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
Justizamtsinspektorin
|
|
Urkundsbeamtin
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
.
|
|
Zivilsenat
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
24
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
Vorsitzende
|
|
Richterin
|
|
Dr.
|
|
Richter
|
|
Sprick
|
|
Fuchs
|
|
Dr.
|
|
Richterin
|
|
Dr.
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Klägers
|
|
wird
|
|
Urteil
|
|
22
|
|
.
|
|
Zivilsenats
|
|
Oberlandesgerichts
|
|
31
|
|
.
|
|
Januar
|
|
aufgehoben
|
|
.
|
|
Sache
|
|
wird
|
|
erneuten
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
auch
|
|
Kosten
|
|
Revisionsverfahrens
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückverwiesen
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Parteien
|
|
streiten
|
|
bestehende
|
|
Mietverhältnis
|
|
fristlose
|
|
Kündigung
|
|
Klägers
|
|
beendet
|
|
worden
|
|
ist
|
|
.
|
|
schriftlichem
|
|
Vertrag
|
|
26
|
|
.
|
|
Juni
|
|
mietete
|
|
Kläger
|
|
Rechtsvorgängerin
|
|
Beklagten
|
|
Gewerberäume
|
|
Betrieb
|
|
"
|
|
Büro(s)/Lager(s
|
|
etc.
|
|
Filmcateringgesellschaft
|
|
Küche
|
|
"
|
|
fest
|
|
30
|
|
.
|
|
Juni
|
|
.
|
|
Nr.
|
|
Mietvertrages
|
|
lautet
|
|
:
|
|
"
|
|
Vermieter
|
|
leistet
|
|
Gewähr
|
|
gemieteten
|
|
Räume
|
|
Frage
|
|
kommenden
|
|
technischen
|
|
Anforderungen
|
|
lichen
|
|
anderen
|
|
Vorschriften
|
|
entsprechen
|
|
.
|
|
Mieter
|
|
hat
|
|
behördliche
|
|
Auflagen
|
|
eigene
|
|
Kosten
|
|
erfüllen
|
|
.
|
|
"
|
|
§
|
|
Nr.
|
|
Mietvertrages
|
|
heißt
|
|
:
|
|
"
|
|
Bauliche
|
|
Änderungen
|
|
Mieter
|
|
insbesondere
|
|
Einbauten
|
|
Installationen
|
|
auch
|
|
Vergitterung
|
|
Fenster
|
|
Herstellung
|
|
Veränderung
|
|
Feuerstätten
|
|
dürfen
|
|
nur
|
|
schriftlicher
|
|
Einwilligung
|
|
Vermieters
|
|
vorgenommen
|
|
werden
|
|
.
|
|
Erteilt
|
|
Vermieter
|
|
Einwilligung
|
|
so
|
|
ist
|
|
Mieter
|
|
Einholung
|
|
bauaufsichtsamtlichen
|
|
Genehmigung
|
|
verantwortlich
|
|
hat
|
|
Kosten
|
|
tragen
|
|
.
|
|
"
|
|
Kläger
|
|
gemieteten
|
|
baulichen
|
|
Anlagen
|
|
waren
|
|
"
|
|
Autokarosseriewerkstatt
|
|
Fahrzeughalle
|
|
"
|
|
baurechtlich
|
|
genehmigt
|
|
.
|
|
Kläger
|
|
betrieb
|
|
Räumen
|
|
Cateringunternehmen
|
|
April
|
|
unbeanstandet
|
|
.
|
|
Schreiben
|
|
5
|
|
.
|
|
April
|
|
wies
|
|
zuständige
|
|
Bauaufsichtsamt
|
|
jedoch
|
|
Rahmen
|
|
Bußgeld-Anhörung
|
|
geänderte
|
|
Nutzung
|
|
Mieträume
|
|
Cateringbetrieb
|
|
Genehmigung
|
|
ordnungswidrig
|
|
sei
|
|
.
|
|
forderte
|
|
Kläger
|
|
Beklagten
|
|
Einholung
|
|
Genehmigung
|
|
geänderten
|
|
Nutzung
|
|
mitzuwirken
|
|
jedoch
|
|
ablehnte
|
|
.
|
|
Schreiben
|
|
23
|
|
.
|
|
August
|
|
drohte
|
|
Bauaufsichtsamt
|
|
Hinweis
|
|
Anhörungsschreiben
|
|
5
|
|
.
|
|
April
|
|
Kläger
|
|
Erlass
|
|
Ordnungsverfügung
|
|
.
|
|
Weiterhin
|
|
räumte
|
|
Frist
|
|
Beantragung
|
|
Baugenehmigung
|
|
14
|
|
.
|
|
September
|
|
.
|
|
stellte
|
|
Kläger
|
|
Bauaufsichtsamt
|
|
Antrag
|
|
Erteilung
|
|
Baugenehmigung
|
|
BauO
|
|
erfolgte
|
|
Nutzungsänderung
|
|
.
|
|
Antrag
|
|
wurde
|
|
Bescheid
|
|
23
|
|
.
|
|
September
|
|
zurückgewiesen
|
|
bestimmte
|
|
Planunterlagen
|
|
fehlten
|
|
.
|
|
erklärte
|
|
Kläger
|
|
Anwaltschreiben
|
|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
eingegangen
|
|
Beklagten
|
|
26
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
fristlose
|
|
Kündigung
|
|
Mietvertrages
|
|
erhob
|
|
Klage
|
|
Feststellung
|
|
Mietverhältnis
|
|
Parteien
|
|
Kündigung
|
|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
endet
|
|
sei
|
|
.
|
|
Bauaufsichtsamt
|
|
Schreiben
|
|
6
|
|
.
|
|
Januar
|
|
erneut
|
|
Erlass
|
|
Ordnungsverfügung
|
|
Fehlens
|
|
Genehmigung
|
|
Nutzungsänderung
|
|
angedroht
|
|
hatte
|
|
kündigte
|
|
Kläger
|
|
Schreiben
|
|
Prozessbevollmächtigten
|
|
8
|
|
.
|
|
Februar
|
|
Mietverhältnis
|
|
erneut
|
|
fristlos
|
|
.
|
|
Weiter
|
|
kündigte
|
|
Kläger
|
|
Mietverhältnis
|
|
fristlos
|
|
Schreiben
|
|
3
|
|
.
|
|
März
|
|
Beklagte
|
|
Abmahnung
|
|
Heizung
|
|
Verfügung
|
|
stelle
|
|
.
|
|
Landgericht
|
|
hat
|
|
Klage
|
|
antragsgemäß
|
|
stattgegeben
|
|
.
|
|
Berufung
|
|
Beklagten
|
|
hat
|
|
Oberlandesgericht
|
|
Klage
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
Hiergegen
|
|
richtet
|
|
Senat
|
|
zugelassene
|
|
Revision
|
|
Klägers
|
|
Wiederherstellung
|
|
landgerichtlichen
|
|
Urteils
|
|
erstrebt
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Revision
|
|
hat
|
|
Erfolg
|
|
führt
|
|
Aufhebung
|
|
angefochtenen
|
|
Urteils
|
|
Zurückverweisung
|
|
Rechtsstreits
|
|
Berufungsgericht
|
|
.
|
|
Oberlandesgericht
|
|
hat
|
|
ausgeführt
|
|
Kündigungen
|
|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
8
|
|
.
|
|
Februar
|
|
unwirksam
|
|
seien
|
|
Kläger
|
|
wichtigen
|
|
Grund
|
|
Kündigung
|
|
Mietverhältnisses
|
|
§
|
|
habe
|
|
dartun
|
|
können
|
|
.
|
|
Zwar
|
|
könne
|
|
fristlosen
|
|
Vertragskündigung
|
|
berechtigende
|
|
Entziehung
|
|
vertragsgemäßen
|
|
Gebrauchs
|
|
erhebliche
|
|
Mangelhaftigkeit
|
|
Mietsache
|
|
dann
|
|
vorliegen
|
|
Mietvertrag
|
|
vorgesehene
|
|
Nutzung
|
|
Mieträume
|
|
Vorschriften
|
|
öffentlichen
|
|
Baurechts
|
|
verstoße
|
|
zuständige
|
|
Baubehörde
|
|
Einschreiten
|
|
androhe
|
|
.
|
|
Vorliegend
|
|
sei
|
|
Haftung
|
|
Beklagten
|
|
Kläger
|
|
geltend
|
|
gemachten
|
|
Mangel
|
|
wirksam
|
|
ausgeschlossen
|
|
.
|
|
ergebe
|
|
zwar
|
|
§
|
|
Nr.
|
|
.
|
|
Vielmehr
|
|
bestünden
|
|
formularvertragliche
|
|
Regelung
|
|
Bedenken
|
|
Mieter
|
|
auch
|
|
Risiko
|
|
aufbürde
|
|
erforderliche
|
|
behördliche
|
|
Erlaubnis
|
|
erreichen
|
|
sei
|
|
.
|
|
vorliegenden
|
|
Fall
|
|
komme
|
|
jedoch
|
|
Regelung
|
|
§
|
|
Nr.
|
|
Vertrages
|
|
.
|
|
habe
|
|
Kläger
|
|
übernommen
|
|
selbst
|
|
Betrieb
|
|
Cateringunternehmens
|
|
erforderliche
|
|
baurechtliche
|
|
Nutzungsänderungsgenehmigung
|
|
sorgen
|
|
insbesondere
|
|
sei
|
|
Aufgabe
|
|
gewesen
|
|
erforderlichen
|
|
Planunterlagen
|
|
Genehmigung
|
|
Nutzungsänderung
|
|
eigene
|
|
Kosten
|
|
beschaffen
|
|
.
|
|
Regelung
|
|
halte
|
|
auch
|
|
Inhaltskontrolle
|
|
§
|
|
stand
|
|
.
|
|
beziehe
|
|
nämlich
|
|
Sinn
|
|
Zweck
|
|
nur
|
|
genehmigungsfähige
|
|
Nutzungsänderungen
|
|
würde
|
|
eingreifen
|
|
feststünde
|
|
Kläger
|
|
vorgenommene
|
|
Nutzungsänderung
|
|
Gründen
|
|
öffentlichen
|
|
Baurechts
|
|
genehmigt
|
|
werden
|
|
könnte
|
|
.
|
|
Kläger
|
|
geltend
|
|
mache
|
|
Betrieb
|
|
erforderliche
|
|
Küche
|
|
sei
|
|
genehmigungsfähig
|
|
sei
|
|
Vortrag
|
|
hinreichende
|
|
Substanz
|
|
.
|
|
Klausel
|
|
benachteilige
|
|
Mieter
|
|
unangemessen
|
|
.
|
|
Vermieter
|
|
könnte
|
|
Mieter
|
|
lediglich
|
|
Planunterlagen
|
|
baulichen
|
|
Zustand
|
|
Nutzungsänderung
|
|
Verfügung
|
|
stellen
|
|
.
|
|
allein
|
|
Entscheidung
|
|
Mieters
|
|
sei
|
|
Baumaßnahmen
|
|
Betrieb
|
|
erforderlich
|
|
halte
|
|
Umfang
|
|
Nutzungsänderungsgenehmigung
|
|
erwirkt
|
|
werden
|
|
müsse
|
|
sei
|
|
auch
|
|
sachgerecht
|
|
Mieter
|
|
Unterlagen
|
|
Beauftragung
|
|
Architekten
|
|
selbst
|
|
beschaffe
|
|
.
|
|
Unzumutbar
|
|
hohe
|
|
Kosten
|
|
seien
|
|
erwarten
|
|
.
|
|
entschieden
|
|
werden
|
|
brauche
|
|
Einführung
|
|
Kündigungserklärung
|
|
8
|
|
.
|
|
März
|
|
Prozess
|
|
auszulegen
|
|
sei
|
|
Kläger
|
|
Klage
|
|
hilfsweise
|
|
auch
|
|
habe
|
|
stützen
|
|
wollen
|
|
.
|
|
Vortrag
|
|
Beklagte
|
|
habe
|
|
Heizung
|
|
einfach
|
|
abgeklemmt
|
|
sei
|
|
Räume
|
|
Fernwärme
|
|
beheizt
|
|
würden
|
|
nachvollziehbar
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
Ausführungen
|
|
halten
|
|
revisionsrechtlichen
|
|
Prüfung
|
|
stand
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Recht
|
|
geht
|
|
Oberlandesgericht
|
|
allerdings
|
|
Fehlen
|
|
erforderlichen
|
|
behördlichen
|
|
Genehmigung
|
|
vertragsgemäßen
|
|
Nutzung
|
|
Mangel
|
|
Sinne
|
|
§
|
|
darstellt
|
|
Mieter
|
|
fristlosen
|
|
Kündigung
|
|
berechtigt
|
|
Zwangsmittelandrohung
|
|
verbundene
|
|
Ordnungsverfügung
|
|
vertragsgemäße
|
|
Nutzung
|
|
untersagt
|
|
wird
|
|
zumindest
|
|
Ungewissheit
|
|
Zulässigkeit
|
|
besteht
|
|
Urteil
|
|
22
|
|
.
|
|
Juni
|
|
;
|
|
Wolf/Eckert/Ball
|
|
Handbuch
|
|
gewerblichen
|
|
9
|
|
.
|
|
Aufl
|
|
.
|
|
Rdn
|
|
.
|
|
f.
|
|
;
|
|
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann
|
|
Geschäftsraummiete
|
|
Kap
|
|
.
|
|
Rdn
|
|
.
|
|
.
|
|
.
|
|
2
|
|
.
|
|
beanstanden
|
|
ist
|
|
weiter
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Klausel
|
|
§
|
|
Nr.
|
|
Mietvertrages
|
|
Inhaltskontrolle
|
|
§
|
|
standhält
|
|
Haftung
|
|
Vermieters
|
|
auch
|
|
Fall
|
|
ausschließt
|
|
erforderliche
|
|
behördliche
|
|
Genehmigung
|
|
Mieter
|
|
vorgesehenen
|
|
Gewerbebetrieb
|
|
Gründen
|
|
versagt
|
|
wird
|
|
ausschließlich
|
|
Beschaffenheit
|
|
Lage
|
|
Mietobjekts
|
|
beruhen
|
|
.
|
|
sind
|
|
Klausel
|
|
Falle
|
|
Verweigerung
|
|
Genehmigung
|
|
nur
|
|
Gewährleistungsrechte
|
|
Mieters
|
|
auch
|
|
Befugnis
|
|
fristlosen
|
|
Kündigung
|
|
Mietvertrages
|
|
ausgeschlossen
|
|
.
|
|
so
|
|
weit
|
|
gehender
|
|
Haftungsausschluss
|
|
benachteiligt
|
|
aber
|
|
Mieter
|
|
Geboten
|
|
Glauben
|
|
unangemessen
|
|
ist
|
|
§
|
|
unwirksam
|
|
vgl.
|
|
Urteil
|
|
22
|
|
.
|
|
Juni
|
|
aaO
|
|
.
|
|
3
|
|
.
|
|
Auslegung
|
|
jedoch
|
|
Berufungsgericht
|
|
Nr.
|
|
Mietvertrages
|
|
gegeben
|
|
hat
|
|
hält
|
|
rechtlichen
|
|
Nachprüfung
|
|
stand
|
|
.
|
|
nunmehr
|
|
auch
|
|
Berufungsurteile
|
|
Landgerichte
|
|
Revision
|
|
stattfinden
|
|
kann
|
|
vermag
|
|
Senat
|
|
Klausel
|
|
selbst
|
|
auszulegen
|
|
Gegensatz
|
|
Meinung
|
|
Revisionserwiderung
|
|
ankommt
|
|
Klausel
|
|
Bezirk
|
|
Oberlandesgerichts
|
|
auch
|
|
nur
|
|
Landgerichts
|
|
verwendet
|
|
wird
|
|
vgl.
|
|
Urteil
|
|
5
|
|
Juli
|
|
.
|
|
Ansicht
|
|
Berufungsgerichts
|
|
ergibt
|
|
Klausel
|
|
Kläger
|
|
selbst
|
|
Betrieb
|
|
Cateringunternehmens
|
|
erforderliche
|
|
baurechtliche
|
|
Nutzungsänderungsgenehmigung
|
|
sorgen
|
|
hätte
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
vorgenommenen
|
|
Auslegung
|
|
steht
|
|
Wortlaut
|
|
Klausel
|
|
Verpflichtung
|
|
Vermieters
|
|
unberührt
|
|
lässt
|
|
vertragsgemäßen
|
|
Zustand
|
|
Mietsache
|
|
sorgen
|
|
.
|
|
Vielmehr
|
|
handelt
|
|
genannten
|
|
Klausel
|
|
Mietverträgen
|
|
anzutreffende
|
|
Regelung
|
|
Mieter
|
|
bauliche
|
|
Änderungen
|
|
Mietsache
|
|
nur
|
|
Zustimmung
|
|
Vermieters
|
|
vornehmen
|
|
darf
|
|
ggf.
|
|
anfallenden
|
|
Kosten
|
|
selbst
|
|
tragen
|
|
hat
|
|
.
|
|
4
|
|
.
|
|
Senat
|
|
kann
|
|
jedoch
|
|
selbst
|
|
entscheiden
|
|
Weigerung
|
|
Beklagten
|
|
Einholung
|
|
Genehmigung
|
|
Nutzungsänderung
|
|
mitzuwirken
|
|
Kläger
|
|
fristlosen
|
|
Kündigung
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
berechtigte
|
|
so
|
|
Parteien
|
|
Mietverhältnis
|
|
mehr
|
|
besteht
|
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.
|
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Vielmehr
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sind
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weitere
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Feststellungen
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erforderlich
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.
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Vorab
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wäre
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klären
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Kläger
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Rechtsvorgängerin
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Beklagten
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mündlichen
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|
Vereinbarung
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allerdings
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§
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Niederschlag
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schriftlichen
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Vertrag
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gefunden
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hat
|
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übernommen
|
|
hat
|
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Räume
|
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selbst
|
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vertragsgemäßen
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|
Zustand
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|
versetzen
|
|
entsprechenden
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|
Genehmigungen
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|
herbeizuführen
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.
|
|
mag
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sprechen
|
|
Kläger
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|
Vortrag
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€
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|
Räume
|
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investiert
|
|
hat
|
|
.
|
|
Auch
|
|
hat
|
|
Beklagte
|
|
jedenfalls
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vorprozessual
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Abschluss
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mündlichen
|
|
Vereinbarung
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behauptet
|
|
.
|
|
Falle
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|
würde
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Mangel
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Mietsache
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|
vorbehaltlich
|
|
getroffener
|
|
Absprachen
|
|
allenfalls
|
|
dann
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vorliegen
|
|
Kläger
|
|
behauptet
|
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Küche
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|
Zubereitung
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|
Speisen
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Cateringbetrieb
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genehmigungsfähig
|
|
gewesen
|
|
wäre
|
|
.
|
|
Sollte
|
|
mündliche
|
|
Vereinbarung
|
|
geschlossen
|
|
worden
|
|
sein
|
|
wird
|
|
Oberlandesgericht
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|
prüfen
|
|
haben
|
|
Weigerung
|
|
Beklagten
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Herbeiführung
|
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Genehmigung
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Nutzungsänderung
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|
mitzuwirken
|
|
tatsächlich
|
|
wichtigen
|
|
Grund
|
|
Sinne
|
|
§
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|
Abs.
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|
darstellt
|
|
.
|
|
kann
|
|
auch
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|
Rahmen
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|
Glauben
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Rolle
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spielen
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|
Aufwand
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Kläger
|
|
erforderlich
|
|
gewesen
|
|
wäre
|
|
Bescheid
|
|
23
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|
.
|
|
September
|
|
genannten
|
|
Auflagen
|
|
erfüllen
|
|
.
|
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-9-
|
|
ergeben
|
|
sollte
|
|
Kündigungen
|
|
Klägers
|
|
25
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
8
|
|
.
|
|
Februar
|
|
unwirksam
|
|
waren
|
|
so
|
|
wird
|
|
Berufungsgericht
|
|
prüfen
|
|
haben
|
|
Mietverhältnis
|
|
Parteien
|
|
Kündigung
|
|
Klägers
|
|
3
|
|
.
|
|
März
|
|
beendet
|
|
worden
|
|
ist
|
|
.
|
|
Feststellungsantrag
|
|
Klägers
|
|
ist
|
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dahingehend
|
|
auszulegen
|
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Wirksamkeit
|
|
bestimmten
|
|
Kündigung
|
|
bezieht
|
|
Mietverhältnis
|
|
Parteien
|
|
26
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
9
|
|
.
|
|
Februar
|
|
beendet
|
|
ist
|
|
vgl.
|
|
Senatsurteil
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|
29
|
|
.
|
|
September
|
|
.
|
|
Einführung
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|
Kündigungserklärung
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|
3
|
|
.
|
|
März
|
|
Schriftsatz
|
|
21
|
|
.
|
|
März
|
|
Rechtsstreit
|
|
ist
|
|
dahingehend
|
|
aufzufassen
|
|
Kläger
|
|
weiter
|
|
hilfsweise
|
|
erreichen
|
|
sucht
|
|
Beendigung
|
|
Mietverhältnisses
|
|
Parteien
|
|
Zeit
|
|
Zugang
|
|
Kündigungserklärung
|
|
festgestellt
|
|
werde
|
|
.
|
|
Ansonsten
|
|
wäre
|
|
Einführung
|
|
genannten
|
|
Kündigungserklärung
|
|
Sinn
|
|
erfolgt
|
|
.
|
|
Zurückverweisung
|
|
Sache
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|
Berufungsgericht
|
|
gibt
|
|
Parteien
|
|
Gelegenheit
|
|
weiterem
|
|
Sachvortrag
|
|
.
|
|
Vorsitzende
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|
Richterin
|
|
Dr.
|
|
ist
|
|
urlaubsabwesend
|
|
verhindert
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|
unterschreiben
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|
.
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Sprick
|
|
Sprick
|
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Vorinstanzen
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|
:
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Entscheidung
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OLG
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|
Entscheidung
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31.01.2006
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