NAMEN
Verkündet
:
24
.
Oktober
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
24
.
Oktober
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Sprick
Fuchs
Dr.
Richterin
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägers
wird
Urteil
22
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
31
.
Januar
aufgehoben
.
Sache
wird
erneuten
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Parteien
streiten
bestehende
Mietverhältnis
fristlose
Kündigung
Klägers
beendet
worden
ist
.
schriftlichem
Vertrag
26
.
Juni
mietete
Kläger
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Gewerberäume
Betrieb
"
Büro(s)/Lager(s
etc.
Filmcateringgesellschaft
Küche
"
fest
30
.
Juni
.
Nr.
Mietvertrages
lautet
:
"
Vermieter
leistet
Gewähr
gemieteten
Räume
Frage
kommenden
technischen
Anforderungen
lichen
anderen
Vorschriften
entsprechen
.
Mieter
hat
behördliche
Auflagen
eigene
Kosten
erfüllen
.
"
§
Nr.
Mietvertrages
heißt
:
"
Bauliche
Änderungen
Mieter
insbesondere
Einbauten
Installationen
auch
Vergitterung
Fenster
Herstellung
Veränderung
Feuerstätten
dürfen
nur
schriftlicher
Einwilligung
Vermieters
vorgenommen
werden
.
Erteilt
Vermieter
Einwilligung
so
ist
Mieter
Einholung
bauaufsichtsamtlichen
Genehmigung
verantwortlich
hat
Kosten
tragen
.
"
Kläger
gemieteten
baulichen
Anlagen
waren
"
Autokarosseriewerkstatt
Fahrzeughalle
"
baurechtlich
genehmigt
.
Kläger
betrieb
Räumen
Cateringunternehmen
April
unbeanstandet
.
Schreiben
5
.
April
wies
zuständige
Bauaufsichtsamt
jedoch
Rahmen
Bußgeld-Anhörung
geänderte
Nutzung
Mieträume
Cateringbetrieb
Genehmigung
ordnungswidrig
sei
.
forderte
Kläger
Beklagten
Einholung
Genehmigung
geänderten
Nutzung
mitzuwirken
jedoch
ablehnte
.
Schreiben
23
.
August
drohte
Bauaufsichtsamt
Hinweis
Anhörungsschreiben
5
.
April
Kläger
Erlass
Ordnungsverfügung
.
Weiterhin
räumte
Frist
Beantragung
Baugenehmigung
14
.
September
.
stellte
Kläger
Bauaufsichtsamt
Antrag
Erteilung
Baugenehmigung
BauO
erfolgte
Nutzungsänderung
.
Antrag
wurde
Bescheid
23
.
September
zurückgewiesen
bestimmte
Planunterlagen
fehlten
.
erklärte
Kläger
Anwaltschreiben
25
.
Oktober
eingegangen
Beklagten
26
.
Oktober
fristlose
Kündigung
Mietvertrages
erhob
Klage
Feststellung
Mietverhältnis
Parteien
Kündigung
25
.
Oktober
endet
sei
.
Bauaufsichtsamt
Schreiben
6
.
Januar
erneut
Erlass
Ordnungsverfügung
Fehlens
Genehmigung
Nutzungsänderung
angedroht
hatte
kündigte
Kläger
Schreiben
Prozessbevollmächtigten
8
.
Februar
Mietverhältnis
erneut
fristlos
.
Weiter
kündigte
Kläger
Mietverhältnis
fristlos
Schreiben
3
.
März
Beklagte
Abmahnung
Heizung
Verfügung
stelle
.
Landgericht
hat
Klage
antragsgemäß
stattgegeben
.
Berufung
Beklagten
hat
Oberlandesgericht
Klage
abgewiesen
.
Hiergegen
richtet
Senat
zugelassene
Revision
Klägers
Wiederherstellung
landgerichtlichen
Urteils
erstrebt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
führt
Aufhebung
angefochtenen
Urteils
Zurückverweisung
Rechtsstreits
Berufungsgericht
.
Oberlandesgericht
hat
ausgeführt
Kündigungen
25
.
Oktober
8
.
Februar
unwirksam
seien
Kläger
wichtigen
Grund
Kündigung
Mietverhältnisses
§
habe
dartun
können
.
Zwar
könne
fristlosen
Vertragskündigung
berechtigende
Entziehung
vertragsgemäßen
Gebrauchs
erhebliche
Mangelhaftigkeit
Mietsache
dann
vorliegen
Mietvertrag
vorgesehene
Nutzung
Mieträume
Vorschriften
öffentlichen
Baurechts
verstoße
zuständige
Baubehörde
Einschreiten
androhe
.
Vorliegend
sei
Haftung
Beklagten
Kläger
geltend
gemachten
Mangel
wirksam
ausgeschlossen
.
ergebe
zwar
§
Nr.
.
Vielmehr
bestünden
formularvertragliche
Regelung
Bedenken
Mieter
auch
Risiko
aufbürde
erforderliche
behördliche
Erlaubnis
erreichen
sei
.
vorliegenden
Fall
komme
jedoch
Regelung
§
Nr.
Vertrages
.
habe
Kläger
übernommen
selbst
Betrieb
Cateringunternehmens
erforderliche
baurechtliche
Nutzungsänderungsgenehmigung
sorgen
insbesondere
sei
Aufgabe
gewesen
erforderlichen
Planunterlagen
Genehmigung
Nutzungsänderung
eigene
Kosten
beschaffen
.
Regelung
halte
auch
Inhaltskontrolle
§
stand
.
beziehe
nämlich
Sinn
Zweck
nur
genehmigungsfähige
Nutzungsänderungen
würde
eingreifen
feststünde
Kläger
vorgenommene
Nutzungsänderung
Gründen
öffentlichen
Baurechts
genehmigt
werden
könnte
.
Kläger
geltend
mache
Betrieb
erforderliche
Küche
sei
genehmigungsfähig
sei
Vortrag
hinreichende
Substanz
.
Klausel
benachteilige
Mieter
unangemessen
.
Vermieter
könnte
Mieter
lediglich
Planunterlagen
baulichen
Zustand
Nutzungsänderung
Verfügung
stellen
.
allein
Entscheidung
Mieters
sei
Baumaßnahmen
Betrieb
erforderlich
halte
Umfang
Nutzungsänderungsgenehmigung
erwirkt
werden
müsse
sei
auch
sachgerecht
Mieter
Unterlagen
Beauftragung
Architekten
selbst
beschaffe
.
Unzumutbar
hohe
Kosten
seien
erwarten
.
entschieden
werden
brauche
Einführung
Kündigungserklärung
8
.
März
Prozess
auszulegen
sei
Kläger
Klage
hilfsweise
auch
habe
stützen
wollen
.
Vortrag
Beklagte
habe
Heizung
einfach
abgeklemmt
sei
Räume
Fernwärme
beheizt
würden
nachvollziehbar
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlichen
Prüfung
stand
.
1
.
Recht
geht
Oberlandesgericht
allerdings
Fehlen
erforderlichen
behördlichen
Genehmigung
vertragsgemäßen
Nutzung
Mangel
Sinne
§
darstellt
Mieter
fristlosen
Kündigung
berechtigt
Zwangsmittelandrohung
verbundene
Ordnungsverfügung
vertragsgemäße
Nutzung
untersagt
wird
zumindest
Ungewissheit
Zulässigkeit
besteht
Urteil
22
.
Juni
;
Wolf/Eckert/Ball
Handbuch
gewerblichen
9
.
Aufl
.
Rdn
.
f.
;
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann
Geschäftsraummiete
Kap
.
Rdn
.
.
.
2
.
beanstanden
ist
weiter
Auffassung
Berufungsgerichts
Klausel
§
Nr.
Mietvertrages
Inhaltskontrolle
§
standhält
Haftung
Vermieters
auch
Fall
ausschließt
erforderliche
behördliche
Genehmigung
Mieter
vorgesehenen
Gewerbebetrieb
Gründen
versagt
wird
ausschließlich
Beschaffenheit
Lage
Mietobjekts
beruhen
.
sind
Klausel
Falle
Verweigerung
Genehmigung
nur
Gewährleistungsrechte
Mieters
auch
Befugnis
fristlosen
Kündigung
Mietvertrages
ausgeschlossen
.
so
weit
gehender
Haftungsausschluss
benachteiligt
aber
Mieter
Geboten
Glauben
unangemessen
ist
§
unwirksam
vgl.
Urteil
22
.
Juni
aaO
.
3
.
Auslegung
jedoch
Berufungsgericht
Nr.
Mietvertrages
gegeben
hat
hält
rechtlichen
Nachprüfung
stand
.
nunmehr
auch
Berufungsurteile
Landgerichte
Revision
stattfinden
kann
vermag
Senat
Klausel
selbst
auszulegen
Gegensatz
Meinung
Revisionserwiderung
ankommt
Klausel
Bezirk
Oberlandesgerichts
auch
nur
Landgerichts
verwendet
wird
vgl.
Urteil
5
Juli
.
Ansicht
Berufungsgerichts
ergibt
Klausel
Kläger
selbst
Betrieb
Cateringunternehmens
erforderliche
baurechtliche
Nutzungsänderungsgenehmigung
sorgen
hätte
.
Berufungsgericht
vorgenommenen
Auslegung
steht
Wortlaut
Klausel
Verpflichtung
Vermieters
unberührt
lässt
vertragsgemäßen
Zustand
Mietsache
sorgen
.
Vielmehr
handelt
genannten
Klausel
Mietverträgen
anzutreffende
Regelung
Mieter
bauliche
Änderungen
Mietsache
nur
Zustimmung
Vermieters
vornehmen
darf
ggf.
anfallenden
Kosten
selbst
tragen
hat
.
4
.
Senat
kann
jedoch
selbst
entscheiden
Weigerung
Beklagten
Einholung
Genehmigung
Nutzungsänderung
mitzuwirken
Kläger
fristlosen
Kündigung
§
Abs.
berechtigte
so
Parteien
Mietverhältnis
mehr
besteht
.
Vielmehr
sind
weitere
Feststellungen
erforderlich
.
Vorab
wäre
klären
Kläger
Rechtsvorgängerin
Beklagten
mündlichen
Vereinbarung
allerdings
§
Niederschlag
schriftlichen
Vertrag
gefunden
hat
übernommen
hat
Räume
selbst
vertragsgemäßen
Zustand
versetzen
entsprechenden
Genehmigungen
herbeizuführen
.
mag
sprechen
Kläger
Vortrag
€
Räume
investiert
hat
.
Auch
hat
Beklagte
jedenfalls
vorprozessual
Abschluss
mündlichen
Vereinbarung
behauptet
.
Falle
würde
Mangel
Mietsache
vorbehaltlich
getroffener
Absprachen
allenfalls
dann
vorliegen
Kläger
behauptet
Küche
Zubereitung
Speisen
Cateringbetrieb
genehmigungsfähig
gewesen
wäre
.
Sollte
mündliche
Vereinbarung
geschlossen
worden
sein
wird
Oberlandesgericht
prüfen
haben
Weigerung
Beklagten
Herbeiführung
Genehmigung
Nutzungsänderung
mitzuwirken
tatsächlich
wichtigen
Grund
Sinne
§
Abs.
darstellt
.
kann
auch
Rahmen
Glauben
Rolle
spielen
Aufwand
Kläger
erforderlich
gewesen
wäre
Bescheid
23
.
September
genannten
Auflagen
erfüllen
.
-9-
ergeben
sollte
Kündigungen
Klägers
25
.
Oktober
8
.
Februar
unwirksam
waren
so
wird
Berufungsgericht
prüfen
haben
Mietverhältnis
Parteien
Kündigung
Klägers
3
.
März
beendet
worden
ist
.
Feststellungsantrag
Klägers
ist
dahingehend
auszulegen
Wirksamkeit
bestimmten
Kündigung
bezieht
Mietverhältnis
Parteien
26
.
Oktober
9
.
Februar
beendet
ist
vgl.
Senatsurteil
29
.
September
.
Einführung
Kündigungserklärung
3
.
März
Schriftsatz
21
.
März
Rechtsstreit
ist
dahingehend
aufzufassen
Kläger
weiter
hilfsweise
erreichen
sucht
Beendigung
Mietverhältnisses
Parteien
Zeit
Zugang
Kündigungserklärung
festgestellt
werde
.
Ansonsten
wäre
Einführung
genannten
Kündigungserklärung
Sinn
erfolgt
.
Zurückverweisung
Sache
Berufungsgericht
gibt
Parteien
Gelegenheit
weiterem
Sachvortrag
.
Vorsitzende
Richterin
Dr.
ist
urlaubsabwesend
verhindert
unterschreiben
.
Sprick
Sprick
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung
31.01.2006