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NAMENVerkündet:20.OktoberJustizamtsinspektorinUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk:ja::ja§Abs.Satz;Abs.Satz1.EigentümerNießbrauchbelastetenGrundstückssindTodeNießbrauchersauchdann§Abs.SatzvorzeitigenKündigungNießbraucherabgeschlossenenMietvertragesberechtigtweiterenPersonenMiterbenNießbraucherssind.2.BruchteilseigentümerkönnenMietverhältnisgemeinschaftlicheGrundstückwirksamStimmenmehrheitkündigenKündigungMaßnahmeordnungsgemäßenVerwaltunggemäß§Abs.SatzdarstelltAnschlussSenatsurteilFamRZ..Urteil20.Oktober.ZivilsenatBundesgerichtshofshatmündlicheVerhandlung20.OktoberVorsitzendeRichterinDr.RichterinnenWeber-MoneckeDr.RichterDr.Rechterkannt:RevisionKlägerinnenUrteil4.ZivilsenatsSchleswig-HolsteinischenOberlandesgerichts23.Januarwirdzurückgewiesen.KostenRevisionsverfahrenstragenKlägerin.%Klägerin2.%AusnahmeaußergerichtlichenKostenjeweilsselbsttragen.Tatbestand:Klägerin1.betreibtCaféKonditorei.Klägerin2.istInhaberinSnack-Imbisses.BeklagtensindMiteigentümerAnwesensGeschäftsräumeKlägerinnenbefinden.notariellemVertrag3.DezemberhatteMutterBeklagtenEigentumImmobilieBeklagtenweiterenSohnübertragenMiteigentumsanteiljedochspäterBeklagten2.übertrug.selbstwurdelebenslangerNießbrauchGrundstückeingeräumt.JanuarschlossMutterBeklagtennachfolgend:NießbraucherinKlägerinnenunbefristeteMietverträgeGeschäftsräumeordentlichesKündigungsrechtVermietersausgeschlossenwurdedortCaféKonditoreiGaststättebetriebenwird.1.JuniverstarbNießbraucherin.wurdeBeklagtenweiterenSohnbeerbt.FolgezeitBeklagten1.2.ZweifelWirksamkeitMietverträgegeäußerthattenfordertenKlägerinnenBevollmächtigtenBeklagtenFristsetzung10NovemberWirksamkeitMietverträgebestätigen.Beklagte3.entsprechendeErklärungabgabversuchtenBeklagten.2.UmlaufverfahrenBeschlussfassungMiteigentümerKündigungMietverhältnisseKlägerinnen31.Dezembererreichen.Beklagte3.teilteBeklagten1.2.jedochKündigungMietverträgezustimme.DennocherklärtenBeklagten1.2.zusammen9/16MiteigentumsanteileMietgrundstückverfügtenSchreiben20.Dezember"NamenEigentümergemeinschaftKlägerinnenKündigungMietverhältnisse.KlagehabenKlägerinnenu.a.FeststellungbegehrtausgesprochenenKündigungenunwirksamseienbestehendenMietverhältnisseungekündigtfortbestünden.LandgerichthatKlagevollständigabgewiesen.BerufungKlägerinnenhatBerufungsgerichtAbänderungerstinstanzlichenEntscheidungZurückweisungBerufungÜbrigenFeststellunggetroffenschenKlägerinnenNießbraucherinabgeschlossenenMietverträgevorbehaltlichKündigungen20.Dezemberwirksamsind.BerufungsgerichtzugelassenenRevisionmöchtenKlägerinnenFeststellungerreichenKündigungen20.DezemberunwirksamsindBeklagtengesetzlichesKündigungsrechtzusteht.Entscheidungsgründe:RevisionhatErfolg.BerufungsgerichthatBegründungausgeführtMietvertragKlägerinnenMutterBeklagtenwirksamStandegekommenTodMutterBeklagtenbeendetwordensei.VielmehrseienBeklagtenEigentümerGrundstücksgemäß§Abs.Abs.NießbraucherinabgeschlossenenMietverträgeeingetreten.seienberechtigtgewesenMietverträgegemäß§Abs.kündigen.steheRechtsprechungBundesgerichtshofesKündigungsrechtEigentümers§Abs.dannausgeschlossenseinkönneEigentümergleichzeitigAlleinerbeverstorbenenbereitsWegeErbfolgeVertragspartnerMietersgewordensei.vorliegendenFallfehlejedochPersonenidentitätEigentümerNießbrauchbelastetenGrundstücksErbenNießbraucherin.ZeitpunktErbfallesseienEigentümerbelastetenGrundstücksBeklagtenBruchteilseigentümergewesen.ErbenNießbraucherinseienBeklagten1.3.weitereSohnMiterbengemeinschaft.berücksichtigeBundesgerichtshofvertreteneAuffassungLiteraturüberwiegendZustimmunggestoßenseiFalleTodesNießbrauchersgemäß§Abs.Abs.ErbenlediglichselbstschuldnerischeBürgenErfüllungmietvertraglichenPflichtenEigentümerhaftenwürden.SchließlichhättenBeklagten1.2.ErklärungKündigungBeklagten3.wirksamvertretenwirksameBeschlussfassungBruchteilseigentümergemeinschaft§Abs.vorgelegenhabe.II.AusführungenhaltenAngriffenRevisionstand.ZutreffendistBerufungsgerichtausgegangenBeklagtenMietverhältnisseSchreiben20.Dezemberwirksamgekündigthaben.1.BeklagtenwarenTodeNießbraucheringemäßAbs.SatzKündigungMietverträgeberechtigt.HatNießbraucherGrundstückDauerNießbrauchshinausvermietetverpachtetsofindengemäß§Abs.BeendigungNießbrauchsFallVeräußerungvermietetemWohnraumgeltendenVorschriften§§Abs.§§entsprechendeAnwendung.folgtFallEigentümerbelastetenGrundstücksendigungNießbrauchsNießbrauchersMietverhältnisergebendenRechtePflichteneintritt§Abs..V.m.Abs..sollverhindertwerdenMieterseinNießbraucherabgeleitetesBesitzrecht§Abs.SatzEndeNießbrauchsverliert5.Aufl.§..rechtlicheSchicksalunbestimmteZeitabgeschlossenenistBestandNießbrauchsgrundsätzlichunabhängig444;MünchKommBGB/Pohlmann5.Aufl..8;aAErman/Ronke7.Aufl.§..NießbraucherabgeschlossenerMietvertragbestehtNießbrauchTodNießbrauchersendetaaO.AbweichendallgemeinenmietrechtlichenRegelungengewährt§Abs.GrundstückseigentümerjedochRechtPachtverhältnisEinhaltunggesetzlichenKündigungsfristkündigen.außerordentlicheKündigungsrechtträgtUmstandRechnungGrundstückseigentümergem.§§Abs.Abs.Mietverhältniseintretenmussursprünglichbeteiligtwar.sollMöglichkeitgegebenwerdenVertragvergleichbarVertragLastenDritterRegelung§§Abs.Abs.aufgedrängt"wordenistlösen.herrschenderMeinungRechtsprechungSchrifttumscheidetvorzeitigesKündigungsrechtEigentümers§Abs.jedochpersönlichMietvertraggebundenistetwaMietvertragschonselbstBestellungNießbrauchsabgeschlossenhatteNießbraucherDauerRechtsMietvertrageingetretenwar§Satz.V.m.§Abs.EigentümerNießbraucherabgeschlossenenMietvertragpersönlichbeigetretenist;4.Aufl.§.;Stand:§..gelteauchGrundstückseigentümerNießbraucherAlleinerbebeerbthabeFallerbrechtlichenGrundsätzenUniversalsukzessionunmittelbarerVertragspartnerMietersgewordenseibereitsgemäß§§Abs.erbrechtlichErfüllungMietvertragesNachlassverbindlichkeithafteaaO;;Staudinger/Frank[Stand:§.;12.Aufl.§.2;5.Aufl.§.2;Jauernig13.Aufl.§..KönneErbenämlichFallPachtvertrag§Abs.kündigenwürdeGunstenMieterserlasseneSchutzvorschriftgerechtfertigtesHaftungsprivilegErbenverkehrenaaO.letztgenannteAuffassungSchrifttumKritikgestoßenistausführlichWackeFestschriftGernhuber.;;Kündigungsrechtbejahend4.Aufl...;12.Aufl..3;Enneccerus-Wolff/Raiser§Fn.8)stehtvorliegendenFallKündigungsrechtBeklagtenjedoch.Kündigungsrechtgemäß§Abs.entfälltzumindestdannGrundstückseigentümerErbenNießbrauchersPersonenidentitätbestehtetwahierentscheidendenFallMiteigentümerbelastetenGrundstücksTeilnochweiterePersonenumfassendenMiterbengemeinschaftsind.Zweck§Abs.rechtfertigtGrundstückseigentümeraußerordentlicheKündigungsrechtjedenfallsdannverwehrennurWegegesetzlichenVertragsübergangs§§Abs.MietvertrageingetretenMietverhältnispersönlichbeteiligtistselbstBestellungNießbrauchsMietverhältniseingegangenvgl.§§SatzMietvertragspäterenZeitpunktbeigetretenist4.Aufl.§..FällenwirdGrundstückseigentümerEinverständnisdrittenPersonenabgeschlossenenMietvertraghineingedrängt.hatvielmehreigeneschuldrechtlicheBeteiligungMietvertragMieterEindruckerwecktMietverhältnisunabhängigBestandNießbrauchsfortbesteht.vergleichbareSituationergibtalleinigeGrundstückseigentümerAlleinerbeNießbrauchersist.ZwaristMieterAbschlussMietvertragesnochanderenZeitpunktlaufendenMietverhältnissesVertragspartnerbegegnetsoMietervertrauenkonnteTodeNießbrauchersMietverhältnisvereinbartenEndefortbestehenbleibt.IstErbeNießbrauchersallerdingsausnahmsweisetatsächlichLageGebrauchsüberlassungspflicht§Abs.SatzerfüllenunabhängigerbrechtlichenStellungEigentümerMietgrundstücksististgerechtfertigtaußerordentlicheKündigungsrecht§Abs.Satzverwehren.sprichtzwarbesondereSchutzwürdigkeitMieters.dürftemeistbloßerZufallseinVertragspartnergeradeEigentümernbeerbtwurde.VereinigenjedochmietrechtlichenVerpflichtungentatsächlichenMöglichkeiterfüllenPersonFallistGrundstückseigentümerAlleinerbeNießbrauchersistwäretreuwidrig§-9-gentümerformalenRechtspositionenberufenMietverhältnisgemäß§Abs.Satzkündigenkönnte.sprichtauchRechtsgedanke§Abs.SatzAlt.VerfügungNichtberechtigtenwirksamwirdBerechtigtenbeerbtwirdNachlassverbindlichkeitenunbeschränkthaftetvgl.WackeFestschriftGernhuber.vorliegendenFallkonntenBeklagtenMietverträgegemäß§Abs.Satzkündigen.NießbraucherinwurdeBeklagtenalleinauchweiterenSohnbeerbt.BeklagtenbildenMiterbengemeinschaft§Abs.gemeinschaftlicheNachlassverbindlichkeitenauchVerpflichtungenMietvertragErlöschenNießbrauchsErbenübergegangensindgehörengemäß§Gesamtschuldnerhaftet.AllerdingsistMietgrundstückNachlassgefallenbereitszuvorNießbraucherinSöhneübereignetwordenwar.BeklagtenbestehendeMiterbengemeinschaftkönnteGebrauchsgewährungspflicht§Abs.tatsächlichenGründenerfüllen.SindjedochBeklagtenerbrechtlichenStellungverpflichtetKlägerinnenGebrauchMietsachegewährenbestehtGrundMiteigentümerMietgrundstücksKündigungsmöglichkeit§Abs.Satzverwehren.2.Beklagten1.2.habenBeklagten3.AbgabeKündigungserklärungauchwirksamvertreten.§Abs.SatzkannBruchteilsgemeinschaftStimmenmehrheitBeschaffenheitgemeinschaftlichengenstandesentsprechendeordnungsmäßigeVerwaltungBenutzungbeschlossenwerden.entsprichthöchstrichterlicherRechtsprechungallgemeinerAnsichtSchrifttumMaßnahmeordnungsmäßigenVerwaltungBenutzungVoraussetzungen§Abs.mehrheitlichgetroffenwerdenkannauchKündigungPachtoderMietverhältnissesgemeinschaftlichenGrundstücksanzusehenist26.AprilZR;SenatsurteilFamRZ.KündigungErbengemeinschaft;Staudinger/Langhein[Stand§.;5.Aufl..5;Palandt/Sprau.Aufl...ZwarstelltKündigungPachtverhältnissesBruchteilseigentümergemeinschaftVerfügungvgl.SenatsurteilFamRZ.13;Urteil28.AprilFamRZ.JedochkönnenauchVerfügungenMaßnahmenordnungsgemäßenVerwaltungdarstellenMehrheitsentscheidungen§Abs.getroffenwerdenSenatsurteilFamRZ.27;Beschluss26.AprilZR.LiegtgültigerMehrheitsbeschlussAbs.SatzverleihtAußenverhältnistätigenGemeinschafternnotwendigeVertretungsmachtBeschlussvollziehen47f.;5.Aufl...warBeklagten1.2.MehrheitAnteileEigentümergemeinschaftverfügtenerklärteKündigungwirksam.KündigungPachtverhältnissesordnungsgemäßenVerwaltungGrundstücksentsprachhatBerufungsgerichtRevisionbeanstandetFeststellungengetroffen.KündigunghatEigentümergemeinschaftvielmehrMöglichkeitGrundstückaktuellenmarktüblichenBedingungenvermietenhöherenErtragerzielenvgl.SenatsurteilFamRZ..Weber-MoneckeVorinstanzen:EntscheidungOLGEntscheidung23.01.2009