NAMEN
Verkündet
:
20
.
Oktober
Justizamtsinspektorin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
Satz
;
Abs.
Satz
1
.
Eigentümer
Nießbrauch
belasteten
Grundstücks
sind
Tode
Nießbrauchers
auch
dann
§
Abs.
Satz
vorzeitigen
Kündigung
Nießbraucher
abgeschlossenen
Mietvertrages
berechtigt
weiteren
Personen
Miterben
Nießbrauchers
sind
.
2
.
Bruchteilseigentümer
können
Mietverhältnis
gemeinschaftliche
Grundstück
wirksam
Stimmenmehrheit
kündigen
Kündigung
Maßnahme
ordnungsgemäßen
Verwaltung
gemäß
§
Abs.
Satz
darstellt
Anschluss
Senatsurteil
FamRZ
.
.
Urteil
20
.
Oktober
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
20
.
Oktober
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richterinnen
Weber-Monecke
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerinnen
Urteil
4
.
Zivilsenats
Schleswig-Holsteinischen
Oberlandesgerichts
23
.
Januar
wird
zurückgewiesen
.
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
Klägerin
.
%
Klägerin
2
.
%
Ausnahme
außergerichtlichen
Kosten
jeweils
selbst
tragen
.
Tatbestand
:
Klägerin
1
.
betreibt
Café
Konditorei
.
Klägerin
2
.
ist
Inhaberin
Snack-Imbisses
.
Beklagten
sind
Miteigentümer
Anwesens
Geschäftsräume
Klägerinnen
befinden
.
notariellem
Vertrag
3
.
Dezember
hatte
Mutter
Beklagten
Eigentum
Immobilie
Beklagten
weiteren
Sohn
übertragen
Miteigentumsanteil
jedoch
später
Beklagten
2
.
übertrug
.
selbst
wurde
lebenslanger
Nießbrauch
Grundstück
eingeräumt
.
Januar
schloss
Mutter
Beklagten
nachfolgend
:
Nießbraucherin
Klägerinnen
unbefristete
Mietverträge
Geschäftsräume
ordentliches
Kündigungsrecht
Vermieters
ausgeschlossen
wurde
dort
Café
Konditorei
Gaststätte
betrieben
wird
.
1
.
Juni
verstarb
Nießbraucherin
.
wurde
Beklagten
weiteren
Sohn
beerbt
.
Folgezeit
Beklagten
1
.
2
.
Zweifel
Wirksamkeit
Mietverträge
geäußert
hatten
forderten
Klägerinnen
Bevollmächtigten
Beklagten
Fristsetzung
10
November
Wirksamkeit
Mietverträge
bestätigen
.
Beklagte
3
.
entsprechende
Erklärung
abgab
versuchten
Beklagten
.
2
.
Umlaufverfahren
Beschlussfassung
Miteigentümer
Kündigung
Mietverhältnisse
Klägerinnen
31
.
Dezember
erreichen
.
Beklagte
3
.
teilte
Beklagten
1
.
2
.
jedoch
Kündigung
Mietverträge
zustimme
.
Dennoch
erklärten
Beklagten
1
.
2
.
zusammen
9/16
Miteigentumsanteile
Mietgrundstück
verfügten
Schreiben
20
.
Dezember
"
Namen
Eigentümergemeinschaft
Klägerinnen
Kündigung
Mietverhältnisse
.
Klage
haben
Klägerinnen
u.a.
Feststellung
begehrt
ausgesprochenen
Kündigungen
unwirksam
seien
bestehenden
Mietverhältnisse
ungekündigt
fortbestünden
.
Landgericht
hat
Klage
vollständig
abgewiesen
.
Berufung
Klägerinnen
hat
Berufungsgericht
Abänderung
erstinstanzlichen
Entscheidung
Zurückweisung
Berufung
Übrigen
Feststellung
getroffen
schen
Klägerinnen
Nießbraucherin
abgeschlossenen
Mietverträge
vorbehaltlich
Kündigungen
20
.
Dezember
wirksam
sind
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
möchten
Klägerinnen
Feststellung
erreichen
Kündigungen
20
.
Dezember
unwirksam
sind
Beklagten
gesetzliches
Kündigungsrecht
zusteht
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
ausgeführt
Mietvertrag
Klägerinnen
Mutter
Beklagten
wirksam
Stande
gekommen
Tod
Mutter
Beklagten
beendet
worden
sei
.
Vielmehr
seien
Beklagten
Eigentümer
Grundstücks
gemäß
§
Abs.
Abs.
Nießbraucherin
abgeschlossenen
Mietverträge
eingetreten
.
seien
berechtigt
gewesen
Mietverträge
gemäß
§
Abs.
kündigen
.
stehe
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofes
Kündigungsrecht
Eigentümers
§
Abs.
dann
ausgeschlossen
sein
könne
Eigentümer
gleichzeitig
Alleinerbe
verstorbenen
bereits
Wege
Erbfolge
Vertragspartner
Mieters
geworden
sei
.
vorliegenden
Fall
fehle
jedoch
Personenidentität
Eigentümer
Nießbrauch
belasteten
Grundstücks
Erben
Nießbraucherin
.
Zeitpunkt
Erbfalles
seien
Eigentümer
belasteten
Grundstücks
Beklagten
Bruchteilseigentümer
gewesen
.
Erben
Nießbraucherin
seien
Beklagten
1
.
3
.
weitere
Sohn
Miterbengemeinschaft
.
berücksichtige
Bundesgerichtshof
vertretene
Auffassung
Literatur
überwiegend
Zustimmung
gestoßen
sei
Falle
Todes
Nießbrauchers
gemäß
§
Abs.
Abs.
Erben
lediglich
selbstschuldnerische
Bürgen
Erfüllung
mietvertraglichen
Pflichten
Eigentümer
haften
würden
.
Schließlich
hätten
Beklagten
1
.
2
.
Erklärung
Kündigung
Beklagten
3
.
wirksam
vertreten
wirksame
Beschlussfassung
Bruchteilseigentümergemeinschaft
§
Abs.
vorgelegen
habe
.
II
.
Ausführungen
halten
Angriffen
Revision
stand
.
Zutreffend
ist
Berufungsgericht
ausgegangen
Beklagten
Mietverhältnisse
Schreiben
20
.
Dezember
wirksam
gekündigt
haben
.
1
.
Beklagten
waren
Tode
Nießbraucherin
gemäß
Abs.
Satz
Kündigung
Mietverträge
berechtigt
.
Hat
Nießbraucher
Grundstück
Dauer
Nießbrauchs
hinaus
vermietet
verpachtet
so
finden
gemäß
§
Abs.
Beendigung
Nießbrauchs
Fall
Veräußerung
vermietetem
Wohnraum
geltenden
Vorschriften
§
§
Abs.
§
§
entsprechende
Anwendung
.
folgt
Fall
Eigentümer
belasteten
Grundstücks
endigung
Nießbrauchs
Nießbrauchers
Mietverhältnis
ergebenden
Rechte
Pflichten
eintritt
§
Abs.
.
V.m
.
Abs.
.
soll
verhindert
werden
Mieter
sein
Nießbraucher
abgeleitetes
Besitzrecht
§
Abs.
Satz
Ende
Nießbrauchs
verliert
5
.
Aufl
.
§
.
.
rechtliche
Schicksal
unbestimmte
Zeit
abgeschlossenen
ist
Bestand
Nießbrauchs
grundsätzlich
unabhängig
444
;
MünchKommBGB/Pohlmann
5
.
Aufl
.
.
8
;
aA
Erman/Ronke
7
.
Aufl
.
§
.
.
Nießbraucher
abgeschlossener
Mietvertrag
besteht
Nießbrauch
Tod
Nießbrauchers
endet
aaO
.
Abweichend
allgemeinen
mietrechtlichen
Regelungen
gewährt
§
Abs.
Grundstückseigentümer
jedoch
Recht
Pachtverhältnis
Einhaltung
gesetzlichen
Kündigungsfrist
kündigen
.
außerordentliche
Kündigungsrecht
trägt
Umstand
Rechnung
Grundstückseigentümer
gem.
§
§
Abs.
Abs.
Mietverhältnis
eintreten
muss
ursprünglich
beteiligt
war
.
soll
Möglichkeit
gegeben
werden
Vertrag
vergleichbar
Vertrag
Lasten
Dritter
Regelung
§
§
Abs.
Abs.
aufgedrängt
"
worden
ist
lösen
.
herrschender
Meinung
Rechtsprechung
Schrifttum
scheidet
vorzeitiges
Kündigungsrecht
Eigentümers
§
Abs.
jedoch
persönlich
Mietvertrag
gebunden
ist
etwa
Mietvertrag
schon
selbst
Bestellung
Nießbrauchs
abgeschlossen
hatte
Nießbraucher
Dauer
Rechts
Mietvertrag
eingetreten
war
§
Satz
.
V.m
.
§
Abs.
Eigentümer
Nießbraucher
abgeschlossenen
Mietvertrag
persönlich
beigetreten
ist
;
4
.
Aufl
.
§
.
;
Stand
:
§
.
.
gelte
auch
Grundstückseigentümer
Nießbraucher
Alleinerbe
beerbt
habe
Fall
erbrechtlichen
Grundsätzen
Universalsukzession
unmittelbarer
Vertragspartner
Mieters
geworden
sei
bereits
gemäß
§
§
Abs.
erbrechtlich
Erfüllung
Mietvertrages
Nachlassverbindlichkeit
hafte
aaO
;
;
Staudinger/Frank
[
Stand
:
§
.
;
12
.
Aufl
.
§
.
2
;
5
.
Aufl
.
§
.
2
;
Jauernig
13
.
Aufl
.
§
.
.
Könne
Erbe
nämlich
Fall
Pachtvertrag
§
Abs.
kündigen
würde
Gunsten
Mieters
erlassene
Schutzvorschrift
gerechtfertigtes
Haftungsprivileg
Erben
verkehren
aaO
.
letztgenannte
Auffassung
Schrifttum
Kritik
gestoßen
ist
ausführlich
Wacke
Festschrift
Gernhuber
.
;
;
Kündigungsrecht
bejahend
4
.
Aufl
.
.
.
;
12
.
Aufl
.
.
3
;
Enneccerus-Wolff/Raiser
§
Fn
.
8)
steht
vorliegenden
Fall
Kündigungsrecht
Beklagten
jedoch
.
Kündigungsrecht
gemäß
§
Abs.
entfällt
zumindest
dann
Grundstückseigentümer
Erben
Nießbrauchers
Personenidentität
besteht
etwa
hier
entscheidenden
Fall
Miteigentümer
belasteten
Grundstücks
Teil
noch
weitere
Personen
umfassenden
Miterbengemeinschaft
sind
.
Zweck
§
Abs.
rechtfertigt
Grundstückseigentümer
außerordentliche
Kündigungsrecht
jedenfalls
dann
verwehren
nur
Wege
gesetzlichen
Vertragsübergangs
§
§
Abs.
Mietvertrag
eingetreten
Mietverhältnis
persönlich
beteiligt
ist
selbst
Bestellung
Nießbrauchs
Mietverhältnis
eingegangen
vgl.
§
§
Satz
Mietvertrag
späteren
Zeitpunkt
beigetreten
ist
4
.
Aufl
.
§
.
.
Fällen
wird
Grundstückseigentümer
Einverständnis
dritten
Personen
abgeschlossenen
Mietvertrag
hineingedrängt
.
hat
vielmehr
eigene
schuldrechtliche
Beteiligung
Mietvertrag
Mieter
Eindruck
erweckt
Mietverhältnis
unabhängig
Bestand
Nießbrauchs
fortbesteht
.
vergleichbare
Situation
ergibt
alleinige
Grundstückseigentümer
Alleinerbe
Nießbrauchers
ist
.
Zwar
ist
Mieter
Abschluss
Mietvertrages
noch
anderen
Zeitpunkt
laufenden
Mietverhältnisses
Vertragspartner
begegnet
so
Mieter
vertrauen
konnte
Tode
Nießbrauchers
Mietverhältnis
vereinbarten
Ende
fortbestehen
bleibt
.
Ist
Erbe
Nießbrauchers
allerdings
ausnahmsweise
tatsächlich
Lage
Gebrauchsüberlassungspflicht
§
Abs.
Satz
erfüllen
unabhängig
erbrechtlichen
Stellung
Eigentümer
Mietgrundstücks
ist
ist
gerechtfertigt
außerordentliche
Kündigungsrecht
§
Abs.
Satz
verwehren
.
spricht
zwar
besondere
Schutzwürdigkeit
Mieters
.
dürfte
meist
bloßer
Zufall
sein
Vertragspartner
gerade
Eigentümern
beerbt
wurde
.
Vereinigen
jedoch
mietrechtlichen
Verpflichtungen
tatsächlichen
Möglichkeit
erfüllen
Person
Fall
ist
Grundstückseigentümer
Alleinerbe
Nießbrauchers
ist
wäre
treuwidrig
§
-9-
gentümer
formalen
Rechtspositionen
berufen
Mietverhältnis
gemäß
§
Abs.
Satz
kündigen
könnte
.
spricht
auch
Rechtsgedanke
§
Abs.
Satz
Alt
.
Verfügung
Nichtberechtigten
wirksam
wird
Berechtigten
beerbt
wird
Nachlassverbindlichkeiten
unbeschränkt
haftet
vgl.
Wacke
Festschrift
Gernhuber
.
vorliegenden
Fall
konnten
Beklagten
Mietverträge
gemäß
§
Abs.
Satz
kündigen
.
Nießbraucherin
wurde
Beklagten
allein
auch
weiteren
Sohn
beerbt
.
Beklagten
bilden
Miterbengemeinschaft
§
Abs.
gemeinschaftliche
Nachlassverbindlichkeiten
auch
Verpflichtungen
Mietvertrag
Erlöschen
Nießbrauchs
Erben
übergegangen
sind
gehören
gemäß
§
Gesamtschuldner
haftet
.
Allerdings
ist
Mietgrundstück
Nachlass
gefallen
bereits
zuvor
Nießbraucherin
Söhne
übereignet
worden
war
.
Beklagten
bestehende
Miterbengemeinschaft
könnte
Gebrauchsgewährungspflicht
§
Abs.
tatsächlichen
Gründen
erfüllen
.
Sind
jedoch
Beklagten
erbrechtlichen
Stellung
verpflichtet
Klägerinnen
Gebrauch
Mietsache
gewähren
besteht
Grund
Miteigentümer
Mietgrundstücks
Kündigungsmöglichkeit
§
Abs.
Satz
verwehren
.
2
.
Beklagten
1
.
2
.
haben
Beklagten
3
.
Abgabe
Kündigungserklärung
auch
wirksam
vertreten
.
§
Abs.
Satz
kann
Bruchteilsgemeinschaft
Stimmenmehrheit
Beschaffenheit
gemeinschaftlichen
genstandes
entsprechende
ordnungsmäßige
Verwaltung
Benutzung
beschlossen
werden
.
entspricht
höchstrichterlicher
Rechtsprechung
allgemeiner
Ansicht
Schrifttum
Maßnahme
ordnungsmäßigen
Verwaltung
Benutzung
Voraussetzungen
§
Abs.
mehrheitlich
getroffen
werden
kann
auch
Kündigung
Pachtoder
Mietverhältnisses
gemeinschaftlichen
Grundstücks
anzusehen
ist
26
.
April
ZR
;
Senatsurteil
FamRZ
.
Kündigung
Erbengemeinschaft
;
Staudinger/Langhein
[
Stand
§
.
;
5
.
Aufl
.
.
5
;
Palandt/Sprau
.
Aufl
.
.
.
Zwar
stellt
Kündigung
Pachtverhältnisses
Bruchteilseigentümergemeinschaft
Verfügung
vgl.
Senatsurteil
FamRZ
.
13
;
Urteil
28
.
April
FamRZ
.
Jedoch
können
auch
Verfügungen
Maßnahmen
ordnungsgemäßen
Verwaltung
darstellen
Mehrheitsentscheidungen
§
Abs.
getroffen
werden
Senatsurteil
FamRZ
.
27
;
Beschluss
26
.
April
ZR
.
Liegt
gültiger
Mehrheitsbeschluss
Abs.
Satz
verleiht
Außenverhältnis
tätigen
Gemeinschaftern
notwendige
Vertretungsmacht
Beschluss
vollziehen
47
f.
;
5
.
Aufl
.
.
.
war
Beklagten
1
.
2
.
Mehrheit
Anteile
Eigentümergemeinschaft
verfügten
erklärte
Kündigung
wirksam
.
Kündigung
Pachtverhältnisses
ordnungsgemäßen
Verwaltung
Grundstücks
entsprach
hat
Berufungsgericht
Revision
beanstandet
Feststellungen
getroffen
.
Kündigung
hat
Eigentümergemeinschaft
vielmehr
Möglichkeit
Grundstück
aktuellen
marktüblichen
Bedingungen
vermieten
höheren
Ertrag
erzielen
vgl.
Senatsurteil
FamRZ
.
.
Weber-Monecke
Vorinstanzen
:
Entscheidung
OLG
Entscheidung
23.01.2009