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NAMEN
Verkündet
:
7
.
April
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
II
.
Anlage
Nr.
Kosten
Dachrinnenreinigung
können
sonstige
Betriebskosten
Nr.
Anlage
§
.
BV
.
jetzt
:
Mieter
umgelegt
werden
.
Sonstige
Betriebskosten
.
S.
Nr.17
Anlage
§
BV
.
.
jetzt
:
sind
nur
dann
umlagefähig
Umlegung
einzelnen
bestimmten
Kosten
Mieter
vereinbart
worden
ist
.
Urteil
7
.
April
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
schriftlichen
Verfahren
gemäß
§
Abs.
Schriftsatzfrist
3
.
März
Vorsitzende
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Beklagten
werden
Zurückweisung
Rechtsmittel
übrigen
Urteil
Landgerichts
Zivilkammer
4
.
April
teilweise
aufgehoben
Urteil
Amtsgerichts
24
.
September
teilweise
abgeändert
.
Beklagten
werden
Gesamtschuldner
verurteilt
Klägerin
€
Zinsen
Höhe
%
jeweils
gültigen
Basiszinssatz
1
.
Dezember
zahlen
.
übrigen
wird
Klage
abgewiesen
.
Kosten
Rechtsstreits
haben
Klägerin
Beklagten
gesamtschuldnerisch
5/9
tragen
.
Tatbestand
:
Beklagten
bewohnen
1
.
Januar
5-ZimmerWohnung
Hochparterre
Hauses
.
Schreiben
23
.
August
erhöhten
Rechtsvorgänger
Klägerin
Miete
Grundmietenverordnung
legten
gleichzeitig
Betriebskosten
Betriebskosten-Umlage-Verordnung
.
Klägerin
erwarb
Grundstück
Jahr
.
Nutzenübergang
Klägerin
erfolgte
1
Juli
.
fertigten
Voreigentümer
Abrechnung
30
.
Juni
Klägerin
Zeit
1
Juli
Jahresende
.
Betriebskostenabrechnung
8
.
Januar
Zeit
1
.
Oktober
30
.
Juni
endete
Nachzahlungsbetrag
DM
.
Betriebskostenabrechnung
10
.
Oktober
Zeit
1
Juli
31
.
Dezember
ergab
Nachzahlungsbetrag
DM
Lasten
Beklagten
.
Beklagten
zahlten
Betriebskostennachforderungen
Betrag
DM
Klägerin
zunächst
ältere
Nachforderung
zweiter
Linie
Betriebskostenabrechnung
10
.
Oktober
angerechnet
wurde
.
Klage
verlangt
Klägerin
Zahlung
Restbetrages
DM
€
.
Beklagten
sind
Auffassung
müßten
Kosten
Hauswart
Kosten
Dachrinnenreinigung
bezahlen
.
Amtsgericht
hat
Klage
stattgegeben
Berufung
zugelassen
Landgericht
hat
hiergegen
eingelegte
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Beklagten
Ziel
Klageabweisung
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hat
Begründung
ausgeführt
:
Kosten
Dachrinnenreinigung
seien
Mieter
umlegbar
sonstige
Betriebskosten
Sinne
Nr.
Anlage
§
II
.
Berechnungsverordnung
handele
.
Objekt
sei
großen
Bäumen
umrahmt
so
Kosten
Reinigung
Dachrinne
regelmäßig
anfielen
Verstopfung
Dachrinne
verhindern
.
Kosten
seien
Hinblick
Regenwasser
Dach
ordnungsgemäß
abfließen
müsse
Mietobjekt
Eintritt
Mietmängeln
bewahrt
werde
auch
laufende
Kosten
Betriebsbereitschaft
bloße
vorbeugende
Instandsetzungsmaßnahmen
.
Auch
Position
"
Hauswart
sei
Recht
Beklagten
umgelegt
worden
Schreiben
23
.
August
Grundmietenerhöhung
Betriebskostenumlage
neuen
Bundesländern
umlegbare
Betriebskostenart
Nr.
genannt
worden
seien
.
Hauswart
umgelegten
Kosten
seien
überzogen
.
II
.
Ausführungen
halten
Punkten
rechtlichen
Überprüfung
stand
.
Klägerin
hat
Anspruch
Restzahlung
Betriebskostenabrechnung
10
.
Oktober
Höhe
lediglich
€
.
1
.
Höhe
€
ist
Klage
abzuweisen
Klägerin
berechtigt
war
Kosten
Dachrinnenreinigung
Beklagten
umzulegen
.
Allerdings
handelt
Kosten
Dachrinnenreinigung
Betriebskosten
Revision
meint
vorbeugende
Instandsetzungskosten
Mieter
abgewälzt
werden
können
.
Betriebskosten
sind
Anlage
§
Abs.
II
.
dort
einzelnen
aufgeführten
Kosten
Eigentümer
Eigentum
Grundstück
bestimmungsmäßigen
Gebrauch
Gebäudes
Wirtschaftseinheit
Nebengebäude
Anlagen
Einrichtungen
Grundstücks
laufend
entstehen
sei
denn
üblicherweise
Mieter
Miete
unmittelbar
getragen
werden
.
sind
Instandsetzungskosten
Kosten
Reparatur
Wiederbeschaffung
anzusehen
vgl.
Mietrecht
8
.
Aufl
.
.
.
Instandhaltungskosten
wiederum
stellen
§
Abs.
II
.
Berechnungsverordnung
Kosten
"
Erhaltung
bestimmungsmäßigen
Gebrauchs
aufgewendet
werden
müssen
Abnutzung
Alterung
Witterungseinwirkung
entstehenden
baulichen
sonstigen
Mängel
ordnungsgemäß
beseitigen
.
"
Auch
insoweit
muß
also
Mängel
Substanz
vermieteten
Immobilie
Teile
handeln
.
ist
Dachrinnenreinigung
unterscheiden
regelmäßigen
Abständen
durchgeführt
werden
muß
etwa
fragliche
Gebäude
hohen
Baumbestand
umgeben
ist
einmalige
Maßnahme
bestimmtem
Anlaß
vorliegt
gar
bereits
eingetretene
Verstopfung
beseitigt
werden
soll
so
.
;
ebenso
Miete
Mieterhöhung
preisfreiem
Wohnraum
3
.
Aufl
.
.
;
vgl.
auch
Sternel
Mietrecht
.
;
.
Lammel
Wohnraummietrecht
2
.
Aufl
.
.
.
Vorliegend
hat
Berufungsgericht
festgestellt
Beklagten
bewohnte
Haus
hohen
Baumbestand
umgeben
ist
turnusmäßige
Reinigung
Dachrinne
erforderlich
werden
läßt
.
Anhaltspunkte
festgestellt
worden
sind
Reinigung
besonderen
Anlaß
erforderlich
wurde
ist
Rechtsgründen
beanstanden
Berufungsgericht
Kosten
Dachrinnenreinigung
laufend
anfallende
Kosten
angesehen
hat
.
Gleichwohl
konnte
Klägerin
vorliegenden
Fall
Beklagten
Kosten
Dachrinnenreinigung
Betriebskostenabrechnung
10
.
Oktober
auferlegen
.
Kosten
Dachrinnenreinigung
sind
sonstige
Betriebskosten
Sinne
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
Nr.
Schreibens
Rechtsvorgänger
Klägerin
23
.
Umlegung
vorherigen
Anzeige
bedurft
hätte
.
Kosten
Reinigung
Dachrinne
handelt
Kosten
Entwässerung
Kosten
Hausreinigung
.
Kosten
Entwässerung
sind
abschließenden
Aufzählung
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
Gebühren
Grundstücksentwässerung
Kosten
Betriebs
entsprechenden
nichtöffentlichen
Anlage
Kosten
Betriebs
Entwässerungspumpe
.
Auch
Dachrinne
Entwässerung
Grundstücks
Zusammenhang
steht
so
ist
doch
Regelung
genannt
.
Kosten
Dachrinnenreinigung
fallen
auch
Kosten
Hausreinigung
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
.
Regelung
setzt
säubernden
Gebäudeteile
Bewohnern
gemeinsam
benutzt
werden
.
ist
Regenrinne
Fall
vgl.
auch
.
§
.
.
Jedoch
sind
Kosten
Regenrinnenreinigung
genannten
Gründen
sonstige
Betriebskosten
Sinne
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
.
Rahmen
Vorschrift
Nr.
Anlage
§
Abs.
II
.
BV
können
Betriebskosten
nur
dann
Mieter
umgelegt
werden
vorher
vereinbart
wurde
.
war
vorliegend
geschehen
.
Zwar
haben
Parteien
Schreiben
Rechtsvorgänger
Klägerin
23
.
August
Betriebskosten-Umlage-Verordnung
17
.
Juni
Vertragsinhalt
gemacht
Nr.
festgehalten
Beklagten
verpflichtet
sind
sonstige
Betriebskosten
tragen
.
Auch
ist
Rechtsprechung
anerkannt
Umlegung
Betriebskosten
Verweis
Anlage
§
Abs.
.
BV
genügt
vgl.
OLG
.
gilt
jedoch
"
sonstigen
Betriebskosten
"
Sinne
Nr.
Anlage
§
Abs.
.
BV
.
allgemeine
Verweis
Anlage
Nummern
Mieter
hinreichende
Klarheit
gibt
Nebenkosten
zukommen
können
dort
aufgeführt
sind
ist
Position
"
sonstige
Betriebskosten
"
Fall
.
Gerade
Hinblick
§
.
jetzt
§
Abs.
Satz
grundsätzlich
Vermieter
verpflichtet
ist
Grundstück
ruhenden
Lasten
tragen
muß
Mieter
deutlich
gemacht
werden
Betriebskosten
übergewälzt
werden
.
ist
erforderlich
"
sonstigen
Betriebskosten
"
einzelnen
benennen
vgl.
Senat
Urteil
20
.
Januar
II
.
2
.
ebenso
;
.
47
;
Weitemeyer
:
Emmerich/
Sonnenschein
Miete
7
.
Aufl
.
.
;
.
Gewerberaummiete
.
gebnis
kann
auch
entgegengehalten
werden
Umlegung
neuer
Betriebskosten
mehr
möglich
sei
.
Vielmehr
kann
Vermieter
neue
Betriebskosten
entsprechenden
schriftlichen
Erklärung
Abs.
jetzt
:
Abs.
Mieter
verlagern
.
vorliegenden
Fall
hat
Klägerin
entsprechende
Erklärung
Beklagten
abgegeben
.
Beklagten
wurden
erstmals
Betriebskostenabrechnung
10
.
Oktober
Kosten
Dachrinnenreinigung
belastet
.
Dachrinnenreinigung
auch
Nr.
Schreibens
23
.
August
aufgeführt
ist
sind
insoweit
angefallenen
Kosten
sonstige
Betriebskosten
wirksam
Beklagten
umgelegt
worden
.
2
.
Anders
verhält
Kosten
Hauswart
.
insoweit
anfallenden
Kosten
waren
Nr.
Anschreibens
23
.
August
Mieter
umgelegt
worden
.
Auch
zunächst
Hauswart
beschäftigt
wurde
so
insoweit
zunächst
Kosten
anfielen
wurde
Beklagten
doch
Augen
gehalten
grundsätzlich
verpflichtet
waren
eventuell
anfallende
Kosten
bezahlen
.
Klägerin
nunmehr
entschlossen
hat
Hauswart
beschäftigen
haben
Beklagten
Kosten
anteilig
tragen
.
Revision
meint
Berufungsgericht
hätte
Feststellungen
treffen
müssen
wirtschaftliche
praktische
Notwendigkeit
Beschäftigung
Hauswarts
gegeben
sei
kann
gefolgt
werden
.
Grundsätzlich
ist
freie
Entscheidung
Vermieters
Hauswart
beschäftigen
will
.
muß
lediglich
Grundsätze
ordnungsgemäßen
Bewirtschaftung
halten
.
Kosten
Hauswart
sind
folglich
-9-
Beklagten
tragen
so
Restforderung
Klägerin
noch
€
ergibt
.
.
Revision
begründet
ist
hat
Senat
Berufungsurteil
aufgehoben
weiterer
Feststellungen
bedarf
Klage
Abänderung
erstinstanzlichen
Urteils
abgewiesen
§
Abs.
.
übrigen
ist
Revision
zurückzuweisen
.
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.