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NAMEN
3/09
Verkündet
:
22
.
März
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
II
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofes
hat
mündliche
Verhandlung
22
.
März
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Bender
Recht
erkannt
:
Revision
Kläger
wird
Urteil
26
.
Zivilsenats
Kammergerichts
26
November
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Kläger
beteiligten
Jahr
Mio
DM
800.000,00
DM
Grundstücksgesellschaft
-Fonds
Klägerin
Jahr
100.000,00
DM
.
Beklagte
damals
noch
firmierend
-AG
dann
umbenannt
AG
schließlich
umgewandelt
GmbH
ist
Gründungsgesellschafterin
noch
weiterer
gleichartiger
Fonds
.
Anteile
wurden
mehrheitlich
Land
gehalten
.
Fonds
waren
gegründet
worden
Wohnanlagen
größtenteils
sozialen
Wohnungsbau
errichten
vermieten
.
Differenz
Kostenmiete
niedrigeren
Sozialmiete
wurde
teilweise
Aufwendungshilfen
Landes
ausgeglichen
sog.
1
.
Förderungsweg
.
Hilfen
wurden
ersten
Förderphase
Jahre
Bezugsfertigkeit
bewilligt
.
Üblicherweise
schloss
ebenfalls
15-jährige
"
Anschlussförderung
"
.
Abweichend
Verwaltungsübung
beschloss
Berliner
Senat
4
.
Februar
Verzicht
Anschlussförderung
Bauvorhaben
Grundförderung
30
.
Dezember
endete
.
fiel
auch
-Fonds
.
Seither
ist
Fonds
dürftig
.
Kläger
haben
verschiedener
Prospektmängel
beantragt
festzustellen
Beklagte
verpflichtet
sei
Verbindlichkeiten
Beteiligung
Fonds
insbesondere
quotalen
Haftung
Gesellschaft
aufgenommenen
Bankdarlehen
freizustellen
entstandenen
Steuervorteile
erfolgten
Ausschüttungen
geleisteten
Einlage
überstiegen
Zug
Zug
Übertragung
Gesellschaftsanteile
.
Ferner
haben
Feststellung
begehrt
Beklagte
Ersatz
etwaiger
weiterer
Schäden
verpflichtet
sei
.
Landgericht
hat
Klage
stattgegeben
Berufungsgericht
hat
Berufung
Beklagten
abgewiesen
.
richtet
erkennenden
Senat
zugelassene
Revision
Kläger
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
führt
Aufhebung
angefochtenen
Entscheidung
Zurückverweisung
Sache
Berufungsgericht
.
Berufungsgericht
hat
ausgeführt
:
Prospekt
stelle
zwar
Anschlussförderung
unzutreffend
sicher
tatsächlich
Rechtsanspruch
bestanden
habe
.
Beitrittsentscheidung
Kläger
beruhe
Fehler
.
Kausalität
werde
vermutet
.
Kläger
hätten
Prospekt
offen
gelegte
Risiken
Kauf
genommen
so
möglich
sei
auch
vergleichbar
geringe
Risiko
Ausbleibens
Anschlussförderung
Anlage
hätten
abhalten
lassen
.
Kläger
habe
Kausalität
Prospektfehlers
Beitrittsentscheidung
auch
anderweitig
dargelegt
.
sei
bezüglich
Kläger
anders
.
Kläger
hätten
Kausalität
aber
bewiesen
.
Klägerin
habe
Beweisaufnahme
liquet
Kläger
Beweis
Gegenteils
geführt
.
habe
Beteiligung
Prospektangaben
Anlageberater
aufgeführten
Gründe
Anschlussförderung
sicher
bewilligt
werde
gezeichnet
.
anderer
Prospektfehler
liege
insbesondere
sei
Darstellung
quotalen
Haftung
Prospekt
beanstanden
.
II
.
hält
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
Punkten
stand
.
1
.
Berufungsgericht
hat
allerdings
Recht
angenommen
Kläger
Beklagten
Vertragsschluss
zutreffend
Risiken
Anlage
unterrichtet
worden
sind
.
ständigen
Rechtsprechung
Senats
muss
Anleger
Beitrittsentscheidung
zutreffendes
Bild
Beteiligungsobjekt
vermittelt
werden
muss
Umstände
Anlageentscheidung
wesentlicher
Bedeutung
sind
sein
können
insbesondere
angebotenen
speziellen
Beteiligungsform
verbundenen
Nachteile
Risiken
zutreffend
verständlich
vollständig
aufgeklärt
werden
;
Sen
.
.
7
.
April
ZR
;
7
.
Dezember
ZR
.
.
ist
hier
Berufungsgericht
fehlerfreier
tatrichterlicher
Würdigung
festgestellt
hat
verwendeten
Prospekt
geschehen
.
Prospektfehler
liegt
noch
Angabe
schafter
würden
Verbindlichkeiten
Gesellschaft
entsprechend
Beteiligungsquote
haften
.
wird
Eindruck
erweckt
Umfang
quotalen
Haftung
werde
Leistungen
Gesellschaftsvermögen
zwingend
gemindert
vgl.
Sen
.
.
30
.
März
ZR
juris
.
Prospekt
ist
Berufungsgericht
ebenfalls
zutreffend
festgestellt
hat
insoweit
fehlerhaft
Eindruck
erweckt
wird
Anschlussförderung
bestehe
Rechtsanspruch
vgl.
Sen
.
.
30
.
März
juris
.
Prospekthinweis
Ablauf
ersten
Förderungszeitraumes
Jahren
wird
gemäß
14
.
April
Anschlussförderung
Wohnungen
Wohnungsbauprogramme
gewährt
.
Details
Anschlussförderung
Zuschüsse
Darlehensregelung
liegen
noch
.
kann
Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei
angenommen
hat
so
verstanden
werden
sei
Anschlussförderung
Grunde
schon
bewilligt
müsse
nur
noch
Wie
Förderung
entschieden
werden
.
ist
unzutreffend
wird
Hinweis
S.
Prospekts
Wegfall
Mittel
wäre
Verletzung
Förderungsbestimmungen
denkbar
Zahlungsunfähigkeit
Staates
vgl.
Anschlussförderung
.
ebenso
wenig
richtig
gestellt
allgemeinen
Hinweis
S.
Prospekts
:
Auch
können
prospektierte
Ergebnisse
richtig
:
Änderungen
Verwaltungspraxis
beeinflusst
werden
.
Anschlussförderung
war
Rentabilität
Fonds
wesentlicher
Umstand
.
ändert
Tatsache
nur
insgesamt
Wohnungen
betroffen
waren
.
Beklagte
hat
selbst
vorgetragen
Anschlussförderung
"
Investor
Welt
auch
nur
einzige
Wohnung
Marktsegment
gebaut
hätte
Ablauf
15-jährigen
Grundförderung
dann
noch
verbleibende
Kostenmiete
Wohnungen
Marktsegments
erzielen
gewesen
wäre
.
2
.
Annahme
Berufungsgerichts
Prospektfehler
sei
Beitrittsentscheidung
Kläger
ursächlich
geworden
hält
revisionsrechtlichen
Prüfung
aber
stand
.
Berufungsgericht
verkennt
Ansatz
fehlerhafte
Aufklärung
schon
Lebenserfahrung
ursächlich
Anlageentscheidung
ist
.
.
;
;
Tz
.
19
;
Sen
.
.
1
.
März
;
7
.
Dezember
aaO
.
.
Vermutung
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
sichert
Recht
Anlegers
eigener
Entscheidung
Abwägung
Für
befinden
bestimmtes
Projekt
investieren
will
Senat
.
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
jedoch
angenommen
Kausalitätsvermutung
greife
hier
Kläger
zutreffenden
Aufklärung
Entscheidungskonflikt
gekommen
wären
;
habe
nur
Möglichkeit
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
gegeben
.
Immobilien
Regel
vordringlich
Sicherheit
Rentabilität
Inflationsschutz
geht
ist
Bestehen
Handlungsvarianten
ständigen
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
geeignet
Lebenserfahrung
beruhende
tatsächliche
Vermutung
Ursächlichkeit
fehlerhafter
Prospektdarstellungen
Anlageentscheidung
entkräften
.
Immobilienfonds
erwartet
durchschnittliche
Anleger
Werthaltigkeit
.
verbietet
derartigen
Anlageform
Regelfall
Annahme
gehörige
Aufklärung
wichtige
werthaltige
Anlage
abträgliche
Umstände
hätte
Anlageinteressenten
allein
schon
erheblichen
Steuervorteilen
geworben
wurde
vernünftigerweise
Entscheidungsmöglichkeiten
eröffnet
also
nur
"
Entscheidungskonflikt
"
begründet
Sen
.
.
2
.
März
.
;
Urt
.
9
.
Februar
.
.
Vielmehr
ist
regelmäßig
auszugehen
Anleger
richtiger
Aufklärung
Fonds
beigetreten
wäre
.
Ausnahme
Grundsatz
kommt
allenfalls
hochspekulativen
Geschäften
Betracht
f.
;
s.
aber
.
12
.
Mai
XI
ZR
.
grundsätzlich
geltenden
Kausalitätsvermutung
Investition
Immobilienfonds
jedoch
Regel
gehört
.
9
.
Februar
aaO
.
.
wird
hier
Kausalität
Prospektfehlers
Anlageentscheidung
vermutet
.
zutreffenden
Hinweis
rechtliche
Ungewissheit
Anschlussförderung
wäre
durchschnittlichen
Anlageinteressenten
durchaus
vernünftig
gewesen
Vorhaben
investieren
.
Unabhängig
Anschlussförderung
konnte
Anleger
Anlage
zwar
Steuern
sparen
.
riskierte
aber
Fonds
Ausbleiben
Anschlussförderung
Jahren
insolvent
würde
investierte
Kapital
verloren
wäre
.
standen
adäquaten
Gewinnchancen
.
"
Prognoserechnung
"
Prospekts
konnte
Anleger
normaler
Förderung
jährlich
Ausschüttung
.
.
DM
100.000,00
DM
Anlagesumme
rechnen
sind
%
eingesetzten
Kapitals
Agios
.
hätte
zwar
Hinzurechnung
Steuervorteile
Einlage
verdient
gehabt
.
außergewöhnlich
hohen
Gewinnchancen
vgl.
kann
indes
Rede
sein
.
Risiko
Anschlussförderung
werde
bewilligt
Zeitpunkt
Anlageentscheidung
gering
einzustufen
war
Berufungsgericht
angenommen
hat
ist
Bedeutung
.
Umstand
Anschlussförderung
Rechtsanspruch
bestand
stellte
Überlebensfähigkeit
Fonds
grundsätzlich
Frage
.
Recht
Anlegers
Für
Wider
selbst
abzuwägen
Anlageentscheidung
eigener
Verantwortung
treffen
wird
Fällen
auch
unzutreffende
Informationen
Umstände
Eintritt
nur
geringe
Wahrscheinlichkeit
besteht
beeinträchtigt
.
-9-
Vermutung
aufklärungsrichtigen
Verhaltens
hat
Beklagte
bisher
widerlegt
.
Kausalitätsvermutung
widerlegen
muss
Aufklärungspflichtige
darlegen
beweisen
Anleger
unterlassenen
Hinweis
unbeachtet
gelassen
hätte
.
Annahme
Berufungsgerichts
Kläger
hätten
auch
andere
Risiken
hingenommen
so
auch
weitere
Risiko
Zeichnung
Anlage
abgehalten
hätte
genügt
.
Schluss
ist
tragfähig
.
Vielmehr
kann
Anleger
schon
zahlreiche
Risiken
übernommen
hat
ebenso
gut
mehr
bereit
sein
noch
weitere
Risiken
übernehmen
.
Rechtsstandpunkt
Berufungsgerichts
erforderliche
Vernehmung
Klägern
benannten
Zeugen
hat
Beweis
erbracht
Prospektfehler
Beitrittsentscheidungen
Kläger
ursächlich
gewesen
ist
.
Klägerin
ist
Berufungsgericht
liquet
ausgegangen
Klägers
hat
schon
substanziierten
Vortrag
Kausalität
vermisst
.
reicht
zutreffender
Beurteilung
Beweislast
Vermutung
Kausalität
widerlegen
.
Klägers
hat
Berufungsgericht
angenommen
sei
erwiesen
Prospektfehler
Beitrittsentscheidung
ursächlich
geworden
sei
.
Beweiswürdigung
ist
frei
Rechtsfehlern
.
Kausalitätsvermutung
widerlegen
hätte
Beklagte
hier
beweisen
müssen
Kläger
auch
dann
Fonds
beteiligt
hätte
Zeuge
aufgeklärt
hätte
Anschlussförderung
gab
Prospekt
fälschlich
telte
.
Zeuge
Prospektfehler
richtig
gestellt
hätte
ergibt
aber
Berufungsurteil
wiedergegebenen
Beweisergebnis
noch
Niederschrift
Vernehmung
Zeugen
.
hatte
Kläger
Prospektangabe
allein
zufrieden
gegeben
Zeugen
ausdrücklich
Sicherheit
Anschlussförderung
befragt
.
Zeuge
hat
Kläger
versichert
Anschlussförderung
"
absolut
sicher
"
sei
Zeuge
S.
Zeuge
ausgesagt
hat
.
Auch
Gewissheit
u.a.
bisherigen
Förderpraxis
drohenden
Insolvenz
Fonds
Ausbleiben
Förderung
begründet
hat
ist
Prospektinhalt
richtig
gestellt
worden
.
ist
vielmehr
Nachfrage
Klägers
erfolgte
Angabe
Zeugen
Anschlussförderung
sei
"
absolut
sicher
"
noch
verstärkt
worden
.
.
angefochtene
Entscheidung
ist
auch
anderen
Gründen
Ergebnis
richtig
§
.
1
.
Gesellschaftsvertrag
ist
Ansicht
Revision
Verstoßes
Art
.
§
gem.
§
nichtig
.
Fondsbeitritt
Kläger
Bevollmächtigten
erklärt
worden
wäre
so
Wirksamkeit
Vollmacht
§
Art
.
§
ankäme
hat
Berufungsgericht
festgestellt
.
Gegenteil
deutet
Text
Zeichnungsscheins
Kläger
persönlich
Beitrittserklärungen
unterzeichnet
haben
.
So
heißt
Zeichnungsschein
S.
Prospekts
:
zeichne
Beteiligung
S.
Prospekts
heißt
weiter
:
-Fonds
Unterschrift
Zeichnungserklärung
hat
Zeichner
Beitritt
Grundstücksgesellschaft
B.
-Fonds
erklärt
.
Beklagte
hat
auch
Rechtsberatungsgesetz
verstoßen
Geschäftsführerin
Fonds
Darlehensverträge
abgeschlossen
Gesellschafter
prospektiert
Gesellschaftsvertrag
vereinbart
quotalen
Haftung
sofortigen
Zwangsvollstreckung
Vermögen
unterworfen
hat
.
hat
vielmehr
Gesellschafterin
Fonds
eigene
Angelegenheiten
wahrgenommen
vgl.
Sen
.
.
14
.
April
f.
;
Urt
.
17
.
Oktober
XI
.
.
2
.
Unrecht
macht
Revision
weiter
geltend
Gesellschaftsvertrag
sei
gemäß
§
nichtig
§
Abs.
.
V.m
.
§
Abs.
Satz
erforderlich
notariell
beurkundet
worden
sei
.
Gesellschaftsvertrag
sollte
etwa
Fondsgesellschaft
bezeichneten
Erbbaurechte
erwerben
.
Vielmehr
sollte
Beklagte
zustehenden
Erbbaurechte
Fonds
"
zuordnen
"
treuhänderisch
halten
.
Abrede
bedurfte
notariellen
Beurkundung
Sen
.
.
25
.
März
ZR
WM
.
3
.
Revisionsverfahren
zugrunde
legenden
Sachverhalt
trifft
Beklagte
unrichtigen
Darstellung
Prospekt
Verschulden
.
Verschulden
wird
Fällen
Haftung
Verschulden
Vertragsschluss
§
Abs.
Satz
vermutet
.
Umstände
Vermutung
widerlegen
hat
Berufungsgericht
festgestellt
.
IV
.
Sache
ist
Berufungsgericht
zurückzuverweisen
noch
erforderlichen
Feststellungen
getroffen
werden
können
.
1
.
Beklagte
hat
Behauptung
Prospektmangel
sei
ursächlich
Anlageentscheidung
gewesen
Beweis
Parteivernehmung
Kläger
angetreten
.
Beweisantritt
wird
Berufungsgericht
gemäß
§
nachzugehen
haben
.
2
.
Weiter
wird
Berufungsgericht
Verjährung
etwaigen
Schadensersatzanspruchs
prüfen
haben
.
Neufassung
§
§
1
.
Januar
gilt
Schadensersatzanspruch
Verschulden
Vertragsschluss
Verjährungsfrist
Jahren
Ablauf
Jahres
Berechtigte
Kenntnis
Anspruch
begründenden
Umständen
Person
erlangt
hat
grobe
Fahrlässigkeit
erlangt
hätte
längstens
Jahren
Art
.
§
Abs.
.
Berufungsgericht
wird
festzustellen
haben
dreijährige
Verjährungsfrist
schon
Ablauf
Jahres
Berliner
Senat
Anschlussförderung
ausschließenden
Beschluss
gefasst
hat
begonnen
hat
dann
Jahr
eingereichte
zugestellte
Klage
mehr
gehemmt
werden
konnte
.
Vorsitzender
Richter
Prof.
Dr.
ist
Urlaubs
Unterschrift
verhindert
Vorinstanzen
:
Entscheidung
29.08.2007
KG
Entscheidung
Bender