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NAMENVerkündet:7.FebruarJustizhauptsekretärinUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk:ja::ja§Abs.§Abs.ErfülltMietwohnunggesetzlichenVoraussetzungenpreisgebundenenWohnraumsoistvertraglicheVereinbarungWohnungspreisbindungBerechtigungVermieterseinseitigenErhöhungKostenmieteAbs.§Abs.unwirksam.VereinbarungKostenmieteistnurdannwirksamEinhaltungKostenmietelediglichweitereVoraussetzungZulässigkeitMieterhöhung§seinsoll.Urteil7.FebruarAGVIII.ZivilsenatBundesgerichtshofshatmündlicheVerhandlung11.OktoberRichterVorsitzendenRichterDr.Dr.RichterinnenDr.Rechterkannt:RechtsmittelKlägerinnenwerdenUrteilZivilkammerLandgerichts25.AprilaufgehobenUrteilAmtsgerichts5.Augustabgeändert.BeklagtewirdverurteiltKlägerinnen€nebstZinsenHöheProzentpunktenBasiszinssatz17.Aprilzahlen.wirdfestgestelltderzeitKlägerinnenBeklagtezahlendeKaltmieteMietwohnung€nettoüberschreitetMieterhöhungennurMaßgabe§.zulässigsind.BeklagtehatKostenRechtsstreitstragen.Tatbestand:Klägerinnensind27NovemberMieterinnenWohnungBeklagtenHaus.GebäudeistetwaerrichtetsiebzigerJahrensaniertworden.bewilligtezuständigeBehördeöffentlicheMittelgenehmigteAbschlussBaumaßnahmeermittelteDurchschnittsmiete.MietvertragParteienlautetfolgt:"ArtWohnung:WohnungistöffentlichgefördertMittelnII.WoBauGerrichtetzweckbestimmtSozialwohnung.Wohnungistpreisgebunden.MieteNebenleistungenWohnungsunternehmenggf.BerücksichtigungSubjektverbilligungenermittelteMietebeträgtVertragsbeginnmonatlich....MieterwurdeausdrücklichhingewiesenausgewiesenenZuschüsse/Subventionen/NachlässesubjektbezogenereinkommensabhängigerUmständewegfallenkönnenErhöhungausgewiesenenZahlmieteergebenkann.MietänderungenWohnungsunternehmenistberechtigt§Abs.genannteMieteMaßgabegesetzlichenVorschriftenauchrückwirkendändern.preisgebundenemWohnraumgiltjeweilsgesetzlichzulässigeMietevertraglichvereinbart.MieteändertinsbesondereplanmäßigeaußerplanmäßigeKürzungFortfallÄnderungZinssatzesLandgewährtenFörderungsmittelnObjektbzw.Subjektverbilligungen.förderungsbedingtenMietsteigerungenkannMieterzahlendeMieteändernveränderterDurchschnittsmietebank…"monatlicheMieteVorauszahlungenBetriebskostenHeizkosten/Warmwasserwurden€vereinbart.Erklärungen27.Mai26.FebruarerhöhteBeklagteNettokaltmiete1Juli€1.April€.KlägerinnenbezahltengefordertenBeträge30.April.vorliegendenRechtsstreitbegehrenKlägerinnenBeklagtenRückzahlunggeleistetenErhöhungsbeträgeinsgesamt€Verzugszinsen.WeiterbeantragenFeststellunggeschuldeteNettokaltmieteBetrag€überschreitetMieterhöhungenAnwendung§.erstellensind.KlägerinnensindAnsichtErhöhungsbeträgeseienRechtsgrundgeleistetworden.BeklagteseieinseitigvorgenommenenErhöhungenMieteberechtigtgewesen.Voraussetzungen§ZweitenWohnungsbaugesetzesII.WoBauGvorgelegenhättenseienMieterhöhungeneinseitig§GesetzesSicherungZweckbestimmungSozialwohnungenWohnungsbindungsgesetzzulässignurZustimmungsverfahren§§.durchsetzbar.KlageistLandgerichterfolglosgeblieben.BerufungsgerichtzugelassenenRevisionverfolgenKlägerinnenKlagebegehrenweiter.Entscheidungsgründe:BerufungsgerichthatWesentlichenausgeführt:KlägerinnenhättenRückforderungsanspruch§Abs.SatzüberzahlterMieten.geschuldetemonatlicheMieteseiursprünglichenNiveau€stehengebliebenhabeMieterhöhungserklärungenBeklagtenjeweils1Juli1.Aprilzuletzt€erhöht.BeklagteseiberechtigtgewesenMietenvorgenommenenWeiseerhöhen.könneausgegangenwerdengesetzlichenVoraussetzungenSozialwohnung§Abs.II.WoBauGalleinBetrachtkommendenAlternativeSatzesvorgelegenhätten.ParteienhättenindesBeklagtenangewandtenMieterhöhungenVerfahrensozialenWohnungsbauvertraglichvereinbart.Regelungseimöglich.EntscheidendseihieröffentlicheFörderungAnspruchgenommenwordensei.habesoVorstellungMietvertragsparteienAbschlussVertragesrealisiert.BeklagtehabeöffentlichgeförderteWohnungvermietenMietpreisKostenentwicklunginsbesondereFörderungsabbausanpassenkönnenwollen.KlägerinnenhättenWohnunganmietenwollen.liegeRahmenVertragsfreiheitAnwendungVorschriftenMietpreisbindungvereinbarenöffentlicheFörderungtatsächlichgewährtwordensei.liegeMieterNachteil.SystemöffentlichenFörderungdieneInteressenwirtschaftlichschwächererMietergelegenseiangemessenenWohnraumbezahlbarenPreisenerhalten.KlägerinnenhättengenanntenGründenauchstellungsanspruch.II.AusführungenhaltenrevisionsrechtlichenNachprüfungstand.1.UnrechthatBerufungsgerichtKlägerinnengeltendgemachtenAnspruch§Abs.SatzAlt.RückzahlungBeklagtegeleistetenMieterhöhungsbeträgeinsgesamt€verneint.LeistungKlägerinnenistRechtsgrunderfolgt.BeklagtenvorgenommenenMieterhöhungensindunwirksamAnnahmeBerufungsgerichtseinseitigberechtigtwar.BerechtigungBeklagtenergibtauchBerufungsgerichtunausgesprochenangenommenhatWoBindG.VorschriftsiehtzwarBereichöffentlichenMittelngefördertenpreisgebundenenWohnraumsBefugnisVermieterseinseitigenErhöhungKostenmiete.WohnraumhandeltjedochKlägerinnengemietetenWohnungöffentlichenMittelngefördertenSanierungHauses.BerufungsgerichtistausgegangenBeklagteausreichenddargelegthatVoraussetzungeneigenenVorbringenalleinBetrachtkommendenWohnungsbausAusbau§Abs.SatzII.WoBauGerfülltsind.tatrichterlicheWürdigungwirdRevisionserwiderungangegriffenistRechtsgründenauchsonstbeanstanden.bestandskräftigeBescheidzuständigenBehördeöffentlichenMittelSanierungGebäudesbewilligtwordensindentfaltetinsoweitBindungswirkungvgl.KG411;fernerBVerwGNVwZ.BerechtigungBeklagteneinseitigenMieterhöhungbestehtAnnahmeBerufungsgerichtsauch§MietvertragesParteien.BerufungsgerichthatVertragsbestimmungenallerdingsschonAmtsgerichtausgelegtEigenschaftMieträumeöffentlichgefördertpreisgebundenseinunmittelbarVertragsinhaltgewordenistBeklagtedementsprechendFallErhöhunglaufendenAufwendungenetwaAbbausöffentlichenFörderunggemäß§WoBindGeinseitigenErhöhungKostenmietebefugtseinsoll.AngriffeRevisionAuslegungberechtigtsindkanndahinstehen.JedenfallsistvertraglicheVereinbarungWohnungspreisbindungBerechtigungVermieterseinseitigenMieterhöhung§Abs.§Abs.unwirksam.RevisionRechtgeltendmachtwirdNachteilMieters§Abs.§Abs.abgewichenVermieterMieterhöhungenMietverhältnissesMietervereinbartAbs.nurMaßgabe§.heißtSonderfällen§§abgesehennurZustimmungverlangenkann.AbweichungbestehtMieterhöhungZustimmungMietersbedarf.Abweichungistgrundlegend.ZustimmungserfordernisRahmenVergleichsmietenverfahrens§istAusdruckPrinzipsVertragsfreiheitVorstellungBereichpreisfreienWohnraumsnurEinigungHöheMieteVertragsschlussauchErhöhungMietelaufendenMietverhältnissesgeltensollinsbesondereRegelungenMiethöheeinleitendenVorschriftAbs.ergibtMietrecht9.Aufl...vereinbarendeRechtVermieterseinseitigenErhöhungKostenmiete§WoBindGistAusflussstrengenstaatlichenReglementierungMiethöheBereichpreisgebundenenWohnraums.AbweichungistMieterauchnachteilig.kannzwarZahlungVermietereinseitigerhöhtenMieteverweigernsogegebenenfallsZahlungsklageerhebenmussRahmenVoraussetzungenErhöhungKostenmietegerichtlichnachgeprüftwerden.ZahlungsverweigerungsetztMieterjedochGefahraußerordentlichenfristlosenKündigung§Abs.Nr.§Abs.mehrbegegnenkanneinseitigeMieterhöhungVermieterserstRäumungsprozessberechtigterweist.GefahrbestehtMieterhöhung§Abs.ZustimmungMietersbedarfVermieterinsoweit§558bersterfolgreichKlageErteilung-9-mungerhebenmussAnspruchZahlungerhöhtenMieteentsteht.BerechtigungVermieterseinseitigenMieterhöhungbestehendeNachteilKostenmietekannetwaigeVorteilenamentlichgeringereHöheausgeglichenwerdenvgl.Futterer/BörstinghausaaO§.;.12.Aufl...ergibtbereitsWortlaut§Abs.§Abs.EinschränkungUnwirksamkeitNachteilMietersabweichendenVereinbarungerkennenlässt.sprichtauchSchutzzweckVorschriftenbeeinträchtigtwäreVermieterderartigeVereinbarungGewährunganderweitigerVorteileerkaufenkönnte.ÜbrigenbietetKostenmieteMieterabgesehenBerechtigungVermieterseinseitigenMieterhöhungnurVorteile.siehtBeschränkungenMieterhöhungWartefristen§WoBindGfehlen.istkeineswegssichererhöhteKostenmieteFallniedrigerist§zahlendeMiete.istVereinbarungKostenmietenurdannwirksamEinhaltungKostenmietelediglichweitereVoraussetzungZulässigkeitMieterhöhung§seinsollMerssonFischerDieskau/Pergande/SchwenderWohnungsbaurechtMietrecht.Juni§Anm.Nr.;..lässtMietvertragParteienentnehmen.BerufungsgerichtangeführteSenatsurteil21.JanuarrechtfertigtandereBeurteilung.EntscheidunghatSenatFallVermieteröffentlichenFördermittelSanierungHausesAnspruchgenommenhatteAuslegungMietvertragsdortigeBerufungsgerichtgebilligtParteienBezeichnungWohnung"öffentlichgefördertSozialwohnungsonstpreisgebunden"VerbindungVereinbarungeinschlägigenFörderrichtlinienhöchstzulässigenMieteAnhebungMieteörtlicheVergleichsmiete§Abs.wirksamausgeschlossenhabensoMieterhöhungnurFällenÄnderungKostenmietezulässigist.unausgesprochenAusdruckkommtVermietervertraglichenVereinbarungeinseitigenErhöhungMieteberechtigtseihältSenat.BerufungsurteilstelltinsoweitauchanderenGründenrichtig§.GeltendmachungRedestehendenBereicherungsanspruchsverstößtGrundsatzGlauben§.SenathatallerdingsParallelsachenjeweiligenBerufungsgerichtzugelasseneRevisioneinstimmigenBeschluss§zurückgewiesenhatangenommenRückforderungjahrelangvorbehaltlosgezahltenMieterhöhungsbeträgetreuwidrigist.kommthierschonBetrachterstenMieterhöhung1JuliKlageerhebungAprilnurMonatevergangensind.WegfallBereicherung§Abs.SeitenBeklagtenfehltentsprechendemVortrag.RevisionserwiderungAusführungenBeklagtenVorinstanzverweistgegebenenfallsMieterhöhungen§vorgenommenhättesindVoraussetzungendargetan.2.vorstehendenAusführungenergibtzugleichAnsichtBerufungsgerichtsauchFeststellungsanträgeKlägerinnenbegründetsind..kannBerufungsurteilBestandhaben.weiterertatsächlicherFeststellungenbedarfistRechtsstreitEndentscheidungreif.sindBerufungsurteilaufzuhebenerstinstanzlicheUrteilabzuändernKlageistgemäßAnträgenKlägerinnenstattzugeben.Dr.Dr.Dr.Vorinstanzen:AGEntscheidung05.08.2004LGEntscheidung