NAMEN
Verkündet
:
7
.
Februar
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
§
Abs.
Erfüllt
Mietwohnung
gesetzlichen
Voraussetzungen
preisgebundenen
Wohnraum
so
ist
vertragliche
Vereinbarung
Wohnungspreisbindung
Berechtigung
Vermieters
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
Abs.
§
Abs.
unwirksam
.
Vereinbarung
Kostenmiete
ist
nur
dann
wirksam
Einhaltung
Kostenmiete
lediglich
weitere
Voraussetzung
Zulässigkeit
Mieterhöhung
§
sein
soll
.
Urteil
7
.
Februar
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
11
.
Oktober
Richter
Vorsitzenden
Richter
Dr.
Dr.
Richterinnen
Dr.
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Klägerinnen
werden
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
25
.
April
aufgehoben
Urteil
Amtsgerichts
5
.
August
abgeändert
.
Beklagte
wird
verurteilt
Klägerinnen
€
nebst
Zinsen
Höhe
Prozentpunkten
Basiszinssatz
17
.
April
zahlen
.
wird
festgestellt
derzeit
Klägerinnen
Beklagte
zahlende
Kaltmiete
Mietwohnung
€
netto
überschreitet
Mieterhöhungen
nur
Maßgabe
§
.
zulässig
sind
.
Beklagte
hat
Kosten
Rechtsstreits
tragen
.
Tatbestand
:
Klägerinnen
sind
27
November
Mieterinnen
Wohnung
Beklagten
Haus
.
Gebäude
ist
etwa
errichtet
siebziger
Jahren
saniert
worden
.
bewilligte
zuständige
Behörde
öffentliche
Mittel
genehmigte
Abschluss
Baumaßnahme
ermittelte
Durchschnittsmiete
.
Mietvertrag
Parteien
lautet
folgt
:
"
Art
Wohnung
:
Wohnung
ist
öffentlich
gefördert
Mitteln
II
.
WoBauG
errichtet
zweckbestimmt
Sozialwohnung
.
Wohnung
ist
preisgebunden
.
Miete
Nebenleistungen
Wohnungsunternehmen
ggf.
Berücksichtigung
Subjektverbilligungen
ermittelte
Miete
beträgt
Vertragsbeginn
monatlich
....
Mieter
wurde
ausdrücklich
hingewiesen
ausgewiesenen
Zuschüsse/
Subventionen/
Nachlässe
subjektbezogener
einkommensabhängiger
Umstände
wegfallen
können
Erhöhung
ausgewiesenen
Zahlmiete
ergeben
kann
.
Mietänderungen
Wohnungsunternehmen
ist
berechtigt
§
Abs.
genannte
Miete
Maßgabe
gesetzlichen
Vorschriften
auch
rückwirkend
ändern
.
preisgebundenem
Wohnraum
gilt
jeweils
gesetzlich
zulässige
Miete
vertraglich
vereinbart
.
Miete
ändert
insbesondere
planmäßige
außerplanmäßige
Kürzung
Fortfall
Änderung
Zinssatzes
Land
gewährten
Förderungsmitteln
Objektbzw
.
Subjektverbilligungen
.
förderungsbedingten
Mietsteigerungen
kann
Mieter
zahlende
Miete
ändern
veränderter
Durchschnittsmiete
bank
…
"
monatliche
Miete
Vorauszahlungen
Betriebskosten
Heizkosten/Warmwasser
wurden
€
vereinbart
.
Erklärungen
27
.
Mai
26
.
Februar
erhöhte
Beklagte
Nettokaltmiete
1
Juli
€
1
.
April
€
.
Klägerinnen
bezahlten
geforderten
Beträge
30
.
April
.
vorliegenden
Rechtsstreit
begehren
Klägerinnen
Beklagten
Rückzahlung
geleisteten
Erhöhungsbeträge
insgesamt
€
Verzugszinsen
.
Weiter
beantragen
Feststellung
geschuldete
Nettokaltmiete
Betrag
€
überschreitet
Mieterhöhungen
Anwendung
§
.
erstellen
sind
.
Klägerinnen
sind
Ansicht
Erhöhungsbeträge
seien
Rechtsgrund
geleistet
worden
.
Beklagte
sei
einseitig
vorgenommenen
Erhöhungen
Miete
berechtigt
gewesen
.
Voraussetzungen
§
Zweiten
Wohnungsbaugesetzes
II
.
WoBauG
vorgelegen
hätten
seien
Mieterhöhungen
einseitig
§
Gesetzes
Sicherung
Zweckbestimmung
Sozialwohnungen
Wohnungsbindungsgesetz
zulässig
nur
Zustimmungsverfahren
§
§
.
durchsetzbar
.
Klage
ist
Landgericht
erfolglos
geblieben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgen
Klägerinnen
Klagebegehren
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Berufungsgericht
hat
Wesentlichen
ausgeführt
:
Klägerinnen
hätten
Rückforderungsanspruch
§
Abs.
Satz
überzahlter
Mieten
.
geschuldete
monatliche
Miete
sei
ursprünglichen
Niveau
€
stehen
geblieben
habe
Mieterhöhungserklärungen
Beklagten
jeweils
1
Juli
1
.
April
zuletzt
€
erhöht
.
Beklagte
sei
berechtigt
gewesen
Mieten
vorgenommenen
Weise
erhöhen
.
könne
ausgegangen
werden
gesetzlichen
Voraussetzungen
Sozialwohnung
§
Abs.
II
.
WoBauG
allein
Betracht
kommenden
Alternative
Satzes
vorgelegen
hätten
.
Parteien
hätten
indes
Beklagten
angewandten
Mieterhöhungen
Verfahren
sozialen
Wohnungsbau
vertraglich
vereinbart
.
Regelung
sei
möglich
.
Entscheidend
sei
hier
öffentliche
Förderung
Anspruch
genommen
worden
sei
.
habe
so
Vorstellung
Mietvertragsparteien
Abschluss
Vertrages
realisiert
.
Beklagte
habe
öffentlich
geförderte
Wohnung
vermieten
Mietpreis
Kostenentwicklung
insbesondere
Förderungsabbaus
anpassen
können
wollen
.
Klägerinnen
hätten
Wohnung
anmieten
wollen
.
liege
Rahmen
Vertragsfreiheit
Anwendung
Vorschriften
Mietpreisbindung
vereinbaren
öffentliche
Förderung
tatsächlich
gewährt
worden
sei
.
liege
Mieter
Nachteil
.
System
öffentlichen
Förderung
diene
Interessen
wirtschaftlich
schwächerer
Mieter
gelegen
sei
angemessenen
Wohnraum
bezahlbaren
Preisen
erhalten
.
Klägerinnen
hätten
genannten
Gründen
auch
stellungsanspruch
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlichen
Nachprüfung
stand
.
1
.
Unrecht
hat
Berufungsgericht
Klägerinnen
geltend
gemachten
Anspruch
§
Abs.
Satz
Alt
.
Rückzahlung
Beklagte
geleisteten
Mieterhöhungsbeträge
insgesamt
€
verneint
.
Leistung
Klägerinnen
ist
Rechtsgrund
erfolgt
.
Beklagten
vorgenommenen
Mieterhöhungen
sind
unwirksam
Annahme
Berufungsgerichts
einseitig
berechtigt
war
.
Berechtigung
Beklagten
ergibt
auch
Berufungsgericht
unausgesprochen
angenommen
hat
WoBindG.
Vorschrift
sieht
zwar
Bereich
öffentlichen
Mitteln
geförderten
preisgebundenen
Wohnraums
Befugnis
Vermieters
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
.
Wohnraum
handelt
jedoch
Klägerinnen
gemieteten
Wohnung
öffentlichen
Mitteln
geförderten
Sanierung
Hauses
.
Berufungsgericht
ist
ausgegangen
Beklagte
ausreichend
dargelegt
hat
Voraussetzungen
eigenen
Vorbringen
allein
Betracht
kommenden
Wohnungsbaus
Ausbau
§
Abs.
Satz
II
.
WoBauG
erfüllt
sind
.
tatrichterliche
Würdigung
wird
Revisionserwiderung
angegriffen
ist
Rechtsgründen
auch
sonst
beanstanden
.
bestandskräftige
Bescheid
zuständigen
Behörde
öffentlichen
Mittel
Sanierung
Gebäudes
bewilligt
worden
sind
entfaltet
insoweit
Bindungswirkung
vgl.
KG
411
;
ferner
BVerwG
NVwZ
.
Berechtigung
Beklagten
einseitigen
Mieterhöhung
besteht
Annahme
Berufungsgerichts
auch
§
Mietvertrages
Parteien
.
Berufungsgericht
hat
Vertragsbestimmungen
allerdings
schon
Amtsgericht
ausgelegt
Eigenschaft
Mieträume
öffentlich
gefördert
preisgebunden
sein
unmittelbar
Vertragsinhalt
geworden
ist
Beklagte
dementsprechend
Fall
Erhöhung
laufenden
Aufwendungen
etwa
Abbaus
öffentlichen
Förderung
gemäß
§
WoBindG
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
befugt
sein
soll
.
Angriffe
Revision
Auslegung
berechtigt
sind
kann
dahinstehen
.
Jedenfalls
ist
vertragliche
Vereinbarung
Wohnungspreisbindung
Berechtigung
Vermieters
einseitigen
Mieterhöhung
§
Abs.
§
Abs.
unwirksam
.
Revision
Recht
geltend
macht
wird
Nachteil
Mieters
§
Abs.
§
Abs.
abgewichen
Vermieter
Mieterhöhungen
Mietverhältnisses
Mieter
vereinbart
Abs.
nur
Maßgabe
§
.
heißt
Sonderfällen
§
§
abgesehen
nur
Zustimmung
verlangen
kann
.
Abweichung
besteht
Mieterhöhung
Zustimmung
Mieters
bedarf
.
Abweichung
ist
grundlegend
.
Zustimmungserfordernis
Rahmen
Vergleichsmietenverfahrens
§
ist
Ausdruck
Prinzips
Vertragsfreiheit
Vorstellung
Bereich
preisfreien
Wohnraums
nur
Einigung
Höhe
Miete
Vertragsschluss
auch
Erhöhung
Miete
laufenden
Mietverhältnisses
gelten
soll
insbesondere
Regelungen
Miethöhe
einleitenden
Vorschrift
Abs.
ergibt
Mietrecht
9
.
Aufl
.
.
.
vereinbarende
Recht
Vermieters
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
§
WoBindG
ist
Ausfluss
strengen
staatlichen
Reglementierung
Miethöhe
Bereich
preisgebundenen
Wohnraums
.
Abweichung
ist
Mieter
auch
nachteilig
.
kann
zwar
Zahlung
Vermieter
einseitig
erhöhten
Miete
verweigern
so
gegebenenfalls
Zahlungsklage
erheben
muss
Rahmen
Voraussetzungen
Erhöhung
Kostenmiete
gerichtlich
nachgeprüft
werden
.
Zahlungsverweigerung
setzt
Mieter
jedoch
Gefahr
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung
§
Abs.
Nr.
§
Abs.
mehr
begegnen
kann
einseitige
Mieterhöhung
Vermieters
erst
Räumungsprozess
berechtigt
erweist
.
Gefahr
besteht
Mieterhöhung
§
Abs.
Zustimmung
Mieters
bedarf
Vermieter
insoweit
§
558b
erst
erfolgreich
Klage
Erteilung
-9-
mung
erheben
muss
Anspruch
Zahlung
erhöhten
Miete
entsteht
.
Berechtigung
Vermieters
einseitigen
Mieterhöhung
bestehende
Nachteil
Kostenmiete
kann
etwaige
Vorteile
namentlich
geringere
Höhe
ausgeglichen
werden
vgl.
Futterer/Börstinghaus
aaO
§
.
;
.
12
.
Aufl
.
.
.
ergibt
bereits
Wortlaut
§
Abs.
§
Abs.
Einschränkung
Unwirksamkeit
Nachteil
Mieters
abweichenden
Vereinbarung
erkennen
lässt
.
spricht
auch
Schutzzweck
Vorschriften
beeinträchtigt
wäre
Vermieter
derartige
Vereinbarung
Gewährung
anderweitiger
Vorteile
erkaufen
könnte
.
Übrigen
bietet
Kostenmiete
Mieter
abgesehen
Berechtigung
Vermieters
einseitigen
Mieterhöhung
nur
Vorteile
.
sieht
Beschränkungen
Mieterhöhung
Wartefristen
§
WoBindG
fehlen
.
ist
keineswegs
sicher
erhöhte
Kostenmiete
Fall
niedriger
ist
§
zahlende
Miete
.
ist
Vereinbarung
Kostenmiete
nur
dann
wirksam
Einhaltung
Kostenmiete
lediglich
weitere
Voraussetzung
Zulässigkeit
Mieterhöhung
§
sein
soll
Mersson
FischerDieskau/Pergande/Schwender
Wohnungsbaurecht
Mietrecht
.
Juni
§
Anm
.
Nr.
;
.
.
lässt
Mietvertrag
Parteien
entnehmen
.
Berufungsgericht
angeführte
Senatsurteil
21
.
Januar
rechtfertigt
andere
Beurteilung
.
Entscheidung
hat
Senat
Fall
Vermieter
öffentlichen
Fördermittel
Sanierung
Hauses
Anspruch
genommen
hatte
Auslegung
Mietvertrags
dortige
Berufungsgericht
gebilligt
Parteien
Bezeichnung
Wohnung
"
öffentlich
gefördert
Sozialwohnung
sonst
preisgebunden
"
Verbindung
Vereinbarung
einschlägigen
Förderrichtlinien
höchstzulässigen
Miete
Anhebung
Miete
örtliche
Vergleichsmiete
§
Abs.
wirksam
ausgeschlossen
haben
so
Mieterhöhung
nur
Fällen
Änderung
Kostenmiete
zulässig
ist
.
unausgesprochen
Ausdruck
kommt
Vermieter
vertraglichen
Vereinbarung
einseitigen
Erhöhung
Miete
berechtigt
sei
hält
Senat
.
Berufungsurteil
stellt
insoweit
auch
anderen
Gründen
richtig
§
.
Geltendmachung
Rede
stehenden
Bereicherungsanspruchs
verstößt
Grundsatz
Glauben
§
.
Senat
hat
allerdings
Parallelsachen
jeweiligen
Berufungsgericht
zugelassene
Revision
einstimmigen
Beschluss
§
zurückgewiesen
hat
angenommen
Rückforderung
jahrelang
vorbehaltlos
gezahlten
Mieterhöhungsbeträge
treuwidrig
ist
.
kommt
hier
schon
Betracht
ersten
Mieterhöhung
1
Juli
Klageerhebung
April
nur
Monate
vergangen
sind
.
Wegfall
Bereicherung
§
Abs.
Seiten
Beklagten
fehlt
entsprechendem
Vortrag
.
Revisionserwiderung
Ausführungen
Beklagten
Vorinstanz
verweist
gegebenenfalls
Mieterhöhungen
§
vorgenommen
hätte
sind
Voraussetzungen
dargetan
.
2
.
vorstehenden
Ausführungen
ergibt
zugleich
Ansicht
Berufungsgerichts
auch
Feststellungsanträge
Klägerinnen
begründet
sind
.
.
kann
Berufungsurteil
Bestand
haben
.
weiterer
tatsächlicher
Feststellungen
bedarf
ist
Rechtsstreit
Endentscheidung
reif
.
sind
Berufungsurteil
aufzuheben
erstinstanzliche
Urteil
abzuändern
Klage
ist
gemäß
Anträgen
Klägerinnen
stattzugeben
.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
05.08.2004
LG
Entscheidung