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837 lines
7.0 KiB
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NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
14
|
|
Juli
|
|
Justizhauptsekretärin
|
|
Urkundsbeamtin
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
Nachschlagewerk
|
|
:
|
|
ja
|
|
:
|
|
:
|
|
ja
|
|
§
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Nr.
|
|
Geschäftliche
|
|
Aktivitäten
|
|
Mieters
|
|
Wohnung
|
|
außen
|
|
Erscheinung
|
|
treten
|
|
muss
|
|
Vermieter
|
|
grundsätzlich
|
|
entsprechende
|
|
Vereinbarung
|
|
dulden
|
|
.
|
|
kann
|
|
jedoch
|
|
Glauben
|
|
verpflichtet
|
|
sein
|
|
Erlaubnis
|
|
teilgewerblichen
|
|
Nutzung
|
|
erteilen
|
|
Tätigkeit
|
|
Mitarbeiter
|
|
Gewicht
|
|
fallenden
|
|
Kundenverkehr
|
|
handelt
|
|
;
|
|
trägt
|
|
Mieter
|
|
Beweislast
|
|
.
|
|
Urteil
|
|
14
|
|
Juli
|
|
AG
|
|
VIII
|
|
.
|
|
Zivilsenat
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
20
|
|
.
|
|
Mai
|
|
Vorsitzenden
|
|
Richter
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Richterinnen
|
|
Dr.
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Klägerin
|
|
wird
|
|
Urteil
|
|
17
|
|
.
|
|
Zivilkammer
|
|
Landgerichts
|
|
20
|
|
.
|
|
Mai
|
|
aufgehoben
|
|
.
|
|
Rechtsstreit
|
|
wird
|
|
neuen
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
auch
|
|
Kosten
|
|
Revisionsverfahrens
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückverwiesen
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Beklagten
|
|
haben
|
|
Klägerin
|
|
Vertrag
|
|
5
|
|
.
|
|
Januar
|
|
2-Zimmer-Wohnung
|
|
gemietet
|
|
zusammen
|
|
Kind
|
|
bewohnen
|
|
.
|
|
Mietvertrages
|
|
erfolgte
|
|
Anmietung
|
|
"
|
|
Wohnzwecken
|
|
"
|
|
.
|
|
Ferner
|
|
ist
|
|
§
|
|
Mietvertrags
|
|
Benutzung
|
|
Mieträume
|
|
bestimmt
|
|
:
|
|
"
|
|
1
|
|
.
|
|
Mieter
|
|
darf
|
|
Mietsache
|
|
§
|
|
bestimmten
|
|
Zwecken
|
|
nur
|
|
Einwilligung
|
|
Vermieters
|
|
benutzen
|
|
.
|
|
…
|
|
"
|
|
Beklagte
|
|
ist
|
|
selbständiger
|
|
Immobilienmakler
|
|
tätig
|
|
;
|
|
eigene
|
|
Geschäftsräume
|
|
verfügt
|
|
übt
|
|
Gewerbe
|
|
Mietwohnung
|
|
.
|
|
Schreiben
|
|
7
|
|
.
|
|
März
|
|
forderte
|
|
Klägerin
|
|
Beklagten
|
|
Androhung
|
|
Kündigung
|
|
Mietverhältnisses
|
|
gewerbliche
|
|
Nutzung
|
|
unterlassen
|
|
.
|
|
anwaltlichem
|
|
Schreiben
|
|
4
|
|
.
|
|
Juni
|
|
erklärte
|
|
Klägerin
|
|
fortgesetzten
|
|
gewerblichen
|
|
Nutzung
|
|
fristlose
|
|
hilfsweise
|
|
ordentliche
|
|
Kündigung
|
|
Mietverhältnisses
|
|
forderte
|
|
Beklagten
|
|
vergeblich
|
|
Räumung
|
|
Herausgabe
|
|
Wohnung
|
|
.
|
|
entstanden
|
|
Klägerin
|
|
Anwaltskosten
|
|
Höhe
|
|
€
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
hat
|
|
Räumung
|
|
Herausgabe
|
|
Wohnung
|
|
Ersatz
|
|
vorgerichtlichen
|
|
Anwaltskosten
|
|
begehrt
|
|
.
|
|
Amtsgericht
|
|
hat
|
|
Beklagten
|
|
entsprechend
|
|
Anträgen
|
|
Klägerin
|
|
verurteilt
|
|
.
|
|
Berufung
|
|
Beklagten
|
|
hat
|
|
Landgericht
|
|
Urteil
|
|
Amtsgerichts
|
|
abgeändert
|
|
Klage
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
zugelassenen
|
|
Revision
|
|
erstrebt
|
|
Klägerin
|
|
Wiederherstellung
|
|
erstinstanzlichen
|
|
Urteils
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Revision
|
|
hat
|
|
Erfolg
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
Begründung
|
|
Entscheidung
|
|
führt
|
|
:
|
|
Räumungsanspruch
|
|
sei
|
|
unbegründet
|
|
Kündigung
|
|
Klägerin
|
|
4
|
|
.
|
|
Juni
|
|
Mietverhältnis
|
|
beendet
|
|
habe
|
|
.
|
|
Beklagte
|
|
Wohnung
|
|
Gewerbe
|
|
betreibe
|
|
reiche
|
|
einmal
|
|
Grund
|
|
Kündigung
|
|
vertragswidrigen
|
|
Gebrauchs
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Nr.
|
|
.
|
|
Gesetzeswortlaut
|
|
noch
|
|
Gesetzeszweck
|
|
sei
|
|
entnehmen
|
|
gewerbliche
|
|
Nutzung
|
|
bereits
|
|
Grund
|
|
Kündigung
|
|
sein
|
|
könne
|
|
.
|
|
stehe
|
|
schon
|
|
sonst
|
|
überwältigende
|
|
Anzahl
|
|
Existenzgründern
|
|
Bestand
|
|
Wohnverhältnisse
|
|
fürchten
|
|
müsste
|
|
.
|
|
Auch
|
|
könne
|
|
Existenzgründung
|
|
vorher
|
|
eingeholten
|
|
Erlaubnis
|
|
Vermieters
|
|
gewerblichen
|
|
Nutzung
|
|
abhängig
|
|
gemacht
|
|
werden
|
|
.
|
|
Vielmehr
|
|
sei
|
|
gewerbliche
|
|
Nutzung
|
|
nur
|
|
dann
|
|
vertragswidrig
|
|
vertragsgemäße
|
|
Wohnnutzung
|
|
überwiege
|
|
weitergehende
|
|
Einwirkungen
|
|
Mietsache
|
|
Mitmieter
|
|
übliche
|
|
Wohnnutzung
|
|
ausgingen
|
|
.
|
|
Ausreichende
|
|
Anhaltspunkte
|
|
Sinne
|
|
vertragswidrige
|
|
Wohnnutzung
|
|
bestünden
|
|
hier
|
|
.
|
|
durchschnittliche
|
|
Kunde
|
|
Immobilienmaklers
|
|
knüpfe
|
|
Kontakt
|
|
Makler
|
|
Büro
|
|
aufsuche
|
|
telefonisch
|
|
Internet
|
|
;
|
|
weitere
|
|
Kontakte
|
|
erfolgten
|
|
typischerweise
|
|
Übersendung
|
|
Unterlagen
|
|
Wahrnehmung
|
|
Vermittlung
|
|
stehenden
|
|
Immobilienobjekt
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
behauptet
|
|
habe
|
|
Mitarbeiter
|
|
Beklagten
|
|
Wohnung
|
|
verkehrten
|
|
homepage
|
|
Firma
|
|
sein
|
|
"
|
|
Team
|
|
"
|
|
anpreise
|
|
ca.
|
|
dreimal
|
|
Monaten
|
|
stattfänden
|
|
sei
|
|
unerheblich
|
|
.
|
|
lasse
|
|
herleiten
|
|
Schreibtischarbeitsplatz
|
|
Wohnung
|
|
benutzt
|
|
werde
|
|
Besucher
|
|
Wohnung
|
|
aufsuchten
|
|
gewöhnlicher
|
|
Wohnnutzung
|
|
üblich
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
Beurteilung
|
|
hält
|
|
rechtlicher
|
|
Nachprüfung
|
|
Hinsicht
|
|
stand
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
gegebenen
|
|
Begründung
|
|
kann
|
|
mungsanspruch
|
|
Klägerin
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
gemäß
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Nr.
|
|
begründeten
|
|
Kündigung
|
|
vertragswidrigen
|
|
Gebrauchs
|
|
Mietsache
|
|
verneint
|
|
werden
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
kann
|
|
Grenze
|
|
vertragsgemäßer
|
|
Nutzung
|
|
Wohnung
|
|
schon
|
|
dann
|
|
überschritten
|
|
sein
|
|
Mieter
|
|
Wohnung
|
|
auch
|
|
geschäftlichen
|
|
Zwecken
|
|
nutzt
|
|
hier
|
|
außen
|
|
hin
|
|
Erscheinung
|
|
tritt
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Umfang
|
|
Mieter
|
|
Wohnung
|
|
Mieträumen
|
|
geschäftlichen
|
|
Tätigkeit
|
|
nachgehen
|
|
darf
|
|
ist
|
|
Rechtsprechung
|
|
Literatur
|
|
umstritten
|
|
.
|
|
verbreiteten
|
|
Meinung
|
|
auch
|
|
Berufungsgericht
|
|
folgt
|
|
wird
|
|
Anmietung
|
|
Wohnung
|
|
zumindest
|
|
stillschweigend
|
|
vereinbarten
|
|
Vertragszweck
|
|
"
|
|
Wohnen
|
|
"
|
|
auch
|
|
berufliche
|
|
gewerbliche
|
|
Tätigkeit
|
|
Mieters
|
|
umfasst
|
|
nur
|
|
gewerbliche
|
|
Mitbenutzung
|
|
handelt
|
|
Wohnnutzung
|
|
überwiegt
|
|
teilgewerblichen
|
|
Nutzung
|
|
wesentlich
|
|
anderen
|
|
Einwirkungen
|
|
Mietsache
|
|
Mitmieter
|
|
ausgehen
|
|
ausschließlichen
|
|
Wohnnutzung
|
|
;
|
|
94
|
|
;
|
|
Sternel
|
|
Mietrecht
|
|
4
|
|
.
|
|
Aufl
|
|
.
|
|
.
|
|
;
|
|
vgl.
|
|
auch
|
|
Staudinger/Emmerich
|
|
§
|
|
.
|
|
.
|
|
Teilweise
|
|
wird
|
|
auch
|
|
abgestellt
|
|
Mieter
|
|
gewerbliche
|
|
Tätigkeit
|
|
vergleichbaren
|
|
Fällen
|
|
ebenfalls
|
|
Wohnung
|
|
ausüben
|
|
üblicherweise
|
|
Geschäftsraum
|
|
angemietet
|
|
wird
|
|
Mietrecht
|
|
9
|
|
.
|
|
Aufl
|
|
.
|
|
§
|
|
.
|
|
.
|
|
LG
|
|
stellt
|
|
hingegen
|
|
wertender
|
|
Betrachtung
|
|
"
|
|
regelmäßigen
|
|
kommerziellen
|
|
Tätigkeit
|
|
"
|
|
Mieters
|
|
auszugehen
|
|
ist
|
|
.
|
|
Kraemer
|
|
:
|
|
Bub/Treier
|
|
Handbuch
|
|
Wohnraummiete
|
|
.
|
|
Aufl
|
|
.
|
|
III
|
|
.
|
|
.
|
|
hält
|
|
schriftstellerische
|
|
wissenschaftliche
|
|
Tätigkeiten
|
|
gelegentliche
|
|
Büroarbeiten
|
|
zulässig
|
|
sieht
|
|
aber
|
|
Grenze
|
|
überschritten
|
|
gewerbliche
|
|
Tätigkeit
|
|
Außenwirkung
|
|
entfaltet
|
|
Laufkundschaft
|
|
anzieht
|
|
Angestellte
|
|
gewerblichen
|
|
Zwecken
|
|
beschäftigt
|
|
werden
|
|
.
|
|
2
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Senats
|
|
kommt
|
|
Mieter
|
|
geschäftlichen
|
|
Tätigkeit
|
|
außen
|
|
Erscheinung
|
|
tritt
|
|
etwa
|
|
Wohnung
|
|
Geschäftsadresse
|
|
angibt
|
|
Wohnung
|
|
Kunden
|
|
empfängt
|
|
dort
|
|
Mitarbeiter
|
|
beschäftigt
|
|
.
|
|
Berufliche
|
|
Tätigkeiten
|
|
Mieter
|
|
etwa
|
|
häuslichen
|
|
zimmer
|
|
ausübt
|
|
außen
|
|
Erscheinung
|
|
treten
|
|
fallen
|
|
Verkehrsanschauung
|
|
vornherein
|
|
Begriff
|
|
"
|
|
"
|
|
;
|
|
gehört
|
|
Unterrichtsvorbereitung
|
|
Lehrers
|
|
ebenso
|
|
Telearbeit
|
|
Angestellten
|
|
schriftstellerische
|
|
Tätigkeit
|
|
Autors
|
|
Empfang
|
|
Bewirtung
|
|
Geschäftsfreundes
|
|
Mieters
|
|
Wohnung
|
|
.
|
|
geschäftlichen
|
|
Aktivitäten
|
|
freiberuflicher
|
|
gewerblicher
|
|
Art
|
|
außen
|
|
Erscheinung
|
|
treten
|
|
liegt
|
|
hingegen
|
|
Nutzung
|
|
Vermieter
|
|
Wohnung
|
|
entsprechende
|
|
Vereinbarung
|
|
grundsätzlich
|
|
dulden
|
|
muss
|
|
.
|
|
Vermieter
|
|
kann
|
|
jedoch
|
|
Einzelfall
|
|
Glauben
|
|
verpflichtet
|
|
sein
|
|
Erlaubnis
|
|
teilgewerblichen
|
|
Nutzung
|
|
erteilen
|
|
.
|
|
wird
|
|
insbesondere
|
|
dann
|
|
Betracht
|
|
kommen
|
|
nur
|
|
Tätigkeit
|
|
Mitarbeiter
|
|
Gewicht
|
|
fallenden
|
|
Kundenverkehr
|
|
handelt
|
|
.
|
|
Auch
|
|
selbständige
|
|
berufliche
|
|
Tätigkeit
|
|
kann
|
|
Einzelfall
|
|
so
|
|
organisiert
|
|
sein
|
|
so
|
|
geringen
|
|
Umfang
|
|
haben
|
|
beispielsweise
|
|
Rechtsanwalt
|
|
Makler
|
|
Wesentlichen
|
|
Schreibtisch
|
|
erledigt
|
|
wird
|
|
Wohnung
|
|
Mitarbeiter
|
|
beschäftigt
|
|
werden
|
|
waigem
|
|
Publikumsverkehr
|
|
weitergehenden
|
|
Einwirkungen
|
|
Mietsache
|
|
Mitmieter
|
|
ausgehen
|
|
üblichen
|
|
Wohnnutzung
|
|
;
|
|
wird
|
|
etwa
|
|
auch
|
|
Berufungsgericht
|
|
hinweist
|
|
Existenzgründungsphase
|
|
selbständigen
|
|
Tätigkeit
|
|
Fall
|
|
sein
|
|
können
|
|
.
|
|
Anspruch
|
|
Gestattung
|
|
kommt
|
|
regelmäßig
|
|
Betracht
|
|
geschäftliche
|
|
Tätigkeit
|
|
Mitarbeiter
|
|
Mieters
|
|
Wohnung
|
|
beschäftigt
|
|
werden
|
|
Beklagten
|
|
bestrittenen
|
|
Vortrag
|
|
Klägerin
|
|
hier
|
|
Fall
|
|
ist
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
Vorbringen
|
|
richtig
|
|
unterstellt
|
|
hat
|
|
durfte
|
|
Klage
|
|
abweisen
|
|
Punkt
|
|
klären
|
|
.
|
|
.
|
|
kann
|
|
Urteil
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Bestand
|
|
haben
|
|
;
|
|
ist
|
|
aufzuheben
|
|
.
|
|
Rechtsstreit
|
|
ist
|
|
Endentscheidung
|
|
reif
|
|
Berufungsgericht
|
|
Standpunkt
|
|
folgerichtig
|
|
Feststellungen
|
|
getroffen
|
|
hat
|
|
Beklagte
|
|
Mitarbeiter
|
|
Maklerbüros
|
|
Wohnung
|
|
beschäftigt
|
|
.
|
|
weiteren
|
|
Sachaufklärung
|
|
wird
|
|
Berufungsgericht
|
|
berücksichtigen
|
|
haben
|
|
Auffassung
|
|
Revisionserwiderung
|
|
Sache
|
|
Mieters
|
|
ist
|
|
darzulegen
|
|
beweisen
|
|
außen
|
|
Erscheinung
|
|
tretende
|
|
geschäftliche
|
|
Tätigkeit
|
|
Mitarbeiter
|
|
Wohnung
|
|
beschäftigt
|
|
werden
|
|
Tätigkeit
|
|
auch
|
|
Übrigen
|
|
so
|
|
ausgestaltet
|
|
ist
|
|
Vergleich
|
|
reinen
|
|
Wohnnutzung
|
|
Gewicht
|
|
fallenden
|
|
störenden
|
|
Einwirkungen
|
|
ausgehen
|
|
.
|
|
Ball
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Vorinstanzen
|
|
:
|
|
AG
|
|
Entscheidung
|
|
Entscheidung
|