NAMEN
Verkündet
:
14
Juli
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Abs.
Nr.
Geschäftliche
Aktivitäten
Mieters
Wohnung
außen
Erscheinung
treten
muss
Vermieter
grundsätzlich
entsprechende
Vereinbarung
dulden
.
kann
jedoch
Glauben
verpflichtet
sein
Erlaubnis
teilgewerblichen
Nutzung
erteilen
Tätigkeit
Mitarbeiter
Gewicht
fallenden
Kundenverkehr
handelt
;
trägt
Mieter
Beweislast
.
Urteil
14
Juli
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
20
.
Mai
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
17
.
Zivilkammer
Landgerichts
20
.
Mai
aufgehoben
.
Rechtsstreit
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagten
haben
Klägerin
Vertrag
5
.
Januar
2-Zimmer-Wohnung
gemietet
zusammen
Kind
bewohnen
.
Mietvertrages
erfolgte
Anmietung
"
Wohnzwecken
"
.
Ferner
ist
§
Mietvertrags
Benutzung
Mieträume
bestimmt
:
"
1
.
Mieter
darf
Mietsache
§
bestimmten
Zwecken
nur
Einwilligung
Vermieters
benutzen
.
…
"
Beklagte
ist
selbständiger
Immobilienmakler
tätig
;
eigene
Geschäftsräume
verfügt
übt
Gewerbe
Mietwohnung
.
Schreiben
7
.
März
forderte
Klägerin
Beklagten
Androhung
Kündigung
Mietverhältnisses
gewerbliche
Nutzung
unterlassen
.
anwaltlichem
Schreiben
4
.
Juni
erklärte
Klägerin
fortgesetzten
gewerblichen
Nutzung
fristlose
hilfsweise
ordentliche
Kündigung
Mietverhältnisses
forderte
Beklagten
vergeblich
Räumung
Herausgabe
Wohnung
.
entstanden
Klägerin
Anwaltskosten
Höhe
€
.
Klägerin
hat
Räumung
Herausgabe
Wohnung
Ersatz
vorgerichtlichen
Anwaltskosten
begehrt
.
Amtsgericht
hat
Beklagten
entsprechend
Anträgen
Klägerin
verurteilt
.
Berufung
Beklagten
hat
Landgericht
Urteil
Amtsgerichts
abgeändert
Klage
abgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
erstrebt
Klägerin
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
führt
:
Räumungsanspruch
sei
unbegründet
Kündigung
Klägerin
4
.
Juni
Mietverhältnis
beendet
habe
.
Beklagte
Wohnung
Gewerbe
betreibe
reiche
einmal
Grund
Kündigung
vertragswidrigen
Gebrauchs
§
Abs.
Nr.
.
Gesetzeswortlaut
noch
Gesetzeszweck
sei
entnehmen
gewerbliche
Nutzung
bereits
Grund
Kündigung
sein
könne
.
stehe
schon
sonst
überwältigende
Anzahl
Existenzgründern
Bestand
Wohnverhältnisse
fürchten
müsste
.
Auch
könne
Existenzgründung
vorher
eingeholten
Erlaubnis
Vermieters
gewerblichen
Nutzung
abhängig
gemacht
werden
.
Vielmehr
sei
gewerbliche
Nutzung
nur
dann
vertragswidrig
vertragsgemäße
Wohnnutzung
überwiege
weitergehende
Einwirkungen
Mietsache
Mitmieter
übliche
Wohnnutzung
ausgingen
.
Ausreichende
Anhaltspunkte
Sinne
vertragswidrige
Wohnnutzung
bestünden
hier
.
durchschnittliche
Kunde
Immobilienmaklers
knüpfe
Kontakt
Makler
Büro
aufsuche
telefonisch
Internet
;
weitere
Kontakte
erfolgten
typischerweise
Übersendung
Unterlagen
Wahrnehmung
Vermittlung
stehenden
Immobilienobjekt
.
Klägerin
behauptet
habe
Mitarbeiter
Beklagten
Wohnung
verkehrten
homepage
Firma
sein
"
Team
"
anpreise
ca.
dreimal
Monaten
stattfänden
sei
unerheblich
.
lasse
herleiten
Schreibtischarbeitsplatz
Wohnung
benutzt
werde
Besucher
Wohnung
aufsuchten
gewöhnlicher
Wohnnutzung
üblich
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
Hinsicht
stand
.
Berufungsgericht
gegebenen
Begründung
kann
mungsanspruch
Klägerin
§
Abs.
gemäß
§
Abs.
Nr.
begründeten
Kündigung
vertragswidrigen
Gebrauchs
Mietsache
verneint
werden
.
Auffassung
Berufungsgerichts
kann
Grenze
vertragsgemäßer
Nutzung
Wohnung
schon
dann
überschritten
sein
Mieter
Wohnung
auch
geschäftlichen
Zwecken
nutzt
hier
außen
hin
Erscheinung
tritt
.
1
.
Umfang
Mieter
Wohnung
Mieträumen
geschäftlichen
Tätigkeit
nachgehen
darf
ist
Rechtsprechung
Literatur
umstritten
.
verbreiteten
Meinung
auch
Berufungsgericht
folgt
wird
Anmietung
Wohnung
zumindest
stillschweigend
vereinbarten
Vertragszweck
"
Wohnen
"
auch
berufliche
gewerbliche
Tätigkeit
Mieters
umfasst
nur
gewerbliche
Mitbenutzung
handelt
Wohnnutzung
überwiegt
teilgewerblichen
Nutzung
wesentlich
anderen
Einwirkungen
Mietsache
Mitmieter
ausgehen
ausschließlichen
Wohnnutzung
;
94
;
Sternel
Mietrecht
4
.
Aufl
.
.
;
vgl.
auch
Staudinger/Emmerich
§
.
.
Teilweise
wird
auch
abgestellt
Mieter
gewerbliche
Tätigkeit
vergleichbaren
Fällen
ebenfalls
Wohnung
ausüben
üblicherweise
Geschäftsraum
angemietet
wird
Mietrecht
9
.
Aufl
.
§
.
.
LG
stellt
hingegen
wertender
Betrachtung
"
regelmäßigen
kommerziellen
Tätigkeit
"
Mieters
auszugehen
ist
.
Kraemer
:
Bub/Treier
Handbuch
Wohnraummiete
.
Aufl
.
III
.
.
hält
schriftstellerische
wissenschaftliche
Tätigkeiten
gelegentliche
Büroarbeiten
zulässig
sieht
aber
Grenze
überschritten
gewerbliche
Tätigkeit
Außenwirkung
entfaltet
Laufkundschaft
anzieht
Angestellte
gewerblichen
Zwecken
beschäftigt
werden
.
2
.
Auffassung
Senats
kommt
Mieter
geschäftlichen
Tätigkeit
außen
Erscheinung
tritt
etwa
Wohnung
Geschäftsadresse
angibt
Wohnung
Kunden
empfängt
dort
Mitarbeiter
beschäftigt
.
Berufliche
Tätigkeiten
Mieter
etwa
häuslichen
zimmer
ausübt
außen
Erscheinung
treten
fallen
Verkehrsanschauung
vornherein
Begriff
"
"
;
gehört
Unterrichtsvorbereitung
Lehrers
ebenso
Telearbeit
Angestellten
schriftstellerische
Tätigkeit
Autors
Empfang
Bewirtung
Geschäftsfreundes
Mieters
Wohnung
.
geschäftlichen
Aktivitäten
freiberuflicher
gewerblicher
Art
außen
Erscheinung
treten
liegt
hingegen
Nutzung
Vermieter
Wohnung
entsprechende
Vereinbarung
grundsätzlich
dulden
muss
.
Vermieter
kann
jedoch
Einzelfall
Glauben
verpflichtet
sein
Erlaubnis
teilgewerblichen
Nutzung
erteilen
.
wird
insbesondere
dann
Betracht
kommen
nur
Tätigkeit
Mitarbeiter
Gewicht
fallenden
Kundenverkehr
handelt
.
Auch
selbständige
berufliche
Tätigkeit
kann
Einzelfall
so
organisiert
sein
so
geringen
Umfang
haben
beispielsweise
Rechtsanwalt
Makler
Wesentlichen
Schreibtisch
erledigt
wird
Wohnung
Mitarbeiter
beschäftigt
werden
waigem
Publikumsverkehr
weitergehenden
Einwirkungen
Mietsache
Mitmieter
ausgehen
üblichen
Wohnnutzung
;
wird
etwa
auch
Berufungsgericht
hinweist
Existenzgründungsphase
selbständigen
Tätigkeit
Fall
sein
können
.
Anspruch
Gestattung
kommt
regelmäßig
Betracht
geschäftliche
Tätigkeit
Mitarbeiter
Mieters
Wohnung
beschäftigt
werden
Beklagten
bestrittenen
Vortrag
Klägerin
hier
Fall
ist
.
Berufungsgericht
Vorbringen
richtig
unterstellt
hat
durfte
Klage
abweisen
Punkt
klären
.
.
kann
Urteil
Berufungsgerichts
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
.
Rechtsstreit
ist
Endentscheidung
reif
Berufungsgericht
Standpunkt
folgerichtig
Feststellungen
getroffen
hat
Beklagte
Mitarbeiter
Maklerbüros
Wohnung
beschäftigt
.
weiteren
Sachaufklärung
wird
Berufungsgericht
berücksichtigen
haben
Auffassung
Revisionserwiderung
Sache
Mieters
ist
darzulegen
beweisen
außen
Erscheinung
tretende
geschäftliche
Tätigkeit
Mitarbeiter
Wohnung
beschäftigt
werden
Tätigkeit
auch
Übrigen
so
ausgestaltet
ist
Vergleich
reinen
Wohnnutzung
Gewicht
fallenden
störenden
Einwirkungen
ausgehen
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung