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1413 lines
12 KiB
1413 lines
12 KiB
NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
24
|
|
.
|
|
März
|
|
Freitag
|
|
Urkundsbeamter
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
Nachschlagewerk
|
|
:
|
|
ja
|
|
:
|
|
:
|
|
ja
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
;
|
|
WoBindG
|
|
§
|
|
Anpassung
|
|
Wohnraummietvertrags
|
|
Fehlens
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
Vermieter
|
|
einseitig
|
|
§
|
|
§
|
|
vorgenommenen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
langjähriger
|
|
Mietdauer
|
|
unwirksam
|
|
erweisen
|
|
Wohnung
|
|
übereinstimmenden
|
|
Vorstellung
|
|
Parteien
|
|
Erfüllung
|
|
gesetzlichen
|
|
Voraussetzungen
|
|
hier
|
|
:
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
II
|
|
.
|
|
WoBauG
|
|
Preisbindung
|
|
unterliegt
|
|
.
|
|
Urteil
|
|
24
|
|
.
|
|
März
|
|
ZR
|
|
AG
|
|
VIII
|
|
.
|
|
Zivilsenat
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
24
|
|
.
|
|
März
|
|
Vorsitzenden
|
|
Richter
|
|
Richterinnen
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Fetzer
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Klägerin
|
|
wird
|
|
Urteil
|
|
Zivilkammer
|
|
Landgerichts
|
|
12
|
|
.
|
|
Mai
|
|
Fassung
|
|
Berichtigungsbeschlusses
|
|
28
|
|
Juli
|
|
aufgehoben
|
|
.
|
|
Sache
|
|
wird
|
|
neuen
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
auch
|
|
Kosten
|
|
Revisionsverfahrens
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückverwiesen
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Klägerin
|
|
hat
|
|
Jahr
|
|
Rechtsvorgängerin
|
|
Beklagten
|
|
Wohnung
|
|
gemietet
|
|
.
|
|
ursprüngliche
|
|
Vermieterin
|
|
hatte
|
|
Jahr
|
|
errichtete
|
|
Gebäude
|
|
Wohnung
|
|
Klägerin
|
|
befindet
|
|
Jahren
|
|
Inanspruchnahme
|
|
öffentlicher
|
|
Mittel
|
|
saniert
|
|
.
|
|
§
|
|
Mietvertrags
|
|
heißt
|
|
:
|
|
"
|
|
Art
|
|
Wohnung
|
|
:
|
|
Neubau
|
|
.
|
|
Wohnung
|
|
ist
|
|
öffentlich
|
|
gefördert
|
|
Mitteln
|
|
§
|
|
StBauFG
|
|
errichtet
|
|
.
|
|
"
|
|
monatliche
|
|
Grundmiete
|
|
ursprünglich
|
|
DM
|
|
€
|
|
wurde
|
|
Vermieterin
|
|
wiederholt
|
|
einseitig
|
|
§
|
|
§
|
|
erhöht
|
|
letzt
|
|
Beklagten
|
|
Zeit
|
|
Januar
|
|
€
|
|
September
|
|
€
|
|
Januar
|
|
€
|
|
Juli
|
|
€
|
|
Juli
|
|
€
|
|
Juli
|
|
€
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
zahlte
|
|
jeweils
|
|
geforderten
|
|
Beträge
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
macht
|
|
geltend
|
|
nur
|
|
ursprünglich
|
|
vereinbarte
|
|
Ausgangsmiete
|
|
schulde
|
|
.
|
|
einseitig
|
|
vorgenommenen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
seien
|
|
unwirksam
|
|
siebziger
|
|
Jahren
|
|
Rechtsvorgängerin
|
|
Beklagten
|
|
durchgeführten
|
|
Sanierungsmaßnahmen
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
II
|
|
.
|
|
WoBauG
|
|
beschriebenen
|
|
Umfang
|
|
gehabt
|
|
hätten
|
|
Wohnung
|
|
gesamten
|
|
Mietdauer
|
|
Mietpreisbindung
|
|
unterlegen
|
|
habe
|
|
.
|
|
Zeitraum
|
|
Januar
|
|
Dezember
|
|
müsse
|
|
Beklagte
|
|
Ausgangsmiete
|
|
€
|
|
monatlich
|
|
hinausgehenden
|
|
Zahlungen
|
|
Grundmiete
|
|
zurückerstatten
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
hat
|
|
Zahlung
|
|
€
|
|
Zinsen
|
|
Feststellung
|
|
begehrt
|
|
zahlende
|
|
Nettokaltmiete
|
|
1
|
|
.
|
|
Januar
|
|
Betrag
|
|
€
|
|
übersteige
|
|
.
|
|
Amtsgericht
|
|
hat
|
|
Klage
|
|
stattgegeben
|
|
.
|
|
Landgericht
|
|
hat
|
|
Urteil
|
|
Amtsgerichts
|
|
abgeändert
|
|
Klage
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
zugelassenen
|
|
Revision
|
|
erstrebt
|
|
Klägerin
|
|
Wiederherstellung
|
|
amtsgerichtlichen
|
|
Urteils
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Rechtsmittel
|
|
hat
|
|
Erfolg
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
Begründung
|
|
Entscheidung
|
|
ausgeführt
|
|
:
|
|
Klägerin
|
|
stehe
|
|
Anspruch
|
|
Rückzahlung
|
|
vermeintlich
|
|
gezahlter
|
|
Mieten
|
|
.
|
|
Geltendmachung
|
|
dahingehenden
|
|
Bereicherungsanspruchs
|
|
sei
|
|
Klägerin
|
|
Glauben
|
|
§
|
|
gehindert
|
|
.
|
|
Rückforderung
|
|
vorbehaltlos
|
|
gezahlten
|
|
Mieterhöhungsbeträge
|
|
stelle
|
|
unzulässige
|
|
Rechtsausübung
|
|
auch
|
|
Klägerin
|
|
nur
|
|
Beträge
|
|
zurückverlange
|
|
Rückforderung
|
|
Verjährung
|
|
noch
|
|
eingetreten
|
|
sei
|
|
.
|
|
Beklagte
|
|
habe
|
|
Hinblick
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Miete
|
|
Mieterhöhungen
|
|
§
|
|
§
|
|
.
|
|
verzichtet
|
|
könne
|
|
auch
|
|
mehr
|
|
nachholen
|
|
.
|
|
Zwar
|
|
sei
|
|
Zahlungen
|
|
Klägerin
|
|
jeweiligen
|
|
Erhöhungserklärungen
|
|
konkludente
|
|
Vereinbarung
|
|
erhöhten
|
|
Miete
|
|
gekommen
|
|
Befolgung
|
|
Aufforderung
|
|
regelmäßig
|
|
Willenserklärung
|
|
enthalte
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
jedoch
|
|
derart
|
|
langen
|
|
Zeitraum
|
|
Jahren
|
|
vorbehaltlos
|
|
Mieterhöhung
|
|
Beklagten
|
|
akzeptiert
|
|
entsprechenden
|
|
Zahlungen
|
|
geleistet
|
|
habe
|
|
sei
|
|
Rückforderung
|
|
ebenso
|
|
Anspruch
|
|
rückwirkende
|
|
Herabsetzung
|
|
Mieten
|
|
ausgeschlossen
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
habe
|
|
Mietvertrag
|
|
Maßgabe
|
|
geschlossen
|
|
preisgebundene
|
|
Neubauwohnung
|
|
handele
|
|
umfangreiche
|
|
bauliche
|
|
Änderungen
|
|
Gebäude
|
|
Bezug
|
|
Wohnung
|
|
nommen
|
|
worden
|
|
seien
|
|
.
|
|
Auch
|
|
Gedanken
|
|
rechtliche
|
|
Gestaltung
|
|
Mietverhältnisses
|
|
gemacht
|
|
habe
|
|
sei
|
|
jedoch
|
|
erkennbar
|
|
gewesen
|
|
Miete
|
|
zukünftig
|
|
erhöhen
|
|
würde
|
|
.
|
|
Miete
|
|
langen
|
|
Zeitraum
|
|
unverändert
|
|
bleiben
|
|
würde
|
|
habe
|
|
offensichtlich
|
|
vertraut
|
|
auch
|
|
vertrauen
|
|
dürfen
|
|
.
|
|
Vergangenheit
|
|
sei
|
|
Behandlung
|
|
Wohnung
|
|
preisgebunden
|
|
Klägerin
|
|
insoweit
|
|
wirtschaftlich
|
|
vorteilhaft
|
|
gewesen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
öffentlichrechtlichen
|
|
Vorgaben
|
|
maßvoll
|
|
gewesen
|
|
seien
|
|
jedenfalls
|
|
längerfristig
|
|
Erfahrungen
|
|
Kammer
|
|
preisfreien
|
|
Wohnungsmietbereich
|
|
erzielenden
|
|
Mieten
|
|
gelegen
|
|
hätten
|
|
.
|
|
Auch
|
|
Rechtsgedanken
|
|
§
|
|
ergebe
|
|
Beklagte
|
|
ursprünglich
|
|
vereinbarten
|
|
Grundmiete
|
|
zufrieden
|
|
geben
|
|
müsse
|
|
so
|
|
Fortgeltung
|
|
Grundmiete
|
|
gerichtete
|
|
Feststellungsklage
|
|
unbegründet
|
|
sei
|
|
.
|
|
Mietpreisbindung
|
|
Wohnung
|
|
Möglichkeit
|
|
einseitiger
|
|
Mieterhöhungen
|
|
§
|
|
§
|
|
habe
|
|
allein
|
|
Risikosphäre
|
|
Beklagten
|
|
betroffen
|
|
sei
|
|
Grundlage
|
|
gewesen
|
|
.
|
|
Beklagten
|
|
Festhalten
|
|
Ausgangsmiete
|
|
zumutbar
|
|
sei
|
|
stehe
|
|
Anpassungsanspruch
|
|
auch
|
|
einredeweise
|
|
geltend
|
|
machen
|
|
könne
|
|
.
|
|
Ausgangsmiete
|
|
betrage
|
|
nur
|
|
%
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
B.
|
|
Mietspiegel
|
|
€
|
|
laufe
|
|
.
|
|
ganz
|
|
erhebliche
|
|
Differenz
|
|
könne
|
|
Beklagte
|
|
Mieterhöhung
|
|
§
|
|
§
|
|
.
|
|
dortigen
|
|
Zeitgrenzen
|
|
absehbare
|
|
Zeit
|
|
erreichen
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
geltend
|
|
mache
|
|
Beklagte
|
|
Schreiben
|
|
Jahre
|
|
selbst
|
|
Zweifel
|
|
Einordnung
|
|
Wohnung
|
|
bunden
|
|
geäußert
|
|
habe
|
|
rechtfertige
|
|
immerhin
|
|
erst
|
|
Jahre
|
|
Vertragsschluss
|
|
vorgenommene
|
|
Äußerung
|
|
Beklagten
|
|
Vertrauensschutz
|
|
Bestehen
|
|
Vertrages
|
|
vorgesehenen
|
|
Bedingungen
|
|
versagen
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
Beurteilung
|
|
hält
|
|
rechtlicher
|
|
Nachprüfung
|
|
Hinsicht
|
|
stand
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
ist
|
|
zwar
|
|
zutreffend
|
|
ausgegangen
|
|
Beklagte
|
|
Jahr
|
|
vereinbarten
|
|
Ausgangsmiete
|
|
festhalten
|
|
lassen
|
|
muss
|
|
Voraussetzungen
|
|
Vertragsanpassung
|
|
Grundsätzen
|
|
Fehlens
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
vorliegen
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
kann
|
|
Anpassung
|
|
aber
|
|
Weise
|
|
erfolgen
|
|
Klägerin
|
|
unwirksamen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
vollem
|
|
Umfang
|
|
gelten
|
|
lassen
|
|
muss
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
rechtsfehlerhaft
|
|
berücksichtigt
|
|
Beklagten
|
|
begehrte
|
|
Kostenmiete
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
hier
|
|
entscheidenden
|
|
Zeitraum
|
|
Jahr
|
|
zumindest
|
|
teilweise
|
|
übersteigt
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
Feststellungen
|
|
getroffen
|
|
Klägerin
|
|
gemieteten
|
|
Wohnung
|
|
Erfüllung
|
|
Voraussetzungen
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
.
|
|
WoBauG
|
|
preisgebundenen
|
|
Wohnraum
|
|
handelt
|
|
Vorschriften
|
|
preisgebundenen
|
|
Wohnraum
|
|
Beklagten
|
|
einseitig
|
|
vorgenommenen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
unwirksam
|
|
sind
|
|
.
|
|
revisionsrechtlich
|
|
zugrunde
|
|
legenden
|
|
Sachvortrag
|
|
Klägerin
|
|
ist
|
|
jedoch
|
|
Fall
|
|
ist
|
|
auch
|
|
Berufungsgericht
|
|
unterstellt
|
|
hat
|
|
grundsätzlichen
|
|
Rückforderungsanspruch
|
|
Klägerin
|
|
ungerechtfertigter
|
|
Bereicherung
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
auszugehen
|
|
Zahlungen
|
|
unwirksame
|
|
Mieterhöhungen
|
|
geleistet
|
|
hat
|
|
.
|
|
2
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
ist
|
|
auch
|
|
beizupflichten
|
|
Beklagte
|
|
Rückforderungsanspruch
|
|
Klägerin
|
|
entgegenhalten
|
|
kann
|
|
Vertragsanpassung
|
|
Grundsätzen
|
|
Fehlens
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
geboten
|
|
ist
|
|
Jahr
|
|
vereinbarten
|
|
Ausgangsmiete
|
|
festhalten
|
|
lassen
|
|
muss
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
richtig
|
|
gesehen
|
|
hat
|
|
kann
|
|
Fehlen
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
Verpflichteten
|
|
auch
|
|
einredeweise
|
|
geltend
|
|
gemacht
|
|
werden
|
|
5
|
|
.
|
|
Aufl
|
|
.
|
|
.
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Revision
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
ferner
|
|
Recht
|
|
angenommen
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
Mietvertrags
|
|
war
|
|
Vertragsanpassung
|
|
erforderlich
|
|
ist
|
|
Beklagten
|
|
unverändertes
|
|
Festhalten
|
|
Vertrag
|
|
zumutbar
|
|
ist
|
|
.
|
|
Rechtsfehlerhaft
|
|
ist
|
|
jedoch
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Vertragsanpassung
|
|
sei
|
|
Weise
|
|
vorzunehmen
|
|
Rücksicht
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
jeweils
|
|
Miete
|
|
geschuldet
|
|
sei
|
|
Jahr
|
|
vorgenommenen
|
|
Kostenmieterhöhungen
|
|
ergebe
|
|
.
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
Vertrages
|
|
wird
|
|
ständiger
|
|
Rechtsprechung
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
gebildet
|
|
Vertragsschluss
|
|
bestehenden
|
|
gemeinsamen
|
|
Vorstellungen
|
|
Parteien
|
|
Geschäftsgegner
|
|
erkennbaren
|
|
beanstandeten
|
|
Vorstellungen
|
|
Vertragspartei
|
|
Vorhandensein
|
|
künftigen
|
|
Eintritt
|
|
gewisser
|
|
Umstände
|
|
Geschäftswille
|
|
Parteien
|
|
Vorstellung
|
|
aufbaut
|
|
10
|
|
23
|
|
;
|
|
Senatsurteile
|
|
15
|
|
November
|
|
8
|
|
.
|
|
Februar
|
|
.
|
|
8)
|
|
.
|
|
Voraussetzungen
|
|
sind
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
Klägerin
|
|
erfüllt
|
|
.
|
|
Feststellungen
|
|
Berufungsgerichts
|
|
entsprach
|
|
Vorstellungen
|
|
Mietvertragsparteien
|
|
Abschluss
|
|
Mietvertrages
|
|
Jahre
|
|
Wohnung
|
|
Klägerin
|
|
Mietpreisbindung
|
|
unterliegt
|
|
Miete
|
|
Kostenmiete
|
|
geltenden
|
|
Vorschriften
|
|
erhöht
|
|
werden
|
|
kann
|
|
.
|
|
bestimmter
|
|
Umstand
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
ist
|
|
unterliegt
|
|
tatrichterlichen
|
|
Beurteilung
|
|
Revisionsgericht
|
|
nur
|
|
dann
|
|
bindend
|
|
ist
|
|
gesetzliche
|
|
allgemein
|
|
anerkannte
|
|
Auslegungsregeln
|
|
Denkgesetze
|
|
Erfahrungssätze
|
|
verletzt
|
|
sind
|
|
Senatsurteil
|
|
15
|
|
November
|
|
aaO
|
|
.
|
|
derartigen
|
|
Rechtsfehler
|
|
zeigt
|
|
Revision
|
|
.
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
ist
|
|
auch
|
|
Umstand
|
|
gesetzlichen
|
|
Regelung
|
|
Risikosphäre
|
|
Vermieters
|
|
zugeordnet
|
|
ist
|
|
.
|
|
Einordnung
|
|
Wohnung
|
|
preisfreier
|
|
preisgebundener
|
|
Wohnraum
|
|
steht
|
|
Belieben
|
|
Vermieters
|
|
richtet
|
|
einschlägigen
|
|
gesetzlichen
|
|
Bestimmungen
|
|
hier
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
II
|
|
.
|
|
WoBauG
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Revision
|
|
steht
|
|
Annahme
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
war
|
|
Umstand
|
|
§
|
|
Mietvertrags
|
|
Niederschlag
|
|
gefunden
|
|
hat
|
|
.
|
|
Insoweit
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
Recht
|
|
abgestellt
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
Parteidisposition
|
|
unterliegt
|
|
Senatsurteil
|
|
7
|
|
.
|
|
Februar
|
|
.
|
|
Vertragsgegenstand
|
|
geworden
|
|
sein
|
|
kann
|
|
.
|
|
Auffassung
|
|
Revision
|
|
lässt
|
|
auch
|
|
Entscheidung
|
|
Bundesgerichtshofs
|
|
8
|
|
.
|
|
Mai
|
|
Staffelmiete
|
|
Partei
|
|
Risiko
|
|
trägt
|
|
Marktmiete
|
|
Sicht
|
|
ungünstiger
|
|
entwickelt
|
|
jeweilige
|
|
Mietstaffel
|
|
Vergleichbarkeit
|
|
entnehmen
|
|
Einordnung
|
|
Wohnung
|
|
-9-
|
|
preisgebunden
|
|
preisfrei
|
|
allein
|
|
Risikosphäre
|
|
Vermieters
|
|
zuzuordnen
|
|
wäre
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
Mietvertrags
|
|
sein
|
|
könnte
|
|
.
|
|
tatrichterliche
|
|
Würdigung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Beklagten
|
|
unverändertes
|
|
Festhalten
|
|
Mietvertrag
|
|
erst
|
|
langjähriger
|
|
Vertragsdauer
|
|
Tage
|
|
getretenen
|
|
Fehlens
|
|
Geschäftsgrundlage
|
|
zumutbar
|
|
ist
|
|
ist
|
|
Rechtsgründen
|
|
beanstanden
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
abgestellt
|
|
Jahren
|
|
vereinbarte
|
|
Ausgangsmiete
|
|
nur
|
|
etwa
|
|
%
|
|
zuletzt
|
|
geforderten
|
|
Kostenmiete
|
|
nur
|
|
etwa
|
|
%
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
Jahres
|
|
beträgt
|
|
Beklagte
|
|
Mieterhöhungen
|
|
§
|
|
§
|
|
.
|
|
Vergangenheit
|
|
mehr
|
|
nachholen
|
|
Stand
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
auch
|
|
Zukunft
|
|
Rücksicht
|
|
Kappungsgrenze
|
|
Sperrfrist
|
|
§
|
|
absehbarer
|
|
Zeit
|
|
erreichen
|
|
kann
|
|
.
|
|
Vertragsanpassung
|
|
würde
|
|
Zeitraum
|
|
1
|
|
.
|
|
Januar
|
|
31
|
|
.
|
|
Dezember
|
|
Klägerin
|
|
geltend
|
|
macht
|
|
auch
|
|
Zeit
|
|
1
|
|
.
|
|
Januar
|
|
erhebliches
|
|
Missverhältnis
|
|
Leistung
|
|
Gegenleistung
|
|
bestehen
|
|
Klägerin
|
|
dann
|
|
längeren
|
|
Zeitraum
|
|
Kündigung
|
|
ist
|
|
Beklagten
|
|
sozialen
|
|
Kündigungsschutzes
|
|
verwehrt
|
|
nur
|
|
Miete
|
|
zahlen
|
|
müsste
|
|
Hälfte
|
|
Kostenmiete
|
|
auch
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
beträgt
|
|
.
|
|
Erfolg
|
|
wendet
|
|
Revision
|
|
Beklagten
|
|
Zweifel
|
|
Preisgebundenheit
|
|
Wohnung
|
|
gekommen
|
|
müssten
|
|
Grund
|
|
schutzwürdig
|
|
sei
|
|
.
|
|
Gesichtspunkt
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
gebotenen
|
|
umfassenden
|
|
Interessenabwägung
|
|
berücksichtigt
|
|
durchgreifend
|
|
erachtet
|
|
.
|
|
Rechtsfehler
|
|
tatrichterlichen
|
|
Würdigung
|
|
zeigt
|
|
Revision
|
|
.
|
|
weit
|
|
geht
|
|
allerdings
|
|
Schlussfolgerung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Vertragsanpassung
|
|
sei
|
|
Weise
|
|
vorzunehmen
|
|
Rücksicht
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
jeweils
|
|
Miete
|
|
geschuldet
|
|
sei
|
|
Jahr
|
|
vorgenommenen
|
|
Kostenmieterhöhungen
|
|
ergebe
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
hat
|
|
hierbei
|
|
berücksichtigt
|
|
preisgebundenen
|
|
Wohnraum
|
|
Mieterhöhungen
|
|
Modernisierungsmieterhöhung
|
|
§
|
|
abgesehen
|
|
nur
|
|
Grenze
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
verlangt
|
|
werden
|
|
können
|
|
§
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
.
|
|
Vertragsanpassung
|
|
Interesse
|
|
Beklagten
|
|
ist
|
|
hier
|
|
schon
|
|
erforderlich
|
|
Miete
|
|
fehlenden
|
|
Preisbindung
|
|
Wohnung
|
|
§
|
|
erhöhen
|
|
kann
|
|
auch
|
|
preisfreiem
|
|
Wohnraum
|
|
hat
|
|
Vermieter
|
|
grundsätzlich
|
|
Möglichkeit
|
|
Miete
|
|
erhöhen
|
|
nämlich
|
|
§
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
.
|
|
Notwendigkeit
|
|
Vertragsanpassung
|
|
ergibt
|
|
vielmehr
|
|
erst
|
|
Zeitablauf
|
|
Beginn
|
|
Mietverhältnisses
|
|
Umstand
|
|
Beklagte
|
|
§
|
|
mögliche
|
|
Mieterhöhungen
|
|
Vertrauen
|
|
Bestehen
|
|
Preisbindung
|
|
Zeitraum
|
|
Jahren
|
|
geltend
|
|
gemacht
|
|
hat
|
|
jetzt
|
|
mehr
|
|
nachholen
|
|
kann
|
|
.
|
|
kommt
|
|
Berufungsgericht
|
|
richtig
|
|
gesehen
|
|
hat
|
|
Beklagte
|
|
Vertragsanpassung
|
|
auch
|
|
künftige
|
|
Mieterhöhungen
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
absehbarer
|
|
Zeit
|
|
annähernd
|
|
erreichen
|
|
dürfte
|
|
.
|
|
liegt
|
|
zwar
|
|
Beklagte
|
|
gewerbliche
|
|
Vermieterin
|
|
Parteien
|
|
preisgebundenem
|
|
Wohnraum
|
|
ausgegangen
|
|
wären
|
|
Beginn
|
|
Mietverhältnisses
|
|
Mieterhöhungsverfahren
|
|
§
|
|
durchgeführt
|
|
Grenzen
|
|
Vorschrift
|
|
auch
|
|
Anhebung
|
|
Miete
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
erreicht
|
|
hätte
|
|
.
|
|
Obergrenze
|
|
Anpassung
|
|
Vertrages
|
|
ist
|
|
aber
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichmiete
|
|
;
|
|
auch
|
|
Gesichtspunkt
|
|
Verwirkung
|
|
unzulässigen
|
|
Rechtsausübung
|
|
kann
|
|
Klägerin
|
|
Rückforderung
|
|
Jahren
|
|
gezahlten
|
|
Miete
|
|
insoweit
|
|
verwehrt
|
|
werden
|
|
Zahlungen
|
|
ortsübliche
|
|
Miete
|
|
erbracht
|
|
hat
|
|
.
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
berücksichtigt
|
|
Rückzahlungsansprüche
|
|
Klägerin
|
|
verneint
|
|
hat
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
Jahr
|
|
Feststellungen
|
|
monatlich
|
|
€
|
|
belief
|
|
Klägerin
|
|
schon
|
|
Dezember
|
|
Betrag
|
|
übersteigende
|
|
Miete
|
|
gezahlt
|
|
hat
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
geltend
|
|
gemacht
|
|
hatte
|
|
Miete
|
|
überhöht
|
|
sei
|
|
geht
|
|
Auffassung
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Lasten
|
|
.
|
|
Beklagte
|
|
Vertragsanpassung
|
|
verlangt
|
|
ist
|
|
Sache
|
|
darzulegen
|
|
Mieterhöhungen
|
|
.
|
|
hätte
|
|
durchsetzen
|
|
können
|
|
.
|
|
3
|
|
.
|
|
Feststellungsklage
|
|
gelten
|
|
vorstehenden
|
|
Ausführungen
|
|
entsprechend
|
|
.
|
|
Auch
|
|
insoweit
|
|
hat
|
|
Berufungsgericht
|
|
Klage
|
|
Unrecht
|
|
vollständig
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
Zwar
|
|
kann
|
|
Klägerin
|
|
vorstehenden
|
|
Ausführungen
|
|
verlangen
|
|
Zeitraum
|
|
Januar
|
|
Ausgangsmiete
|
|
€
|
|
gilt
|
|
.
|
|
Antrag
|
|
Klägerin
|
|
enthält
|
|
jedoch
|
|
Minus
|
|
jedenfalls
|
|
geringerer
|
|
Betrag
|
|
Beklagten
|
|
zuletzt
|
|
geforderte
|
|
Miete
|
|
€
|
|
maßgeblich
|
|
sein
|
|
soll
|
|
.
|
|
ortsübliche
|
|
Vergleichsmiete
|
|
Jahres
|
|
deutlich
|
|
niedriger
|
|
lag
|
|
dürfte
|
|
Beklagten
|
|
Wege
|
|
Vertragsanpassung
|
|
insoweit
|
|
zustehende
|
|
Miete
|
|
Betrag
|
|
letzten
|
|
Kostenmieterhöhung
|
|
erreichen
|
|
.
|
|
.
|
|
kann
|
|
Urteil
|
|
Berufungsgerichts
|
|
Bestand
|
|
haben
|
|
;
|
|
ist
|
|
aufzuheben
|
|
.
|
|
Senat
|
|
kann
|
|
Sache
|
|
selbst
|
|
abschließend
|
|
entscheiden
|
|
Berufungsgericht
|
|
Feststellungen
|
|
Abs.
|
|
Satz
|
|
.
|
|
WoBauG
|
|
getroffen
|
|
hat
|
|
Beklagten
|
|
Übrigen
|
|
legenheit
|
|
geben
|
|
ist
|
|
Entwicklung
|
|
ortsüblichen
|
|
Vergleichsmiete
|
|
Jahren
|
|
näher
|
|
vorzutragen
|
|
Berufungsgericht
|
|
Feststellungen
|
|
getroffen
|
|
hat
|
|
.
|
|
Ball
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Vorinstanzen
|
|
:
|
|
AG
|
|
Entscheidung
|
|
LG
|
|
Entscheidung
|
|
12.05.2009
|