NAMEN
Verkündet
:
24
.
März
Freitag
Urkundsbeamter
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
;
WoBindG
§
Anpassung
Wohnraummietvertrags
Fehlens
Geschäftsgrundlage
Vermieter
einseitig
§
§
vorgenommenen
Mieterhöhungen
langjähriger
Mietdauer
unwirksam
erweisen
Wohnung
übereinstimmenden
Vorstellung
Parteien
Erfüllung
gesetzlichen
Voraussetzungen
hier
:
Abs.
Satz
II
.
WoBauG
Preisbindung
unterliegt
.
Urteil
24
.
März
ZR
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
24
.
März
Vorsitzenden
Richter
Richterinnen
Dr.
Dr.
Dr.
Fetzer
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
wird
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
12
.
Mai
Fassung
Berichtigungsbeschlusses
28
Juli
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Klägerin
hat
Jahr
Rechtsvorgängerin
Beklagten
Wohnung
gemietet
.
ursprüngliche
Vermieterin
hatte
Jahr
errichtete
Gebäude
Wohnung
Klägerin
befindet
Jahren
Inanspruchnahme
öffentlicher
Mittel
saniert
.
§
Mietvertrags
heißt
:
"
Art
Wohnung
:
Neubau
.
Wohnung
ist
öffentlich
gefördert
Mitteln
§
StBauFG
errichtet
.
"
monatliche
Grundmiete
ursprünglich
DM
€
wurde
Vermieterin
wiederholt
einseitig
§
§
erhöht
letzt
Beklagten
Zeit
Januar
€
September
€
Januar
€
Juli
€
Juli
€
Juli
€
.
Klägerin
zahlte
jeweils
geforderten
Beträge
.
Klägerin
macht
geltend
nur
ursprünglich
vereinbarte
Ausgangsmiete
schulde
.
einseitig
vorgenommenen
Mieterhöhungen
seien
unwirksam
siebziger
Jahren
Rechtsvorgängerin
Beklagten
durchgeführten
Sanierungsmaßnahmen
§
Abs.
Satz
II
.
WoBauG
beschriebenen
Umfang
gehabt
hätten
Wohnung
gesamten
Mietdauer
Mietpreisbindung
unterlegen
habe
.
Zeitraum
Januar
Dezember
müsse
Beklagte
Ausgangsmiete
€
monatlich
hinausgehenden
Zahlungen
Grundmiete
zurückerstatten
.
Klägerin
hat
Zahlung
€
Zinsen
Feststellung
begehrt
zahlende
Nettokaltmiete
1
.
Januar
Betrag
€
übersteige
.
Amtsgericht
hat
Klage
stattgegeben
.
Landgericht
hat
Urteil
Amtsgerichts
abgeändert
Klage
abgewiesen
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
erstrebt
Klägerin
Wiederherstellung
amtsgerichtlichen
Urteils
.
Entscheidungsgründe
:
Rechtsmittel
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
ausgeführt
:
Klägerin
stehe
Anspruch
Rückzahlung
vermeintlich
gezahlter
Mieten
.
Geltendmachung
dahingehenden
Bereicherungsanspruchs
sei
Klägerin
Glauben
§
gehindert
.
Rückforderung
vorbehaltlos
gezahlten
Mieterhöhungsbeträge
stelle
unzulässige
Rechtsausübung
auch
Klägerin
nur
Beträge
zurückverlange
Rückforderung
Verjährung
noch
eingetreten
sei
.
Beklagte
habe
Hinblick
Preisgebundenheit
Miete
Mieterhöhungen
§
§
.
verzichtet
könne
auch
mehr
nachholen
.
Zwar
sei
Zahlungen
Klägerin
jeweiligen
Erhöhungserklärungen
konkludente
Vereinbarung
erhöhten
Miete
gekommen
Befolgung
Aufforderung
regelmäßig
Willenserklärung
enthalte
.
Klägerin
jedoch
derart
langen
Zeitraum
Jahren
vorbehaltlos
Mieterhöhung
Beklagten
akzeptiert
entsprechenden
Zahlungen
geleistet
habe
sei
Rückforderung
ebenso
Anspruch
rückwirkende
Herabsetzung
Mieten
ausgeschlossen
.
Klägerin
habe
Mietvertrag
Maßgabe
geschlossen
preisgebundene
Neubauwohnung
handele
umfangreiche
bauliche
Änderungen
Gebäude
Bezug
Wohnung
nommen
worden
seien
.
Auch
Gedanken
rechtliche
Gestaltung
Mietverhältnisses
gemacht
habe
sei
jedoch
erkennbar
gewesen
Miete
zukünftig
erhöhen
würde
.
Miete
langen
Zeitraum
unverändert
bleiben
würde
habe
offensichtlich
vertraut
auch
vertrauen
dürfen
.
Vergangenheit
sei
Behandlung
Wohnung
preisgebunden
Klägerin
insoweit
wirtschaftlich
vorteilhaft
gewesen
Mieterhöhungen
öffentlichrechtlichen
Vorgaben
maßvoll
gewesen
seien
jedenfalls
längerfristig
Erfahrungen
Kammer
preisfreien
Wohnungsmietbereich
erzielenden
Mieten
gelegen
hätten
.
Auch
Rechtsgedanken
§
ergebe
Beklagte
ursprünglich
vereinbarten
Grundmiete
zufrieden
geben
müsse
so
Fortgeltung
Grundmiete
gerichtete
Feststellungsklage
unbegründet
sei
.
Mietpreisbindung
Wohnung
Möglichkeit
einseitiger
Mieterhöhungen
§
§
habe
allein
Risikosphäre
Beklagten
betroffen
sei
Grundlage
gewesen
.
Beklagten
Festhalten
Ausgangsmiete
zumutbar
sei
stehe
Anpassungsanspruch
auch
einredeweise
geltend
machen
könne
.
Ausgangsmiete
betrage
nur
%
ortsüblichen
Vergleichsmiete
B.
Mietspiegel
€
laufe
.
ganz
erhebliche
Differenz
könne
Beklagte
Mieterhöhung
§
§
.
dortigen
Zeitgrenzen
absehbare
Zeit
erreichen
.
Klägerin
geltend
mache
Beklagte
Schreiben
Jahre
selbst
Zweifel
Einordnung
Wohnung
bunden
geäußert
habe
rechtfertige
immerhin
erst
Jahre
Vertragsschluss
vorgenommene
Äußerung
Beklagten
Vertrauensschutz
Bestehen
Vertrages
vorgesehenen
Bedingungen
versagen
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
Hinsicht
stand
.
Berufungsgericht
ist
zwar
zutreffend
ausgegangen
Beklagte
Jahr
vereinbarten
Ausgangsmiete
festhalten
lassen
muss
Voraussetzungen
Vertragsanpassung
Grundsätzen
Fehlens
Geschäftsgrundlage
vorliegen
.
Auffassung
Berufungsgerichts
kann
Anpassung
aber
Weise
erfolgen
Klägerin
unwirksamen
Mieterhöhungen
vollem
Umfang
gelten
lassen
muss
.
Berufungsgericht
hat
rechtsfehlerhaft
berücksichtigt
Beklagten
begehrte
Kostenmiete
ortsübliche
Vergleichsmiete
hier
entscheidenden
Zeitraum
Jahr
zumindest
teilweise
übersteigt
.
1
.
Berufungsgericht
hat
Feststellungen
getroffen
Klägerin
gemieteten
Wohnung
Erfüllung
Voraussetzungen
§
Abs.
Satz
.
WoBauG
preisgebundenen
Wohnraum
handelt
Vorschriften
preisgebundenen
Wohnraum
Beklagten
einseitig
vorgenommenen
Mieterhöhungen
unwirksam
sind
.
revisionsrechtlich
zugrunde
legenden
Sachvortrag
Klägerin
ist
jedoch
Fall
ist
auch
Berufungsgericht
unterstellt
hat
grundsätzlichen
Rückforderungsanspruch
Klägerin
ungerechtfertigter
Bereicherung
§
Abs.
auszugehen
Zahlungen
unwirksame
Mieterhöhungen
geleistet
hat
.
2
.
Berufungsgericht
ist
auch
beizupflichten
Beklagte
Rückforderungsanspruch
Klägerin
entgegenhalten
kann
Vertragsanpassung
Grundsätzen
Fehlens
Geschäftsgrundlage
geboten
ist
Jahr
vereinbarten
Ausgangsmiete
festhalten
lassen
muss
.
Berufungsgericht
richtig
gesehen
hat
kann
Fehlen
Geschäftsgrundlage
Verpflichteten
auch
einredeweise
geltend
gemacht
werden
5
.
Aufl
.
.
.
Auffassung
Revision
hat
Berufungsgericht
ferner
Recht
angenommen
Preisgebundenheit
Wohnung
Geschäftsgrundlage
Mietvertrags
war
Vertragsanpassung
erforderlich
ist
Beklagten
unverändertes
Festhalten
Vertrag
zumutbar
ist
.
Rechtsfehlerhaft
ist
jedoch
Auffassung
Berufungsgerichts
Vertragsanpassung
sei
Weise
vorzunehmen
Rücksicht
ortsübliche
Vergleichsmiete
jeweils
Miete
geschuldet
sei
Jahr
vorgenommenen
Kostenmieterhöhungen
ergebe
.
Geschäftsgrundlage
Vertrages
wird
ständiger
Rechtsprechung
Bundesgerichtshofs
gebildet
Vertragsschluss
bestehenden
gemeinsamen
Vorstellungen
Parteien
Geschäftsgegner
erkennbaren
beanstandeten
Vorstellungen
Vertragspartei
Vorhandensein
künftigen
Eintritt
gewisser
Umstände
Geschäftswille
Parteien
Vorstellung
aufbaut
10
23
;
Senatsurteile
15
November
8
.
Februar
.
8)
.
Voraussetzungen
sind
Preisgebundenheit
Wohnung
Klägerin
erfüllt
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
entsprach
Vorstellungen
Mietvertragsparteien
Abschluss
Mietvertrages
Jahre
Wohnung
Klägerin
Mietpreisbindung
unterliegt
Miete
Kostenmiete
geltenden
Vorschriften
erhöht
werden
kann
.
bestimmter
Umstand
Geschäftsgrundlage
ist
unterliegt
tatrichterlichen
Beurteilung
Revisionsgericht
nur
dann
bindend
ist
gesetzliche
allgemein
anerkannte
Auslegungsregeln
Denkgesetze
Erfahrungssätze
verletzt
sind
Senatsurteil
15
November
aaO
.
derartigen
Rechtsfehler
zeigt
Revision
.
Preisgebundenheit
Wohnung
ist
auch
Umstand
gesetzlichen
Regelung
Risikosphäre
Vermieters
zugeordnet
ist
.
Einordnung
Wohnung
preisfreier
preisgebundener
Wohnraum
steht
Belieben
Vermieters
richtet
einschlägigen
gesetzlichen
Bestimmungen
hier
§
Abs.
II
.
WoBauG
.
Auffassung
Revision
steht
Annahme
Preisgebundenheit
Wohnung
Geschäftsgrundlage
war
Umstand
§
Mietvertrags
Niederschlag
gefunden
hat
.
Insoweit
hat
Berufungsgericht
Recht
abgestellt
Preisgebundenheit
Wohnung
Parteidisposition
unterliegt
Senatsurteil
7
.
Februar
.
Vertragsgegenstand
geworden
sein
kann
.
Auffassung
Revision
lässt
auch
Entscheidung
Bundesgerichtshofs
8
.
Mai
Staffelmiete
Partei
Risiko
trägt
Marktmiete
Sicht
ungünstiger
entwickelt
jeweilige
Mietstaffel
Vergleichbarkeit
entnehmen
Einordnung
Wohnung
-9-
preisgebunden
preisfrei
allein
Risikosphäre
Vermieters
zuzuordnen
wäre
Geschäftsgrundlage
Mietvertrags
sein
könnte
.
tatrichterliche
Würdigung
Berufungsgerichts
Beklagten
unverändertes
Festhalten
Mietvertrag
erst
langjähriger
Vertragsdauer
Tage
getretenen
Fehlens
Geschäftsgrundlage
zumutbar
ist
ist
Rechtsgründen
beanstanden
.
Berufungsgericht
hat
abgestellt
Jahren
vereinbarte
Ausgangsmiete
nur
etwa
%
zuletzt
geforderten
Kostenmiete
nur
etwa
%
ortsüblichen
Vergleichsmiete
Jahres
beträgt
Beklagte
Mieterhöhungen
§
§
.
Vergangenheit
mehr
nachholen
Stand
ortsüblichen
Vergleichsmiete
auch
Zukunft
Rücksicht
Kappungsgrenze
Sperrfrist
§
absehbarer
Zeit
erreichen
kann
.
Vertragsanpassung
würde
Zeitraum
1
.
Januar
31
.
Dezember
Klägerin
geltend
macht
auch
Zeit
1
.
Januar
erhebliches
Missverhältnis
Leistung
Gegenleistung
bestehen
Klägerin
dann
längeren
Zeitraum
Kündigung
ist
Beklagten
sozialen
Kündigungsschutzes
verwehrt
nur
Miete
zahlen
müsste
Hälfte
Kostenmiete
auch
ortsüblichen
Vergleichsmiete
beträgt
.
Erfolg
wendet
Revision
Beklagten
Zweifel
Preisgebundenheit
Wohnung
gekommen
müssten
Grund
schutzwürdig
sei
.
Gesichtspunkt
hat
Berufungsgericht
gebotenen
umfassenden
Interessenabwägung
berücksichtigt
durchgreifend
erachtet
.
Rechtsfehler
tatrichterlichen
Würdigung
zeigt
Revision
.
weit
geht
allerdings
Schlussfolgerung
Berufungsgerichts
Vertragsanpassung
sei
Weise
vorzunehmen
Rücksicht
ortsübliche
Vergleichsmiete
jeweils
Miete
geschuldet
sei
Jahr
vorgenommenen
Kostenmieterhöhungen
ergebe
.
Berufungsgericht
hat
hierbei
berücksichtigt
preisgebundenen
Wohnraum
Mieterhöhungen
Modernisierungsmieterhöhung
§
abgesehen
nur
Grenze
ortsüblichen
Vergleichsmiete
verlangt
werden
können
§
Abs.
Satz
.
Vertragsanpassung
Interesse
Beklagten
ist
hier
schon
erforderlich
Miete
fehlenden
Preisbindung
Wohnung
§
erhöhen
kann
auch
preisfreiem
Wohnraum
hat
Vermieter
grundsätzlich
Möglichkeit
Miete
erhöhen
nämlich
§
ortsüblichen
Vergleichsmiete
.
Notwendigkeit
Vertragsanpassung
ergibt
vielmehr
erst
Zeitablauf
Beginn
Mietverhältnisses
Umstand
Beklagte
§
mögliche
Mieterhöhungen
Vertrauen
Bestehen
Preisbindung
Zeitraum
Jahren
geltend
gemacht
hat
jetzt
mehr
nachholen
kann
.
kommt
Berufungsgericht
richtig
gesehen
hat
Beklagte
Vertragsanpassung
auch
künftige
Mieterhöhungen
ortsübliche
Vergleichsmiete
absehbarer
Zeit
annähernd
erreichen
dürfte
.
liegt
zwar
Beklagte
gewerbliche
Vermieterin
Parteien
preisgebundenem
Wohnraum
ausgegangen
wären
Beginn
Mietverhältnisses
Mieterhöhungsverfahren
§
durchgeführt
Grenzen
Vorschrift
auch
Anhebung
Miete
ortsüblichen
Vergleichsmiete
erreicht
hätte
.
Obergrenze
Anpassung
Vertrages
ist
aber
ortsübliche
Vergleichmiete
;
auch
Gesichtspunkt
Verwirkung
unzulässigen
Rechtsausübung
kann
Klägerin
Rückforderung
Jahren
gezahlten
Miete
insoweit
verwehrt
werden
Zahlungen
ortsübliche
Miete
erbracht
hat
.
hat
Berufungsgericht
berücksichtigt
Rückzahlungsansprüche
Klägerin
verneint
hat
ortsübliche
Vergleichsmiete
Jahr
Feststellungen
monatlich
€
belief
Klägerin
schon
Dezember
Betrag
übersteigende
Miete
gezahlt
hat
.
Klägerin
geltend
gemacht
hatte
Miete
überhöht
sei
geht
Auffassung
Berufungsgerichts
Lasten
.
Beklagte
Vertragsanpassung
verlangt
ist
Sache
darzulegen
Mieterhöhungen
.
hätte
durchsetzen
können
.
3
.
Feststellungsklage
gelten
vorstehenden
Ausführungen
entsprechend
.
Auch
insoweit
hat
Berufungsgericht
Klage
Unrecht
vollständig
abgewiesen
.
Zwar
kann
Klägerin
vorstehenden
Ausführungen
verlangen
Zeitraum
Januar
Ausgangsmiete
€
gilt
.
Antrag
Klägerin
enthält
jedoch
Minus
jedenfalls
geringerer
Betrag
Beklagten
zuletzt
geforderte
Miete
€
maßgeblich
sein
soll
.
ortsübliche
Vergleichsmiete
Jahres
deutlich
niedriger
lag
dürfte
Beklagten
Wege
Vertragsanpassung
insoweit
zustehende
Miete
Betrag
letzten
Kostenmieterhöhung
erreichen
.
.
kann
Urteil
Berufungsgerichts
Bestand
haben
;
ist
aufzuheben
.
Senat
kann
Sache
selbst
abschließend
entscheiden
Berufungsgericht
Feststellungen
Abs.
Satz
.
WoBauG
getroffen
hat
Beklagten
Übrigen
legenheit
geben
ist
Entwicklung
ortsüblichen
Vergleichsmiete
Jahren
näher
vorzutragen
Berufungsgericht
Feststellungen
getroffen
hat
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
LG
Entscheidung
12.05.2009