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1013 lines
8.5 KiB
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NAMEN
|
|
Verkündet
|
|
:
|
|
18
|
|
Juli
|
|
Justizangestellte
|
|
Urkundsbeamtin
|
|
Geschäftsstelle
|
|
Rechtsstreit
|
|
Nachschlagewerk
|
|
:
|
|
ja
|
|
:
|
|
:
|
|
ja
|
|
§
|
|
§
|
|
Vertragsschluss
|
|
einsetzende
|
|
defizitäre
|
|
Entwicklung
|
|
Mietpools
|
|
lässt
|
|
allein
|
|
Schluss
|
|
Beratungsfehler
|
|
Verkäufers
|
|
.
|
|
.
|
|
18
|
|
Juli
|
|
V.
|
|
Zivilsenat
|
|
hat
|
|
mündliche
|
|
Verhandlung
|
|
18
|
|
Juli
|
|
Vorsitzenden
|
|
Richter
|
|
Prof.
|
|
Dr.
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Richterin
|
|
Dr.
|
|
Richter
|
|
Dr.
|
|
Dr.
|
|
Recht
|
|
erkannt
|
|
:
|
|
Revision
|
|
Beklagten
|
|
wird
|
|
Urteil
|
|
8
|
|
.
|
|
Zivilsenats
|
|
Oberlandesgerichts
|
|
29
|
|
.
|
|
März
|
|
aufgehoben
|
|
.
|
|
Sache
|
|
wird
|
|
neuen
|
|
Verhandlung
|
|
Entscheidung
|
|
auch
|
|
Kosten
|
|
Revisionsverfahrens
|
|
Berufungsgericht
|
|
zurückverwiesen
|
|
.
|
|
Tatbestand
|
|
:
|
|
Beklagte
|
|
nachfolgend
|
|
:
|
|
Beklagte
|
|
persönlich
|
|
haftender
|
|
Gesellschafter
|
|
Beklagte
|
|
ist
|
|
kauft
|
|
Altwohnbestände
|
|
nimmt
|
|
Renovierungsmaßnahmen
|
|
veräußert
|
|
Aufteilung
|
|
Wohnungseigentum
|
|
.
|
|
Ende
|
|
erwarb
|
|
Wohnanlage
|
|
teilte
|
|
April
|
|
Wohnungen
|
|
.
|
|
notariellem
|
|
Vertrag
|
|
19
|
|
Juli
|
|
kauften
|
|
Klägerin
|
|
Ehemann
|
|
Drittwiderbeklagte
|
|
Wohnung
|
|
Anlage
|
|
Beklagten
|
|
.
|
|
Ferner
|
|
traten
|
|
Schwesterfirma
|
|
Beklagten
|
|
verwalteten
|
|
Mieteinnahmegemeinschaft
|
|
.
|
|
Vertragsschlüssen
|
|
gangen
|
|
waren
|
|
Beratungsgespräche
|
|
Beauftragte
|
|
Beklagten
|
|
Vorschlag
|
|
Finanzierung
|
|
Kaufpreises
|
|
gemacht
|
|
Grundlage
|
|
sog.
|
|
Musterrentabilitätsberechnung
|
|
monatlichen
|
|
Eigenaufwand
|
|
Klägerin
|
|
Ehemanns
|
|
errechnet
|
|
hatten
|
|
.
|
|
monatlich
|
|
zufließende
|
|
Mieteinnahmen
|
|
waren
|
|
DM
|
|
DM/qm
|
|
abzüglich
|
|
DM
|
|
Verwaltungskosten
|
|
angesetzt
|
|
worden
|
|
.
|
|
Jahren
|
|
kam
|
|
Unterdeckungen
|
|
Mietpools
|
|
.
|
|
Minus
|
|
Jahres
|
|
Höhe
|
|
DM
|
|
wurde
|
|
Beklagten
|
|
ausgeglichen
|
|
.
|
|
folgenden
|
|
Jahr
|
|
belief
|
|
Unterdeckung
|
|
48.021,93
|
|
DM
|
|
.
|
|
Nachzahlungen
|
|
Mietpool
|
|
beteiligten
|
|
Eigentümer
|
|
Verringerung
|
|
Mietausschüttungen
|
|
DM/qm
|
|
kam
|
|
Jahr
|
|
Unterdeckung
|
|
196.999,58
|
|
DM
|
|
.
|
|
Jahren
|
|
war
|
|
Mietpool
|
|
erneuter
|
|
Absenkung
|
|
Ausschüttungen
|
|
weiteren
|
|
Nachzahlungen
|
|
€
|
|
€
|
|
Minus
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
mehrfacher
|
|
Hinsicht
|
|
falsch
|
|
beraten
|
|
fühlt
|
|
verlangt
|
|
eigenem
|
|
abgetretenem
|
|
Recht
|
|
Ehemanns
|
|
Rückabwicklung
|
|
Kaufvertrages
|
|
Feststellung
|
|
Beklagten
|
|
Ersatz
|
|
auch
|
|
weiteren
|
|
Schadens
|
|
verpflichtet
|
|
sind
|
|
.
|
|
Beklagten
|
|
erstreben
|
|
Ehemann
|
|
Klägerin
|
|
erhobenen
|
|
Drittwiderspruchsklage
|
|
Feststellung
|
|
Schadensersatzansprüche
|
|
Kaufvertrag
|
|
19
|
|
Juli
|
|
zustehen
|
|
.
|
|
Landgericht
|
|
hat
|
|
Klage
|
|
stattgegeben
|
|
Drittwiderklage
|
|
abgewiesen
|
|
.
|
|
Berufung
|
|
Beklagten
|
|
ist
|
|
Wesentlichen
|
|
erfolglos
|
|
geblieben
|
|
.
|
|
Senat
|
|
zugelassenen
|
|
Revision
|
|
verfolgen
|
|
Anträge
|
|
weiter
|
|
.
|
|
Klägerin
|
|
Drittwiderbeklagte
|
|
beantragen
|
|
Zurückweisung
|
|
Revision
|
|
.
|
|
Entscheidungsgründe
|
|
:
|
|
Oberlandesgericht
|
|
meint
|
|
Beklagte
|
|
habe
|
|
Pflichten
|
|
Klägerin
|
|
Ehemann
|
|
gekommenen
|
|
Beratungsvertrag
|
|
verletzt
|
|
unzutreffendes
|
|
positives
|
|
Bild
|
|
Ertragserwartung
|
|
Immobilie
|
|
gegeben
|
|
habe
|
|
.
|
|
folge
|
|
Mietpool
|
|
Anfang
|
|
Minus
|
|
befunden
|
|
habe
|
|
.
|
|
bereits
|
|
ersten
|
|
Jahr
|
|
Unterdeckung
|
|
Mietpools
|
|
eintrete
|
|
Folgejahren
|
|
fortsetze
|
|
sogar
|
|
verschärfe
|
|
müsse
|
|
geschlossen
|
|
werden
|
|
hierbei
|
|
objektiv
|
|
Vertragsschluss
|
|
absehbare
|
|
Entwicklung
|
|
gehandelt
|
|
habe
|
|
.
|
|
belege
|
|
Kaufvertrag
|
|
vereinbarte
|
|
Ausgleich
|
|
Mietpoolsdefizits
|
|
Jahr
|
|
Beklagte
|
|
Fehlerhaftigkeit
|
|
Kalkulation
|
|
bewusst
|
|
gewesen
|
|
sei
|
|
.
|
|
gesamtwirtschaftliche
|
|
Situation
|
|
bedingte
|
|
drastische
|
|
Veränderung
|
|
Mietmarktes
|
|
Entwicklung
|
|
Mietpools
|
|
verantwortlich
|
|
mache
|
|
sei
|
|
ersichtlich
|
|
Vertragsschluss
|
|
vorhersehbar
|
|
gewesen
|
|
sei
|
|
.
|
|
Drittwiderklage
|
|
sei
|
|
bereits
|
|
unzulässig
|
|
.
|
|
II
|
|
.
|
|
Ausführungen
|
|
halten
|
|
revisionsrechtlicher
|
|
Nachprüfung
|
|
stand
|
|
.
|
|
1
|
|
.
|
|
Zutreffend
|
|
legt
|
|
Berufungsgericht
|
|
allerdings
|
|
ständige
|
|
Rechtsprechung
|
|
Senats
|
|
zugrunde
|
|
Verkäufer
|
|
Käufer
|
|
Beratungsvertrag
|
|
kommen
|
|
kann
|
|
Verkäufer
|
|
Zuge
|
|
eingehender
|
|
Vertragsverhandlungen
|
|
Käufer
|
|
ausdrücklichen
|
|
Rat
|
|
erteilt
|
|
;
|
|
gilt
|
|
insbesondere
|
|
Verkäufer
|
|
Käufer
|
|
Kosten
|
|
finanzielle
|
|
Vorteile
|
|
Erwerbs
|
|
vorlegt
|
|
Vertragsabschluss
|
|
bewegen
|
|
sollen
|
|
Senat
|
|
374
|
|
;
|
|
;
|
|
.
|
|
6
|
|
.
|
|
April
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
14
|
|
.
|
|
März
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
8
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
f.
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
15
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
14
|
|
.
|
|
Januar
|
|
205
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
13
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
f.
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
10
|
|
November
|
|
juris
|
|
.
|
|
Richtig
|
|
ist
|
|
ferner
|
|
Verkäufer
|
|
Beratungsvertrag
|
|
folgenden
|
|
Pflichten
|
|
verletzt
|
|
tatsächlicher
|
|
Hinsicht
|
|
unzutreffendes
|
|
positives
|
|
Bild
|
|
Wertsteigerungspotentials
|
|
Senat
|
|
.
|
|
15
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
aaO
|
|
Ertragserwartung
|
|
Immobile
|
|
Senat
|
|
.
|
|
10
|
|
November
|
|
aaO
|
|
S.
|
|
gibt
|
|
.
|
|
ist
|
|
unrichtigen
|
|
Angaben
|
|
erzielbare
|
|
Miete
|
|
dann
|
|
gegeben
|
|
vorgesehenen
|
|
Beitritt
|
|
Mietpool
|
|
liegende
|
|
Risiko
|
|
auch
|
|
anteiligen
|
|
Lasten
|
|
Unvermietbarkeit
|
|
anderer
|
|
Wohnungen
|
|
tragen
|
|
Berechnung
|
|
Eigenaufwands
|
|
angesprochen
|
|
Form
|
|
Abschlägen
|
|
Einnahmen
|
|
Zuschlägen
|
|
monatlichen
|
|
Belastungen
|
|
angemessen
|
|
berücksichtigt
|
|
wird
|
|
Senat
|
|
.
|
|
13
|
|
.
|
|
Oktober
|
|
aaO
|
|
S.
|
|
f.
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
10
|
|
November
|
|
aaO
|
|
.
|
|
Rechtsfehlerhaft
|
|
ist
|
|
aber
|
|
Annahme
|
|
Berufungsgerichts
|
|
ersten
|
|
Jahr
|
|
eintretende
|
|
Folgejahren
|
|
fortsetzende
|
|
Unterdeckung
|
|
Mietpools
|
|
lasse
|
|
Schluss
|
|
Verkäufer
|
|
Käufern
|
|
Aussicht
|
|
gestellten
|
|
Mieteinnahmen
|
|
fehlerhaft
|
|
kalkuliert
|
|
habe
|
|
.
|
|
Beratungsfehler
|
|
ist
|
|
schon
|
|
dann
|
|
gegeben
|
|
Kalkulation
|
|
Verkäufers
|
|
Rückschau
|
|
also
|
|
ex-postBetrachtung
|
|
unzureichend
|
|
erweist
|
|
.
|
|
Verkäufer
|
|
übernimmt
|
|
Regel
|
|
Garantie
|
|
bestimmte
|
|
Ertragserwartung
|
|
Immobilie
|
|
vgl.
|
|
Senat
|
|
.
|
|
18
|
|
Juli
|
|
Veröffentlichung
|
|
bestimmt
|
|
.
|
|
haftet
|
|
allein
|
|
Eigenaufwand
|
|
Käufers
|
|
höher
|
|
angegeben
|
|
erwartet
|
|
ist
|
|
vgl.
|
|
Senat
|
|
Urt
|
|
.
|
|
30
|
|
.
|
|
März
|
|
;
|
|
Urt
|
|
.
|
|
20
|
|
Juli
|
|
.
|
|
Annahme
|
|
Beratungsfehlers
|
|
setzt
|
|
vielmehr
|
|
Feststellung
|
|
Kalkulation
|
|
Zeitpunkt
|
|
Vertragsschlusses
|
|
gegebenen
|
|
Verhältnissen
|
|
fehlerhaft
|
|
war
|
|
.
|
|
Verkäufer
|
|
muss
|
|
allerdings
|
|
abzeichnende
|
|
ungünstige
|
|
Entwicklungen
|
|
Reinmietertrag
|
|
absehbare
|
|
Instandhaltungskosten
|
|
konkret
|
|
drohende
|
|
Leerstände
|
|
Risikozuschläge
|
|
berücksichtigen
|
|
vgl.
|
|
Senat
|
|
.
|
|
Maßgeblich
|
|
ist
|
|
Information
|
|
Käufers
|
|
künftigen
|
|
Mietertrag
|
|
Beratung
|
|
bekannten
|
|
Umständen
|
|
fachlich
|
|
vertretbar
|
|
war
|
|
vgl.
|
|
Czub
|
|
f.
|
|
.
|
|
Feststellungen
|
|
Kalkulation
|
|
Beklagten
|
|
Sinne
|
|
fehlerhaft
|
|
war
|
|
enthält
|
|
angefochtene
|
|
Urteil
|
|
.
|
|
Berufungsgericht
|
|
stützt
|
|
zwar
|
|
auch
|
|
Ursachen
|
|
negative
|
|
Entwicklung
|
|
Mietpools
|
|
Überangebot
|
|
Mietwohnungen
|
|
hohe
|
|
Arbeitslosigkeit
|
|
Mieter
|
|
beruhende
|
|
schlechte
|
|
Entwicklung
|
|
Stadtteils
|
|
len
|
|
Zeitpunkt
|
|
Vertragsschlusses
|
|
bereits
|
|
erkennbar
|
|
gewesen
|
|
seien
|
|
.
|
|
Belastbare
|
|
Feststellungen
|
|
hat
|
|
indessen
|
|
getroffen
|
|
.
|
|
Verweis
|
|
Beklagten
|
|
Standortanalyse
|
|
Monate
|
|
dauernden
|
|
Alleineigentums
|
|
werthaltige
|
|
Kalkulation
|
|
Mietpools
|
|
erheblichen
|
|
Daten
|
|
bekannt
|
|
gewesen
|
|
seien
|
|
legt
|
|
Berufungsgericht
|
|
erneut
|
|
unzulässige
|
|
ex-post-Betrachtung
|
|
zugrunde
|
|
.
|
|
stellt
|
|
nämlich
|
|
Einschätzung
|
|
unbekannten
|
|
Daten
|
|
Analysen
|
|
gebotenen
|
|
ex-ante-Betrachtung
|
|
Bezug
|
|
Mieteinnahmen
|
|
nahelegten
|
|
begnügt
|
|
Befund
|
|
jedenfalls
|
|
Nachhinein
|
|
unrichtig
|
|
erwiesen
|
|
haben
|
|
.
|
|
Beklagte
|
|
Jahr
|
|
also
|
|
rückblickend
|
|
geäußert
|
|
hat
|
|
wirtschaftlichen
|
|
Depression
|
|
habe
|
|
bereits
|
|
Ende
|
|
90er
|
|
Jahre
|
|
Veränderung
|
|
Mietmarktes
|
|
hin
|
|
völligen
|
|
Umkehrung
|
|
Verhältnisse
|
|
eingesetzt
|
|
lässt
|
|
ebenfalls
|
|
Schluss
|
|
schon
|
|
längerfristige
|
|
Entwicklung
|
|
erkannt
|
|
worden
|
|
ist
|
|
Anwendung
|
|
gebotenen
|
|
Sorgfalt
|
|
erkennbar
|
|
war
|
|
.
|
|
Entsprechendes
|
|
gilt
|
|
Entwicklung
|
|
Stadtteils
|
|
.
|
|
Straße
|
|
streitgegenständliche
|
|
Wohnanlage
|
|
liegt
|
|
wurde
|
|
erst
|
|
Vertragsschluss
|
|
Programm
|
|
Soziale
|
|
Stadt
|
|
aufgenommen
|
|
;
|
|
Fallstudie
|
|
Berufungsgericht
|
|
beruft
|
|
stammt
|
|
Jahr
|
|
.
|
|
Zwar
|
|
ist
|
|
Annahme
|
|
fernliegend
|
|
negative
|
|
Entwicklung
|
|
Stadtteils
|
|
schon
|
|
Mitte
|
|
erkennbar
|
|
war
|
|
.
|
|
tatsächlich
|
|
so
|
|
verhält
|
|
ist
|
|
indessen
|
|
festgestellt
|
|
.
|
|
Schließlich
|
|
folgt
|
|
Ausgleich
|
|
ersten
|
|
Jahres
|
|
Eingeständnis
|
|
Beklagten
|
|
erzielbare
|
|
Miete
|
|
vornherein
|
|
falsch
|
|
kalkuliert
|
|
haben
|
|
.
|
|
Zahlung
|
|
kann
|
|
Bemühen
|
|
erfolgt
|
|
sein
|
|
vorübergehend
|
|
eingeschätzten
|
|
Juli
|
|
noch
|
|
absehbaren
|
|
Entwicklung
|
|
entgegenzuwirken
|
|
.
|
|
hätte
|
|
Berufungsgericht
|
|
jedenfalls
|
|
Vortrag
|
|
insoweit
|
|
allerdings
|
|
beweispflichtigen
|
|
Beklagten
|
|
nachgehen
|
|
müssen
|
|
habe
|
|
Mieteinnahmen
|
|
Zeitpunkt
|
|
Vertragsschlusses
|
|
gegebenen
|
|
Verhältnissen
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absehbaren
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Entwicklungen
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ordnungsgemäß
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kuliert
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.
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Vorwurf
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fehlerhaften
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Kalkulation
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wäre
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unberechtigt
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Juli
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Mai
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Rahmen
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Zwangsversteigerungsverfahrens
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vergleichbare
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Wohnung
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erstellte
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Sachverständigengutachten
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nahelegt
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längerfristig
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Mieteinnahmen
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DM/qm
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gerechnet
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werden
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konnte
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Einnahmen
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Berücksichtigung
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notwendigen
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Instandhaltungsrückstellungen
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Zuschläge
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vgl.
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Senat
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.
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20
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Juli
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;
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Urt
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.
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30
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November
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genügt
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hätten
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Berechnung
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Eigenaufwands
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Klägers
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eingestellten
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Reinertrag
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DM/qm
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erzielen
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.
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2
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.
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Rechtsfehlerhaft
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ist
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ferner
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Annahme
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Berufungsgerichts
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Ehemann
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Klägerin
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gerichtete
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Drittwiderklage
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sei
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unzulässig
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.
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Beklagte
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hat
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Abtretung
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Ansprüche
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Kaufvertrag
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Klägerin
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unbeschadet
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Umstands
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Drittwiderbeklagte
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eigenen
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|
Ansprüche
|
|
mehr
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berühmt
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Interesse
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beantragten
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Feststellung
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.
|
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Begründung
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wird
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Senatsurteil
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13
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.
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|
Juni
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Veröffentlichung
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bestimmt
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verwiesen
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.
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.
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angefochtene
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|
Urteil
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kann
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insgesamt
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Bestand
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|
haben
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Abs.
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|
.
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Sache
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ist
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Endentscheidung
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reif
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|
.
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|
Zwar
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legen
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Berufungsgericht
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–
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|
allerdings
|
|
anderen
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Gesichtspunkt
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angeführten
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Zahlen
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Beklagte
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Grundmiete
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DM
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kalkuliert
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hat
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Instandhaltungsrücklage
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Gemeinschaftseigentum
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DM/qm
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Sondereigentum
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DM/qm
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bilden
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waren
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-9-
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nahe
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Leerstandsrisiko
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berücksichtigt
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worden
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ist
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.
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|
Berufungsgericht
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Entscheidung
|
|
jedoch
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gestützt
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|
hat
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|
Beklagte
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behauptet
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möglicher
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|
Leerstand
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sei
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|
Kalkulation
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abgedeckt
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|
gewesen
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|
sieht
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Senat
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|
Lage
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|
insoweit
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|
abschließend
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|
entscheiden
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|
.
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|
Übrigen
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|
ist
|
|
Klage
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|
weitere
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|
Beratungsfehler
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gestützt
|
|
worden
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|
Berufungsgericht
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|
Standpunkt
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|
konsequent
|
|
bislang
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|
Feststellungen
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|
getroffen
|
|
hat
|
|
.
|
|
Dr.
|
|
ist
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|
Unterschrift
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gehindert
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|
.
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22
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Juli
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Vorsitzende
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Czub
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Vorinstanzen
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|
:
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|
Entscheidung
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24.05.2006
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|
Entscheidung
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29.03.2007
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