NAMEN
Verkündet
:
18
Juli
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
§
Vertragsschluss
einsetzende
defizitäre
Entwicklung
Mietpools
lässt
allein
Schluss
Beratungsfehler
Verkäufers
.
.
18
Juli
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
18
Juli
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Richterin
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
wird
Urteil
8
.
Zivilsenats
Oberlandesgerichts
29
.
März
aufgehoben
.
Sache
wird
neuen
Verhandlung
Entscheidung
auch
Kosten
Revisionsverfahrens
Berufungsgericht
zurückverwiesen
.
Tatbestand
:
Beklagte
nachfolgend
:
Beklagte
persönlich
haftender
Gesellschafter
Beklagte
ist
kauft
Altwohnbestände
nimmt
Renovierungsmaßnahmen
veräußert
Aufteilung
Wohnungseigentum
.
Ende
erwarb
Wohnanlage
teilte
April
Wohnungen
.
notariellem
Vertrag
19
Juli
kauften
Klägerin
Ehemann
Drittwiderbeklagte
Wohnung
Anlage
Beklagten
.
Ferner
traten
Schwesterfirma
Beklagten
verwalteten
Mieteinnahmegemeinschaft
.
Vertragsschlüssen
gangen
waren
Beratungsgespräche
Beauftragte
Beklagten
Vorschlag
Finanzierung
Kaufpreises
gemacht
Grundlage
sog.
Musterrentabilitätsberechnung
monatlichen
Eigenaufwand
Klägerin
Ehemanns
errechnet
hatten
.
monatlich
zufließende
Mieteinnahmen
waren
DM
DM/qm
abzüglich
DM
Verwaltungskosten
angesetzt
worden
.
Jahren
kam
Unterdeckungen
Mietpools
.
Minus
Jahres
Höhe
DM
wurde
Beklagten
ausgeglichen
.
folgenden
Jahr
belief
Unterdeckung
48.021,93
DM
.
Nachzahlungen
Mietpool
beteiligten
Eigentümer
Verringerung
Mietausschüttungen
DM/qm
kam
Jahr
Unterdeckung
196.999,58
DM
.
Jahren
war
Mietpool
erneuter
Absenkung
Ausschüttungen
weiteren
Nachzahlungen
€
€
Minus
.
Klägerin
mehrfacher
Hinsicht
falsch
beraten
fühlt
verlangt
eigenem
abgetretenem
Recht
Ehemanns
Rückabwicklung
Kaufvertrages
Feststellung
Beklagten
Ersatz
auch
weiteren
Schadens
verpflichtet
sind
.
Beklagten
erstreben
Ehemann
Klägerin
erhobenen
Drittwiderspruchsklage
Feststellung
Schadensersatzansprüche
Kaufvertrag
19
Juli
zustehen
.
Landgericht
hat
Klage
stattgegeben
Drittwiderklage
abgewiesen
.
Berufung
Beklagten
ist
Wesentlichen
erfolglos
geblieben
.
Senat
zugelassenen
Revision
verfolgen
Anträge
weiter
.
Klägerin
Drittwiderbeklagte
beantragen
Zurückweisung
Revision
.
Entscheidungsgründe
:
Oberlandesgericht
meint
Beklagte
habe
Pflichten
Klägerin
Ehemann
gekommenen
Beratungsvertrag
verletzt
unzutreffendes
positives
Bild
Ertragserwartung
Immobilie
gegeben
habe
.
folge
Mietpool
Anfang
Minus
befunden
habe
.
bereits
ersten
Jahr
Unterdeckung
Mietpools
eintrete
Folgejahren
fortsetze
sogar
verschärfe
müsse
geschlossen
werden
hierbei
objektiv
Vertragsschluss
absehbare
Entwicklung
gehandelt
habe
.
belege
Kaufvertrag
vereinbarte
Ausgleich
Mietpoolsdefizits
Jahr
Beklagte
Fehlerhaftigkeit
Kalkulation
bewusst
gewesen
sei
.
gesamtwirtschaftliche
Situation
bedingte
drastische
Veränderung
Mietmarktes
Entwicklung
Mietpools
verantwortlich
mache
sei
ersichtlich
Vertragsschluss
vorhersehbar
gewesen
sei
.
Drittwiderklage
sei
bereits
unzulässig
.
II
.
Ausführungen
halten
revisionsrechtlicher
Nachprüfung
stand
.
1
.
Zutreffend
legt
Berufungsgericht
allerdings
ständige
Rechtsprechung
Senats
zugrunde
Verkäufer
Käufer
Beratungsvertrag
kommen
kann
Verkäufer
Zuge
eingehender
Vertragsverhandlungen
Käufer
ausdrücklichen
Rat
erteilt
;
gilt
insbesondere
Verkäufer
Käufer
Kosten
finanzielle
Vorteile
Erwerbs
vorlegt
Vertragsabschluss
bewegen
sollen
Senat
374
;
;
.
6
.
April
;
Urt
.
14
.
März
;
Urt
.
8
.
Oktober
f.
;
Urt
.
15
.
Oktober
;
Urt
.
14
.
Januar
205
;
Urt
.
13
.
Oktober
f.
;
Urt
.
10
November
juris
.
Richtig
ist
ferner
Verkäufer
Beratungsvertrag
folgenden
Pflichten
verletzt
tatsächlicher
Hinsicht
unzutreffendes
positives
Bild
Wertsteigerungspotentials
Senat
.
15
.
Oktober
aaO
Ertragserwartung
Immobile
Senat
.
10
November
aaO
S.
gibt
.
ist
unrichtigen
Angaben
erzielbare
Miete
dann
gegeben
vorgesehenen
Beitritt
Mietpool
liegende
Risiko
auch
anteiligen
Lasten
Unvermietbarkeit
anderer
Wohnungen
tragen
Berechnung
Eigenaufwands
angesprochen
Form
Abschlägen
Einnahmen
Zuschlägen
monatlichen
Belastungen
angemessen
berücksichtigt
wird
Senat
.
13
.
Oktober
aaO
S.
f.
;
Urt
.
10
November
aaO
.
Rechtsfehlerhaft
ist
aber
Annahme
Berufungsgerichts
ersten
Jahr
eintretende
Folgejahren
fortsetzende
Unterdeckung
Mietpools
lasse
Schluss
Verkäufer
Käufern
Aussicht
gestellten
Mieteinnahmen
fehlerhaft
kalkuliert
habe
.
Beratungsfehler
ist
schon
dann
gegeben
Kalkulation
Verkäufers
Rückschau
also
ex-postBetrachtung
unzureichend
erweist
.
Verkäufer
übernimmt
Regel
Garantie
bestimmte
Ertragserwartung
Immobilie
vgl.
Senat
.
18
Juli
Veröffentlichung
bestimmt
.
haftet
allein
Eigenaufwand
Käufers
höher
angegeben
erwartet
ist
vgl.
Senat
Urt
.
30
.
März
;
Urt
.
20
Juli
.
Annahme
Beratungsfehlers
setzt
vielmehr
Feststellung
Kalkulation
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
gegebenen
Verhältnissen
fehlerhaft
war
.
Verkäufer
muss
allerdings
abzeichnende
ungünstige
Entwicklungen
Reinmietertrag
absehbare
Instandhaltungskosten
konkret
drohende
Leerstände
Risikozuschläge
berücksichtigen
vgl.
Senat
.
Maßgeblich
ist
Information
Käufers
künftigen
Mietertrag
Beratung
bekannten
Umständen
fachlich
vertretbar
war
vgl.
Czub
f.
.
Feststellungen
Kalkulation
Beklagten
Sinne
fehlerhaft
war
enthält
angefochtene
Urteil
.
Berufungsgericht
stützt
zwar
auch
Ursachen
negative
Entwicklung
Mietpools
Überangebot
Mietwohnungen
hohe
Arbeitslosigkeit
Mieter
beruhende
schlechte
Entwicklung
Stadtteils
len
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
bereits
erkennbar
gewesen
seien
.
Belastbare
Feststellungen
hat
indessen
getroffen
.
Verweis
Beklagten
Standortanalyse
Monate
dauernden
Alleineigentums
werthaltige
Kalkulation
Mietpools
erheblichen
Daten
bekannt
gewesen
seien
legt
Berufungsgericht
erneut
unzulässige
ex-post-Betrachtung
zugrunde
.
stellt
nämlich
Einschätzung
unbekannten
Daten
Analysen
gebotenen
ex-ante-Betrachtung
Bezug
Mieteinnahmen
nahelegten
begnügt
Befund
jedenfalls
Nachhinein
unrichtig
erwiesen
haben
.
Beklagte
Jahr
also
rückblickend
geäußert
hat
wirtschaftlichen
Depression
habe
bereits
Ende
90er
Jahre
Veränderung
Mietmarktes
hin
völligen
Umkehrung
Verhältnisse
eingesetzt
lässt
ebenfalls
Schluss
schon
längerfristige
Entwicklung
erkannt
worden
ist
Anwendung
gebotenen
Sorgfalt
erkennbar
war
.
Entsprechendes
gilt
Entwicklung
Stadtteils
.
Straße
streitgegenständliche
Wohnanlage
liegt
wurde
erst
Vertragsschluss
Programm
Soziale
Stadt
aufgenommen
;
Fallstudie
Berufungsgericht
beruft
stammt
Jahr
.
Zwar
ist
Annahme
fernliegend
negative
Entwicklung
Stadtteils
schon
Mitte
erkennbar
war
.
tatsächlich
so
verhält
ist
indessen
festgestellt
.
Schließlich
folgt
Ausgleich
ersten
Jahres
Eingeständnis
Beklagten
erzielbare
Miete
vornherein
falsch
kalkuliert
haben
.
Zahlung
kann
Bemühen
erfolgt
sein
vorübergehend
eingeschätzten
Juli
noch
absehbaren
Entwicklung
entgegenzuwirken
.
hätte
Berufungsgericht
jedenfalls
Vortrag
insoweit
allerdings
beweispflichtigen
Beklagten
nachgehen
müssen
habe
Mieteinnahmen
Zeitpunkt
Vertragsschlusses
gegebenen
Verhältnissen
absehbaren
Entwicklungen
ordnungsgemäß
kuliert
.
Vorwurf
fehlerhaften
Kalkulation
wäre
unberechtigt
Juli
Mai
Rahmen
Zwangsversteigerungsverfahrens
vergleichbare
Wohnung
erstellte
Sachverständigengutachten
nahelegt
längerfristig
Mieteinnahmen
DM/qm
gerechnet
werden
konnte
Einnahmen
Berücksichtigung
notwendigen
Instandhaltungsrückstellungen
Zuschläge
vgl.
Senat
.
20
Juli
;
Urt
.
30
November
genügt
hätten
Berechnung
Eigenaufwands
Klägers
eingestellten
Reinertrag
DM/qm
erzielen
.
2
.
Rechtsfehlerhaft
ist
ferner
Annahme
Berufungsgerichts
Ehemann
Klägerin
gerichtete
Drittwiderklage
sei
unzulässig
.
Beklagte
hat
Abtretung
Ansprüche
Kaufvertrag
Klägerin
unbeschadet
Umstands
Drittwiderbeklagte
eigenen
Ansprüche
mehr
berühmt
Interesse
beantragten
Feststellung
.
Begründung
wird
Senatsurteil
13
.
Juni
Veröffentlichung
bestimmt
verwiesen
.
.
angefochtene
Urteil
kann
insgesamt
Bestand
haben
Abs.
.
Sache
ist
Endentscheidung
reif
.
Zwar
legen
Berufungsgericht
–
allerdings
anderen
Gesichtspunkt
angeführten
Zahlen
Beklagte
Grundmiete
DM
kalkuliert
hat
Instandhaltungsrücklage
Gemeinschaftseigentum
DM/qm
Sondereigentum
DM/qm
bilden
waren
-9-
nahe
Leerstandsrisiko
berücksichtigt
worden
ist
.
Berufungsgericht
Entscheidung
jedoch
gestützt
hat
Beklagte
behauptet
möglicher
Leerstand
sei
Kalkulation
abgedeckt
gewesen
sieht
Senat
Lage
insoweit
abschließend
entscheiden
.
Übrigen
ist
Klage
weitere
Beratungsfehler
gestützt
worden
Berufungsgericht
Standpunkt
konsequent
bislang
Feststellungen
getroffen
hat
.
Dr.
ist
Unterschrift
gehindert
.
22
Juli
Vorsitzende
Czub
Vorinstanzen
:
Entscheidung
24.05.2006
Entscheidung
29.03.2007