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NAMENVerkündet:8.AprilJustizangestellteUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk:ja::ja§Abs.§Abs.§BbCb305cKlausel"GiltKostenmieteöffentlichgefördertenWohnungsbauessoistVermieterbefugtÄnderungKostenmieteZulässigkeitMieterauchrückwirkendverlangenVerfahrens§WoBindGbedarf"handeltMietgleitklauselSinne§Abs.SatzRegelungeinseitigenErhöhungKostenmieteVermieter.FreistellungVermietersVerfahren§WoBindGistunangemessenerBenachteiligungMietersunwirksam;giltVereinbarungZulässigkeitzeitlichunbegrenztenRückwirkungeinseitigenErhöhungKostenmiete.Urteil8.AprilAGVIII.ZivilsenatBundesgerichtshofshatmündlicheVerhandlung8.AprilVorsitzendenRichterRichterDr.RichterinnenDr.Dr.Rechterkannt:RevisionKlägerinUrteilZivilkammerLandgerichts22Juliwirdzurückgewiesen.KostenRevisionsverfahrensträgtKlägerin.Tatbestand:BeklagtensindMieterWohnungKlägerin.Formularmietvertrag13.Junienthält§Nr.HinweisöffentlicheFörderungWohnung.Nr.Mietvertragslautet:"GiltKostenmieteöffentlichgefördertenWohnungsbauessoistVermieterbefugtÄnderungKostenmieteZulässigkeitMieterauchrückwirkendverlangenVerfahrens§bedarf."monatlicheMietebeliefJuli€KostenmieteHöhe€Nebenkosten.Schreiben11JuliverlangteKlägerin1.erhöhteKostenmiete€Schreiben23.Dezember1.JanuarZuschlagModernisierungFensterweiteren€monatlichSchreiben12.Dezember1.JanuarKostenmiete€vorgenanntenZuschlags€.machteErhöhungKostenmiete€auchrückwirkend1.JanuargeltendforderteNachzahlung€Jahr€ZeitJanuarJuliinsgesamt€.FernerstellteBeklagtenModernisierungFensterrückwirkendZeitJanuarDezemberBetrag€Rechnung.KlägerinverlangtenBeträgenbliebenmonatlichenMietzahlungenBeklagtenAugust€ZeitSeptemberDezember€JanuarMärz€AprilDezember€Jahr€erstenMonatenJahres€.VortragKlägerinsindBeklagtengeleistetenZahlungenZeitAugustJanuarHöhemonatlich€anderenRechtsgrunderbrachtworden.rückwirkendeMieterhöhung€verrechneteKlägerinGuthabenBeklagtenNebenkostenabrechnungenHöheinsgesamt€.überschießendenBetrag€rechneteMieteAugust.vorliegendenRechtsstreithatKlägerinRevisionsverfahrennochInteresseAuffassungMieterhöhungenrückständigeMieteinsgesamt€ZuschlagFenstermodernisierungZeitJanuarDezemberHöhe€Mahnkosten€insgesamt1.262,26€Zinsengeltendgemacht.AmtsgerichthatKlageinsoweitabgewiesen.BerufungKlägerinhatLandgerichtZurückweisungweitergehendenRechtsmittelsKlageZuschlagsModernisierungFensterZeit1.JanuarHöhe€€Betrages€FebruarMärzstattgegeben.BerufungsgerichtzugelassenenRevisionverfolgtKlägerinAnspruchAusnahmeMahnkosten€vollerHöheweiter.Entscheidungsgründe:RevisionhatErfolg.BerufungsgerichthatBegründungEntscheidungRevisionsverfahrennocherheblichWesentlichenausgeführt:preisgebundenenWohnungsmietverhältnisdürfeVermietergemäß§WoBindGKostenmieteverlangen.könnegemäß§Abs.WoBindGeinseitigeErklärungErhöhungberechneterläutertwerdenmüssenurZukunftVermietervertraglicheMietefestgesetztwerden.SeiMieterhöhungserklärungausreichenderläutertberechnetführenachträglicheErläuterungWirksamkeit.MieterhöhungserklärungenKlägerinseienAusnahmeverlangtenZuschlagsFenstermodernisierungausreichenderläutert.bloßeVerweisbeigefügteWirtschaftlichkeitsberechnunggenüge.müsseErklärungBerechnungErläuterungergeben;insbesonderemüssteneinzelnenPositionenveränderthättenRegelgegenübergestelltwerdensolleMieterErläuterungWirtschaftlichkeitsberechnungselbstheraussuchenmüssen.MieterhöhungserklärungenKlägerinseienunwirksamunabhängigSchriftsatz30.Juniausreichenderläutertwordenseien.AllerdingsseienformularmäßigeMietgleitklauselnzulässigvereinbartwerdejeweilszulässigeKostenmietevertraglicheMietegeltensolle.Abs.§Abs.WoBindGmüsseauchdannMieterhöhungVermieterberechneterläutertwerden.FehlenBerechnungErläuterunggebeMieterjedochnurZurückbehaltungsrechthöherenMietesoBerechnungErläuterungnochProzessnachgeholtwerdenkönne.Klauselliegehierjedoch.Nr.Mietvertragesseigemäß§unwirksam.RegelungbeinhaltelediglichMietgleitklauselseisoverstehenVermieterKostenmieteBerechnungErläuterung§Abs.Abs.WoBindGverlangendürfe.widersprechegesetzlichenRegelungbenachteiligeMieterunangemessenÜberprüfungMieterhöhungsverlangenskaumnochmöglichsei.KlauselkönneauchwirksamenTeiljeweilszulässigeKostenmietevereinbartgelteunwirksamenTeilvereinfachteGeltendmachungKostenmietebetreffeaufgespaltenwerden.handeleausdrücklicheMietgleitklausel.geltensollekönnenurkonkludentBestimmunggeschlossenwerdenVermieterKostenmietefordernkönneVerfahrengemäß§WoBindGeinhaltenmüssen.seienVereinbarungjeweiligenKostenmieteRechttatsächlichZahlungverlangenkönneninhaltlichtrennbar.vorliegendenFallkönntenMieterhöhungen§Abs.WoBindGnurZukunftnurinsoweitverlangtwerdenBerechnungErläuterungschonursprünglichenMieterhöhungserklärungenthaltengewesensei.seilediglich1.JanuarverlangtenZuschlagsFenstermodernisierungFallmithinHöhe€€.seiMehrzahlungje€MonatenFebruarMärzabzuziehensoBerufungHöhe€begründetÜbrigenunbegründetsei.II.BeurteilunghältAngriffenRevisionErgebnisstandsoRevisionzurückzuweisenist.1.FeststellungenBerufungsgerichtshandeltvorliegendRevisionZweifelgezogenwirdöffentlichgefördertenWohnraumsoWohnungsbindungsgesetz§Abs.WohnraumförderungsgesetzVerbindung§WoBindGNeubaumietenverordnung§Abs.anzuwendensind.2.ErgebnisRechtgehtBerufungsgericht§Nr.MietvertragsAnspruchsgrundlageKlägerinverlangteZahlungerhöhtenMietedarstellt.AllerdingskönnenMietvertragsparteienWegeMietgleitklauseljeweilsgesetzlichhöchst-)zulässigeKostenmietevertraglichgeschuldeteMietevereinbaren§Abs.Satz;vgl.Senatsurteile5November3.März.VereinbarunghatanspruchsbegründendeWirkung.DurchführungMieterhöhunggiltzwarFallAbs.WoBindGentsprechendAbs.Satz.hatjedochlediglichFolgeMieterErhöhungsbetragsLeistungsverweigerungsrecht§zustehtformellenAnforderungenRegelungBerechnungErläuterungErhöhungsbetrageserfülltsindSenatsurteile22.AprilZR4NovemberaaO3.MärzaaO.Vereinbarungliegthieraber.Nr.MietvertragsstelltAnsichtBerufungsgerichtsRevisionMietgleitklauselhatmithinauchunmittelbaranspruchsbegründendeWirkung.SenatkannAuslegung§Nr.MietvertragsunbeschränktnachprüfenKlauselBerufungsgerichtfestgestellthatBezirkBerufungsgerichtsVerwendungfindet.gefestigterRechtsprechungsindAllgemeineGeschäftsbedingungenunabhängigGestaltungEinzelfallsWillenBelangenjeweilskonkretenVertragspartnertypischenSinnauszulegen.AnsatzpunktFormularvertraggeboteneobjektiveWillenkonkretenVertragspartnerorientierendeAuslegungistersterLinieVertragswortlautUrteil19.Januarm.w.;Senatsurteil18.Juni..Grundsätzenkann§Nr.MietvertragsAuffassungBerufungsgerichtsausgelegtwerdenÄnderunggesetzlichhöchst-)zulässigenKostenmieteipsogeschuldetseinsoll.BerufungsgerichtgehtselbstausdrücklicheMietgleitklauselhandeltmeintWirkungKlauselkönnekonkludentgeschlossenwerdenVermieterKostenmieteverlangenkönneVerfahrenWoBindGeinhaltenmüssen.trifft.Nr.MietvertragsräumtVermieterBefugnisÄnderungKostenmieteauchrückwirkendverlangen.WortlautbegründetKlauselSichtinsoweitmaßgeblichendurchschnittlichenMieterslediglichBerechtigungVermietersMieteVerlangengeändertenerhöhtenKostenmieteeinseitigändernführtaberselbstdahingehendeÄußerungVermietersÄnderunggeschuldetenMiete.JedenfallslässtKlauselauchVerständnisistLastenKlägerinSinneauszulegen§305c.AndersechteMietgleitklauseln§Abs.SatzGegenstandSenatsentscheidungen5NovemberaaO3.MärzaaOwarenenthältKlauselVereinbarungMiethöheunmittelbareGeltungbeanspruchteröffnetVermieternurMöglichkeitMieterhöhungErklärungeinseitigvorzunehmen.sollformellenAnforderungen§Abs.§Abs.WoBindGMieterhöhungserklärungstellenfreigestelltseinMieterhöhungabweichend§Abs.§Abs.WoBindGauchrückwirkendherbeiführendürfen.-9-3.BeklagtenzahlendeMieteistauchMieterhöhungserklärungenKlägerin11Juli12.Dezember1.August€1.Januar€BerufungsgerichtbereitszuerkanntenZuschlagsFenstermodernisierungHöhe€erhöhtworden.ErhöhungserklärungenerfüllenformellenAnforderungen§Abs.WoBindGVerbindung§Abs..RechtistBerufungsgerichtRevisionunangegriffenausgegangen§Nr.Halbs.MietvertragsVermieterErhöhungMietzinsesVerfahren§Abs.WoBindGeinhaltenmussunangemessenerBenachteiligungMieters§Abs.Nr.VerbindungArt.§Satzunwirksamist.RegelungbedingtgesamteVermieterSchutzMietersDurchführungMieterhöhungeinzuhaltendeVerfahreninsbesondereauch§Abs.SatzWoBindGvorgeseheneSchriftformErhöhungserklärungVorschriftenErläuterungspflichtenVermieters§Abs.SatzWoBindG.VorschriftensindabernotwendigeGegengewichtVermieterpreisgebundenemWohnraumAbweichungallgemeinenGrundsätzenVertragsrechtseingeräumtenMöglichkeitPflichtMietersMietzahlungeinseitigeErklärunggestalten.SoerleichtertErläuterungspflichtMieterRegeljuristischwohnungswirtschaftlichvorgebildetistNachvollziehenNachprüfungBerechtigungeinseitigenMieterhöhungerheblichvgl.BVerfG.JedenfallsformularvertraglichvorgenommenevollständigeAbbedingungSchutzMietersdienendenVerfahrensistunangemesseneBenachteiligungMietersunwirksam;EntscheidungVorschrift§Abs.WoBindGauchzwingendistvgl.2.Aufl.§.bedarfhier.rechtsfehlerfreieAnnahmeBerufungsgerichtsMieterhöhungserklärungenKlägerin11Juli12.DezemberausreichenderBerechnungErläuterungErhöhungformellenAnforderungen§Abs.SatzWoBindGvgl.Senatsbeschluss11.JanuargenügenwirdRevisionangegriffen.rückwirkendeHeilungMieterhöhungserklärungenRahmenvorliegendenVerfahrenserfolgtenErläuterungenkommtBetrachtvgl.:WohnungsbaurechtLoseblattsammlungNovember§.4.3.Nr.;SternelMietrecht3.Aufl..;vgl.auchaaO..AucherhebtRevisionEinwendungen.4.BeklagtenschuldenAugustKlägerinnochgeltendgemachteMiete€€KostenmieteNebenkostenBeklagtengezahlter€KlägerinanderweitverrechnetenBetrags€KlägeringutgeschriebenenRestbetrags€NebenkostenguthabenBeklagten€auchinsoweitFehlbetragErhöhungNettokaltmiete€€1.€überschreitet.FehlbetragistgekommenKlägerinNebenkostenguthabenBeklagten€vorrangigMieterhöhungrückwirkend1.JanuarbeanspruchtenNachzahlungsbetrag€verrechnethat.VerrechnungwarwirksamMieterhöhungserklärungKlägerin11JuliobigenAusführungenWahrung§Abs.WoBindGerforderlichenFormunwirksamistsoKlägerinerhöhteMiete€auchrückwirkend1.JanuarfordernkannFrageZulässigkeitrückwirkendenErhöhungankommt.NebenkostenguthabenBeklagtenstandFehlbetragAugustübersteigendenHöheKlägerinnachrangigerklärteVerrechnungNettokaltmieteVerfügungsoMietforderungKlägerinAugustvollständigerloschenist.5.KlägerinhatBeklagtenschließlichAnspruchrückwirkendZeitraumJanuarDezembergeltendgemachtenmonatlichenZuschlagModernisierungFensterHöhe€.ZwarerfülltZuschlagFenstermodernisierungbetreffendeMieterhöhungserklärung23.DezemberFeststellungenBerufungsgerichtsAnforderungen§Abs.ErklärunghatGesetzesabernurWirkungfrühestensErstenErklärungfolgendenMonatserhöhteEntgeltStellebisherentrichtendenEntgeltstritt§Abs.SatzWoBindG.RückwirkungkannMieterhöhungallenfallsdannerklärtwerdenvereinbartistAbs.Satz.Vereinbarungisthier§Nr.Halbs.Mietvertragsjedochwirksamgetroffenworden.bedarfEntscheidungVereinbarungRückwirkungMieterhöhungvornhereinnurdannwirksammöglichistParteienMietgleitklauselSinne§Abs.vereinbarthabensowohl:Fischer-Dieskau/Pergande/SchwenderaaOAnm.Nr..Vermieter§Nr.Halbs.Mietvertrags§Abs.WoBindG§Abs.SatzeingeräumteMöglichkeitzeitlichunbegrenztrückwirkendenMieterhöhunghältInhaltskontrollestand§Abs.SatzAbs.Nr..ZwarenthältAbs.§Abs.SatzentsprechendeEinschränkungVermieterGrundMietgleitklauselzulässigeMieterhöhunggrundsätzlichnurzurückliegendenZeitraumBeginnErklärungvorangehendenKalenderjahresnachforderndarfvgl.Senatsurteil3.März.AllgemeinenGeschäftsbedingungenerlaubtezeitlichunbegrenzteRückwirkungweichtaber§Abs.WoBindGenthaltenenGrundsatzMieterhöhungennurZukunftwirkensoerheblichwesentlichenGrundgedankenRegelungmehrvereinbarist.eröffnetVermieterMöglichkeitÄnderungenKostenmietezeitlichweitzurückliegenderErhöhungenlaufenderAufwendungenbaulicherÄnderungenauchfernereVergangenheitvorzunehmenMieterüberraschendganzerheblichenNachforderungenbelasten.InsbesonderekönnteauchNachforderungengeltendmachenberuhenzulässigeMieterhöhungNachlässigkeitvertretendenGründenzeitnahdurchgeführthat.6.obenAusgeführten§Nr.MietvertragsbereitskundenfreundlicherAuslegungsieheinsgesamtunwirksamistkommtFrageKlauselauchkundenfeindlicherAuslegungMietgleitklauselunwirksamwäreMietergünstigereRechtsstellungergebenwürde305cAbs..kannoffenbleibenRevisiongeltendmachtBestimmungechteMietgleitklauselandersBerufungsgerichtmeintinhaltlichteilbarwäreersteHalbsatzAnsprucherhöhteMieteunabhängigbegründenkönntezweitenenthalteneFreistellungVerfahren§WoBindGAuffassungBerufungsgerichtsFallInhaltskontrollestandhieltevgl.TeilbarkeitSenatsurteile25.Juni18.Februarz..jeweilsm.w..BallDr.Dr.Dr.Vorinstanzen:AGBerlin-NeuköllnEntscheidung24.11.20067/06Entscheidung