NAMEN
Verkündet
:
8
.
April
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
:
ja
§
Abs.
§
Abs.
§
Bb
Cb
305c
Klausel
"
Gilt
Kostenmiete
öffentlich
geförderten
Wohnungsbaues
so
ist
Vermieter
befugt
Änderung
Kostenmiete
Zulässigkeit
Mieter
auch
rückwirkend
verlangen
Verfahrens
§
WoBindG
bedarf
"
handelt
Mietgleitklausel
Sinne
§
Abs.
Satz
Regelung
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
Vermieter
.
Freistellung
Vermieters
Verfahren
§
WoBindG
ist
unangemessener
Benachteiligung
Mieters
unwirksam
;
gilt
Vereinbarung
Zulässigkeit
zeitlich
unbegrenzten
Rückwirkung
einseitigen
Erhöhung
Kostenmiete
.
Urteil
8
.
April
AG
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
8
.
April
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Klägerin
Urteil
Zivilkammer
Landgerichts
22
Juli
wird
zurückgewiesen
.
Kosten
Revisionsverfahrens
trägt
Klägerin
.
Tatbestand
:
Beklagten
sind
Mieter
Wohnung
Klägerin
.
Formularmietvertrag
13
.
Juni
enthält
§
Nr.
Hinweis
öffentliche
Förderung
Wohnung
.
Nr.
Mietvertrags
lautet
:
"
Gilt
Kostenmiete
öffentlich
geförderten
Wohnungsbaues
so
ist
Vermieter
befugt
Änderung
Kostenmiete
Zulässigkeit
Mieter
auch
rückwirkend
verlangen
Verfahrens
§
bedarf
.
"
monatliche
Miete
belief
Juli
€
Kostenmiete
Höhe
€
Nebenkosten
.
Schreiben
11
Juli
verlangte
Klägerin
1
.
erhöhte
Kostenmiete
€
Schreiben
23
.
Dezember
1
.
Januar
Zuschlag
Modernisierung
Fenster
weiteren
€
monatlich
Schreiben
12
.
Dezember
1
.
Januar
Kostenmiete
€
vorgenannten
Zuschlags
€
.
machte
Erhöhung
Kostenmiete
€
auch
rückwirkend
1
.
Januar
geltend
forderte
Nachzahlung
€
Jahr
€
Zeit
Januar
Juli
insgesamt
€
.
Ferner
stellte
Beklagten
Modernisierung
Fenster
rückwirkend
Zeit
Januar
Dezember
Betrag
€
Rechnung
.
Klägerin
verlangten
Beträgen
blieben
monatlichen
Mietzahlungen
Beklagten
August
€
Zeit
September
Dezember
€
Januar
März
€
April
Dezember
€
Jahr
€
ersten
Monaten
Jahres
€
.
Vortrag
Klägerin
sind
Beklagten
geleisteten
Zahlungen
Zeit
August
Januar
Höhe
monatlich
€
anderen
Rechtsgrund
erbracht
worden
.
rückwirkende
Mieterhöhung
€
verrechnete
Klägerin
Guthaben
Beklagten
Nebenkostenabrechnungen
Höhe
insgesamt
€
.
überschießenden
Betrag
€
rechnete
Miete
August
.
vorliegenden
Rechtsstreit
hat
Klägerin
Revisionsverfahren
noch
Interesse
Auffassung
Mieterhöhungen
rückständige
Miete
insgesamt
€
Zuschlag
Fenstermodernisierung
Zeit
Januar
Dezember
Höhe
€
Mahnkosten
€
insgesamt
1.262,26
€
Zinsen
geltend
gemacht
.
Amtsgericht
hat
Klage
insoweit
abgewiesen
.
Berufung
Klägerin
hat
Landgericht
Zurückweisung
weitergehenden
Rechtsmittels
Klage
Zuschlags
Modernisierung
Fenster
Zeit
1
.
Januar
Höhe
€
€
Betrages
€
Februar
März
stattgegeben
.
Berufungsgericht
zugelassenen
Revision
verfolgt
Klägerin
Anspruch
Ausnahme
Mahnkosten
€
voller
Höhe
weiter
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
Revisionsverfahren
noch
erheblich
Wesentlichen
ausgeführt
:
preisgebundenen
Wohnungsmietverhältnis
dürfe
Vermieter
gemäß
§
WoBindG
Kostenmiete
verlangen
.
könne
gemäß
§
Abs.
WoBindG
einseitige
Erklärung
Erhöhung
berechnet
erläutert
werden
müsse
nur
Zukunft
Vermieter
vertragliche
Miete
festgesetzt
werden
.
Sei
Mieterhöhungserklärung
ausreichend
erläutert
berechnet
führe
nachträgliche
Erläuterung
Wirksamkeit
.
Mieterhöhungserklärungen
Klägerin
seien
Ausnahme
verlangten
Zuschlags
Fenstermodernisierung
ausreichend
erläutert
.
bloße
Verweis
beigefügte
Wirtschaftlichkeitsberechnung
genüge
.
müsse
Erklärung
Berechnung
Erläuterung
ergeben
;
insbesondere
müssten
einzelnen
Positionen
verändert
hätten
Regel
gegenübergestellt
werden
solle
Mieter
Erläuterung
Wirtschaftlichkeitsberechnung
selbst
heraussuchen
müssen
.
Mieterhöhungserklärungen
Klägerin
seien
unwirksam
unabhängig
Schriftsatz
30
.
Juni
ausreichend
erläutert
worden
seien
.
Allerdings
seien
formularmäßige
Mietgleitklauseln
zulässig
vereinbart
werde
jeweils
zulässige
Kostenmiete
vertragliche
Miete
gelten
solle
.
Abs.
§
Abs.
WoBindG
müsse
auch
dann
Mieterhöhung
Vermieter
berechnet
erläutert
werden
.
Fehlen
Berechnung
Erläuterung
gebe
Mieter
jedoch
nur
Zurückbehaltungsrecht
höheren
Miete
so
Berechnung
Erläuterung
noch
Prozess
nachgeholt
werden
könne
.
Klausel
liege
hier
jedoch
.
Nr.
Mietvertrages
sei
gemäß
§
unwirksam
.
Regelung
beinhalte
lediglich
Mietgleitklausel
sei
so
verstehen
Vermieter
Kostenmiete
Berechnung
Erläuterung
§
Abs.
Abs.
WoBindG
verlangen
dürfe
.
widerspreche
gesetzlichen
Regelung
benachteilige
Mieter
unangemessen
Überprüfung
Mieterhöhungsverlangens
kaum
noch
möglich
sei
.
Klausel
könne
auch
wirksamen
Teil
jeweils
zulässige
Kostenmiete
vereinbart
gelte
unwirksamen
Teil
vereinfachte
Geltendmachung
Kostenmiete
betreffe
aufgespalten
werden
.
handele
ausdrückliche
Mietgleitklausel
.
gelten
solle
könne
nur
konkludent
Bestimmung
geschlossen
werden
Vermieter
Kostenmiete
fordern
könne
Verfahren
gemäß
§
WoBindG
einhalten
müssen
.
seien
Vereinbarung
jeweiligen
Kostenmiete
Recht
tatsächlich
Zahlung
verlangen
können
inhaltlich
trennbar
.
vorliegenden
Fall
könnten
Mieterhöhungen
§
Abs.
WoBindG
nur
Zukunft
nur
insoweit
verlangt
werden
Berechnung
Erläuterung
schon
ursprünglichen
Mieterhöhungserklärung
enthalten
gewesen
sei
.
sei
lediglich
1
.
Januar
verlangten
Zuschlags
Fenstermodernisierung
Fall
mithin
Höhe
€
€
.
sei
Mehrzahlung
je
€
Monaten
Februar
März
abzuziehen
so
Berufung
Höhe
€
begründet
Übrigen
unbegründet
sei
.
II
.
Beurteilung
hält
Angriffen
Revision
Ergebnis
stand
so
Revision
zurückzuweisen
ist
.
1
.
Feststellungen
Berufungsgerichts
handelt
vorliegend
Revision
Zweifel
gezogen
wird
öffentlich
geförderten
Wohnraum
so
Wohnungsbindungsgesetz
§
Abs.
Wohnraumförderungsgesetz
Verbindung
§
WoBindG
Neubaumietenverordnung
§
Abs.
anzuwenden
sind
.
2
.
Ergebnis
Recht
geht
Berufungsgericht
§
Nr.
Mietvertrags
Anspruchsgrundlage
Klägerin
verlangte
Zahlung
erhöhten
Miete
darstellt
.
Allerdings
können
Mietvertragsparteien
Wege
Mietgleitklausel
jeweils
gesetzlich
höchst-)zulässige
Kostenmiete
vertraglich
geschuldete
Miete
vereinbaren
§
Abs.
Satz
;
vgl.
Senatsurteile
5
November
3
.
März
.
Vereinbarung
hat
anspruchsbegründende
Wirkung
.
Durchführung
Mieterhöhung
gilt
zwar
Fall
Abs.
WoBindG
entsprechend
Abs.
Satz
.
hat
jedoch
lediglich
Folge
Mieter
Erhöhungsbetrags
Leistungsverweigerungsrecht
§
zusteht
formellen
Anforderungen
Regelung
Berechnung
Erläuterung
Erhöhungsbetrages
erfüllt
sind
Senatsurteile
22
.
April
ZR
4
November
aaO
3
.
März
aaO
.
Vereinbarung
liegt
hier
aber
.
Nr.
Mietvertrags
stellt
Ansicht
Berufungsgerichts
Revision
Mietgleitklausel
hat
mithin
auch
unmittelbar
anspruchsbegründende
Wirkung
.
Senat
kann
Auslegung
§
Nr.
Mietvertrags
unbeschränkt
nachprüfen
Klausel
Berufungsgericht
festgestellt
hat
Bezirk
Berufungsgerichts
Verwendung
findet
.
gefestigter
Rechtsprechung
sind
Allgemeine
Geschäftsbedingungen
unabhängig
Gestaltung
Einzelfalls
Willen
Belangen
jeweils
konkreten
Vertragspartner
typischen
Sinn
auszulegen
.
Ansatzpunkt
Formularvertrag
gebotene
objektive
Willen
konkreten
Vertragspartner
orientierende
Auslegung
ist
erster
Linie
Vertragswortlaut
Urteil
19
.
Januar
m.w
.
;
Senatsurteil
18
.
Juni
.
.
Grundsätzen
kann
§
Nr.
Mietvertrags
Auffassung
Berufungsgerichts
ausgelegt
werden
Änderung
gesetzlich
höchst-)zulässigen
Kostenmiete
ipso
geschuldet
sein
soll
.
Berufungsgericht
geht
selbst
ausdrückliche
Mietgleitklausel
handelt
meint
Wirkung
Klausel
könne
konkludent
geschlossen
werden
Vermieter
Kostenmiete
verlangen
könne
Verfahren
WoBindG
einhalten
müssen
.
trifft
.
Nr.
Mietvertrags
räumt
Vermieter
Befugnis
Änderung
Kostenmiete
auch
rückwirkend
verlangen
.
Wortlaut
begründet
Klausel
Sicht
insoweit
maßgeblichen
durchschnittlichen
Mieters
lediglich
Berechtigung
Vermieters
Miete
Verlangen
geänderten
erhöhten
Kostenmiete
einseitig
ändern
führt
aber
selbst
dahingehende
Äußerung
Vermieters
Änderung
geschuldeten
Miete
.
Jedenfalls
lässt
Klausel
auch
Verständnis
ist
Lasten
Klägerin
Sinne
auszulegen
§
305c
.
Anders
echte
Mietgleitklauseln
§
Abs.
Satz
Gegenstand
Senatsentscheidungen
5
November
aaO
3
.
März
aaO
waren
enthält
Klausel
Vereinbarung
Miethöhe
unmittelbare
Geltung
beansprucht
eröffnet
Vermieter
nur
Möglichkeit
Mieterhöhung
Erklärung
einseitig
vorzunehmen
.
soll
formellen
Anforderungen
§
Abs.
§
Abs.
WoBindG
Mieterhöhungserklärung
stellen
freigestellt
sein
Mieterhöhung
abweichend
§
Abs.
§
Abs.
WoBindG
auch
rückwirkend
herbeiführen
dürfen
.
-9-
3
.
Beklagten
zahlende
Miete
ist
auch
Mieterhöhungserklärungen
Klägerin
11
Juli
12
.
Dezember
1
.
August
€
1
.
Januar
€
Berufungsgericht
bereits
zuerkannten
Zuschlags
Fenstermodernisierung
Höhe
€
erhöht
worden
.
Erhöhungserklärungen
erfüllen
formellen
Anforderungen
§
Abs.
WoBindG
Verbindung
§
Abs.
.
Recht
ist
Berufungsgericht
Revision
unangegriffen
ausgegangen
§
Nr.
Halbs
.
Mietvertrags
Vermieter
Erhöhung
Mietzinses
Verfahren
§
Abs.
WoBindG
einhalten
muss
unangemessener
Benachteiligung
Mieters
§
Abs.
Nr.
Verbindung
Art
.
§
Satz
unwirksam
ist
.
Regelung
bedingt
gesamte
Vermieter
Schutz
Mieters
Durchführung
Mieterhöhung
einzuhaltende
Verfahren
insbesondere
auch
§
Abs.
Satz
WoBindG
vorgesehene
Schriftform
Erhöhungserklärung
Vorschriften
Erläuterungspflichten
Vermieters
§
Abs.
Satz
WoBindG
.
Vorschriften
sind
aber
notwendige
Gegengewicht
Vermieter
preisgebundenem
Wohnraum
Abweichung
allgemeinen
Grundsätzen
Vertragsrechts
eingeräumten
Möglichkeit
Pflicht
Mieters
Mietzahlung
einseitige
Erklärung
gestalten
.
So
erleichtert
Erläuterungspflicht
Mieter
Regel
juristisch
wohnungswirtschaftlich
vorgebildet
ist
Nachvollziehen
Nachprüfung
Berechtigung
einseitigen
Mieterhöhung
erheblich
vgl.
BVerfG
.
Jedenfalls
formularvertraglich
vorgenommene
vollständige
Abbedingung
Schutz
Mieters
dienenden
Verfahrens
ist
unangemessene
Benachteiligung
Mieters
unwirksam
;
Entscheidung
Vorschrift
§
Abs.
WoBindG
auch
zwingend
ist
vgl.
2
.
Aufl
.
§
.
bedarf
hier
.
rechtsfehlerfreie
Annahme
Berufungsgerichts
Mieterhöhungserklärungen
Klägerin
11
Juli
12
.
Dezember
ausreichender
Berechnung
Erläuterung
Erhöhung
formellen
Anforderungen
§
Abs.
Satz
WoBindG
vgl.
Senatsbeschluss
11
.
Januar
genügen
wird
Revision
angegriffen
.
rückwirkende
Heilung
Mieterhöhungserklärungen
Rahmen
vorliegenden
Verfahrens
erfolgten
Erläuterungen
kommt
Betracht
vgl.
:
Wohnungsbaurecht
Loseblattsammlung
November
§
.
4.3
.
Nr.
;
Sternel
Mietrecht
3
.
Aufl
.
.
;
vgl.
auch
aaO
.
.
Auch
erhebt
Revision
Einwendungen
.
4
.
Beklagten
schulden
August
Klägerin
noch
geltend
gemachte
Miete
€
€
Kostenmiete
Nebenkosten
Beklagten
gezahlter
€
Klägerin
anderweit
verrechneten
Betrags
€
Klägerin
gutgeschriebenen
Restbetrags
€
Nebenkostenguthaben
Beklagten
€
auch
insoweit
Fehlbetrag
Erhöhung
Nettokaltmiete
€
€
1
.
€
überschreitet
.
Fehlbetrag
ist
gekommen
Klägerin
Nebenkostenguthaben
Beklagten
€
vorrangig
Mieterhöhung
rückwirkend
1
.
Januar
beanspruchten
Nachzahlungsbetrag
€
verrechnet
hat
.
Verrechnung
war
wirksam
Mieterhöhungserklärung
Klägerin
11
Juli
obigen
Ausführungen
Wahrung
§
Abs.
WoBindG
erforderlichen
Form
unwirksam
ist
so
Klägerin
erhöhte
Miete
€
auch
rückwirkend
1
.
Januar
fordern
kann
Frage
Zulässigkeit
rückwirkenden
Erhöhung
ankommt
.
Nebenkostenguthaben
Beklagten
stand
Fehlbetrag
August
übersteigenden
Höhe
Klägerin
nachrangig
erklärte
Verrechnung
Nettokaltmiete
Verfügung
so
Mietforderung
Klägerin
August
vollständig
erloschen
ist
.
5
.
Klägerin
hat
Beklagten
schließlich
Anspruch
rückwirkend
Zeitraum
Januar
Dezember
geltend
gemachten
monatlichen
Zuschlag
Modernisierung
Fenster
Höhe
€
.
Zwar
erfüllt
Zuschlag
Fenstermodernisierung
betreffende
Mieterhöhungserklärung
23
.
Dezember
Feststellungen
Berufungsgerichts
Anforderungen
§
Abs.
Erklärung
hat
Gesetzes
aber
nur
Wirkung
frühestens
Ersten
Erklärung
folgenden
Monats
erhöhte
Entgelt
Stelle
bisher
entrichtenden
Entgelts
tritt
§
Abs.
Satz
WoBindG
.
Rückwirkung
kann
Mieterhöhung
allenfalls
dann
erklärt
werden
vereinbart
ist
Abs.
Satz
.
Vereinbarung
ist
hier
§
Nr.
Halbs
.
Mietvertrags
jedoch
wirksam
getroffen
worden
.
bedarf
Entscheidung
Vereinbarung
Rückwirkung
Mieterhöhung
vornherein
nur
dann
wirksam
möglich
ist
Parteien
Mietgleitklausel
Sinne
§
Abs.
vereinbart
haben
so
wohl
:
Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender
aaO
Anm
.
Nr.
.
Vermieter
§
Nr.
Halbs
.
Mietvertrags
§
Abs.
WoBindG
§
Abs.
Satz
eingeräumte
Möglichkeit
zeitlich
unbegrenzt
rückwirkenden
Mieterhöhung
hält
Inhaltskontrolle
stand
§
Abs.
Satz
Abs.
Nr.
.
Zwar
enthält
Abs.
§
Abs.
Satz
entsprechende
Einschränkung
Vermieter
Grund
Mietgleitklausel
zulässige
Mieterhöhung
grundsätzlich
nur
zurückliegenden
Zeitraum
Beginn
Erklärung
vorangehenden
Kalenderjahres
nachfordern
darf
vgl.
Senatsurteil
3
.
März
.
Allgemeinen
Geschäftsbedingungen
erlaubte
zeitlich
unbegrenzte
Rückwirkung
weicht
aber
§
Abs.
WoBindG
enthaltenen
Grundsatz
Mieterhöhungen
nur
Zukunft
wirken
so
erheblich
wesentlichen
Grundgedanken
Regelung
mehr
vereinbar
ist
.
eröffnet
Vermieter
Möglichkeit
Änderungen
Kostenmiete
zeitlich
weit
zurückliegender
Erhöhungen
laufender
Aufwendungen
baulicher
Änderungen
auch
fernere
Vergangenheit
vorzunehmen
Mieter
überraschend
ganz
erheblichen
Nachforderungen
belasten
.
Insbesondere
könnte
auch
Nachforderungen
geltend
machen
beruhen
zulässige
Mieterhöhung
Nachlässigkeit
vertretenden
Gründen
zeitnah
durchgeführt
hat
.
6
.
oben
Ausgeführten
§
Nr.
Mietvertrags
bereits
kundenfreundlicher
Auslegung
siehe
insgesamt
unwirksam
ist
kommt
Frage
Klausel
auch
kundenfeindlicher
Auslegung
Mietgleitklausel
unwirksam
wäre
Mieter
günstigere
Rechtsstellung
ergeben
würde
305c
Abs.
.
kann
offen
bleiben
Revision
geltend
macht
Bestimmung
echte
Mietgleitklausel
anders
Berufungsgericht
meint
inhaltlich
teilbar
wäre
erste
Halbsatz
Anspruch
erhöhte
Miete
unabhängig
begründen
könnte
zweiten
enthaltene
Freistellung
Verfahren
§
WoBindG
Auffassung
Berufungsgerichts
Fall
Inhaltskontrolle
standhielte
vgl.
Teilbarkeit
Senatsurteile
25
.
Juni
18
.
Februar
z
.
.
jeweils
m.w
.
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Berlin-Neukölln
Entscheidung
24.11.2006
7/06
Entscheidung