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NAMENVerkündet:19.JanuarJustizangestellteUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk:ja:ja:jaAbs.fortlaufendunpünktlicheErfüllunganderenZahlungsansprüchenGemeinschaftWohnungseigentümerkannanderenWohnungseigentümernFortsetzungGemeinschaftsäumigenWohnungseigentümerunzumutbarmachenEntziehungWohnungseigentums§Abs.rechtfertigenordnungsgemäßeVerwaltungnachhaltigbeeinträchtigt.EntziehungGrundmusssäumigeWohnungseigentümerBeschlussfassungabgemahntwerden.AbmahnungkannnurabgesehenwerdenanderenWohnungseigentümernunzumutbaristErfolgverspricht.fehlenderAbmahnungausreichenderEntziehungsbeschlussstelltrechtlichAbmahnung.erlaubtentsprechenderBeschlussfassungEntziehungsklagebetroffeneWohnungseigentümerseiauchnureinmalabgemahntenPflichtenversäumt.giltnurBeklagteBerücksichtigungUmständeinsbesondereDauerWohlverhaltensannehmendarfAbmahnungführendenVorgängehättenGemeinschafterledigt.Urt.19.JanuarAGV.ZivilsenathatmündlicheVerhandlung19.JanuarVorsitzendenRichterProf.Dr.RichterDr.Dr.Dr.Dr.Rechterkannt:RechtsmittelBeklagtenwerdenUrteil25.ZivilkammerLandgerichts7.DezemberaufgehobenUrteilAmtsgerichts24.Juniabgeändert.Klagewirdabgewiesen.KlägertragenKostenRechtsstreits.Tatbestand:ParteiensindMitgliederWohnungseigentümergemeinschaft.BeklagteWohnungvermietethatzahltegeschuldeteWohngeldregelmäßigerstgerichtlicherGeltendmachung.RückständebeliefenWirtschaftsjahr€Wirtschaftsjahr€VerlaufeRechtsstreitsbezahlte.Wohnungseigentümerversammlung9.AugustbeschlossGemeinschaftWohnungseigentümerAusnahmeWohnungseigentumentziehenfortlaufendZahlungsverpflichtungenverweigerterstaufwendigelangwierigeMahnverfahrenerzwungenwerdenmüssen.Beschlusswurdeangefochten.AufforderungKläger16.AugustfreiwilligWohnungverkaufenkamBeklagte.AuchAngebotKläger21.SeptembergerichtlicheGeltendmachungEntziehungsbeschlusseszurückzustellenRückstände6.OktoberausgeglichenWohngeldkünftigpünktlichgezahltwürdennahmBeklagteAnlassentsprechendeZahlungen.zahltevielmehrerstUrteilersterInstanz.KlägermöchtenEntziehungsbeschlussvorliegendenKlagedurchsetzen.trittBeklagte.AmtsgerichthatBeklagtenantragsgemäßverurteilt.BerufungsgerichthatBerufungBeklagtenzurückgewiesen.richtetSenatzugelasseneRevisionBeklagtenEntziehungWohnungseigentumsverhindernwill.KlägerbeantragenRevisionzurückzuweisen.Entscheidungsgründe:AnsichtBerufungsgerichtsistzwarAmtsgerichtherangezogeneEntziehungsgrundZahlungsrückstands§Abs.Nr.zwischenzeitlicherfolgtenZahlungentfallen.Klageseiaberunabhängig§Abs.begründet.KlägernseinämlichunregelmäßigeunpünktlicheZahlungsverhaltenBeklagtenlängerzuzumuten.Abmahnungseierforderlichgewesen.liegeauchKlägerBeklagtenGelegenheitfreiwilligenVerkaufgegebenZurückstellunggerichtlichenDurchsetzungEntziehungsbeschlussAusgleichRückständekünftigpünktlicherZahlungAussichtgestellthätten.II.hältrechtlicherPrüfungErgebnisstand.1.ZutreffendgehtBerufungsgerichtallerdingsAktivlegitimationKlägerWohnungseigentümer.WohngeldansprücheunpünktlicheunregelmäßigeZahlungEntziehungsklagegestütztwirdstehenzwarWohnungseigentümernteilrechtsfähigen:WenzelGemeinschaftWohnungseigentümerSenat.EntscheidungsäumigenWohnungseigentümerWohnungseigentumentzogenwerdensollbetrifftabergeltendemRechtMitgliedschaftgehörtKompetenzVerbandes66.Aufl..7;f.;Jennißen.GemeinschaftWohnungseigentümerkönnteeinzelneWohnungseigentümerÜbrigenermächtigenzustehendeAnsprüchegeltendmachen;brauchtausdrücklichgeschehen.24.Juni.ErmächtigungwäreBeschlussEntziehungsehen.KlägerwärenauchdannaktivlegitimiertEntziehungsanspruchVerbandmehrWohnungseigentümernzustünde.2.beanstandenistfernerAusgangspunktBerufungsgerichtsauchfortdauerndunpünktlicheErfüllunganderenZahlungsansprüchenGemeinschaftWohnungseigentümerkönneEntziehungWohnungseigentumsrechtfertigen.EntziehungWohnungseigentumssetzt§Abs.betroffeneWohnungseigentümersoschwerenVerletzunganderenWohnungseigentümernobliegendenVerpflichtungenschuldiggemachthatFortsetzungGemeinschaftmehrzugemutetwerdenkann.VerletzunggemeinschaftsbezogenenPflichtengehörtVerletzungPflichtKostentragung§Abs..zeigtschonGesetzselbstWohngeldrückstände§Abs.Nr.allerdingsbesonderenVoraussetzungenRegelbeispielEntziehungWohnungseigentumsführendePflichtverletzungbenennt.§Abs.Nr.istEntziehungWohngeldrückständenallerdingsnurmöglichWohnungseigentümerHöheBetragsProzentEinheitswertsWohnungseigentumsübersteigtlängerMonateVerzugbefindet§Abs.RückstandauchErteilungZuschlags§ausgleicht.VoraussetzungenliegenhierBeklagteRückstandVerurteilungersterInstanzausgeglichenhat.versperrtaberRückgriffGeneralklausel§Abs..Abs.Nr.hebtlediglichspeziellenAnwendungsfall§Abs.beispielhaftstehtAnwendung§Abs.andereFälleVerletzungPflichtKostentragungvornherein.unpünktlicheErfüllungPflichtkannGewichterlangenanderenWohnungseigentümernFortsetzungGemeinschaftsäumigenWohnungseigentümerunzumutbarmacht.ist§Abs.ähnlichenVoraussetzungenabhängigeauchinhaltlichvergleichbareKündigungWohnraummietverhältnisseswichtigemGrundMietrückständenanerkannt.11.Januar;MünchKomm-BGB/Schilling4.Aufl.§Rdn.12;Schmidt-Futterer/BlankMietrecht9.Aufl.§Rdn.168;ebenso§..23.September265/867778;Urt.6November.EntziehungsanspruchAbs.gilt.GemeinschaftseigentumlässtsachgerechtnurverwaltenWohnungseigentümerAufbringungerforderlichenMittelnurbeschließenSenatgefasstenBeschlüsseauchumsetzenWohngelderUmlagenzahlen.EntziehtWohnungseigentümernurgelegentlichnurgeringfügigPflichtentstehennurRechtsverfolgungskostenallerdingssäumigenWohnungseigentümerangelastetwerdenkönnten.VerhaltenkannVerwalterVerwaltungbefasstenWohnungseigentümernjeUmfangHäufigkeitZahlungsverzögerungenerforderlichePlanungssicherheitnehmenVerwaltungnachhaltigbeeinträchtigen.giltnurdannRückständeauflaufenSonderumlagenbeschließenaufzubringensindauchdannWohnungseigentümerMahnungKlagenurVerzögerungzahlt.StörtVerhaltenordnungsgemäßeVerwaltungGemeinschaftseigentumsnachhaltigkannFortsetzungGemeinschaftunzumutbarmachen.hatBerufungsgerichthierange-nommen.nureingeschränktüberprüfbare§Abs..11.JanuaraaOtatrichterlicheWertungistinsoweitbeanstanden.3.beanstandenistaberweitereAnnahmeBerufungsgerichtsEntziehungWohnungseigentums§Abs.fortlaufendunpünktlicherErfüllungKostentragungspflichtsetzeAbmahnung.BerufungsgerichtistallerdingszuzugebenAbmahnung§Abs.anderserwähntenVergleichsfallKündigungWohnraummietverhältnisseswichtigemGrundvgl.§Abs.ausdrücklicherwähntwird.TeilweisewirdAbmahnungauchbesondersangesprochenErman/Grziwotz11.Aufl.§Rdn.2;GewichtsEntziehungsgrundesverlangt651;Kreuzer:WohnungseigentumsrechtTeilRdn.25;Hogenschurz;inhaltlichauchAG540;weitergehendwohlLGauchKumulationPflichtverletzungengeringeremGewichtgenügensoll.herrschenderAnsichtistUnzumutbarkeiterstanzunehmenwenigereinschneidendeMaßnahmeninsbesondereAbmahnungerfolglosgebliebensindOLG;234;AG;ähnlich;§Rdn.4;Pick9.Aufl.§Rdn.14;Palandt/Bassenge66.Aufl.§.1;§Rdn.;MünchKomm-BGB/Engelhardt4.Aufl.§Rdn.2;-9-7.Aufl.§Rdn.1;Staudinger/Kreuzer§.;Weitnauer/Lüke9.Aufl.§Rdn.1;Becker/Kümmel/OttWohnungseigentumRdn.;strengerBärmann/Pick17.Aufl.§Rdn.5:erfolglosesVerfahren§.herrschendeAnsichtüberzeugt.ErfordernisAbmahnungfolgtZweckEntziehungsklageSystematikTatbestände.GesetzgeberhatEntziehungsklageletztesMittelWiederherstellungGemeinschaftsfriedenssogenanntenStörenfriedeingeführtEntwurfsbegründung.I/252S.§mündl.ErläuterungBeschlussempfehlungStenBerS..StörenfriedhatWohnungseigentümerangesehennurPflichtengrobverletztböswilligist.lässtAusnahmefällenabgesehennurfeststellenWohnungseigentümerzunächstEinhaltungPflichtenangehaltenwirdalsoAbmahnungerfolgt.AbmahnungwirddennauchRegelbeispiel§Abs.Nr.VerlaufeGesetzgebungsverfahrenseingeführtwordenistBeschlussempfehlungBT-Drucks.ausdrücklichangesprochen.liegenVoraussetzungen§Abs.insbesonderedannWohnungseigentümerAbmahnungwiederholtgröblichobliegendenPflichtenverstößt.bedarfFallgestaltungmindestenszweierPflichtverletzungenAbmahnungBärmann/Pick/MerleaaO§Rdn.31;Kreuzer:aaORdn.9;§Rdn.;aaO§Rdn.10;Hogenschurz.AbmahnungistzweitenvorliegendenFallnäherliegendenRegelbeispiel§Abs.Nr.zwarvorgeschrieben.HierwirdaberAbmahnungentsprechenderEffekterreichtEntziehung§Abs.entfälltRückständeZuschlag§ausgeglichenwerden.EntziehungsklagehatselbstlediglichWirkungAbmahnung.anderenPflichtverletzungenvergleichbaresGewichthabenmüssenAbmahnungverzichtenführtevermittelbarenWertungswiderspruch.NurAbmahnungkannauchGrundrechtEigentumArt.Abs.GGfolgendenAnforderungenVorschriftRechnunggetragenwerden.EigentumsgrundrechtstehtEntziehungWohnungseigentum§Abs.bestimmtenGründenzwar;kommtabernurVorliegenengerVoraussetzungenBetrachtBVerfG.darfnurletztesMittelgemeinschaftsschädigendenWohnungseigentümereingesetztwerden49;;235;;f.;AG;Becker/Kümmel/OttaaORdn.;aaO§Rdn.1;Staudinger/KreuzeraaO§Rdn.2;Weitnauer/LükeaaO§Rdn..FallistlässtgrundsätzlichnurbeurteilenWohnungseigentümerabgemahntwordenist.anderenWohnungseigentümerhabenbestehendenzumutbarenMöglichkeitenUnterbindungVerhaltensauszuschöpfenauchAbmahnungbetroffenenWohnungseigentümersgehört.kannnurausnahmsweiseverzichtetwerdenetwadannGemeinschaftunzumutbaristoffenkundigAussichtErfolgbietetAG320;§Rdn..Sosiehtauch§Abs.MietrechtGesetzgeberSchaffung§ausdrücklichausgerichtethatEntwurfsbegründungaaOGesetzgewordenenFassungnochstärkerangelehnthatEntwurfBeschlussempfehlungaaO.Auch§Abs.SatzlässtKündigungDauerschuldverhältnissesPflichtverletzungliegendenwichtigenGrundnurAbmahnungerfolgloswar.giltAbs.SatzV.§Abs.nurAbmahnungunzumutbaristErfolgverspricht.GrundsätzegeltenauchKündigungGesellschaftsverhältnisses§Abs.SatzNr.MünchKomm-BGB/UlmeraaO§Rdn.DienstoderArbeitsverhältnisses§Abs.MünchKomm-BGB/HenssleraaO§Rdn..GrundeinheitlichenWertunggenanntenTatbeständeninsoweitvergleichbarenEntziehungsklageabzuweichenisterkennbar.warhierAbmahnungerforderlich.BeklagtehatzwarPflichtZahlungJahrenurgerichtlicheInanspruchnahmehinerfüllt.KlägerhabenGemeinschaftaberfortgesetzt.BeklagtenwarentsprechendenHinweisklarVerhaltenKlägernurEinleitunggerichtlicherVerfahrenDurchsetzungGemeinschaftsansprücheveranlassteSichtGrundlageFortführungGemeinschafterschütterteEntziehungWohnungseigentumsgab.AbmahnungwarKlägernzuzumuten.warweiteresmöglichbedeuteteVerzögerungHerstellunggeordneterVerhältnisse.setztenämlich§Abs.Nr.:Pick:Bärmann/Pick/MerleaaO§Rdn.;aaO§Rdn.2;MünchKomm-BGB/EngelhardtaaO§Rdn.4;Palandt/BassengeaaO§Rdn.3;Staudinger/KreuzeraaO§Rdn.BeschlussGemeinschaft;genügtevielmehrVerwalterWohnungseigentümeraussprach.wardannauchselbständiganfechtbar§Abs.Nr.:.Abmahnungwarauchaussichtslos.BeklagtehatzwarEntziehungsbeschlussAngebotKlägerDurchsetzungBeschlussesfristgerechtemAusgleichRückständekünftigpünktlicherZahlungAbstandnehmenAnlassgenommenRückständeauszugleichen.hatvielmehrwiederumgerichtlicheEntscheidungankommenlassen.besagtaberEntziehungWohnungseigentums§Abs.erforderlicheAbmahnungBeklagtenEindruckgebliebenwäre.SichtgingKlägernbislangnurAusgleichRückstände.Rückständehabengerichtlichdurchgesetzt.AusgleichRückständewolltenDurchsetzungEntziehungsbeschlussesverzichten.nämlichgenerelleÄnderungEntziehungWohnungseigentumsauchFallgingRückständespäterdochausglichkonnteBeklagteobjektiverSichterkennen.SichthatGemeinschaftDurchsetzungZahlungsansprüchebegnügt.WollteweitergehendeKonsequenzenziehenmussteunmissverständlichlichmachenvgl.insoweitparallelenFallverhaltensbedingtenKündigung:345;.lässterstEntziehungsbeschlussBeklagtengerichtetenSchreiben21.SeptemberzwarnäheremHinsehenentnehmen.BeklagtenwurdeabererstKlagebegründungdeutlich.rechtfertigtVerhaltenSchlussAbmahnungunbeeindrucktgelassenhätte.4.erforderlicheAbmahnungkonntenKlägerHilfserwägungBerufungsgerichtsnachholen.ZweifelhaftistschonnachträglicheAbmahnungenBetrachtziehendenSchreibenKläger16.August21.SeptemberinhaltlichAnforderungenAbmahnunggenügen.erstenSchreibenwirdEntziehungsbeschlusserläutertBeklagtenaberGelegenheitgegebenabzuwenden.wirdvielmehraufgeforderterfüllen.zweitenSchreibenerklärenKlägerzwarbereitpünktlicherErfüllungPflichtenBeklagtengerichtlicheDurchsetzungEntziehungsbeschlusseszurückzustellen.behaltenDauerneuerlichenVerstoßweitereBeschlussfassungEntziehungsklageerheben.Abmahnunggesehenwerdenkannistfraglichkannaberoffenbleiben.AbmahnungkannzugedachtenZwecknurerfüllenEntziehungsbeschlusserfolgthierfehlt.sollWohnungseigentümerdrohendenEntziehungsbeschlusswarnen235;§Rdn.29;Sauren4.Aufl.§Rdn.5;Staudinger/KreuzeraaO§..GleichzeitigsollerfahrentunhatBeschlussVollzugvermeiden.AbmahnungsollaberauchsicherstellenübrigenWohnungseigentümerEntziehungsbeschlussnurfassenPflichtverletzungFortführungGemeinschaftunzumutbarmacht.sollenbetroffenenWohnungseigentümerletzteMöglichkeitVerhaltensänderunggebenberücksichtigenAbmahnungRechtfertigungErklärungVerhaltensvorbringt.ZweckkannnurerreichtwerdenAbmahnungBeschlussfassungerfolgt.IsteinmalgefasstkannAbmahnungnurnochDruckmitteldienengefasstenBeschlussdurchzusetzen.istzwarlegitim57;Kreuzer:aaORdn.34;Staudinger/KreuzeraaO§Rdn.nimmtAbmahnungabereigentlichenSinngenügt.scheidetEntziehunggefasstenEntziehungsbeschlusses.5.gefassteEntziehungsbeschlussmachtBeklagtenaberjedenfallsVerbindungSchreiben21.SeptemberklarGemeinschaftWohnungseigentümerfortdauerndunpünktlicheZahlungWohngelderBeklagtenlängerhinnehmenAnlassEntziehungnehmenwill.stelltinhaltlichAbmahnungauchGemeinschaftWohnungseigentümererfolgenkann596;Staundinger/KreuzeraaO§Rdn...hatFolgeEntziehungsgrundgegebenistBeklagtekünftigseiauchnureinmalZahlungsverpflichtungennurvernachlässigendemUmfangunpünktlicherfüllt.Gemeinschaftkönntedann§Abs.erforderlichenEntziehungsbeschlussfassenEntziehungklagen.giltnurBeklagteBerücksichtigungUmständeinsbesondereDauerverhaltensannehmendarfAbmahnungführendenVorgängehättenGemeinschafterledigtsoinsoweitvergleichbarenFallverhaltensbedingtenKündigung:;..Kostenentscheidungberuht§Abs..Schmidt-RäntschVorinstanzen:AGEntscheidungEntscheidung