NAMEN
Verkündet
:
19
.
Januar
Justizangestellte
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
Nachschlagewerk
:
ja
:
ja
:
ja
Abs.
fortlaufend
unpünktliche
Erfüllung
anderen
Zahlungsansprüchen
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
kann
anderen
Wohnungseigentümern
Fortsetzung
Gemeinschaft
säumigen
Wohnungseigentümer
unzumutbar
machen
Entziehung
Wohnungseigentums
§
Abs.
rechtfertigen
ordnungsgemäße
Verwaltung
nachhaltig
beeinträchtigt
.
Entziehung
Grund
muss
säumige
Wohnungseigentümer
Beschlussfassung
abgemahnt
werden
.
Abmahnung
kann
nur
abgesehen
werden
anderen
Wohnungseigentümern
unzumutbar
ist
Erfolg
verspricht
.
fehlender
Abmahnung
ausreichender
Entziehungsbeschluss
stellt
rechtlich
Abmahnung
.
erlaubt
entsprechender
Beschlussfassung
Entziehungsklage
betroffene
Wohnungseigentümer
sei
auch
nur
einmal
abgemahnten
Pflichten
versäumt
.
gilt
nur
Beklagte
Berücksichtigung
Umstände
insbesondere
Dauer
Wohlverhaltens
annehmen
darf
Abmahnung
führenden
Vorgänge
hätten
Gemeinschaft
erledigt
.
Urt
.
19
.
Januar
AG
V.
Zivilsenat
hat
mündliche
Verhandlung
19
.
Januar
Vorsitzenden
Richter
Prof.
Dr.
Richter
Dr.
Dr.
Dr.
Dr.
Recht
erkannt
:
Rechtsmittel
Beklagten
werden
Urteil
25
.
Zivilkammer
Landgerichts
7
.
Dezember
aufgehoben
Urteil
Amtsgerichts
24
.
Juni
abgeändert
.
Klage
wird
abgewiesen
.
Kläger
tragen
Kosten
Rechtsstreits
.
Tatbestand
:
Parteien
sind
Mitglieder
Wohnungseigentümergemeinschaft
.
Beklagte
Wohnung
vermietet
hat
zahlte
geschuldete
Wohngeld
regelmäßig
erst
gerichtlicher
Geltendmachung
.
Rückstände
beliefen
Wirtschaftsjahr
€
Wirtschaftsjahr
€
Verlaufe
Rechtsstreits
bezahlte
.
Wohnungseigentümerversammlung
9
.
August
beschloss
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
Ausnahme
Wohnungseigentum
entziehen
fortlaufend
Zahlungsverpflichtungen
verweigert
erst
aufwendige
langwierige
Mahnverfahren
erzwungen
werden
müssen
.
Beschluss
wurde
angefochten
.
Aufforderung
Kläger
16
.
August
freiwillig
Wohnung
verkaufen
kam
Beklagte
.
Auch
Angebot
Kläger
21
.
September
gerichtliche
Geltendmachung
Entziehungsbeschlusses
zurückzustellen
Rückstände
6
.
Oktober
ausgeglichen
Wohngeld
künftig
pünktlich
gezahlt
würden
nahm
Beklagte
Anlass
entsprechende
Zahlungen
.
zahlte
vielmehr
erst
Urteil
erster
Instanz
.
Kläger
möchten
Entziehungsbeschluss
vorliegenden
Klage
durchsetzen
.
tritt
Beklagte
.
Amtsgericht
hat
Beklagten
antragsgemäß
verurteilt
.
Berufungsgericht
hat
Berufung
Beklagten
zurückgewiesen
.
richtet
Senat
zugelassene
Revision
Beklagten
Entziehung
Wohnungseigentums
verhindern
will
.
Kläger
beantragen
Revision
zurückzuweisen
.
Entscheidungsgründe
:
Ansicht
Berufungsgerichts
ist
zwar
Amtsgericht
herangezogene
Entziehungsgrund
Zahlungsrückstands
§
Abs.
Nr.
zwischenzeitlich
erfolgten
Zahlung
entfallen
.
Klage
sei
aber
unabhängig
§
Abs.
begründet
.
Klägern
sei
nämlich
unregelmäßige
unpünktliche
Zahlungsverhalten
Beklagten
länger
zuzumuten
.
Abmahnung
sei
erforderlich
gewesen
.
liege
auch
Kläger
Beklagten
Gelegenheit
freiwilligen
Verkauf
gegeben
Zurückstellung
gerichtlichen
Durchsetzung
Entziehungsbeschluss
Ausgleich
Rückstände
künftig
pünktlicher
Zahlung
Aussicht
gestellt
hätten
.
II
.
hält
rechtlicher
Prüfung
Ergebnis
stand
.
1
.
Zutreffend
geht
Berufungsgericht
allerdings
Aktivlegitimation
Kläger
Wohnungseigentümer
.
Wohngeldansprüche
unpünktliche
unregelmäßige
Zahlung
Entziehungsklage
gestützt
wird
stehen
zwar
Wohnungseigentümern
teilrechtsfähigen
:
Wenzel
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
Senat
.
Entscheidung
säumigen
Wohnungseigentümer
Wohnungseigentum
entzogen
werden
soll
betrifft
aber
geltendem
Recht
Mitgliedschaft
gehört
Kompetenz
Verbandes
66
.
Aufl
.
.
7
;
f.
;
Jennißen
.
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
könnte
einzelne
Wohnungseigentümer
Übrigen
ermächtigen
zustehende
Ansprüche
geltend
machen
;
braucht
ausdrücklich
geschehen
.
24
.
Juni
.
Ermächtigung
wäre
Beschluss
Entziehung
sehen
.
Kläger
wären
auch
dann
aktivlegitimiert
Entziehungsanspruch
Verband
mehr
Wohnungseigentümern
zustünde
.
2
.
beanstanden
ist
ferner
Ausgangspunkt
Berufungsgerichts
auch
fortdauernd
unpünktliche
Erfüllung
anderen
Zahlungsansprüchen
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
könne
Entziehung
Wohnungseigentums
rechtfertigen
.
Entziehung
Wohnungseigentums
setzt
§
Abs.
betroffene
Wohnungseigentümer
so
schweren
Verletzung
anderen
Wohnungseigentümern
obliegenden
Verpflichtungen
schuldig
gemacht
hat
Fortsetzung
Gemeinschaft
mehr
zugemutet
werden
kann
.
Verletzung
gemeinschaftsbezogenen
Pflichten
gehört
Verletzung
Pflicht
Kostentragung
§
Abs.
.
zeigt
schon
Gesetz
selbst
Wohngeldrückstände
§
Abs.
Nr.
allerdings
besonderen
Voraussetzungen
Regelbeispiel
Entziehung
Wohnungseigentums
führende
Pflichtverletzung
benennt
.
§
Abs.
Nr.
ist
Entziehung
Wohngeldrückständen
allerdings
nur
möglich
Wohnungseigentümer
Höhe
Betrags
Prozent
Einheitswerts
Wohnungseigentums
übersteigt
länger
Monate
Verzug
befindet
§
Abs.
Rückstand
auch
Erteilung
Zuschlags
§
ausgleicht
.
Voraussetzungen
liegen
hier
Beklagte
Rückstand
Verurteilung
erster
Instanz
ausgeglichen
hat
.
versperrt
aber
Rückgriff
Generalklausel
§
Abs.
.
Abs.
Nr.
hebt
lediglich
speziellen
Anwendungsfall
§
Abs.
beispielhaft
steht
Anwendung
§
Abs.
andere
Fälle
Verletzung
Pflicht
Kostentragung
vornherein
.
unpünktliche
Erfüllung
Pflicht
kann
Gewicht
erlangen
anderen
Wohnungseigentümern
Fortsetzung
Gemeinschaft
säumigen
Wohnungseigentümer
unzumutbar
macht
.
ist
§
Abs.
ähnlichen
Voraussetzungen
abhängige
auch
inhaltlich
vergleichbare
Kündigung
Wohnraummietverhältnisses
wichtigem
Grund
Mietrückständen
anerkannt
.
11
.
Januar
;
MünchKomm-BGB/Schilling
4
.
Aufl
.
§
Rdn
.
12
;
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
168
;
ebenso
§
.
.
23
.
September
265/86
77
78
;
Urt
.
6
November
.
Entziehungsanspruch
Abs.
gilt
.
Gemeinschaftseigentum
lässt
sachgerecht
nur
verwalten
Wohnungseigentümer
Aufbringung
erforderlichen
Mittel
nur
beschließen
Senat
gefassten
Beschlüsse
auch
umsetzen
Wohngelder
Umlagen
zahlen
.
Entzieht
Wohnungseigentümer
nur
gelegentlich
nur
geringfügig
Pflicht
entstehen
nur
Rechtsverfolgungskosten
allerdings
säumigen
Wohnungseigentümer
angelastet
werden
könnten
.
Verhalten
kann
Verwalter
Verwaltung
befassten
Wohnungseigentümern
je
Umfang
Häufigkeit
Zahlungsverzögerungen
erforderliche
Planungssicherheit
nehmen
Verwaltung
nachhaltig
beeinträchtigen
.
gilt
nur
dann
Rückstände
auflaufen
Sonderumlagen
beschließen
aufzubringen
sind
auch
dann
Wohnungseigentümer
Mahnung
Klage
nur
Verzögerung
zahlt
.
Stört
Verhalten
ordnungsgemäße
Verwaltung
Gemeinschaftseigentums
nachhaltig
kann
Fortsetzung
Gemeinschaft
unzumutbar
machen
.
hat
Berufungsgericht
hier
ange-
nommen
.
nur
eingeschränkt
überprüfbare
§
Abs.
.
11
.
Januar
aaO
tatrichterliche
Wertung
ist
insoweit
beanstanden
.
3
.
beanstanden
ist
aber
weitere
Annahme
Berufungsgerichts
Entziehung
Wohnungseigentums
§
Abs.
fortlaufend
unpünktlicher
Erfüllung
Kostentragungspflicht
setze
Abmahnung
.
Berufungsgericht
ist
allerdings
zuzugeben
Abmahnung
§
Abs.
anders
erwähnten
Vergleichsfall
Kündigung
Wohnraummietverhältnisses
wichtigem
Grund
vgl.
§
Abs.
ausdrücklich
erwähnt
wird
.
Teilweise
wird
Abmahnung
auch
besonders
angesprochen
Erman/Grziwotz
11
.
Aufl
.
§
Rdn
.
2
;
Gewichts
Entziehungsgrundes
verlangt
651
;
Kreuzer
:
Wohnungseigentumsrecht
Teil
Rdn
.
25
;
Hogenschurz
;
inhaltlich
auch
AG
540
;
weitergehend
wohl
LG
auch
Kumulation
Pflichtverletzungen
geringerem
Gewicht
genügen
soll
.
herrschender
Ansicht
ist
Unzumutbarkeit
erst
anzunehmen
weniger
einschneidende
Maßnahmen
insbesondere
Abmahnung
erfolglos
geblieben
sind
OLG
;
234
;
AG
;
ähnlich
;
§
Rdn
.
4
;
Pick
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
14
;
Palandt/Bassenge
66
.
Aufl
.
§
.
1
;
§
Rdn
.
;
MünchKomm-BGB/Engelhardt
4
.
Aufl
.
§
Rdn
.
2
;
-9-
7
.
Aufl
.
§
Rdn
.
1
;
Staudinger/Kreuzer
§
.
;
Weitnauer/Lüke
9
.
Aufl
.
§
Rdn
.
1
;
Becker/Kümmel/Ott
Wohnungseigentum
Rdn
.
;
strenger
Bärmann/Pick
17
.
Aufl
.
§
Rdn
.
5
:
erfolgloses
Verfahren
§
.
herrschende
Ansicht
überzeugt
.
Erfordernis
Abmahnung
folgt
Zweck
Entziehungsklage
Systematik
Tatbestände
.
Gesetzgeber
hat
Entziehungsklage
letztes
Mittel
Wiederherstellung
Gemeinschaftsfriedens
so
genannten
Störenfried
eingeführt
Entwurfsbegründung
.
I/252
S.
§
mündl
.
Erläuterung
Beschlussempfehlung
StenBer
S.
.
Störenfried
hat
Wohnungseigentümer
angesehen
nur
Pflichten
grob
verletzt
böswillig
ist
.
lässt
Ausnahmefällen
abgesehen
nur
feststellen
Wohnungseigentümer
zunächst
Einhaltung
Pflichten
angehalten
wird
also
Abmahnung
erfolgt
.
Abmahnung
wird
denn
auch
Regelbeispiel
§
Abs.
Nr.
Verlaufe
Gesetzgebungsverfahrens
eingeführt
worden
ist
Beschlussempfehlung
BT-Drucks
.
ausdrücklich
angesprochen
.
liegen
Voraussetzungen
§
Abs.
insbesondere
dann
Wohnungseigentümer
Abmahnung
wiederholt
gröblich
obliegenden
Pflichten
verstößt
.
bedarf
Fallgestaltung
mindestens
zweier
Pflichtverletzungen
Abmahnung
Bärmann/Pick/Merle
aaO
§
Rdn
.
31
;
Kreuzer
:
aaO
Rdn
.
9
;
§
Rdn
.
;
aaO
§
Rdn
.
10
;
Hogenschurz
.
Abmahnung
ist
zweiten
vorliegenden
Fall
näher
liegenden
Regelbeispiel
§
Abs.
Nr.
zwar
vorgeschrieben
.
Hier
wird
aber
Abmahnung
entsprechender
Effekt
erreicht
Entziehung
§
Abs.
entfällt
Rückstände
Zuschlag
§
ausgeglichen
werden
.
Entziehungsklage
hat
selbst
lediglich
Wirkung
Abmahnung
.
anderen
Pflichtverletzungen
vergleichbares
Gewicht
haben
müssen
Abmahnung
verzichten
führte
vermittelbaren
Wertungswiderspruch
.
Nur
Abmahnung
kann
auch
Grundrecht
Eigentum
Art
.
Abs.
GG
folgenden
Anforderungen
Vorschrift
Rechnung
getragen
werden
.
Eigentumsgrundrecht
steht
Entziehung
Wohnungseigentum
§
Abs.
bestimmten
Gründen
zwar
;
kommt
aber
nur
Vorliegen
enger
Voraussetzungen
Betracht
BVerfG
.
darf
nur
letztes
Mittel
gemeinschaftsschädigenden
Wohnungseigentümer
eingesetzt
werden
49
;
;
235
;
;
f.
;
AG
;
Becker/Kümmel/Ott
aaO
Rdn
.
;
aaO
§
Rdn
.
1
;
Staudinger/Kreuzer
aaO
§
Rdn
.
2
;
Weitnauer/Lüke
aaO
§
Rdn
.
.
Fall
ist
lässt
grundsätzlich
nur
beurteilen
Wohnungseigentümer
abgemahnt
worden
ist
.
anderen
Wohnungseigentümer
haben
bestehenden
zumutbaren
Möglichkeiten
Unterbindung
Verhaltens
auszuschöpfen
auch
Abmahnung
betroffenen
Wohnungseigentümers
gehört
.
kann
nur
ausnahmsweise
verzichtet
werden
etwa
dann
Gemeinschaft
unzumutbar
ist
offenkundig
Aussicht
Erfolg
bietet
AG
320
;
§
Rdn
.
.
So
sieht
auch
§
Abs.
Mietrecht
Gesetzgeber
Schaffung
§
ausdrücklich
ausgerichtet
hat
Entwurfsbegründung
aaO
Gesetz
gewordenen
Fassung
noch
stärker
angelehnt
hat
Entwurf
Beschlussempfehlung
aaO
.
Auch
§
Abs.
Satz
lässt
Kündigung
Dauerschuldverhältnisses
Pflichtverletzung
liegenden
wichtigen
Grund
nur
Abmahnung
erfolglos
war
.
gilt
Abs.
Satz
V.
§
Abs.
nur
Abmahnung
unzumutbar
ist
Erfolg
verspricht
.
Grundsätze
gelten
auch
Kündigung
Gesellschaftsverhältnisses
§
Abs.
Satz
Nr.
MünchKomm-BGB/Ulmer
aaO
§
Rdn
.
Dienstoder
Arbeitsverhältnisses
§
Abs.
MünchKomm-BGB/Henssler
aaO
§
Rdn
.
.
Grund
einheitlichen
Wertung
genannten
Tatbeständen
insoweit
vergleichbaren
Entziehungsklage
abzuweichen
ist
erkennbar
.
war
hier
Abmahnung
erforderlich
.
Beklagte
hat
zwar
Pflicht
Zahlung
Jahre
nur
gerichtliche
Inanspruchnahme
hin
erfüllt
.
Kläger
haben
Gemeinschaft
aber
fortgesetzt
.
Beklagten
war
entsprechenden
Hinweis
klar
Verhalten
Kläger
nur
Einleitung
gerichtlicher
Verfahren
Durchsetzung
Gemeinschaftsansprüche
veranlasste
Sicht
Grundlage
Fortführung
Gemeinschaft
erschütterte
Entziehung
Wohnungseigentums
gab
.
Abmahnung
war
Klägern
zuzumuten
.
war
weiteres
möglich
bedeutete
Verzögerung
Herstellung
geordneter
Verhältnisse
.
setzte
nämlich
§
Abs.
Nr.
:
Pick
:
Bärmann/Pick/Merle
aaO
§
Rdn
.
;
aaO
§
Rdn
.
2
;
MünchKomm-BGB/Engelhardt
aaO
§
Rdn
.
4
;
Palandt/Bassenge
aaO
§
Rdn
.
3
;
Staudinger/Kreuzer
aaO
§
Rdn
.
Beschluss
Gemeinschaft
;
genügte
vielmehr
Verwalter
Wohnungseigentümer
aussprach
.
war
dann
auch
selbständig
anfechtbar
§
Abs.
Nr.
:
.
Abmahnung
war
auch
aussichtslos
.
Beklagte
hat
zwar
Entziehungsbeschluss
Angebot
Kläger
Durchsetzung
Beschlusses
fristgerechtem
Ausgleich
Rückstände
künftig
pünktlicher
Zahlung
Abstand
nehmen
Anlass
genommen
Rückstände
auszugleichen
.
hat
vielmehr
wiederum
gerichtliche
Entscheidung
ankommen
lassen
.
besagt
aber
Entziehung
Wohnungseigentums
§
Abs.
erforderliche
Abmahnung
Beklagten
Eindruck
geblieben
wäre
.
Sicht
ging
Klägern
bislang
nur
Ausgleich
Rückstände
.
Rückstände
haben
gerichtlich
durchgesetzt
.
Ausgleich
Rückstände
wollten
Durchsetzung
Entziehungsbeschlusses
verzichten
.
nämlich
generelle
Änderung
Entziehung
Wohnungseigentums
auch
Fall
ging
Rückstände
später
doch
ausglich
konnte
Beklagte
objektiver
Sicht
erkennen
.
Sicht
hat
Gemeinschaft
Durchsetzung
Zahlungsansprüche
begnügt
.
Wollte
weitergehende
Konsequenzen
ziehen
musste
unmissverständlich
lich
machen
vgl.
insoweit
parallelen
Fall
verhaltensbedingten
Kündigung
:
345
;
.
lässt
erst
Entziehungsbeschluss
Beklagten
gerichteten
Schreiben
21
.
September
zwar
näherem
Hinsehen
entnehmen
.
Beklagten
wurde
aber
erst
Klagebegründung
deutlich
.
rechtfertigt
Verhalten
Schluss
Abmahnung
unbeeindruckt
gelassen
hätte
.
4
.
erforderliche
Abmahnung
konnten
Kläger
Hilfserwägung
Berufungsgerichts
nachholen
.
Zweifelhaft
ist
schon
nachträgliche
Abmahnungen
Betracht
ziehenden
Schreiben
Kläger
16
.
August
21
.
September
inhaltlich
Anforderungen
Abmahnung
genügen
.
ersten
Schreiben
wird
Entziehungsbeschluss
erläutert
Beklagten
aber
Gelegenheit
gegeben
abzuwenden
.
wird
vielmehr
aufgefordert
erfüllen
.
zweiten
Schreiben
erklären
Kläger
zwar
bereit
pünktlicher
Erfüllung
Pflichten
Beklagten
gerichtliche
Durchsetzung
Entziehungsbeschlusses
zurückzustellen
.
behalten
Dauer
neuerlichen
Verstoß
weitere
Beschlussfassung
Entziehungsklage
erheben
.
Abmahnung
gesehen
werden
kann
ist
fraglich
kann
aber
offen
bleiben
.
Abmahnung
kann
zugedachten
Zweck
nur
erfüllen
Entziehungsbeschluss
erfolgt
hier
fehlt
.
soll
Wohnungseigentümer
drohenden
Entziehungsbeschluss
warnen
235
;
§
Rdn
.
29
;
Sauren
4
.
Aufl
.
§
Rdn
.
5
;
Staudinger/Kreuzer
aaO
§
.
.
Gleichzeitig
soll
erfahren
tun
hat
Beschluss
Vollzug
vermeiden
.
Abmahnung
soll
aber
auch
sicherstellen
übrigen
Wohnungseigentümer
Entziehungsbeschluss
nur
fassen
Pflichtverletzung
Fortführung
Gemeinschaft
unzumutbar
macht
.
sollen
betroffenen
Wohnungseigentümer
letzte
Möglichkeit
Verhaltensänderung
geben
berücksichtigen
Abmahnung
Rechtfertigung
Erklärung
Verhaltens
vorbringt
.
Zweck
kann
nur
erreicht
werden
Abmahnung
Beschlussfassung
erfolgt
.
Ist
einmal
gefasst
kann
Abmahnung
nur
noch
Druckmittel
dienen
gefassten
Beschluss
durchzusetzen
.
ist
zwar
legitim
57
;
Kreuzer
:
aaO
Rdn
.
34
;
Staudinger/Kreuzer
aaO
§
Rdn
.
nimmt
Abmahnung
aber
eigentlichen
Sinn
genügt
.
scheidet
Entziehung
gefassten
Entziehungsbeschlusses
.
5
.
gefasste
Entziehungsbeschluss
macht
Beklagten
aber
jedenfalls
Verbindung
Schreiben
21
.
September
klar
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
fortdauernd
unpünktliche
Zahlung
Wohngelder
Beklagten
länger
hinnehmen
Anlass
Entziehung
nehmen
will
.
stellt
inhaltlich
Abmahnung
auch
Gemeinschaft
Wohnungseigentümer
erfolgen
kann
596
;
Staundinger/Kreuzer
aaO
§
Rdn
.
.
.
hat
Folge
Entziehungsgrund
gegeben
ist
Beklagte
künftig
sei
auch
nur
einmal
Zahlungsverpflichtungen
nur
vernachlässigendem
Umfang
unpünktlich
erfüllt
.
Gemeinschaft
könnte
dann
§
Abs.
erforderlichen
Entziehungsbeschluss
fassen
Entziehung
klagen
.
gilt
nur
Beklagte
Berücksichtigung
Umstände
insbesondere
Dauer
verhaltens
annehmen
darf
Abmahnung
führenden
Vorgänge
hätten
Gemeinschaft
erledigt
so
insoweit
vergleichbaren
Fall
verhaltensbedingten
Kündigung
:
;
.
.
Kostenentscheidung
beruht
§
Abs.
.
Schmidt-Räntsch
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
Entscheidung