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- NAMEN
- Verkündet
- :
- 28
- .
- Januar
- Ring
- Justizhauptsekretärin
- Urkundsbeamtin
- Geschäftsstelle
- Rechtsstreit
- VIII
- .
- Zivilsenat
- Bundesgerichtshofs
- hat
- mündliche
- Verhandlung
- 12
- November
- Vorsitzenden
- Richter
- Richter
- Dr.
- Richterinnen
- Dr.
- Richter
- Dr.
- Recht
- erkannt
- :
- Revision
- Beklagten
- Urteil
- 5
- .
- Zivilkammer
- Landgerichts
- 30
- November
- wird
- zurückgewiesen
- .
- Beklagten
- wird
- Räumungsfrist
- 31
- .
- Mai
- eingeräumt
- .
- Beklagte
- hat
- Kosten
- Revisionsverfahrens
- tragen
- .
- Tatbestand
- :
- Beklagte
- ist
- 1
- .
- Februar
- Mieterin
- Wohnung
- errichteten
- Gebäude
- Vornahme
- Jahrzehnten
- Mehrfamilienhaus
- Wohneinheiten
- Gesamtwohnfläche
- genutzt
- wird
- rund
- großen
- Grundstück
- innenstadtnaher
- Wohnlage
- befindet
- .
- Klägerin
- hat
- Objekt
- Anfang
- €
- erworben
- Mietern
- Schreiben
- 22
- .
- April
- 31
- .
- Januar
- gekündigt
- .
- plant
- Abriss
- bestehenden
- sanierungsbedürftigen
- Gebäudes
- Neuerrichtung
- Wohnanlage
- Eigentumswohnungen
- Gesamtwohnfläche
- .
- geplante
- Abriss
- auch
- Neubau
- sind
- baurechtlich
- genehmigt
- .
- Klägerin
- bietet
- projektierten
- Eigentumswohnungen
- bereits
- Kauf
- .
- Amtsgericht
- hat
- Klägerin
- erhobene
- Räumungsklage
- abgewiesen
- .
- Berufung
- Klägerin
- hat
- Landgericht
- Beklagte
- Abänderung
- erstinstanzlichen
- Urteils
- Räumung
- verurteilt
- .
- Hiergegen
- richtet
- Berufungsgericht
- zugelassene
- Revision
- Beklagten
- Wiederherstellung
- erstinstanzlichen
- Urteils
- erstrebt
- .
- Entscheidungsgründe
- :
- Revision
- hat
- Erfolg
- .
- Berufungsgericht
- hat
- Begründung
- Entscheidung
- führt
- :
- Beklagte
- sei
- Räumung
- Herausgabe
- Wohnung
- verpflichtet
- Kündigung
- Klägerin
- 22
- .
- April
- Mietverhältnis
- Parteien
- 31
- .
- Januar
- beendet
- habe
- .
- Klägerin
- sei
- gemäß
- §
- Abs.
- Nr.
- Kündigung
- Mietvertrages
- berechtigt
- gewesen
- würde
- Fortbestand
- Mietverhältnisses
- angemessenen
- wirtschaftlichen
- Verwertung
- Gebäudes
- gehindert
- erhebliche
- Nachteile
- erleiden
- .
- Klägerin
- könne
- beabsichtigten
- Verkauf
- neu
- errichtenden
- Wohnungen
- Erlös
- erzielen
- Aufwendungen
- €
- übersteige
- .
- Betrag
- Relation
- Sachverständigen
- errechneten
- Reinertrag
- Vermietung
- neu
- errichteten
- Wohnungen
- Dauer
- Jahren
- gesetzt
- werden
- solle
- müsse
- angemessene
- Verzinsung
- Verkaufserlöses
- gleichen
- Zeitraum
- angesetzt
- werden
- .
- Zugrundelegung
- Zinssatzes
- %
- errechne
- Rendite
- eingesetzten
- Kapitals
- Höhe
- %
- .
- Klägerin
- beabsichtigte
- Abriss
- anschließende
- Neubau
- sei
- Sanierungsbedürftigkeit
- Gebäudes
- wirtschaftlich
- vernünftig
- Gesamtumständen
- angemessen
- .
- Grundstückseigentümer
- dürfe
- verwiesen
- werden
- Sanierungsmaßnahmen
- beschränken
- nur
- Behebung
- Instandhaltungsstaus
- Restnutzungsdauer
- Gebäudes
- Jahren
- führen
- würden
- .
- Vielmehr
- stelle
- Fall
- Entscheidung
- Eigentümers
- nachhaltige
- Sanierung
- Abriss
- anschließenden
- Neubau
- angemessene
- wirtschaftliche
- Verwertung
- ;
- auch
- Entscheidung
- Vollsanierung
- wirtschaftlich
- günstigeren
- Abriss
- anschließenden
- Neubau
- sei
- beanstanden
- .
- Klägerin
- würde
- Fortbestand
- Mietverhältnisses
- auch
- che
- Nachteile
- erleiden
- .
- erforderlich
- sei
- Vermieter
- Fortsetzung
- Mietverhältnisses
- Rendite
- mehr
- erwirtschafte
- gar
- Verluste
- erleide
- .
- genüge
- vielmehr
- Vermieter
- Rendite
- beabsichtigten
- Verwertung
- erheblich
- verbessern
- könne
- .
- sei
- hier
- Fall
- Klägerin
- geplanten
- Verwertung
- Rendite
- %
- erzielen
- könne
- auch
- Vollsanierung
- nur
- Rendite
- %
- erzielbar
- sei
- deutlich
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnungen
- zielbaren
- Rendite
- %
- %
- liege
- .
- Ausübung
- Kündigungsrechtes
- Klägerin
- sei
- auch
- rechtsmissbräuchlich
- Grundstück
- Kenntnis
- Sanierungsbedürftigkeit
- Unrentabilität
- Gebäudes
- gekauft
- habe
- .
- Ab
- riss
- anschließende
- Neubau
- wirtschaftlicher
- Vernunft
- entspreche
- sei
- unerheblich
- gebotenen
- Maßnahmen
- bisherigen
- Eigentümer
- Erwerber
- durchgeführt
- würden
- .
- II
- .
- Beurteilung
- hält
- rechtlicher
- Nachprüfung
- Ergebnis
- stand
- so
- Revision
- zurückzuweisen
- ist
- .
- Beklagte
- ist
- gemäß
- §
- Abs.
- Räumung
- Herausgabe
- Mietwohnung
- verpflichtet
- Kündigung
- Klägerin
- 22
- .
- April
- hat
- Mietverhältnis
- Kündigungserklärung
- angegebenen
- Zeitpunkt
- 31
- .
- Januar
- beendet
- .
- Klägerin
- war
- gemäß
- §
- Abs.
- Nr.
- Kündigung
- berechtigt
- .
- 1
- .
- Zutreffend
- hat
- Berufungsgericht
- angenommen
- Klägerin
- Fortsetzung
- Mietverhältnisses
- angemessenen
- wirtschaftlichen
- Verwertung
- Grundstücks
- gehindert
- würde
- .
- Klägerin
- geplante
- Abriss
- vorhandenen
- Gebäudes
- Ersetzung
- Neubau
- stellt
- wirtschaftliche
- Verwertung
- Grundstücks
- Senatsurteil
- 24
- .
- März
- .
- Angemessen
- Sinne
- §
- Abs.
- Nr.
- ist
- wirtschaftliche
- Verwertung
- dann
- vernünftigen
- nachvollziehbaren
- Erwägungen
- getragen
- wird
- MünchKommBGB/Häublein
- 5
- .
- Aufl
- .
- §
- .
- ;
- Miete
- 3
- .
- Aufl
- .
- §
- .
- ;
- 12
- .
- Aufl
- .
- §
- .
- ;
- Kinne/Schach/Bieber
- zessrecht
- 5
- .
- Aufl
- .
- §
- .
- ;
- AnwK/Hinz
- §
- .
- .
- hat
- Berufungsgericht
- Klägerin
- geplanten
- Baumaßnahmen
- rechtsfehlerfrei
- bejaht
- .
- Investitionen
- vorhandene
- sanierungsbedürftige
- Gebäude
- sprechen
- verhältnismäßig
- geringe
- Restnutzungsdauer
- Jahren
- allein
- "
- Minimalsanierung
- "
- erforderliche
- Kostenaufwand
- €
- .
- Abriss
- sanierungsbedürftigen
- Gebäudes
- städtebauliche
- Gründe
- Denkmalschutz
- entgegenstehen
- Abrissgenehmigung
- bereits
- vorliegt
- entspricht
- Errichtung
- Klägerin
- geplanten
- baurechtlich
- ebenfalls
- bereits
- genehmigten
- Neubaus
- erheblichem
- Umfang
- zusätzlicher
- Wohnraum
- geschaffen
- wird
- vernünftigen
- wirtschaftlichen
- Überlegungen
- .
- 2
- .
- Berufungsgericht
- ist
- auch
- beizupflichten
- Klägerin
- erhebliche
- Nachteile
- entstehen
- würden
- fortbestehenden
- Mietverhältnisses
- beabsichtigten
- wirtschaftlichen
- Verwertung
- Grundstücks
- gehindert
- würde
- .
- Beurteilung
- Frage
- Eigentümer
- Fortbestand
- Mietvertrages
- erheblicher
- Nachteil
- entsteht
- ist
- Hintergrund
- Sozialpflichtigkeit
- Eigentums
- Art
- .
- Abs.
- GG
- grundsätzlichen
- Bestandsinteresses
- Mieters
- bisherigen
- Wohnung
- Lebensmittelpunkt
- verbleiben
- vorzunehmen
- .
- Eigentum
- gewährt
- Vermieter
- Hintergrund
- Anspruch
- Gewinnoptimierung
- Einräumung
- gerade
- Nutzungsmöglichkeiten
- größtmöglichen
- wirtschaftlichen
- Vorteil
- versprechen
- vgl.
- BVerfGE
- .
- Auch
- Besitzrecht
- Mieters
- gemieteten
- Wohnung
- ist
- Eigentum
- Sinne
- Art
- .
- Abs.
- Satz
- GG
- grundgesetzlich
- geschützt
- BVerfGE
- .
- .
- anderen
- Seite
- dürfen
- Vermieter
- entstehenden
- Nachteile
- jedoch
- Umfang
- annehmen
- Nachteile
- weit
- übersteigt
- Mieter
- Falle
- Verlustes
- Wohnung
- erwachsen
- BVerfGE
- .
- Rahmen
- §
- Abs.
- Nr.
- erforderliche
- Abwägung
- grundsätzlichen
- Bestandsinteresse
- Mieters
- Verwertungsinteresse
- Eigentümers
- entzieht
- generalisierenden
- Betrachtung
- ;
- lässt
- nur
- Einzelfall
- Berücksichtigung
- Umstände
- Einzelfalls
- konkreten
- Situation
- Vermieters
- treffen
- 528
- ;
- §
- .
- ;
- Schmidt-Futterer/Blank
- Mietrecht
- 9
- .
- Aufl
- .
- §
- .
- ;
- .
- 90
- ;
- Bub/Treier/Grapentin
- Handbuch
- Wohnraummiete
- 3
- .
- Aufl
- .
- .
- .
- handelt
- tatrichterliche
- Frage
- Revisionsgericht
- nur
- eingeschränkt
- überprüft
- werden
- kann
- Berufungsgericht
- Wertungsgrenzen
- erkannt
- tatsächliche
- Wertungsgrundlage
- ausgeschöpft
- Erfahrungssätze
- beachtet
- hat
- .
- Berufungsgericht
- Hinsicht
- unterlaufenen
- Fehler
- zeigt
- Revision
- .
- Berufungsgericht
- hat
- Beurteilung
- Klägerin
- Falle
- Fortbestands
- Mietverhältnisse
- erhebliche
- Nachteile
- entstünden
- isoliert
- gestützt
- Klägerin
- dann
- geplanten
- Neubau
- errichten
- erstrebten
- Gewinn
- erzielen
- könnte
- maßgeblich
- auch
- abgestellt
- schlechte
- Zustand
- Gebäudes
- umfassende
- nachhaltige
- Sanierung
- Abriss
- Neubau
- gebiete
- Klägerin
- bloße
- "
- Minimalsanierung
- "
- Verlängerung
- Nutzungsdauer
- Objektes
- erzielt
- werde
- verwiesen
- werden
- könne
- .
- Beurteilung
- ist
- Zustand
- Gebäudes
- Berufungsgericht
- getroffenen
- Feststellungen
- Rechtsgründen
- beanstanden
- .
- Gutachten
- Sachverständigen
- Berufungsgericht
- Bezug
- nimmt
- sind
- schon
- "
- Minimalsanierung
- "
- Gebäudes
- nur
- dringendsten
- Maßnahmen
- Beseitigung
- Feuchtigkeit
- Keller
- Hausschwammbehandlung
- umfasst
- Verlängerung
- Jahren
- geschätzten
- Restlebensdauer
- Gebäudes
- führt
- Kosten
- rund
- €
- veranschlagen
- Aufwand
- inzwischen
- Energieeinsparverordnung
- vorgeschriebene
- Nachrüstungsmaßnahmen
- Dämmung
- zugänglicher
- oberster
- Geschoßdecken
- beheizter
- Räume
- zugänglicher
- Wasserleitungen
- unbeheizten
- Räumen
- noch
- enthalten
- ist
- .
- Grundrissgestaltung
- heutigen
- Bedürfnissen
- Ausstattung
- heutigen
- Anforderungen
- erreichen
- ist
- Gutachten
- "
- Vollsanierung
- "
- erforderlich
- .
- müssten
- Gebäude
- Investitionsaufwand
- €
- entkernt
- Teile
- Rohbaus
- gesamte
- Innenausbau
- erneuert
- Wohnungsgrundrisse
- neu
- gestaltet
- werden
- .
- Fortsetzung
- Mietverhältnisse
- könnte
- Klägerin
- Sachverständigen
- beschriebene
- gemessen
- üblichen
- Wohnverhältnissen
- gebotene
- "
- Vollsanierung
- "
- noch
- vorgesehenen
- Abriss
- Gebäudes
- anschließendem
- größeren
- Neubau
- verwirklichen
- ;
- wäre
- "
- Minimalsanierung
- "
- vorhandenen
- Gebäudes
- verwiesen
- allgemeiner
- Lebenserfahrung
- kaum
- kalkulierbaren
- Risiko
- verbunden
- wäre
- alsbald
- Notwendigkeit
- weiterer
- angemessenen
- Verhältnis
- Restnutzungsdauer
- Gebäudes
- stehender
- Instandsetzungsmaßnahmen
- Tage
- tritt
- .
- Übrigen
- ist
- Eigentümer
- auch
- allgemein
- anerkennenswertes
- Interesse
- abzusprechen
- sanierungsbedürftigen
- Gebäudezustands
- hier
- bereits
- -9-
- gebotene
- nachhaltige
- Verbesserung
- dauerhafte
- Erneuerung
- Eigentums
- alsbald
- erst
- vollständigem
- Verbrauch
- bisherigen
- Bausubstanz
- realisieren
- .
- Schließlich
- wird
- auch
- Gesetzesmaterialien
- Abbruch
- Gebäudes
- Zweck
- Sanierung
- anschließendem
- Wiederaufbau
- ausdrücklich
- Beispielsfall
- Verwertungskündigung
- Vermieters
- genannt
- vgl.
- BT-Drs
- .
- 6/1549
- S.
- Art
- .
- §
- Abs.
- Nr.
- 1
- .
- Wohnraumkündigungsschutzgesetzes
- Regelungen
- 2
- .
- Wohnraumkündigungsschutzgesetz
- wesentlichen
- inhaltsgleich
- §
- später
- Mietrechtsreformgesetz
- 19
- .
- Juni
- [
- .
- S.
- ]
- §
- übernommen
- wurden
- .
- Berufungsgericht
- hat
- berechtigtes
- Interesse
- Klägerin
- Beendigung
- Mietverhältnisses
- Beklagten
- rechtsfehlerfrei
- bejaht
- .
- Vorliegen
- Härtegründen
- Person
- Beklagten
- §
- §
- 574a
- Anspruch
- Fortsetzung
- herleiten
- könnte
- bieten
- tatsächlichen
- Feststellungen
- Berufungsgerichts
- Anhaltspunkt
- ;
- übergangenen
- Sachvortrag
- zeigt
- Revision
- .
- Erfolg
- macht
- Revision
- geltend
- handele
- Vorhaben
- Klägerin
- rein
- spekulatives
- Eigentumsgarantie
- Art
- .
- Abs.
- GG
- geschütztes
- Geschäft
- .
- Klägerin
- Mietverhältnisse
- entstehenden
- Nachteile
- Kündigung
- Mietverhältnisses
- gemäß
- §
- Abs.
- Nr.
- berechtigen
- bestehen
- oben
- dargelegt
- Fall
- erforderliche
- weitere
- Bewirtschaftung
- sanierungsbedürftigen
- Objekts
- Form
- "
- Minimalsanierung
- schwer
- kalkulierbaren
- Risiken
- verbunden
- ist
- nachhaltige
- Verbesserung
- Bausubstanz
- sicherstellt
- .
- Auffassung
- Revision
- handelt
- Klägerin
- verfolgten
- Projekt
- Rechtsordnung
- missbilligtes
- Eigentumsgarantie
- liegendes
- Geschäft
- Klägerin
- Grundstück
- objektiv
- bestehenden
- Sanierungsbedürftigkeit
- vorhandenen
- Gebäudes
- vornherein
- Zweck
- Neubaus
- erworben
- Grundstück
- Preis
- gezahlt
- hat
- Erwartung
- beeinflusst
- worden
- ist
- Klägerin
- Neubau
- Verkauf
- auch
- besseren
- Ausnutzung
- bebaubaren
- Fläche
- voraussichtlich
- erheblichen
- Gewinn
- realisieren
- kann
- .
- Auffassung
- Revision
- muss
- Klägerin
- auch
- Anbau
- vorhandene
- Gebäude
- verweisen
- lassen
- ;
- selbst
- Maßnahme
- technisch
- bauordnungsrechtlich
- realisiert
- werden
- könnte
- ließen
- weiteren
- Bewirtschaftung
- sanierungsbedürftigen
- Gebäudes
- verbundenen
- Nachteile
- vermeiden
- .
- 3
- .
- Berufungsgericht
- ist
- auch
- beizupflichten
- Kündigung
- Klägerin
- rechtsmissbräuchlich
- anzusehen
- ist
- Voreigentümer
- Jahre
- Investitionen
- Grundstück
- getätigt
- haben
- Klägerin
- Objekt
- Kenntnis
- Umstands
- erworben
- hat
- .
- Revision
- angegriffenen
- Feststellungen
- Berufungsgerichts
- bestehen
- Anhaltspunkte
- Voreigentümer
- Gebäude
- bewusst
- gewirtschaftet
- hätten
- Abriss
- Gebäudes
- leichter
- durchsetzen
- können
- .
- Allein
- Umstand
- jetzige
- sanierungsbedürftige
- Zustand
- Gebäudes
- nachhaltigen
- Investitionen
- Voreigentümer
- hätte
- vermieden
- werden
- können
- lässt
- Klägerin
- nunmehr
- erforderlichen
- baulichen
- Maßnahmen
- erklärte
- Kündigung
- Beklagten
- noch
- treuwidrig
- erscheinen
- .
- 4
- .
- Auch
- Regelung
- §
- Abs.
- Nr.
- Halbs
- .
- steht
- Kündigung
- Klägerin
- .
- auch
- Revision
- verkennt
- ist
- Vorschrift
- Vermieter
- berufen
- kann
- Mieträume
- Zusammenhang
- beabsichtigten
- Überlassung
- Mieter
- erfolgten
- Begründung
- Wohnungseigentum
- veräußern
- will
- vorliegenden
- Sachverhalt
- direkt
- anwendbar
- .
- Klägerin
- will
- Wohnung
- Beklagten
- Zusammenhang
- Begründung
- Wohnungseigentum
- veräußern
- Gebäude
- bisher
- Beklagten
- bewohnten
- Räume
- abreißen
- .
- analoge
- Anwendung
- Bestimmung
- kommt
- gleichfalls
- Betracht
- planwidrige
- Regelungslücke
- liegt
- .
- §
- geregelte
- Kündigungsschutz
- dient
- Bestandsschutz
- einzelnen
- heißt
- Interesse
- Mieters
- gemietete
- Wohnung
- Lebensmittelpunkt
- beizubehalten
- nur
- berechtigten
- Interesse
- Vermieters
- aufgeben
- müssen
- .
- berechtigtes
- Interesse
- Klägerin
- liegt
- hier
- ausgeführt
- sanierungsbedürftigen
- Zustands
- Gebäudes
- umfassende
- bauliche
- Maßnahmen
- erforderlich
- sind
- Wegfall
- bisherigen
- Mietwohnungen
- führen
- .
- Auffassung
- Revision
- geht
- Zweck
- §
- geregelten
- Kündigungsschutzes
- Mieters
- etwa
- Instrument
- Zweckentfremdungsverbots
- Gemeinden
- Wohnraummangel
- allgemein
- Bestand
- Mietwohnungen
- Altbauwohnungen
- günstigem
- Mietzins
- erhalten
- .
- 5
- .
- Beklagten
- war
- Umständen
- angemessene
- mungsfrist
- §
- Abs.
- Satz
- gewähren
- .
- Ball
- Dr.
- Dr.
- Dr.
- Vorinstanzen
- :
- AG
- Entscheidung
- LG
- Entscheidung
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