NAMEN
Verkündet
:
28
.
Januar
Ring
Justizhauptsekretärin
Urkundsbeamtin
Geschäftsstelle
Rechtsstreit
VIII
.
Zivilsenat
Bundesgerichtshofs
hat
mündliche
Verhandlung
12
November
Vorsitzenden
Richter
Richter
Dr.
Richterinnen
Dr.
Richter
Dr.
Recht
erkannt
:
Revision
Beklagten
Urteil
5
.
Zivilkammer
Landgerichts
30
November
wird
zurückgewiesen
.
Beklagten
wird
Räumungsfrist
31
.
Mai
eingeräumt
.
Beklagte
hat
Kosten
Revisionsverfahrens
tragen
.
Tatbestand
:
Beklagte
ist
1
.
Februar
Mieterin
Wohnung
errichteten
Gebäude
Vornahme
Jahrzehnten
Mehrfamilienhaus
Wohneinheiten
Gesamtwohnfläche
genutzt
wird
rund
großen
Grundstück
innenstadtnaher
Wohnlage
befindet
.
Klägerin
hat
Objekt
Anfang
€
erworben
Mietern
Schreiben
22
.
April
31
.
Januar
gekündigt
.
plant
Abriss
bestehenden
sanierungsbedürftigen
Gebäudes
Neuerrichtung
Wohnanlage
Eigentumswohnungen
Gesamtwohnfläche
.
geplante
Abriss
auch
Neubau
sind
baurechtlich
genehmigt
.
Klägerin
bietet
projektierten
Eigentumswohnungen
bereits
Kauf
.
Amtsgericht
hat
Klägerin
erhobene
Räumungsklage
abgewiesen
.
Berufung
Klägerin
hat
Landgericht
Beklagte
Abänderung
erstinstanzlichen
Urteils
Räumung
verurteilt
.
Hiergegen
richtet
Berufungsgericht
zugelassene
Revision
Beklagten
Wiederherstellung
erstinstanzlichen
Urteils
erstrebt
.
Entscheidungsgründe
:
Revision
hat
Erfolg
.
Berufungsgericht
hat
Begründung
Entscheidung
führt
:
Beklagte
sei
Räumung
Herausgabe
Wohnung
verpflichtet
Kündigung
Klägerin
22
.
April
Mietverhältnis
Parteien
31
.
Januar
beendet
habe
.
Klägerin
sei
gemäß
§
Abs.
Nr.
Kündigung
Mietvertrages
berechtigt
gewesen
würde
Fortbestand
Mietverhältnisses
angemessenen
wirtschaftlichen
Verwertung
Gebäudes
gehindert
erhebliche
Nachteile
erleiden
.
Klägerin
könne
beabsichtigten
Verkauf
neu
errichtenden
Wohnungen
Erlös
erzielen
Aufwendungen
€
übersteige
.
Betrag
Relation
Sachverständigen
errechneten
Reinertrag
Vermietung
neu
errichteten
Wohnungen
Dauer
Jahren
gesetzt
werden
solle
müsse
angemessene
Verzinsung
Verkaufserlöses
gleichen
Zeitraum
angesetzt
werden
.
Zugrundelegung
Zinssatzes
%
errechne
Rendite
eingesetzten
Kapitals
Höhe
%
.
Klägerin
beabsichtigte
Abriss
anschließende
Neubau
sei
Sanierungsbedürftigkeit
Gebäudes
wirtschaftlich
vernünftig
Gesamtumständen
angemessen
.
Grundstückseigentümer
dürfe
verwiesen
werden
Sanierungsmaßnahmen
beschränken
nur
Behebung
Instandhaltungsstaus
Restnutzungsdauer
Gebäudes
Jahren
führen
würden
.
Vielmehr
stelle
Fall
Entscheidung
Eigentümers
nachhaltige
Sanierung
Abriss
anschließenden
Neubau
angemessene
wirtschaftliche
Verwertung
;
auch
Entscheidung
Vollsanierung
wirtschaftlich
günstigeren
Abriss
anschließenden
Neubau
sei
beanstanden
.
Klägerin
würde
Fortbestand
Mietverhältnisses
auch
che
Nachteile
erleiden
.
erforderlich
sei
Vermieter
Fortsetzung
Mietverhältnisses
Rendite
mehr
erwirtschafte
gar
Verluste
erleide
.
genüge
vielmehr
Vermieter
Rendite
beabsichtigten
Verwertung
erheblich
verbessern
könne
.
sei
hier
Fall
Klägerin
geplanten
Verwertung
Rendite
%
erzielen
könne
auch
Vollsanierung
nur
Rendite
%
erzielbar
sei
deutlich
Mehrfamilienhäuser
Wohnungen
zielbaren
Rendite
%
%
liege
.
Ausübung
Kündigungsrechtes
Klägerin
sei
auch
rechtsmissbräuchlich
Grundstück
Kenntnis
Sanierungsbedürftigkeit
Unrentabilität
Gebäudes
gekauft
habe
.
Ab
riss
anschließende
Neubau
wirtschaftlicher
Vernunft
entspreche
sei
unerheblich
gebotenen
Maßnahmen
bisherigen
Eigentümer
Erwerber
durchgeführt
würden
.
II
.
Beurteilung
hält
rechtlicher
Nachprüfung
Ergebnis
stand
so
Revision
zurückzuweisen
ist
.
Beklagte
ist
gemäß
§
Abs.
Räumung
Herausgabe
Mietwohnung
verpflichtet
Kündigung
Klägerin
22
.
April
hat
Mietverhältnis
Kündigungserklärung
angegebenen
Zeitpunkt
31
.
Januar
beendet
.
Klägerin
war
gemäß
§
Abs.
Nr.
Kündigung
berechtigt
.
1
.
Zutreffend
hat
Berufungsgericht
angenommen
Klägerin
Fortsetzung
Mietverhältnisses
angemessenen
wirtschaftlichen
Verwertung
Grundstücks
gehindert
würde
.
Klägerin
geplante
Abriss
vorhandenen
Gebäudes
Ersetzung
Neubau
stellt
wirtschaftliche
Verwertung
Grundstücks
Senatsurteil
24
.
März
.
Angemessen
Sinne
§
Abs.
Nr.
ist
wirtschaftliche
Verwertung
dann
vernünftigen
nachvollziehbaren
Erwägungen
getragen
wird
MünchKommBGB/Häublein
5
.
Aufl
.
§
.
;
Miete
3
.
Aufl
.
§
.
;
12
.
Aufl
.
§
.
;
Kinne/Schach/Bieber
zessrecht
5
.
Aufl
.
§
.
;
AnwK/Hinz
§
.
.
hat
Berufungsgericht
Klägerin
geplanten
Baumaßnahmen
rechtsfehlerfrei
bejaht
.
Investitionen
vorhandene
sanierungsbedürftige
Gebäude
sprechen
verhältnismäßig
geringe
Restnutzungsdauer
Jahren
allein
"
Minimalsanierung
"
erforderliche
Kostenaufwand
€
.
Abriss
sanierungsbedürftigen
Gebäudes
städtebauliche
Gründe
Denkmalschutz
entgegenstehen
Abrissgenehmigung
bereits
vorliegt
entspricht
Errichtung
Klägerin
geplanten
baurechtlich
ebenfalls
bereits
genehmigten
Neubaus
erheblichem
Umfang
zusätzlicher
Wohnraum
geschaffen
wird
vernünftigen
wirtschaftlichen
Überlegungen
.
2
.
Berufungsgericht
ist
auch
beizupflichten
Klägerin
erhebliche
Nachteile
entstehen
würden
fortbestehenden
Mietverhältnisses
beabsichtigten
wirtschaftlichen
Verwertung
Grundstücks
gehindert
würde
.
Beurteilung
Frage
Eigentümer
Fortbestand
Mietvertrages
erheblicher
Nachteil
entsteht
ist
Hintergrund
Sozialpflichtigkeit
Eigentums
Art
.
Abs.
GG
grundsätzlichen
Bestandsinteresses
Mieters
bisherigen
Wohnung
Lebensmittelpunkt
verbleiben
vorzunehmen
.
Eigentum
gewährt
Vermieter
Hintergrund
Anspruch
Gewinnoptimierung
Einräumung
gerade
Nutzungsmöglichkeiten
größtmöglichen
wirtschaftlichen
Vorteil
versprechen
vgl.
BVerfGE
.
Auch
Besitzrecht
Mieters
gemieteten
Wohnung
ist
Eigentum
Sinne
Art
.
Abs.
Satz
GG
grundgesetzlich
geschützt
BVerfGE
.
.
anderen
Seite
dürfen
Vermieter
entstehenden
Nachteile
jedoch
Umfang
annehmen
Nachteile
weit
übersteigt
Mieter
Falle
Verlustes
Wohnung
erwachsen
BVerfGE
.
Rahmen
§
Abs.
Nr.
erforderliche
Abwägung
grundsätzlichen
Bestandsinteresse
Mieters
Verwertungsinteresse
Eigentümers
entzieht
generalisierenden
Betrachtung
;
lässt
nur
Einzelfall
Berücksichtigung
Umstände
Einzelfalls
konkreten
Situation
Vermieters
treffen
528
;
§
.
;
Schmidt-Futterer/Blank
Mietrecht
9
.
Aufl
.
§
.
;
.
90
;
Bub/Treier/Grapentin
Handbuch
Wohnraummiete
3
.
Aufl
.
.
.
handelt
tatrichterliche
Frage
Revisionsgericht
nur
eingeschränkt
überprüft
werden
kann
Berufungsgericht
Wertungsgrenzen
erkannt
tatsächliche
Wertungsgrundlage
ausgeschöpft
Erfahrungssätze
beachtet
hat
.
Berufungsgericht
Hinsicht
unterlaufenen
Fehler
zeigt
Revision
.
Berufungsgericht
hat
Beurteilung
Klägerin
Falle
Fortbestands
Mietverhältnisse
erhebliche
Nachteile
entstünden
isoliert
gestützt
Klägerin
dann
geplanten
Neubau
errichten
erstrebten
Gewinn
erzielen
könnte
maßgeblich
auch
abgestellt
schlechte
Zustand
Gebäudes
umfassende
nachhaltige
Sanierung
Abriss
Neubau
gebiete
Klägerin
bloße
"
Minimalsanierung
"
Verlängerung
Nutzungsdauer
Objektes
erzielt
werde
verwiesen
werden
könne
.
Beurteilung
ist
Zustand
Gebäudes
Berufungsgericht
getroffenen
Feststellungen
Rechtsgründen
beanstanden
.
Gutachten
Sachverständigen
Berufungsgericht
Bezug
nimmt
sind
schon
"
Minimalsanierung
"
Gebäudes
nur
dringendsten
Maßnahmen
Beseitigung
Feuchtigkeit
Keller
Hausschwammbehandlung
umfasst
Verlängerung
Jahren
geschätzten
Restlebensdauer
Gebäudes
führt
Kosten
rund
€
veranschlagen
Aufwand
inzwischen
Energieeinsparverordnung
vorgeschriebene
Nachrüstungsmaßnahmen
Dämmung
zugänglicher
oberster
Geschoßdecken
beheizter
Räume
zugänglicher
Wasserleitungen
unbeheizten
Räumen
noch
enthalten
ist
.
Grundrissgestaltung
heutigen
Bedürfnissen
Ausstattung
heutigen
Anforderungen
erreichen
ist
Gutachten
"
Vollsanierung
"
erforderlich
.
müssten
Gebäude
Investitionsaufwand
€
entkernt
Teile
Rohbaus
gesamte
Innenausbau
erneuert
Wohnungsgrundrisse
neu
gestaltet
werden
.
Fortsetzung
Mietverhältnisse
könnte
Klägerin
Sachverständigen
beschriebene
gemessen
üblichen
Wohnverhältnissen
gebotene
"
Vollsanierung
"
noch
vorgesehenen
Abriss
Gebäudes
anschließendem
größeren
Neubau
verwirklichen
;
wäre
"
Minimalsanierung
"
vorhandenen
Gebäudes
verwiesen
allgemeiner
Lebenserfahrung
kaum
kalkulierbaren
Risiko
verbunden
wäre
alsbald
Notwendigkeit
weiterer
angemessenen
Verhältnis
Restnutzungsdauer
Gebäudes
stehender
Instandsetzungsmaßnahmen
Tage
tritt
.
Übrigen
ist
Eigentümer
auch
allgemein
anerkennenswertes
Interesse
abzusprechen
sanierungsbedürftigen
Gebäudezustands
hier
bereits
-9-
gebotene
nachhaltige
Verbesserung
dauerhafte
Erneuerung
Eigentums
alsbald
erst
vollständigem
Verbrauch
bisherigen
Bausubstanz
realisieren
.
Schließlich
wird
auch
Gesetzesmaterialien
Abbruch
Gebäudes
Zweck
Sanierung
anschließendem
Wiederaufbau
ausdrücklich
Beispielsfall
Verwertungskündigung
Vermieters
genannt
vgl.
BT-Drs
.
6/1549
S.
Art
.
§
Abs.
Nr.
1
.
Wohnraumkündigungsschutzgesetzes
Regelungen
2
.
Wohnraumkündigungsschutzgesetz
wesentlichen
inhaltsgleich
§
später
Mietrechtsreformgesetz
19
.
Juni
[
.
S.
]
§
übernommen
wurden
.
Berufungsgericht
hat
berechtigtes
Interesse
Klägerin
Beendigung
Mietverhältnisses
Beklagten
rechtsfehlerfrei
bejaht
.
Vorliegen
Härtegründen
Person
Beklagten
§
§
574a
Anspruch
Fortsetzung
herleiten
könnte
bieten
tatsächlichen
Feststellungen
Berufungsgerichts
Anhaltspunkt
;
übergangenen
Sachvortrag
zeigt
Revision
.
Erfolg
macht
Revision
geltend
handele
Vorhaben
Klägerin
rein
spekulatives
Eigentumsgarantie
Art
.
Abs.
GG
geschütztes
Geschäft
.
Klägerin
Mietverhältnisse
entstehenden
Nachteile
Kündigung
Mietverhältnisses
gemäß
§
Abs.
Nr.
berechtigen
bestehen
oben
dargelegt
Fall
erforderliche
weitere
Bewirtschaftung
sanierungsbedürftigen
Objekts
Form
"
Minimalsanierung
schwer
kalkulierbaren
Risiken
verbunden
ist
nachhaltige
Verbesserung
Bausubstanz
sicherstellt
.
Auffassung
Revision
handelt
Klägerin
verfolgten
Projekt
Rechtsordnung
missbilligtes
Eigentumsgarantie
liegendes
Geschäft
Klägerin
Grundstück
objektiv
bestehenden
Sanierungsbedürftigkeit
vorhandenen
Gebäudes
vornherein
Zweck
Neubaus
erworben
Grundstück
Preis
gezahlt
hat
Erwartung
beeinflusst
worden
ist
Klägerin
Neubau
Verkauf
auch
besseren
Ausnutzung
bebaubaren
Fläche
voraussichtlich
erheblichen
Gewinn
realisieren
kann
.
Auffassung
Revision
muss
Klägerin
auch
Anbau
vorhandene
Gebäude
verweisen
lassen
;
selbst
Maßnahme
technisch
bauordnungsrechtlich
realisiert
werden
könnte
ließen
weiteren
Bewirtschaftung
sanierungsbedürftigen
Gebäudes
verbundenen
Nachteile
vermeiden
.
3
.
Berufungsgericht
ist
auch
beizupflichten
Kündigung
Klägerin
rechtsmissbräuchlich
anzusehen
ist
Voreigentümer
Jahre
Investitionen
Grundstück
getätigt
haben
Klägerin
Objekt
Kenntnis
Umstands
erworben
hat
.
Revision
angegriffenen
Feststellungen
Berufungsgerichts
bestehen
Anhaltspunkte
Voreigentümer
Gebäude
bewusst
gewirtschaftet
hätten
Abriss
Gebäudes
leichter
durchsetzen
können
.
Allein
Umstand
jetzige
sanierungsbedürftige
Zustand
Gebäudes
nachhaltigen
Investitionen
Voreigentümer
hätte
vermieden
werden
können
lässt
Klägerin
nunmehr
erforderlichen
baulichen
Maßnahmen
erklärte
Kündigung
Beklagten
noch
treuwidrig
erscheinen
.
4
.
Auch
Regelung
§
Abs.
Nr.
Halbs
.
steht
Kündigung
Klägerin
.
auch
Revision
verkennt
ist
Vorschrift
Vermieter
berufen
kann
Mieträume
Zusammenhang
beabsichtigten
Überlassung
Mieter
erfolgten
Begründung
Wohnungseigentum
veräußern
will
vorliegenden
Sachverhalt
direkt
anwendbar
.
Klägerin
will
Wohnung
Beklagten
Zusammenhang
Begründung
Wohnungseigentum
veräußern
Gebäude
bisher
Beklagten
bewohnten
Räume
abreißen
.
analoge
Anwendung
Bestimmung
kommt
gleichfalls
Betracht
planwidrige
Regelungslücke
liegt
.
§
geregelte
Kündigungsschutz
dient
Bestandsschutz
einzelnen
heißt
Interesse
Mieters
gemietete
Wohnung
Lebensmittelpunkt
beizubehalten
nur
berechtigten
Interesse
Vermieters
aufgeben
müssen
.
berechtigtes
Interesse
Klägerin
liegt
hier
ausgeführt
sanierungsbedürftigen
Zustands
Gebäudes
umfassende
bauliche
Maßnahmen
erforderlich
sind
Wegfall
bisherigen
Mietwohnungen
führen
.
Auffassung
Revision
geht
Zweck
§
geregelten
Kündigungsschutzes
Mieters
etwa
Instrument
Zweckentfremdungsverbots
Gemeinden
Wohnraummangel
allgemein
Bestand
Mietwohnungen
Altbauwohnungen
günstigem
Mietzins
erhalten
.
5
.
Beklagten
war
Umständen
angemessene
mungsfrist
§
Abs.
Satz
gewähren
.
Ball
Dr.
Dr.
Dr.
Vorinstanzen
:
AG
Entscheidung
LG
Entscheidung