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NAMENVerkündet:9JuliJustizhauptsekretärinUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk::ja§§.jetzt:§InvErlWobauldG22.April.S.Art.WohnbaulandgesetzWohnungseigentumistauchdann"ÜberlassungMieter"Sinne§564bAbs.Nr.Satz.begründetwordenMietergekündigtwurdeZeitBegründungWohnungseigentumsAngehörigerWohnunglebteTodedamaligenMietersGesetzesMietverhältniseingetretenist.AngehörigerücktauchbezüglichVermieterKündigungEigenbedarfsbeachtenhatRechtspositionverstorbenenMieters.Urteil9JuliAGVIII.ZivilsenatBundesgerichtshofshatmündlicheVerhandlung9JuliVorsitzendeRichterinDr.RichterDr.Dr.Dr.Rechterkannt:RevisionBeklagtenwirdUrteilZivilkammerLandgerichts7.Januaraufgehoben.BerufungKlägersUrteilAmtsgerichtsAbteilung2.Oktoberwirdzurückgewiesen.KlägerhatKostenRechtsmittelzügetragen.Tatbestand:ParteienstreitenWirksamkeitKündigungMietverhältnissesEigenbedarfs.ElternBeklagtenmietetenVertrag20.FebruarMehrfamilienhausgelegeneWohnungdamaligenEigentümerinHauses.BeklagtelebteWohnung.JahrebegründetedamaligeEigentümerinHausesWohnungseigentumWohnung11NovemberGrundbucheingetragenwurde.20NovemberverstarbElternBeklagtenalleinnochlebendeMutter.BeklagteverbliebWohnung.Auflassung13.DezemberEintragungGrundbuch4.MärzerwarbKlägerEigentumWohnungGrundstückseigentümerin.Schreiben25JuliBeklagtenzugegangen28JulikündigteKlägerMietverhältnis31JuliBegründungbenötigeWohnungTöchter.KlageverlangtKlägerBeklagtenWohnunglebendenAngehörigenTochterBeklagteEnkelBeklagterRäumungHerausgabeWohnung.AmtsgerichthatKlageabgewiesenKündigungzehnjährigeSperrfrist§Abs.Nr.SatzVerbindungGesetzSozialklauselGebietengefährdeterWohnungsversorgung.S.VerordnungBerlinerSenates11.Mai.S.entgegenstehe.BerufungKlägershatLandgerichtKlagestattgegeben.HiergegenrichtetBerufungsgerichtzugelasseneRevisionBeklagten.Entscheidungsgründe:BerufungsgerichthatRevisionsverfahrenBedeutungausgeführt:KlägergeltendgemachteEigenbedarfseiErgebnisBeweisaufnahmeberechtigt.RäumungsbegehrenKlägersscheitereSperrfrist§Abs.Nr.Satz.VerbindungGesetzSozialklauselGebietengefährdeterWohnungsversorgungVerordnungBerlinerSenats11.Mai.S..VerordnungabzeichnendernachhaltigerEntspannungWohnungsmarktesentsprechendEntscheidungOberverwaltungsgerichts2.Zweckentfremdungsverbot-Verordnung15.März1.SeptemberVerfassungswidrigkeitKraftgetretenseikönnegestelltbleibenKündigungbereitszuvor25Juliausgesprochenwordensei.EntscheidendAnwendungKündigungssperrfristenseijedochzeitlicheAufeinanderfolgeÜberlassungWohnungBegründungWohnungseigentumVeräußerung.WohnungseiBeklagtenBegründungWohnungseigentumsüberlassengewesen.ÜberlassungmüssenämlichMietvertrageserfolgtsein.BeklagtehabeWohnungTodMutteraberMieterinlediglichAngehörigeHauptmieteringenutzt.AuchSinnRegelungmüsseZeitpunktankommenMieterWohnung"eigene"übernehme.ergebeschließlichauchAbs..RegelungbedürfteÜberlassenWohnungschonZeitpunktgegebenwärespätereintretendeMieterWohnungbewohnthat.II.AusführungenhaltenrevisionsrechtlicherÜberprüfungentscheidendenPunktstand.BerufungsgerichthatUnrechtangenommenEigenbedarfgestützteKündigungKlägers25JulizehnjährigeWartefristGesetzesSozialklauselGebietengefährdeterWohnungsversorgungArt.GesetzesErleichterungInvestitionenAusweisungBereitstellung22.April.S.folgenden:SozialklauselgesetzVerbindungVerordnungBerlinerSenats11.Mai.S.Anwendungfindet.1.ZutreffendistallerdingsAusgangspunktBerufungsgerichts.Tatbestand§Abs.SatzNr.Satz.auchTatbestandSatzNr.SozialklauselgesetzesArt.§Abs.EGBGBMietverhältnisParteien31.AugustweiteranzuwendensindsetzenÜberlassungWohnräumeMieterWohnungseigentumbegründetWohnungseigentumveräußertwurdevgl.etwaGrapentin:Bub/TreierHandbuchWohnraummiete3.Aufl.Kap.IV.Schmidt-Futterer/BlankWohnraumschutzgesetze7.Aufl.......RichtigistauchMeinungBerufungsgerichtsÜberlassungWohnräumeSinnegenanntenVorschriftenliegenurdannEinräumungBesitzesMietvertragesBewohnererfolgedementsprechendausreicheRäumeBegründungWohnungseigentumsanderenRechtsverhältnissesgenutztwürden.ergibtWortlautVorschriften"ÜberlassungMieter"stehtÜbereinstimmungZweckRegelungenallgemeineMeinungvgl.aaO.m.w..;sieheauch.2.BerufungsgerichthatjedochUnrechtUmstandBedeutungbeigemessenWohnungZeitpunktBegründungWohnungseigentumsMutterBeklagtenMieterinüberlassenwarBeklagteTod§.Art.§Abs.Nr.Mietverhältniseingetretenist.gesetzlicheEintrittMietverhältnisÜberlassungMietsacheMieterWohnungseigentumbereitsbegründetnochveräußertwordenisthatFolgeerstVeräußerungWohnungseigentumsbeginnendeWartefristKündigungEigenbedarfsauchKündigungeingetretenenFamilienangehörigengilt.§.trittgemeinsamenHausstandMieterlebendeFamilienangehörigeTodMietersbestehendeMietverhältnis.GesetzentstehtneuesMietverhältnisbisherigeMietverhältniswirdabgesehenWechselPersonMietersunverändertfortgesetzt.FamilienangehörigetrittgrundsätzlichvollemUmfangRechtsstellungbisherigenMieters§.22;ähnlich:10.Aufl..;.8;SternelMietrecht3.Aufl.Kap...IstZeitÜberlassungWohnungbisherigenMieterTodWohnungWohnungseigentumumgewandeltwordensowarenschonLebzeitenverstorbenenMietersVoraussetzungengeschaffenFallVeräußerungWohnungKündigungErwerbersEigenbedarfsWartefristen§§Abs.Satz.SatzNr.Sozialklauselgesetzeseingreifen.VorschriftenMieterergebendeKündigungsschutzistFallbereitsEintrittFamilienangehörigenMietverhältnisangelegtgewesen.WirdschongebildeteWohnungseigentumEintrittMietverhältnisveräußertsokommt§Abs.SatzNr.Satz.SatzNr.SozialklauselgesetzeserforderlicheVoraussetzungWohnungseigentumerst"ÜberlassungMieter"gebildetwordenistÜberlassungeingetretenenFamilienangehörigenÜberlassungverstorbenenursprünglichenMietervgl.auchGrapentinaaOKap...UnrechtmeintBerufungsgerichtRegelungAbs..ergebeUmkehrschlußÜberlassungMietsacheverstorbenenMietereintretendenFamilienangehörigenzugutekommenkönne.Regelung§Abs..PersonverstorbenenMietersUmwandlungWohnungseigentumentstandenesVorkaufsrechteintretendenEhegattenFamilienangehörigenübergehthatjedochVertragseintritt§Abs.eigenständigeBedeutung.nachGrundsatz§..istVorkaufsrechtgrundsätzlichübertragbar.Regelung§Abs..wärezumindestzweifelhaftFamilienangehörigeEintrittMietverhältnisauchPersonbisherigenMietersentstandeneVorkaufsrechterwirbt.§Abs..zugrundeliegendeWertungWahrungSchutzfunktionVorkaufsrechtsUmwandlungenTodMietersentstandenesnochausgeübtesVorkaufsrecht§Abs..trageintretendenPersonenzugutekommensollvgl.BeschlußempfehlungBerichtAusschussesRaumordnungStädtebauwesenStädtebauAbs.SatzWoBindGBT-Drucks.8/3403S.sprichtübrigeneintretendenFamilienangehörigenauchfrühereUmwandlungschonangelegtenKündigungsschutzFallVerkaufsWohnungseigentumszuzubilligen.Wortlaut§.GesetzeszusammenhangfolgendeErgebnisstehtauchEinklangSinnZweck§.einerseitsauch§Abs.SatzNr.Satz.Sozialklauselgesetzesandererseits.§.dientSchutzMieterfamilienrechtlichverbundenenHausgenossen.ebensoMieterLebensmittelpunktWohnunghabenwirdTodMieterszukommendeBestandsschutzHausgenossenerstrecktvgl.etwaHeile:Bub/TreieraaOKap..;aaO..IstnochLebzeitenverstorbenenMietersWohnungEigentumswohnungumgewandeltwordensokonnteverstorbeneMieterausgehenVerkaufWohnungErwerberEigenbedarfserstAblaufWartefristen§Abs.Nr.SatzSozialklauselgesetzeswirksamkündigenkann.istBestandMietverhältnissessicherndeRechtspositionÜbergangeintretendenFamilienangehörigengenanntenZweck§.gerechtfertigtist.wirdandererseitsveräußerndeVermieterunbilligbelastet.istGrundersichtlichzufälligeUmstandTodesMieterserfolgterUmwandlungWohnungseigentumgeplanterVeräußerung-9-VermieterVorteilverschaffensollWartefristmehrbelasteteEigentumswohnungveräußernkönnen.Wartefristen§Abs.SatzNr.Satz.SatzesNr.SozialklauselgesetzesdienenSchutzMietersMehrfamilienhausgelegenenWohnungnachträglicheUmwandlungWohnungWohnungseigentumVerkaufverstärktesBedürfnisEigennutzungVermietersgeschaffenwirdMieterAbschlußMietvertragesnochrechnenbrauchtevgl.LammelWohnraummietrecht1.Aufl..;aaO§.f..m.w...GedankegiltgleicherWeiseauchFamilienangehörigegeschützteRechtspositioneintreten.wirdSatzNr.SozialklauselgesetzbestätigtbesonderenHärtehinausgehendenKündigungsschutzauchHärteMieter"lebendesMitgliedFamilieberücksichtigenist.3.EntscheidungBerufungsgerichtsstelltauchanderenrechtlichenGrundrichtig§.BerufungsgerichtkonnteRechtsfehleroffenlassenVerordnungBerlinerSenats11.Mai.S.GrundlageSozialklauselgesetzesB.GebietbestimmtwirdausreichendeVersorgungBevölkerungMietwohnungenangemessenenBedingungengefährdetistentsprechendOberverwaltungsgerichtUrteil13.JuniZweckentfremdungsverordnungArt.§Abs.SatzGesetzesVerbesserungMietrechts4November.S.vertretenenAuffassung1.SeptemberKraftgetretenistVoraussetzungengesetzlichenErmächtigungmehrvorgelegenhaben.KündigungKlägers25JuliistBeklagten28JulizugegangenZeitpunkterfolgtgenannteVerordnungauchAuffassungnochwirksamgewesenist.ErfolgrügtRevisionserwiderungBerufungsgerichthabeberücksichtigtKündigungKlägers25JuliKündigungnächstmöglichenZeitpunktumzudeutenseiKlägerKündigungKlageerhebungAntragstellungBerufungsverfahrennächstmöglichenZeitpunktwiederholthabeGründenRäumungsanspruchjedenfallsnunmehrbegründetsei.25Juli31JuliausgesprocheneKündigungKündigungnächstmöglichenZeitpunktumzudeutenistkanndahingestelltbleibenauchFallKündigungzehnjährigeSperrfristSatzNr.SozialklauselgesetzesVerfassungsmäßigkeitGesetzesvgl.f.VerbindungZeitpunktZugangsnochgültigenVerordnungBerlinerSenats11.MaiaaOfünfjährigeSperrfrist§Abs.SatzNr.Satz.Verbindungerst1.OktoberKraftgetretenenVerordnungBerlinerSenats22.September.S.entgegenstünden.ganzüberwiegenderzutreffenderMeinungRechtsprechungLiteraturdarfnämlichvorgenanntenVorschriftenVermieterKündigungerstAblaufjeweiligenWartefristerklären.FristmußZeitpunktZugangsKündigungserklärungbereitsabgelaufenseinVermieterkannWartezeitBeachtungKündigungsfristen§Abs..AblaufkündigenpentinaaOKap..;60.Aufl..;Schmidt-Futterer/BlankaaO§.;aaO§.ebensoauchentsprechendenVorschrift§.:.15;LammelWohnraummietrecht2.Aufl...Verständnis§Abs.SatzNr.Satz.SatzNr.SozialklauselgesetzentsprichtinsbesondereGesetzgebungsgeschichteVorschriftenAusdruckgekommenenWillenGesetzgebers:OberlandesgerichthatteRechtsentscheid13.DezemberDreijahresfrist§Abs.SatzNr.SatzanknüpfendGesetzeswortlautVermietererst"AblaufJahrenberechtigteInteressen"berufen"kannentschiedenKündigungwirksamAblaufWartefristausgesprochenwerdendarfAblaufausgesprocheneKündigungzusätzlichFristen§Abs..gelten.AuslegunghatGesetzgeberEinfügungSätze§Abs.SatzNr..GesetzVerbesserungRechtsstellungMieters20Juli.S.ausdrücklichangeschlossenGesetzentwurfBundesratesBT-Drucks.S..Sozialklauselgesetzgilt.ZwarunterscheidetWortlautSatzNr.§Abs.Nr.Satz.berechtigteInteressenAblaufFrist"berücksichtigt"werden.istabersachlicherUnterschied§Abs.SatzNr.SatzbeabsichtigtunterschiedlicheFormulierungberuhtalleinVorschriftursprünglichSperrfristkonzipiertwordenwarvgl.BayObLGNJW-RRBayObLGZ...KündigungKlägersEigenbedarfs25JuliistmithinschonunwirksamZeitpunktZugangsKündigungsschreibens28JulifünfjährigeSperrfristAbs.Nr.Satz.auchzehnjährigeSperrfristSatzNr.Sozialklauselgesetzesentgegenstanden.UnwirksamkeitKündigungserklärungwürdeauchdannbeseitigtGeltungSperrfristennachträglichWirkungZukunftweggefallenwäre.MietverhältnisParteienistKündigung25JulibeendetwordenselbstKündigungnächstmöglichenZeitpunktumgedeutetwürde.RevisionserwiderungaufgezeigtenVorbringenergibtKläger1.SeptemberTatsacheninstanzenvorliegendenRechtsstreitsGründenKündigungsschreiben25Julierneutgekündigthat.ZwarkannErhebungRäumungsklageweiterenProzeßhandlungenRäumungsrechtsstreitsschlüssigeKündigungserklärungliegen.setztjedochhinreichenderDeutlichkeitWilleKlägerserkennbaristProzeßhandlungsollelediglichDurchsetzungbereitsaußerprozessualerklärtenKündigungdienenauchmateriell-rechtlicheWillenserklärungenthaltenUrteil6November;vgl.auch.WillenVermieterskannhierbereitsgekündigtwordenistRegelnurdanngeschlossenwerdenKlageerhebungweiterenprozessualenErklärungRäumungsanspruchneueKündigungsgründeandereUmständestützterneuteKündigungFallersteKündigungunwirksamgewesenseinsollteStandpunktaussichtsreicherscheinenlassen.Vorbringenzeigterwiderung23.JunizugestellteKlageschriftnochZusammenhangBerufungsantragmündlichenVerhandlung2JuliauchSchriftformerfordernis§.genügenwürde.BerufungsurteilhatKlägervielmehrInstanzenausschließlichWirksamkeitKündigung25JuliverteidigtAuffassungvertretenSperrfristenAbs.SatzNr..SozialklauselgesetzeshättenKündigungentgegengestanden.BerufungsgerichtSachvortragKlägersübergangenhatwirdRevisionserwiderunggerügt.AuchKlägerRevisionserwiderungvorsorglichBezugnahmeGründeKündigungsschreiben25JulierklärteerneuteKündigungMietverhältnissesnächstmöglichenTerminvermagRäumungsklageErfolgverhelfen.Kündigungserklärungist§Abs.SatzRevisionsinstanzunbeachtlich.ZwarkönnenprozeßökonomischenGründenausnahmsweiseAbschlußletztenmündlichenVerhandlungBerufungsinstanzeingetretenemateriell-rechtlicheBeurteilungbedeutsameTatsachenRevisionsinstanzberücksichtigtwerdenunstreitigsindschutzwürdigeBelangeGegenparteientgegenstehenvgl..Urteil12.Januar....VoraussetzungenliegenhierjedochBerücksichtigungKündigungabschließendeEntscheidungRevisionsgerichtsmöglichist.BerufungsgerichthatFrageVoraussetzungenErlaßVerordnungBerlinerSenats11.Mai.S.nachträglichweggefallensindFeststellungengetroffen.BeurteilungBerechtigungRäumungsbegehrensnunmehrerklärtenKündigungmüßteRechtsstreitBerufungsgerichtzurückverwiesenwerden.ZulassungneuenVorbringensRevisionsverfahrenwürderascheendgültigeStreitbereinigungherbeiführenistunbilligKlägerDurchsetzungerneutenKündigungweiterenProzeßverweisenvgl.auch..Berufungsurteilistdemgemäßaufzuheben§Abs..Kündigungserklärung25JuliKlägerRäumungsverlangenstütztBerufungsgerichtfestgestelltenSachverhaltunwirksamistZuganggenanntenWartefristennochabgelaufenwarenistSacheEndentscheidungreif§Abs..SenathatSacheselbstentscheidenBerufungKlägerserstinstanzlicheklageabweisendeUrteilzurückzuweisen.Dr.Dr.Dr.Dr.urlaubsbedingterAbwesenheitUnterschriftsleistungverhindertenRichterBundesgerichtshofDr..