|
|
- NAMEN
- Verkündet
- :
- 24
- .
- März
- Freitag
- Urkundsbeamter
- Geschäftsstelle
- Rechtsstreit
- Nachschlagewerk
- :
- ja
- :
- :
- ja
- §
- Abs.
- ;
- WoBindG
- §
- Anpassung
- Wohnraummietvertrags
- Fehlens
- Geschäftsgrundlage
- Vermieter
- einseitig
- §
- §
- vorgenommenen
- Mieterhöhungen
- langjähriger
- Mietdauer
- unwirksam
- erweisen
- Wohnung
- übereinstimmenden
- Vorstellung
- Parteien
- Erfüllung
- gesetzlichen
- Voraussetzungen
- hier
- :
- Abs.
- Satz
- II
- .
- WoBauG
- Preisbindung
- unterliegt
- .
- Urteil
- 24
- .
- März
- ZR
- AG
- VIII
- .
- Zivilsenat
- Bundesgerichtshofs
- hat
- mündliche
- Verhandlung
- 24
- .
- März
- Vorsitzenden
- Richter
- Richterinnen
- Dr.
- Dr.
- Dr.
- Fetzer
- Richter
- Dr.
- Recht
- erkannt
- :
- Revision
- Klägerin
- wird
- Urteil
- Zivilkammer
- Landgerichts
- 12
- .
- Mai
- Fassung
- Berichtigungsbeschlusses
- 28
- Juli
- aufgehoben
- .
- Sache
- wird
- neuen
- Verhandlung
- Entscheidung
- auch
- Kosten
- Revisionsverfahrens
- Berufungsgericht
- zurückverwiesen
- .
- Tatbestand
- :
- Klägerin
- hat
- Jahr
- Rechtsvorgängerin
- Beklagten
- Wohnung
- gemietet
- .
- ursprüngliche
- Vermieterin
- hatte
- Jahr
- errichtete
- Gebäude
- Wohnung
- Klägerin
- befindet
- Jahren
- Inanspruchnahme
- öffentlicher
- Mittel
- saniert
- .
- §
- Mietvertrags
- heißt
- :
- "
- Art
- Wohnung
- :
- Neubau
- .
- Wohnung
- ist
- öffentlich
- gefördert
- Mitteln
- §
- StBauFG
- errichtet
- .
- "
- monatliche
- Grundmiete
- ursprünglich
- DM
- €
- wurde
- Vermieterin
- wiederholt
- einseitig
- §
- §
- erhöht
- letzt
- Beklagten
- Zeit
- Januar
- €
- September
- €
- Januar
- €
- Juli
- €
- Juli
- €
- Juli
- €
- .
- Klägerin
- zahlte
- jeweils
- geforderten
- Beträge
- .
- Klägerin
- macht
- geltend
- nur
- ursprünglich
- vereinbarte
- Ausgangsmiete
- schulde
- .
- einseitig
- vorgenommenen
- Mieterhöhungen
- seien
- unwirksam
- siebziger
- Jahren
- Rechtsvorgängerin
- Beklagten
- durchgeführten
- Sanierungsmaßnahmen
- §
- Abs.
- Satz
- II
- .
- WoBauG
- beschriebenen
- Umfang
- gehabt
- hätten
- Wohnung
- gesamten
- Mietdauer
- Mietpreisbindung
- unterlegen
- habe
- .
- Zeitraum
- Januar
- Dezember
- müsse
- Beklagte
- Ausgangsmiete
- €
- monatlich
- hinausgehenden
- Zahlungen
- Grundmiete
- zurückerstatten
- .
- Klägerin
- hat
- Zahlung
- €
- Zinsen
- Feststellung
- begehrt
- zahlende
- Nettokaltmiete
- 1
- .
- Januar
- Betrag
- €
- übersteige
- .
- Amtsgericht
- hat
- Klage
- stattgegeben
- .
- Landgericht
- hat
- Urteil
- Amtsgerichts
- abgeändert
- Klage
- abgewiesen
- .
- Berufungsgericht
- zugelassenen
- Revision
- erstrebt
- Klägerin
- Wiederherstellung
- amtsgerichtlichen
- Urteils
- .
- Entscheidungsgründe
- :
- Rechtsmittel
- hat
- Erfolg
- .
- Berufungsgericht
- hat
- Begründung
- Entscheidung
- ausgeführt
- :
- Klägerin
- stehe
- Anspruch
- Rückzahlung
- vermeintlich
- gezahlter
- Mieten
- .
- Geltendmachung
- dahingehenden
- Bereicherungsanspruchs
- sei
- Klägerin
- Glauben
- §
- gehindert
- .
- Rückforderung
- vorbehaltlos
- gezahlten
- Mieterhöhungsbeträge
- stelle
- unzulässige
- Rechtsausübung
- auch
- Klägerin
- nur
- Beträge
- zurückverlange
- Rückforderung
- Verjährung
- noch
- eingetreten
- sei
- .
- Beklagte
- habe
- Hinblick
- Preisgebundenheit
- Miete
- Mieterhöhungen
- §
- §
- .
- verzichtet
- könne
- auch
- mehr
- nachholen
- .
- Zwar
- sei
- Zahlungen
- Klägerin
- jeweiligen
- Erhöhungserklärungen
- konkludente
- Vereinbarung
- erhöhten
- Miete
- gekommen
- Befolgung
- Aufforderung
- regelmäßig
- Willenserklärung
- enthalte
- .
- Klägerin
- jedoch
- derart
- langen
- Zeitraum
- Jahren
- vorbehaltlos
- Mieterhöhung
- Beklagten
- akzeptiert
- entsprechenden
- Zahlungen
- geleistet
- habe
- sei
- Rückforderung
- ebenso
- Anspruch
- rückwirkende
- Herabsetzung
- Mieten
- ausgeschlossen
- .
- Klägerin
- habe
- Mietvertrag
- Maßgabe
- geschlossen
- preisgebundene
- Neubauwohnung
- handele
- umfangreiche
- bauliche
- Änderungen
- Gebäude
- Bezug
- Wohnung
- nommen
- worden
- seien
- .
- Auch
- Gedanken
- rechtliche
- Gestaltung
- Mietverhältnisses
- gemacht
- habe
- sei
- jedoch
- erkennbar
- gewesen
- Miete
- zukünftig
- erhöhen
- würde
- .
- Miete
- langen
- Zeitraum
- unverändert
- bleiben
- würde
- habe
- offensichtlich
- vertraut
- auch
- vertrauen
- dürfen
- .
- Vergangenheit
- sei
- Behandlung
- Wohnung
- preisgebunden
- Klägerin
- insoweit
- wirtschaftlich
- vorteilhaft
- gewesen
- Mieterhöhungen
- öffentlichrechtlichen
- Vorgaben
- maßvoll
- gewesen
- seien
- jedenfalls
- längerfristig
- Erfahrungen
- Kammer
- preisfreien
- Wohnungsmietbereich
- erzielenden
- Mieten
- gelegen
- hätten
- .
- Auch
- Rechtsgedanken
- §
- ergebe
- Beklagte
- ursprünglich
- vereinbarten
- Grundmiete
- zufrieden
- geben
- müsse
- so
- Fortgeltung
- Grundmiete
- gerichtete
- Feststellungsklage
- unbegründet
- sei
- .
- Mietpreisbindung
- Wohnung
- Möglichkeit
- einseitiger
- Mieterhöhungen
- §
- §
- habe
- allein
- Risikosphäre
- Beklagten
- betroffen
- sei
- Grundlage
- gewesen
- .
- Beklagten
- Festhalten
- Ausgangsmiete
- zumutbar
- sei
- stehe
- Anpassungsanspruch
- auch
- einredeweise
- geltend
- machen
- könne
- .
- Ausgangsmiete
- betrage
- nur
- %
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- B.
- Mietspiegel
- €
- laufe
- .
- ganz
- erhebliche
- Differenz
- könne
- Beklagte
- Mieterhöhung
- §
- §
- .
- dortigen
- Zeitgrenzen
- absehbare
- Zeit
- erreichen
- .
- Klägerin
- geltend
- mache
- Beklagte
- Schreiben
- Jahre
- selbst
- Zweifel
- Einordnung
- Wohnung
- bunden
- geäußert
- habe
- rechtfertige
- immerhin
- erst
- Jahre
- Vertragsschluss
- vorgenommene
- Äußerung
- Beklagten
- Vertrauensschutz
- Bestehen
- Vertrages
- vorgesehenen
- Bedingungen
- versagen
- .
- II
- .
- Beurteilung
- hält
- rechtlicher
- Nachprüfung
- Hinsicht
- stand
- .
- Berufungsgericht
- ist
- zwar
- zutreffend
- ausgegangen
- Beklagte
- Jahr
- vereinbarten
- Ausgangsmiete
- festhalten
- lassen
- muss
- Voraussetzungen
- Vertragsanpassung
- Grundsätzen
- Fehlens
- Geschäftsgrundlage
- vorliegen
- .
- Auffassung
- Berufungsgerichts
- kann
- Anpassung
- aber
- Weise
- erfolgen
- Klägerin
- unwirksamen
- Mieterhöhungen
- vollem
- Umfang
- gelten
- lassen
- muss
- .
- Berufungsgericht
- hat
- rechtsfehlerhaft
- berücksichtigt
- Beklagten
- begehrte
- Kostenmiete
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- hier
- entscheidenden
- Zeitraum
- Jahr
- zumindest
- teilweise
- übersteigt
- .
- 1
- .
- Berufungsgericht
- hat
- Feststellungen
- getroffen
- Klägerin
- gemieteten
- Wohnung
- Erfüllung
- Voraussetzungen
- §
- Abs.
- Satz
- .
- WoBauG
- preisgebundenen
- Wohnraum
- handelt
- Vorschriften
- preisgebundenen
- Wohnraum
- Beklagten
- einseitig
- vorgenommenen
- Mieterhöhungen
- unwirksam
- sind
- .
- revisionsrechtlich
- zugrunde
- legenden
- Sachvortrag
- Klägerin
- ist
- jedoch
- Fall
- ist
- auch
- Berufungsgericht
- unterstellt
- hat
- grundsätzlichen
- Rückforderungsanspruch
- Klägerin
- ungerechtfertigter
- Bereicherung
- §
- Abs.
- auszugehen
- Zahlungen
- unwirksame
- Mieterhöhungen
- geleistet
- hat
- .
- 2
- .
- Berufungsgericht
- ist
- auch
- beizupflichten
- Beklagte
- Rückforderungsanspruch
- Klägerin
- entgegenhalten
- kann
- Vertragsanpassung
- Grundsätzen
- Fehlens
- Geschäftsgrundlage
- geboten
- ist
- Jahr
- vereinbarten
- Ausgangsmiete
- festhalten
- lassen
- muss
- .
- Berufungsgericht
- richtig
- gesehen
- hat
- kann
- Fehlen
- Geschäftsgrundlage
- Verpflichteten
- auch
- einredeweise
- geltend
- gemacht
- werden
- 5
- .
- Aufl
- .
- .
- .
- Auffassung
- Revision
- hat
- Berufungsgericht
- ferner
- Recht
- angenommen
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- Geschäftsgrundlage
- Mietvertrags
- war
- Vertragsanpassung
- erforderlich
- ist
- Beklagten
- unverändertes
- Festhalten
- Vertrag
- zumutbar
- ist
- .
- Rechtsfehlerhaft
- ist
- jedoch
- Auffassung
- Berufungsgerichts
- Vertragsanpassung
- sei
- Weise
- vorzunehmen
- Rücksicht
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- jeweils
- Miete
- geschuldet
- sei
- Jahr
- vorgenommenen
- Kostenmieterhöhungen
- ergebe
- .
- Geschäftsgrundlage
- Vertrages
- wird
- ständiger
- Rechtsprechung
- Bundesgerichtshofs
- gebildet
- Vertragsschluss
- bestehenden
- gemeinsamen
- Vorstellungen
- Parteien
- Geschäftsgegner
- erkennbaren
- beanstandeten
- Vorstellungen
- Vertragspartei
- Vorhandensein
- künftigen
- Eintritt
- gewisser
- Umstände
- Geschäftswille
- Parteien
- Vorstellung
- aufbaut
- 10
- 23
- ;
- Senatsurteile
- 15
- November
- 8
- .
- Februar
- .
- 8)
- .
- Voraussetzungen
- sind
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- Klägerin
- erfüllt
- .
- Feststellungen
- Berufungsgerichts
- entsprach
- Vorstellungen
- Mietvertragsparteien
- Abschluss
- Mietvertrages
- Jahre
- Wohnung
- Klägerin
- Mietpreisbindung
- unterliegt
- Miete
- Kostenmiete
- geltenden
- Vorschriften
- erhöht
- werden
- kann
- .
- bestimmter
- Umstand
- Geschäftsgrundlage
- ist
- unterliegt
- tatrichterlichen
- Beurteilung
- Revisionsgericht
- nur
- dann
- bindend
- ist
- gesetzliche
- allgemein
- anerkannte
- Auslegungsregeln
- Denkgesetze
- Erfahrungssätze
- verletzt
- sind
- Senatsurteil
- 15
- November
- aaO
- .
- derartigen
- Rechtsfehler
- zeigt
- Revision
- .
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- ist
- auch
- Umstand
- gesetzlichen
- Regelung
- Risikosphäre
- Vermieters
- zugeordnet
- ist
- .
- Einordnung
- Wohnung
- preisfreier
- preisgebundener
- Wohnraum
- steht
- Belieben
- Vermieters
- richtet
- einschlägigen
- gesetzlichen
- Bestimmungen
- hier
- §
- Abs.
- II
- .
- WoBauG
- .
- Auffassung
- Revision
- steht
- Annahme
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- Geschäftsgrundlage
- war
- Umstand
- §
- Mietvertrags
- Niederschlag
- gefunden
- hat
- .
- Insoweit
- hat
- Berufungsgericht
- Recht
- abgestellt
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- Parteidisposition
- unterliegt
- Senatsurteil
- 7
- .
- Februar
- .
- Vertragsgegenstand
- geworden
- sein
- kann
- .
- Auffassung
- Revision
- lässt
- auch
- Entscheidung
- Bundesgerichtshofs
- 8
- .
- Mai
- Staffelmiete
- Partei
- Risiko
- trägt
- Marktmiete
- Sicht
- ungünstiger
- entwickelt
- jeweilige
- Mietstaffel
- Vergleichbarkeit
- entnehmen
- Einordnung
- Wohnung
- -9-
- preisgebunden
- preisfrei
- allein
- Risikosphäre
- Vermieters
- zuzuordnen
- wäre
- Geschäftsgrundlage
- Mietvertrags
- sein
- könnte
- .
- tatrichterliche
- Würdigung
- Berufungsgerichts
- Beklagten
- unverändertes
- Festhalten
- Mietvertrag
- erst
- langjähriger
- Vertragsdauer
- Tage
- getretenen
- Fehlens
- Geschäftsgrundlage
- zumutbar
- ist
- ist
- Rechtsgründen
- beanstanden
- .
- Berufungsgericht
- hat
- abgestellt
- Jahren
- vereinbarte
- Ausgangsmiete
- nur
- etwa
- %
- zuletzt
- geforderten
- Kostenmiete
- nur
- etwa
- %
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- Jahres
- beträgt
- Beklagte
- Mieterhöhungen
- §
- §
- .
- Vergangenheit
- mehr
- nachholen
- Stand
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- auch
- Zukunft
- Rücksicht
- Kappungsgrenze
- Sperrfrist
- §
- absehbarer
- Zeit
- erreichen
- kann
- .
- Vertragsanpassung
- würde
- Zeitraum
- 1
- .
- Januar
- 31
- .
- Dezember
- Klägerin
- geltend
- macht
- auch
- Zeit
- 1
- .
- Januar
- erhebliches
- Missverhältnis
- Leistung
- Gegenleistung
- bestehen
- Klägerin
- dann
- längeren
- Zeitraum
- Kündigung
- ist
- Beklagten
- sozialen
- Kündigungsschutzes
- verwehrt
- nur
- Miete
- zahlen
- müsste
- Hälfte
- Kostenmiete
- auch
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- beträgt
- .
- Erfolg
- wendet
- Revision
- Beklagten
- Zweifel
- Preisgebundenheit
- Wohnung
- gekommen
- müssten
- Grund
- schutzwürdig
- sei
- .
- Gesichtspunkt
- hat
- Berufungsgericht
- gebotenen
- umfassenden
- Interessenabwägung
- berücksichtigt
- durchgreifend
- erachtet
- .
- Rechtsfehler
- tatrichterlichen
- Würdigung
- zeigt
- Revision
- .
- weit
- geht
- allerdings
- Schlussfolgerung
- Berufungsgerichts
- Vertragsanpassung
- sei
- Weise
- vorzunehmen
- Rücksicht
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- jeweils
- Miete
- geschuldet
- sei
- Jahr
- vorgenommenen
- Kostenmieterhöhungen
- ergebe
- .
- Berufungsgericht
- hat
- hierbei
- berücksichtigt
- preisgebundenen
- Wohnraum
- Mieterhöhungen
- Modernisierungsmieterhöhung
- §
- abgesehen
- nur
- Grenze
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- verlangt
- werden
- können
- §
- Abs.
- Satz
- .
- Vertragsanpassung
- Interesse
- Beklagten
- ist
- hier
- schon
- erforderlich
- Miete
- fehlenden
- Preisbindung
- Wohnung
- §
- erhöhen
- kann
- auch
- preisfreiem
- Wohnraum
- hat
- Vermieter
- grundsätzlich
- Möglichkeit
- Miete
- erhöhen
- nämlich
- §
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- .
- Notwendigkeit
- Vertragsanpassung
- ergibt
- vielmehr
- erst
- Zeitablauf
- Beginn
- Mietverhältnisses
- Umstand
- Beklagte
- §
- mögliche
- Mieterhöhungen
- Vertrauen
- Bestehen
- Preisbindung
- Zeitraum
- Jahren
- geltend
- gemacht
- hat
- jetzt
- mehr
- nachholen
- kann
- .
- kommt
- Berufungsgericht
- richtig
- gesehen
- hat
- Beklagte
- Vertragsanpassung
- auch
- künftige
- Mieterhöhungen
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- absehbarer
- Zeit
- annähernd
- erreichen
- dürfte
- .
- liegt
- zwar
- Beklagte
- gewerbliche
- Vermieterin
- Parteien
- preisgebundenem
- Wohnraum
- ausgegangen
- wären
- Beginn
- Mietverhältnisses
- Mieterhöhungsverfahren
- §
- durchgeführt
- Grenzen
- Vorschrift
- auch
- Anhebung
- Miete
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- erreicht
- hätte
- .
- Obergrenze
- Anpassung
- Vertrages
- ist
- aber
- ortsübliche
- Vergleichmiete
- ;
- auch
- Gesichtspunkt
- Verwirkung
- unzulässigen
- Rechtsausübung
- kann
- Klägerin
- Rückforderung
- Jahren
- gezahlten
- Miete
- insoweit
- verwehrt
- werden
- Zahlungen
- ortsübliche
- Miete
- erbracht
- hat
- .
- hat
- Berufungsgericht
- berücksichtigt
- Rückzahlungsansprüche
- Klägerin
- verneint
- hat
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- Jahr
- Feststellungen
- monatlich
- €
- belief
- Klägerin
- schon
- Dezember
- Betrag
- übersteigende
- Miete
- gezahlt
- hat
- .
- Klägerin
- geltend
- gemacht
- hatte
- Miete
- überhöht
- sei
- geht
- Auffassung
- Berufungsgerichts
- Lasten
- .
- Beklagte
- Vertragsanpassung
- verlangt
- ist
- Sache
- darzulegen
- Mieterhöhungen
- .
- hätte
- durchsetzen
- können
- .
- 3
- .
- Feststellungsklage
- gelten
- vorstehenden
- Ausführungen
- entsprechend
- .
- Auch
- insoweit
- hat
- Berufungsgericht
- Klage
- Unrecht
- vollständig
- abgewiesen
- .
- Zwar
- kann
- Klägerin
- vorstehenden
- Ausführungen
- verlangen
- Zeitraum
- Januar
- Ausgangsmiete
- €
- gilt
- .
- Antrag
- Klägerin
- enthält
- jedoch
- Minus
- jedenfalls
- geringerer
- Betrag
- Beklagten
- zuletzt
- geforderte
- Miete
- €
- maßgeblich
- sein
- soll
- .
- ortsübliche
- Vergleichsmiete
- Jahres
- deutlich
- niedriger
- lag
- dürfte
- Beklagten
- Wege
- Vertragsanpassung
- insoweit
- zustehende
- Miete
- Betrag
- letzten
- Kostenmieterhöhung
- erreichen
- .
- .
- kann
- Urteil
- Berufungsgerichts
- Bestand
- haben
- ;
- ist
- aufzuheben
- .
- Senat
- kann
- Sache
- selbst
- abschließend
- entscheiden
- Berufungsgericht
- Feststellungen
- Abs.
- Satz
- .
- WoBauG
- getroffen
- hat
- Beklagten
- Übrigen
- legenheit
- geben
- ist
- Entwicklung
- ortsüblichen
- Vergleichsmiete
- Jahren
- näher
- vorzutragen
- Berufungsgericht
- Feststellungen
- getroffen
- hat
- .
- Ball
- Dr.
- Dr.
- Dr.
- Dr.
- Vorinstanzen
- :
- AG
- Entscheidung
- LG
- Entscheidung
- 12.05.2009
|