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- NAMEN
- Verkündet
- :
- 18
- Juli
- Justizangestellte
- Urkundsbeamtin
- Geschäftsstelle
- Rechtsstreit
- Nachschlagewerk
- :
- ja
- :
- :
- ja
- §
- §
- Vertragsschluss
- einsetzende
- defizitäre
- Entwicklung
- Mietpools
- lässt
- allein
- Schluss
- Beratungsfehler
- Verkäufers
- .
- .
- 18
- Juli
- V.
- Zivilsenat
- hat
- mündliche
- Verhandlung
- 18
- Juli
- Vorsitzenden
- Richter
- Prof.
- Dr.
- Richter
- Dr.
- Richterin
- Dr.
- Richter
- Dr.
- Dr.
- Recht
- erkannt
- :
- Revision
- Beklagten
- wird
- Urteil
- 8
- .
- Zivilsenats
- Oberlandesgerichts
- 29
- .
- März
- aufgehoben
- .
- Sache
- wird
- neuen
- Verhandlung
- Entscheidung
- auch
- Kosten
- Revisionsverfahrens
- Berufungsgericht
- zurückverwiesen
- .
- Tatbestand
- :
- Beklagte
- nachfolgend
- :
- Beklagte
- persönlich
- haftender
- Gesellschafter
- Beklagte
- ist
- kauft
- Altwohnbestände
- nimmt
- Renovierungsmaßnahmen
- veräußert
- Aufteilung
- Wohnungseigentum
- .
- Ende
- erwarb
- Wohnanlage
- teilte
- April
- Wohnungen
- .
- notariellem
- Vertrag
- 19
- Juli
- kauften
- Klägerin
- Ehemann
- Drittwiderbeklagte
- Wohnung
- Anlage
- Beklagten
- .
- Ferner
- traten
- Schwesterfirma
- Beklagten
- verwalteten
- Mieteinnahmegemeinschaft
- .
- Vertragsschlüssen
- gangen
- waren
- Beratungsgespräche
- Beauftragte
- Beklagten
- Vorschlag
- Finanzierung
- Kaufpreises
- gemacht
- Grundlage
- sog.
- Musterrentabilitätsberechnung
- monatlichen
- Eigenaufwand
- Klägerin
- Ehemanns
- errechnet
- hatten
- .
- monatlich
- zufließende
- Mieteinnahmen
- waren
- DM
- DM/qm
- abzüglich
- DM
- Verwaltungskosten
- angesetzt
- worden
- .
- Jahren
- kam
- Unterdeckungen
- Mietpools
- .
- Minus
- Jahres
- Höhe
- DM
- wurde
- Beklagten
- ausgeglichen
- .
- folgenden
- Jahr
- belief
- Unterdeckung
- 48.021,93
- DM
- .
- Nachzahlungen
- Mietpool
- beteiligten
- Eigentümer
- Verringerung
- Mietausschüttungen
- DM/qm
- kam
- Jahr
- Unterdeckung
- 196.999,58
- DM
- .
- Jahren
- war
- Mietpool
- erneuter
- Absenkung
- Ausschüttungen
- weiteren
- Nachzahlungen
- €
- €
- Minus
- .
- Klägerin
- mehrfacher
- Hinsicht
- falsch
- beraten
- fühlt
- verlangt
- eigenem
- abgetretenem
- Recht
- Ehemanns
- Rückabwicklung
- Kaufvertrages
- Feststellung
- Beklagten
- Ersatz
- auch
- weiteren
- Schadens
- verpflichtet
- sind
- .
- Beklagten
- erstreben
- Ehemann
- Klägerin
- erhobenen
- Drittwiderspruchsklage
- Feststellung
- Schadensersatzansprüche
- Kaufvertrag
- 19
- Juli
- zustehen
- .
- Landgericht
- hat
- Klage
- stattgegeben
- Drittwiderklage
- abgewiesen
- .
- Berufung
- Beklagten
- ist
- Wesentlichen
- erfolglos
- geblieben
- .
- Senat
- zugelassenen
- Revision
- verfolgen
- Anträge
- weiter
- .
- Klägerin
- Drittwiderbeklagte
- beantragen
- Zurückweisung
- Revision
- .
- Entscheidungsgründe
- :
- Oberlandesgericht
- meint
- Beklagte
- habe
- Pflichten
- Klägerin
- Ehemann
- gekommenen
- Beratungsvertrag
- verletzt
- unzutreffendes
- positives
- Bild
- Ertragserwartung
- Immobilie
- gegeben
- habe
- .
- folge
- Mietpool
- Anfang
- Minus
- befunden
- habe
- .
- bereits
- ersten
- Jahr
- Unterdeckung
- Mietpools
- eintrete
- Folgejahren
- fortsetze
- sogar
- verschärfe
- müsse
- geschlossen
- werden
- hierbei
- objektiv
- Vertragsschluss
- absehbare
- Entwicklung
- gehandelt
- habe
- .
- belege
- Kaufvertrag
- vereinbarte
- Ausgleich
- Mietpoolsdefizits
- Jahr
- Beklagte
- Fehlerhaftigkeit
- Kalkulation
- bewusst
- gewesen
- sei
- .
- gesamtwirtschaftliche
- Situation
- bedingte
- drastische
- Veränderung
- Mietmarktes
- Entwicklung
- Mietpools
- verantwortlich
- mache
- sei
- ersichtlich
- Vertragsschluss
- vorhersehbar
- gewesen
- sei
- .
- Drittwiderklage
- sei
- bereits
- unzulässig
- .
- II
- .
- Ausführungen
- halten
- revisionsrechtlicher
- Nachprüfung
- stand
- .
- 1
- .
- Zutreffend
- legt
- Berufungsgericht
- allerdings
- ständige
- Rechtsprechung
- Senats
- zugrunde
- Verkäufer
- Käufer
- Beratungsvertrag
- kommen
- kann
- Verkäufer
- Zuge
- eingehender
- Vertragsverhandlungen
- Käufer
- ausdrücklichen
- Rat
- erteilt
- ;
- gilt
- insbesondere
- Verkäufer
- Käufer
- Kosten
- finanzielle
- Vorteile
- Erwerbs
- vorlegt
- Vertragsabschluss
- bewegen
- sollen
- Senat
- 374
- ;
- ;
- .
- 6
- .
- April
- ;
- Urt
- .
- 14
- .
- März
- ;
- Urt
- .
- 8
- .
- Oktober
- f.
- ;
- Urt
- .
- 15
- .
- Oktober
- ;
- Urt
- .
- 14
- .
- Januar
- 205
- ;
- Urt
- .
- 13
- .
- Oktober
- f.
- ;
- Urt
- .
- 10
- November
- juris
- .
- Richtig
- ist
- ferner
- Verkäufer
- Beratungsvertrag
- folgenden
- Pflichten
- verletzt
- tatsächlicher
- Hinsicht
- unzutreffendes
- positives
- Bild
- Wertsteigerungspotentials
- Senat
- .
- 15
- .
- Oktober
- aaO
- Ertragserwartung
- Immobile
- Senat
- .
- 10
- November
- aaO
- S.
- gibt
- .
- ist
- unrichtigen
- Angaben
- erzielbare
- Miete
- dann
- gegeben
- vorgesehenen
- Beitritt
- Mietpool
- liegende
- Risiko
- auch
- anteiligen
- Lasten
- Unvermietbarkeit
- anderer
- Wohnungen
- tragen
- Berechnung
- Eigenaufwands
- angesprochen
- Form
- Abschlägen
- Einnahmen
- Zuschlägen
- monatlichen
- Belastungen
- angemessen
- berücksichtigt
- wird
- Senat
- .
- 13
- .
- Oktober
- aaO
- S.
- f.
- ;
- Urt
- .
- 10
- November
- aaO
- .
- Rechtsfehlerhaft
- ist
- aber
- Annahme
- Berufungsgerichts
- ersten
- Jahr
- eintretende
- Folgejahren
- fortsetzende
- Unterdeckung
- Mietpools
- lasse
- Schluss
- Verkäufer
- Käufern
- Aussicht
- gestellten
- Mieteinnahmen
- fehlerhaft
- kalkuliert
- habe
- .
- Beratungsfehler
- ist
- schon
- dann
- gegeben
- Kalkulation
- Verkäufers
- Rückschau
- also
- ex-postBetrachtung
- unzureichend
- erweist
- .
- Verkäufer
- übernimmt
- Regel
- Garantie
- bestimmte
- Ertragserwartung
- Immobilie
- vgl.
- Senat
- .
- 18
- Juli
- Veröffentlichung
- bestimmt
- .
- haftet
- allein
- Eigenaufwand
- Käufers
- höher
- angegeben
- erwartet
- ist
- vgl.
- Senat
- Urt
- .
- 30
- .
- März
- ;
- Urt
- .
- 20
- Juli
- .
- Annahme
- Beratungsfehlers
- setzt
- vielmehr
- Feststellung
- Kalkulation
- Zeitpunkt
- Vertragsschlusses
- gegebenen
- Verhältnissen
- fehlerhaft
- war
- .
- Verkäufer
- muss
- allerdings
- abzeichnende
- ungünstige
- Entwicklungen
- Reinmietertrag
- absehbare
- Instandhaltungskosten
- konkret
- drohende
- Leerstände
- Risikozuschläge
- berücksichtigen
- vgl.
- Senat
- .
- Maßgeblich
- ist
- Information
- Käufers
- künftigen
- Mietertrag
- Beratung
- bekannten
- Umständen
- fachlich
- vertretbar
- war
- vgl.
- Czub
- f.
- .
- Feststellungen
- Kalkulation
- Beklagten
- Sinne
- fehlerhaft
- war
- enthält
- angefochtene
- Urteil
- .
- Berufungsgericht
- stützt
- zwar
- auch
- Ursachen
- negative
- Entwicklung
- Mietpools
- Überangebot
- Mietwohnungen
- hohe
- Arbeitslosigkeit
- Mieter
- beruhende
- schlechte
- Entwicklung
- Stadtteils
- len
- Zeitpunkt
- Vertragsschlusses
- bereits
- erkennbar
- gewesen
- seien
- .
- Belastbare
- Feststellungen
- hat
- indessen
- getroffen
- .
- Verweis
- Beklagten
- Standortanalyse
- Monate
- dauernden
- Alleineigentums
- werthaltige
- Kalkulation
- Mietpools
- erheblichen
- Daten
- bekannt
- gewesen
- seien
- legt
- Berufungsgericht
- erneut
- unzulässige
- ex-post-Betrachtung
- zugrunde
- .
- stellt
- nämlich
- Einschätzung
- unbekannten
- Daten
- Analysen
- gebotenen
- ex-ante-Betrachtung
- Bezug
- Mieteinnahmen
- nahelegten
- begnügt
- Befund
- jedenfalls
- Nachhinein
- unrichtig
- erwiesen
- haben
- .
- Beklagte
- Jahr
- also
- rückblickend
- geäußert
- hat
- wirtschaftlichen
- Depression
- habe
- bereits
- Ende
- 90er
- Jahre
- Veränderung
- Mietmarktes
- hin
- völligen
- Umkehrung
- Verhältnisse
- eingesetzt
- lässt
- ebenfalls
- Schluss
- schon
- längerfristige
- Entwicklung
- erkannt
- worden
- ist
- Anwendung
- gebotenen
- Sorgfalt
- erkennbar
- war
- .
- Entsprechendes
- gilt
- Entwicklung
- Stadtteils
- .
- Straße
- streitgegenständliche
- Wohnanlage
- liegt
- wurde
- erst
- Vertragsschluss
- Programm
- Soziale
- Stadt
- aufgenommen
- ;
- Fallstudie
- Berufungsgericht
- beruft
- stammt
- Jahr
- .
- Zwar
- ist
- Annahme
- fernliegend
- negative
- Entwicklung
- Stadtteils
- schon
- Mitte
- erkennbar
- war
- .
- tatsächlich
- so
- verhält
- ist
- indessen
- festgestellt
- .
- Schließlich
- folgt
- Ausgleich
- ersten
- Jahres
- Eingeständnis
- Beklagten
- erzielbare
- Miete
- vornherein
- falsch
- kalkuliert
- haben
- .
- Zahlung
- kann
- Bemühen
- erfolgt
- sein
- vorübergehend
- eingeschätzten
- Juli
- noch
- absehbaren
- Entwicklung
- entgegenzuwirken
- .
- hätte
- Berufungsgericht
- jedenfalls
- Vortrag
- insoweit
- allerdings
- beweispflichtigen
- Beklagten
- nachgehen
- müssen
- habe
- Mieteinnahmen
- Zeitpunkt
- Vertragsschlusses
- gegebenen
- Verhältnissen
- absehbaren
- Entwicklungen
- ordnungsgemäß
- kuliert
- .
- Vorwurf
- fehlerhaften
- Kalkulation
- wäre
- unberechtigt
- Juli
- Mai
- Rahmen
- Zwangsversteigerungsverfahrens
- vergleichbare
- Wohnung
- erstellte
- Sachverständigengutachten
- nahelegt
- längerfristig
- Mieteinnahmen
- DM/qm
- gerechnet
- werden
- konnte
- Einnahmen
- Berücksichtigung
- notwendigen
- Instandhaltungsrückstellungen
- Zuschläge
- vgl.
- Senat
- .
- 20
- Juli
- ;
- Urt
- .
- 30
- November
- genügt
- hätten
- Berechnung
- Eigenaufwands
- Klägers
- eingestellten
- Reinertrag
- DM/qm
- erzielen
- .
- 2
- .
- Rechtsfehlerhaft
- ist
- ferner
- Annahme
- Berufungsgerichts
- Ehemann
- Klägerin
- gerichtete
- Drittwiderklage
- sei
- unzulässig
- .
- Beklagte
- hat
- Abtretung
- Ansprüche
- Kaufvertrag
- Klägerin
- unbeschadet
- Umstands
- Drittwiderbeklagte
- eigenen
- Ansprüche
- mehr
- berühmt
- Interesse
- beantragten
- Feststellung
- .
- Begründung
- wird
- Senatsurteil
- 13
- .
- Juni
- Veröffentlichung
- bestimmt
- verwiesen
- .
- .
- angefochtene
- Urteil
- kann
- insgesamt
- Bestand
- haben
- Abs.
- .
- Sache
- ist
- Endentscheidung
- reif
- .
- Zwar
- legen
- Berufungsgericht
- –
- allerdings
- anderen
- Gesichtspunkt
- angeführten
- Zahlen
- Beklagte
- Grundmiete
- DM
- kalkuliert
- hat
- Instandhaltungsrücklage
- Gemeinschaftseigentum
- DM/qm
- Sondereigentum
- DM/qm
- bilden
- waren
- -9-
- nahe
- Leerstandsrisiko
- berücksichtigt
- worden
- ist
- .
- Berufungsgericht
- Entscheidung
- jedoch
- gestützt
- hat
- Beklagte
- behauptet
- möglicher
- Leerstand
- sei
- Kalkulation
- abgedeckt
- gewesen
- sieht
- Senat
- Lage
- insoweit
- abschließend
- entscheiden
- .
- Übrigen
- ist
- Klage
- weitere
- Beratungsfehler
- gestützt
- worden
- Berufungsgericht
- Standpunkt
- konsequent
- bislang
- Feststellungen
- getroffen
- hat
- .
- Dr.
- ist
- Unterschrift
- gehindert
- .
- 22
- Juli
- Vorsitzende
- Czub
- Vorinstanzen
- :
- Entscheidung
- 24.05.2006
- Entscheidung
- 29.03.2007
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