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NAMENVerkündet:10.AprilJustizangestellteUrkundsbeamtinGeschäftsstelleRechtsstreitNachschlagewerk::jaja§Abs.Nr.AusgabenZwangsverwaltunggenießennurdannVorrangGrundpfandrechtenEinzelfallobjekterhaltendeverbesserndeWirkungausgeht;reichtZwangsverwaltungRechtangeordnetistnochAusgabenvorhandenenNutzungenbestreitengewesenwären.VergütungZwangsverwalterskannnurberücksichtigtwerdenZwangsverwaltungnotwendigwarGrundstückZwangsversteigerungerhaltenwiederherzustellen.FalleVersteigerungWohnungseigentumsmußregelmäßighinzukommenTätigkeitZwangsverwaltersgeradeSondereigentumGemeinschaftseigentumbezog.WirdTeileigentumversteigertsinderbrachteWohngeldzahlungenZwangsverwaltersnurinsoweitberücksichtigenobjekterhaltendverbesserndverwandtwordensind;mußZwangsverwaltungbetreibendeGläubigerdarlegenbeweisen.Urteil10.AprilZRAGIX.ZivilsenatBundesgerichtshofshatmündlicheVerhandlung10.AprilVorsitzendenRichterDr.RichterDr.RaebelKayserRechterkannt:AnschlußrevisionBeklagtenwirdUrteil15.ZivilkammerLandgerichts28.MärzKostenpunktinsoweitaufgehobenNachteilBeklagtenerkanntist.BerufungKlägerinUrteilAmtsgerichts4.Oktoberwirdinsgesamtzurückgewiesen.RevisionKlägerinwirdzurückgewiesen.KlägerinhatKostenRechtsmittelzügetragen.Tatbestand:KlägerinistVerwalterin§WohneinheitenbestehendenWohnungseigentumsanlage.AufteilungsplanNummerbezeichneteWohnungbelegenDachgeschoßfortannurnungbefandJahrennochRohbauzustand.FensteröffnungenwarenteilweiseFolieverschlossenLöcheraufwies;ZugangWohnunggemeinschaftlicheTreppenhauswarungehindertmöglichTrennwändenochgesetztwarenWohnungsabschlußtürfehlte.beklagteBankbetriebAugusterstrangigenGrundschuldNr.ZwangsversteigerungWohnung14.SeptemberMeistbietendenzugeschlagenwurde.laufendenZwangsversteigerungsverfahrenserwirkteKlägerinProzeßstandschafterinübrigenWohnungseigentümertitulierterWohngeldrückständeZwangsverwaltungWohnung.AnforderungVollstreckungsgerichtserbrachteKostenvorschüsseDMDMZwangsverwalterReparaturmaßnahmeneigeneVerwaltervergütungBefriedigunglaufendenWohngeldansprücheBezahlungGrundsteuernBetragDMverbrauchte.TagZuschlagserteilunghobVollstreckungsgerichtZwangsverwaltung.VerteilungsterminZwangsversteigerungmeldeteKlägerinDMRangklasse§Abs.Nr..festgestelltenTeilungsplanfielvollständigGerichtVerwendungVorschüsseErhaltungnötigenVerbesserungWohnungseigentumsnachgewiesenansahTeilungsmasseeinmalausreichteerstrangigeGrundpfandrechtBeklagtenvollständigbedienen.KlägerinerhobWiderspruch.GerichtteilteKlägerinbeanspruchtenBetragFallWiderspruchbegründeterweiseBeklagtenführteTeilungsplaninsoweitHinterlegung§.ProzeßstandschaftWohnungseigentümererhobenenKlagehatKlägerinFeststellungbegehrtWiderspruchbegründetTeilungsplanHöheDMDMDMabzuändernsei.AmtsgerichthatKlageHöheDMstattgegeben.BerufungKlägerinwarHöheweiterenDMerfolgreich.zugelassenenRevisionverfolgtKlägerinursprünglichesKlagezielweiter.BeklagteerstrebtAnschlußrevisionWiederherstellungamtsgerichtlichenEntscheidung.Entscheidungsgründe:Revisionistunbegründet.rechtzeitigerhobene§Abs.SatzAnschlußrevisionhatErfolg.1.Berufungsgerichtlegt§Abs.Nr.ZVG"AnspruchZwangsverwaltungbetreibendenGläubigersErsatzAusgabenErhaltungnötigenVerbesserungGrundstücks"KostenZwangsversteigerungvorangegangenenZwangsverwaltungsverfahrensgrundsätzlicherfasse.seienregelmäßigZwangsverwaltungerzielendenNutzungenObjektsbestreiten§Abs..ReichtenStreitfallgeheLastenbetreibendenGläubigers.NurZwangsverwaltungbereitsnotwendigeMaßnahmeSinne§darstellealsoletztlichauchInteresseZwangsversteigerungbetreibendenGläubigersliegeWertGrundstückserhöhtWertausfallvermiedenwerdekönntenKostenRangklasse§Abs.Nr.fallen.2.AusgangspunktBerufungsgerichtstrifft.RevisionvermagüberzeugendenGründeaufzuzeigengenerelleErstreckung§Abs.Nr.KostenZwangsverwaltungsprechen.SchonWortlauterfaßtVorschriftAusgabenZwangsverwaltungbetreibendenGläubigersnur"Erhaltung"nötigenVerbesserung"Grundstücks.GesetzgeberhatdinglichBerechtigtenbevorzugtenAusgabennurinsoweiterstenRangklassezurechnenwollenwenigstensnützlicheVerwendungenhandeltvgl.DenkschriftBundesratsentwurfZwangsversteigerungsgesetzesMaterialienReichs-JustizgesetzenherausgegebenHahnS.Bezugnahmeu.a.preußischeGesetzbetreffendZwangsvollstreckungunbeweglicheVermögen13Julidort275;;s.ferner;.Aufl.§.7;Stöber17.Aufl.§.Anm..stelltletztlichauchRevisionFrage.meintjedochZwangsverwaltungentstehendenKostenseienzwangsläufigSubstanzerhaltungwürden§Abs.Nr.erfaßtausgegangenwerdenmüsseangeordneteZwangsverwaltungwerdeordnungsgemäßgesetzeskonformdurchgeführt.Auffassungtrifft.ZwangsverwaltungsverfahrenkönnenrechtmäßigauchAufwendungenerbrachtwerdenparallellaufendenZwangsversteigerungsverfahrenVorranggenießen.RechtsprechungBundesgerichtshofs.18JuliIXZBVeröffentlichungvorgesehenverfolgtWohnungseigentümergemeinschaftbeantragtenZwangsverwaltungselbstdannzweckwidrigeninsoweitschutzwürdigenZieleAntragstellungÜberlegungleitenläßtweitereWohngeldausfälleHilfeZwangsverwaltungsverfahrensvermeiden.WirdFallZwangsverwaltungangeordnetfolgthierausindesWohnungseigentümergemeinschaftWohnungseigentumsverwalterProzeßstandschafterZwangsverwaltergeleistetenVorschüsseAbs.Nr.privilegiertsind.zeigtbereitsVergleichAbs.bestimmt"AusgabenVerwaltungNutzungenGrundstücksvorwegbestreitensind.deutlichengergefaßteRangklasse§Abs.Nr.fallenerbrachteAufwendungenerstdortgenanntenweiterenVoraussetzungengegebensind.verdeutlichtauchEntstehungsgeschichte.GesetzgebungsverfahrensindAnträgeKommissionsmitgliedernVorrecht§Abs.Nr.ZVGAufwendungenInteresseGrundstückserweiternabgelehntwordenKommissionsberichtausdrücklichhervorgehobenwirdRealkredit"nachteiligsterWeisebeeinflussen"würdevgl.Bericht.KommissionMaterialienaaOS..mißbilligendeEntwertungGrundpfandrechtsistgleicherWeisebefürchtenWohnungseigentümergemeinschaftAusfällenlaufendeneinmaltituliertenWohngeldHilfeZwangsverwaltungRechtsinstitutsKostenvorschussesAbs.ZwangsversteigerungVorrangForderungenRealgläubigerverschaffenkönnte.könnennurAusgabenZwangsverwaltungZwangsversteigerungVorrangbestelltenGrundpfandrechtengenießenEinzelfallfestzustellendeobjekterhaltendeverbesserndeWirkungausgeht.reichtAusgabenZwangsverwaltersBeispielVerwalterWohnungseigentümergemeinschaftzurückgeflosseneWohngeld§Abs.BestreitungBewirtschaftungskostenWohnungseigentumsanlageversteigertenWohnungobjektivbestimmtwaren.LeistungenZwangsverwaltungbetreibendenGläubigersmüssenvielmehrGegenstandZwangsverwaltungauchzweckentsprechendverwendetwordenseinwerterhöhendausgewirkthabenGläubigerbeweispflichtigistvgl.276;80;aaO§.7;.wohl.II.erweisenKlägerinRahmenZwangsverwaltunggeleistetenAufwendungenbereitsrechtskräftigentschiedenistinsgesamtSinne§Abs.Nr.privilegiert.WiderspruchKlägerinTeilungsplanistinsoweitunbegründet.giltauchAufwendungenBerufungsgerichtamtsgerichtlicheErkenntnishinausgehenderstattungsfähiganerkannthat.1.weiterenGebührenAuslagenZwangsverwalterssindbevorrechtigt.AufwendungenkönnenVersteigerungsobjektRealkreditgebernurwerterhöhendwerterhaltendzugutekommenTätigkeitZwangsverwaltersüblichenRahmenhinausgeht.SchonallgemeinenGrundsätzenhatVerwalterauchErhaltungGrundstückssorgen.FürsorgeistabernurFolgewenigstensRegelZweckangeordnetenZwangsverwaltungsoVerwaltergewährendeVergütungErhaltungnotwendigenVerbesserungGrundstücksdient.BeziehungunterscheidetHonorarZwangsverwalterssonstigenKostenZwangsverwaltung.AndersliegtnurdannEinleitungZwangsverwaltungVerwalterStelleEigentümerstrittGrundstückZwangsversteigerungerhaltenwiederherzustellen.ReichsgerichtaaOnenntBeispielsfallEinleitungZwangsverwaltung"VerwüstungenGutesEigentümerEinhaltwurde".NurvergleichbarenFällenkannVerwaltergezahlteEinkünftendeckendeVergütungErhaltungWiederherstellungGrundstücksdienendeAusgabeangesehenwerdenaaO;aaO§.8;StöberaaO.Anm..StreitfallistweiterhinberücksichtigenGegenstandImmobiliarvollstreckungGrundstückWohnungseigentumistvgl.§Abs.§Abs..Sicherungsmaßnahmen-9-Gemeinschaftseigentumsvgl.§Abs.fallenZuständigkeitsbereichVerwaltersWohnungseigentümergemeinschaft§Abs.Nr.könnenMaßnahmenNotgeschäftsführungWohnungseigentümergerechtfertigtsein§Abs..NurEigentümergemeinschafttatsächlichenrechtlichenGründenselbstVerwalterWohnungseigentümergemeinschafthandelnkannRegelalsonurdannSicherungsmaßnahmenSondereigentumSchuldnersvgl.§Abs.beschränkenkannVergütungZwangsverwaltersbevorrechtigteAufwendungangesehenwerden.fehlthinreichenderSachvortragKlägerin.giltTeilVergütungDMBerufungsgerichtLandgerichtzuerkanntenBetragzugesprochenhatGegenstandAnschlußrevisionBeklagtenistauchRevisionweiterverfolgteMehrvergütungZeitraumAbschlußArbeitenJuliAufhebungZwangsverwaltung.VergütungsanträgenZwangsverwaltersbeigefügtenÜbersichtenZeitaufwandgebenZeitraumHinweisbesondereobjekterhaltendeTätigkeiten;wesentlichenwird"allgemeineVerwaltung""Objektbegehung"abgerechnet.notwendigeBezuggeradeSondereigentumSchuldnerswirdebenfallshinreichenddargelegt.AufrechterhaltungZwangsverwaltungJulidienteersichtlichZweckRangReparaturkosten§Abs.Nr.ZVGerhaltenFortdauerVerwaltungZuschlagserteilungabhängigwar.objekterhaltendeWirkunggingmehr.gleichenGrundkannauchfiktiveZeitaufwandFallefrühzeitigenBeendigungZwangsverwaltungangefallenwäreRechtsauffassungRevisionberücksichtigtwerden.2.GleichesgiltLandgerichtteilweisezuerkanntenKontoführungsgebührenKlägerinbeanspruchtenVorinstanzenberücksichtigtenGerichtsgebührenAnordnungZwangsverwaltung.AufwendungenmögenzwarAusgabenVerwaltung§Abs.fallenwirkenaberwertsteigerndgenießenVorrangvgl.LG;8.Aufl...3.übrigenlaufendenBewirtschaftungskostenWohnungseigentumsanlageZwangsverwalterStreitfallZahlungherabgesetztenmonatlichenWohngeldzahlung§Abs.beigetragenhatstellenebenfallsAusgabenVerwaltungSinne§Abs.vgl.OLGgenießenaberVorrang§Abs.Nr.ErhaltungVerbesserungVersteigerungsobjektsdientenvgl.LG;80;siehefernerLGRPfleger;.142;;Weitnauer/HaugeraaO.15;Wolicki.vorliegendWohngeldReparaturenSondereigentumSchuldnersandereVerbesserungsmaßnahmenengerenSinnedurchgeführtwordensindVersteigerungsobjektzugutegekommenwärenistKlägerinTatsacheninstanzenbehauptetworden.VortragsindlaufendenWohngeldzahlungenausschließlichStraßenreinigungGebäudehaftpflichtversicherunganteiligeEinzahlungenInstandhaltungsrücklageverwandtworden.PositionenkommtnurTeilWohngeldesvorrangigeForderungBetrachtFeuerversicherung§Abs.Nr.FallentfälltLeistungenSachversicherungGegensatzLeistungenGebäudehaftpflichtversicherungObjektSinne§Abs.Nr.zugutegekommenwären;.StöberaaO.Anm..KlägerinhatVersicherungentfallendenTeilbetragspezifiziertverweistSeiteSchriftsatzes13.JuniVerwendungWohngelderpauschalSchriftsatzAnlageNr.beigefügteWohngeldabrechnungJahr;weistbesonderenBetragFeuerversicherung.Prämienanteilkannberücksichtigtwerden.EinzahlungenZwangsverwaltersInstandhaltungsrückstellung§Abs.Nr.kommenVersteigerungsobjektallenfallsmittelbarjeweiligenEigentümerWohnungzugutenämlichangesammeltenMittelspäterenZeitpunktSonderumlageeingesetztwerdenAusgabenWohnungseigentümergemeinschaftbegleichen.ErstspätereBeschlußfassungWohnungseigentümerversammlung§Abs.DurchführungBeschlussesVerwalter§Abs.Nr.entscheidenRücklagenützlicheVerwendungandereprivilegierteZweckeeingesetztwirdwerterhöhendeUmgestaltungAußenanlagen.EinzahlungenInstandhaltungsrücklagestellenbevorrechtigtenAufwendungen.4.SchließlichfälltauchZwangsverwalterversteigerteWohnungStadtentrichteteGrundsteuerAbs.Nr..NuristStreitfallentscheiden.GrundsteuerruhtzwaröffentlicheLast§GrStGWohnungseigentum.BegleichungZwangsverwalterdientaberObjekterhaltungnochObjektverbesserung.KreftRaebel!"!"RichterBundesgerichtshofverhindertUnterschriftbeizufügen.KayserKreft