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1 year ago
  1. BUNDESGERICHTSHOF
  2. IM NAMEN DES VOLKES
  3. URTEIL
  4. V ZR 65/17
  5. Verkündet am:
  6. 23. März 2018
  7. Langendörfer-Kunz
  8. Justizangestellte
  9. als Urkundsbeamtin
  10. der Geschäftsstelle
  11. in dem Rechtsstreit
  12. Nachschlagewerk:
  13. ja
  14. BGHZ:
  15. nein
  16. BGHR:
  17. ja
  18. WEG § 10 Abs. 2 Satz 3
  19. a) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen
  20. des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf
  21. dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.
  22. b) Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines
  23. Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.
  24. c) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung
  25. eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht
  26. verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.
  27. BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17 - LG Köln
  28. AG Köln
  29. ECLI:DE:BGH:2018:230318UVZR65.17.0
  30. -2-
  31. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
  32. vom 23. März 2018 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch,
  33. Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf
  34. für Recht erkannt:
  35. Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 9. Februar 2017 aufgehoben
  36. und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10. November 2015 in
  37. der Fassung des Ergänzungsurteils vom 15. Januar 2016 abgeändert.
  38. Die Klage wird abgewiesen.
  39. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin mit Ausnahme der
  40. durch die Nebenintervention verursachten Kosten, die die Nebenintervenientin selbst trägt.
  41. Von Rechts wegen
  42. Tatbestand:
  43. 1
  44. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied
  45. die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung
  46. ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude
  47. zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten.
  48. -3-
  49. Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem
  50. jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das
  51. Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der
  52. Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen
  53. Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude, u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.
  54. 2
  55. Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin
  56. die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche
  57. umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die
  58. dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nutzung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. In der
  59. Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche
  60. Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen.
  61. 3
  62. Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 € stattgegeben. Die Berufung der Beklagten und
  63. die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit
  64. der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die
  65. Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage
  66. weiter.
  67. -4-
  68. Entscheidungsgründe:
  69. I.
  70. 4
  71. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagte sei nach § 242 BGB
  72. verpflichtet, der Klägerin die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen
  73. und die baulichen Maßnahmen sowie die dauerhafte Nutzung der Fläche für
  74. Stellplätze und Zufahrten zu dulden. Dies folge daraus, dass die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche erforderlich sei, um den öffentlich-rechtlichen
  75. Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung zu genügen. Die Stadt habe
  76. den Antrag auf nachträgliche „Legalisierung“ der tatsächlichen Bauausführung
  77. abgelehnt, sodass nunmehr die Vorgaben der Baugenehmigung umzusetzen
  78. seien. Den Einwand der Beklagten, dass die Stellplätze an einer anderen Stelle
  79. des Grundstücks errichtet werden könnten, habe das Amtsgericht zu Recht als
  80. unsubstantiiert zurückgewiesen.
  81. 5
  82. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung, in der der Beklagten das Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei, bedürfe es nicht.
  83. Zwar sei davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten rechtlichen Verhältnisse den tatsächlichen Gegebenheiten nach Abschluss
  84. der Bauarbeiten zur Erstellung eines baugenehmigungskonformen Zustands
  85. angepasst werden sollten, es sei aber nicht ersichtlich, warum die Gemeinschaftsordnung vorrangig geändert werden müsse. Eine Rechtsverkürzung der
  86. Beklagten trete dadurch nicht ein, da die übrigen Miteigentümer gegen sie einen Anspruch auf Zustimmung zu der Änderung hätten. Deren gerichtliche
  87. Durchsetzung führte daher lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung.
  88. -5-
  89. II.
  90. 6
  91. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
  92. 7
  93. 1. Anders als das Berufungsgericht meint, muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden. Etwas anderes lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus
  94. § 242 BGB ableiten.
  95. 8
  96. a) Jeder Wohnungseigentümer ist zwar gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG
  97. zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14
  98. und 15 WEG berechtigt. Das gilt aber nach § 15 Abs. 1 WEG nicht für die Teile
  99. des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen einzelnen Wohnungseigentümern
  100. Sondernutzungsrechte zugewiesen sind. Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen
  101. des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente). Sie schränken
  102. damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch
  103. des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG ein (vgl.
  104. Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE 2017, 224 Rn. 31; Urteil
  105. vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 10; Urteil vom
  106. 8. April 2016 - V ZR 191/15, ZfIR 2017, 12 Rn. 14; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 10). Es widerspräche daher
  107. dem Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.
  108. -6-
  109. 9
  110. b) Allerdings wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung die Ansicht
  111. vertreten, ein Sondernutzungsberechtigter könne unabhängig von einer Änderung der Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung nach Treu und Glauben
  112. gemäß § 242 BGB aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet sein, seine
  113. Sondernutzungsfläche - gegebenenfalls gegen Zahlung einer angemessenen
  114. Entschädigung - auf Dauer zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer zur
  115. Verfügung zu stellen und die Nutzung dieser Fläche auch durch andere Wohnungseigentümer zu dulden. Eine solche Verpflichtung wird etwa angenommen,
  116. wenn die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Anforderungen, etwa für einen Stellplatznachweis oder einen Kinderspielplatz zwingend erforderlich ist (vgl. KG, ZWE 2000, 138, 139;
  117. BayObLG, WuM 2002, 225). Dem folgen Teile der Literatur (Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 5 Rn. 60a; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 43).
  118. Auch das Berufungsgericht stützt sich auf diese Ansicht.
  119. 10
  120. c) Richtigerweise kommt § 242 BGB aber jedenfalls seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle des Jahres 2007 am 1. Juli 2007 als Anspruchsgrundlage
  121. für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche
  122. durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht.
  123. 11
  124. aa) Der Gesetzgeber hat mit § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG den zuvor aus
  125. § 242 BGB abgeleiteten Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine von
  126. dem Gesetz dauerhaft abweichende Vereinbarung oder - hier - auf dauerhafte
  127. Anpassung einer bestehenden Vereinbarung kodifiziert. Dabei hat er nicht nur
  128. die bisherige hohe Schwelle für einen solchen Änderungs- oder Anpassungsanspruch
  129. gesenkt. Es bedarf keiner „außergewöhnlichen“ Umstände mehr,
  130. sondern nur „schwerwiegender“; das Festhalten an der geltenden Regelung
  131. muss nicht mehr „grob unbillig“ sein, sondern nur „unbillig“ (BT-Drucks. 16/887,
  132. -7-
  133. S. 18 f.; zum bisherigen Recht: Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94,
  134. BGHZ 130, 304, 312). Mit der Einführung eines gesetzlichen Änderungs- oder
  135. Anpassungsanspruchs einerseits und der Ausweitung der Beschlusskompetenz
  136. der Gemeinschaft in § 16 Abs. 3 und 4 WEG andererseits hat sich der Gesetzgeber vielmehr auch für die Beibehaltung des bisherigen Verfahrens entschieden, wonach ein von den gesetzlichen Regelungen und den geltenden Vereinbarungen abweichendes Verhalten erst verlangt werden kann, wenn die Änderung erfolgt ist (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, aaO
  137. S. 312 f.; Urteil vom 28. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17).
  138. 12
  139. bb) Diese Entscheidung des Gesetzgebers ändert allerdings nichts daran, dass auch die Durchsetzung von Vereinbarungen wie bisher unter dem
  140. allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB)
  141. steht und im Einzelfall unzulässig sein kann (Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995
  142. - V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 334 f. für die Durchsetzung eines Hundehaltungsverbots gegenüber einem blinden Wohnungseigentümer mit Blindenhund;
  143. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 330). Sie lässt im Grundsatz auch die
  144. Befugnis der Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 1 WEG unberührt, neben
  145. Regelungen zum Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums
  146. auch Regelungen zum Gebrauch von Sondernutzungsflächen zu beschließen
  147. (vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 750, 751; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15
  148. Rn. 355).
  149. 13
  150. cc) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts
  151. und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten aber nur
  152. nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg
  153. einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Ein
  154. -8-
  155. Sondernutzungsrecht gibt dem begünstigten Wohnungseigentümer das Recht,
  156. die übrigen Wohnungseigentümer von dem an sich nach § 13 Abs. 2 WEG gegebenen Mitgebrauch auch der Sondernutzungsfläche auszuschließen und diesen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu gebrauchen. Die mit der
  157. Einräumung eines Sondernutzungsrechts getroffene Grundlagenentscheidung
  158. für den ausschließlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch
  159. einzelne Wohnungseigentümer und gegen dessen Mitgebrauch durch alle kann
  160. nur durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder durch den teilenden
  161. Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder
  162. geändert werden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE
  163. 2017, 224 Rn. 31; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017,
  164. 712 Rn. 10; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676
  165. Rn. 10). Ebenso kann es schuldrechtlich nur durch eine Abänderung der Vereinbarung verändert oder als „actus contrarius“ aufgehoben werden (vgl. Senat,
  166. Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 136). Dies
  167. gilt auch, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier - in der Teilungserklärung
  168. bzw. in der Gemeinschaftsordnung begründet wurde, weil diese ab dem Zeitpunkt, von dem an sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (Senat, Beschluss vom
  169. 13. September 2000 - V ZB 14/00, aaO; Urteil vom 21. Oktober 2016
  170. - V ZR 78/16, aaO Rn. 25).
  171. 14
  172. 2. Die von dem Berufungsgericht angenommene Verpflichtung der Beklagten, ihre Sondernutzungsfläche dauerhaft zum Mitgebrauch durch alle
  173. Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, lässt sich auch nicht aus § 10
  174. Abs. 2 Satz 3, § 15 Abs. 3 WEG herleiten.
  175. -9-
  176. 15
  177. a) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben
  178. schon einen Aufhebungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 10
  179. Abs. 2 Satz 3 WEG nicht.
  180. 16
  181. aa) Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom
  182. Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung
  183. verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Gegenstand einer solchen „Anpassung“ könnte jede Veränderung der bestehenden Vereinbarungen sein, die die Wohnungseigentümer nach
  184. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch (Änderungs-)Vereinbarung treffen könnten, damit im Grundsatz auch die Aufhebung eines bestehenden Sondernutzungsrechts. Daran änderte es nichts, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier gemäß § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 10 Abs. 2
  185. Satz 3 WEG könnte zwar keine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen verlangt werden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJWRR 2012, 1036 Rn. 9). Zu den sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft
  186. zählt das Sondernutzungsrecht aber auch nicht, und zwar selbst dann nicht,
  187. wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung ändert den Charakter
  188. des Sondernutzungsrechts nicht, sondern stellt nur sicher, dass die Vereinbarung auch gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gilt
  189. (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, aaO, Rn. 9; Beschluss vom
  190. 21. Dezember 1989 - V ZB 22/89, BGHZ 109, 396, 399). Daher kann sich aus
  191. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines
  192. Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die
  193. Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer ent-
  194. - 10 -
  195. sprechenden Entschädigung (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 33. Ed. [1.1.2018],
  196. § 15 Rn. 301; Grziwotz, MietRB 2008, 276, 277 f.; Häublein/Ott in: Köhler, Anwalts-Handbuch, WEG, 3. Aufl., Teil 17 Rn. 190; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem WEG, § 5 Rn. 18).
  197. 17
  198. bb) Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht festgestellt. Der gegenwärtige Zustand der Wohnungseigentumsanlage entspricht zwar nicht den
  199. Festsetzungen der Baugenehmigung. Die Nebenintervenientin verlangt auch
  200. die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche der Beklagten. Das allein
  201. rechtfertigt es aber nicht, der Beklagten das Sondernutzungsrecht nahezu vollständig zu entziehen. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt vielmehr voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind.
  202. Feststellungen hierzu, insbesondere zu den Gründen dafür, dass die verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage nicht weiterverfolgt wurde,
  203. und zu der Frage, ob die Stellplätze an anderer Stelle (auf dem gemeinschaftlichen oder einem anderen Grundstück) errichtet werden könnten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagte entsprechende Alternativen
  204. nicht substantiiert dargelegt hat. Das oblag ihr nämlich nicht. Die Aufhebung
  205. eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Das Fehlen solcher Möglichkeiten ist deshalb
  206. Tatbestandsvoraussetzung sowohl des Aufhebungs-, als auch des Anspruchs
  207. auf einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu dem bauordnungsrechtlich vorgesehenen Zweck. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft nach
  208. den allgemeinen Regeln denjenigen, der diesen Anspruch geltend macht. Das
  209. ist hier die Klägerin, nicht die Beklagte. Es ist deshalb Aufgabe der Klägerin
  210. - 11 -
  211. darzulegen und zu beweisen, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den
  212. Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung
  213. dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt. Mangels entsprechender Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden, dass solche
  214. Möglichkeiten nicht bestehen.
  215. 18
  216. b) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2
  217. Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist
  218. der Sondernutzungsberechtigte - hier die Beklagte - zudem nicht verpflichtet,
  219. seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.
  220. 19
  221. aa) Zwar hat der Senat einen unmittelbaren Anspruch auf ein der vorzunehmenden Änderung oder Regelung entsprechendes Verhalten bei der Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in § 313 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011
  222. - V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 33 f.) und bei der Regelung der Benutzung
  223. eines gemeinschaftlichen Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 2 BGB (Senat, Urteil vom 19. September 2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 26) bejaht. In
  224. diesen Fällen ist es auch nicht erforderlich, die förmliche Regelung oder Änderung später nachzuholen.
  225. 20
  226. bb) Diese Rechtsprechung lässt sich aber auf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht übertragen, weil sie auf den Besonderheiten des § 313 BGB
  227. und des § 745 Abs. 2 BGB beruht und das Wohnungseigentumsgesetz eine auf
  228. die Besonderheiten des Wohnungseigentums zugeschnittene abweichende
  229. Sonderregelung trifft.
  230. - 12 -
  231. 21
  232. (1) Die wechselseitigen Ansprüche auf Anpassung des Vertrags, die den
  233. Vertragsparteien nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage zustehen, haben
  234. dienende Funktion. Ihr Zweck erschöpft sich darin, den mit dem Vertrag angestrebten Leistungsaustausch unter den veränderten Umständen zur Durchführung zu bringen (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011 - V ZR 17/11,
  235. BGHZ 191, 139 Rn. 25, 34; J. Schmidt-Räntsch in: Artz/Gsell/Lorenz [Hrsg.],
  236. Zehn Jahre Schuldrechtsmodernisierung, S. 141, 166 f.; dies., ZJS 2012, 301,
  237. 309 f.). Diesem begrenzten Zweck entspricht es, den Vertragsparteien die Möglichkeit zu geben, gleich den Leistungsaustausch zu verlangen, um dessen
  238. Verwirklichung es bei der Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB geht. Demgegenüber zielt der Regelungsanspruch nach § 745 Abs. 2 BGB zwar auf eine Regelung des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Gegenstands durch die Teilhaber. Der Anspruch besteht aber nur, wenn der Mitgebrauch weder durch Vereinbarung noch durch einen Mehrheitsbeschluss geregelt ist, und gewinnt praktische Bedeutung nur, wenn keiner der Teilhaber seinen Aufhebungsanspruch
  239. nach § 749 BGB geltend gemacht hat (Staudinger/Eickelberg, BGB [2015],
  240. § 749 Rn. 51 f.).
  241. 22
  242. (2) Das ist bei der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend anders. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 11 WEG unauflöslich.
  243. Schon deshalb haben Vereinbarungen über den Gebrauch und die Verwaltung
  244. des gemeinschaftlichen Eigentums für eine solche Gemeinschaft eine ähnlich
  245. grundlegende Bedeutung wie die Satzung für einen Verein. Die Verwaltung des
  246. gemeinschaftlichen Eigentums und der Gebrauch des gemeinschaftlichen und
  247. des Sondereigentums richten sich nämlich gemäß § 15 Abs. 3, § 21 Abs. 4
  248. WEG in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen. Solche Vereinbarungen müssen deshalb, anders als nach den §§ 741 ff. BGB über die Gemeinschaft, gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einstimmig getroffen werden, wenn ent-
  249. - 13 -
  250. sprechende Regelungen nicht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG vorgesehen worden sind. Sie können daher nur
  251. durch eine allseitige Vereinbarung geändert werden. Gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer kann eine solche Änderung nur durchgesetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen gesetzlichen Anspruch darauf hat. Diese Hürden sind bewusst höher als bei der
  252. Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB und haben den Sinn, den Wohnungseigentümern gerade wegen der Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine dauerhafte Grundlage für Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu geben. Es soll und muss Klarheit darüber herrschen,
  253. ob und in welchem Umfang hierfür die gesetzlichen Bestimmungen oder davon
  254. abweichende Vereinbarungen maßgeblich sind (vgl. Senat, Urteil vom
  255. 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17). Das lässt sich nicht erreichen, ohne
  256. dass die Änderungen der Vereinbarungen auch dann in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer Anspruch darauf hat.
  257. 23
  258. (3) Das Ziel, dauerhaft klare Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern zu gewährleisten, würde verfehlt, wenn einem Wohnungseigentümer das
  259. Recht eingeräumt würde, von den übrigen Wohnungseigentümern einen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu verlangen, der einer erst noch vorzunehmenden Änderung der Vereinbarungen entspricht. Ähnlich wie die einredeweise Geltendmachung des Änderungsanspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3
  260. WEG (dazu Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris) führte ein
  261. Anspruch auf einen der zu beanspruchenden Änderung der Vereinbarungen
  262. entsprechenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums auf der Sondernutzungsfläche eines Wohnungseigentümers dazu, dass der Alleingebrauch dieser
  263. Fläche eingeschränkt oder - wie hier - größtenteils aufgegeben würde, ohne
  264. dass es zu einer förmlichen Änderung der Gemeinschaftsordnung und, bei ei-
  265. - 14 -
  266. ner Eintragung der Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch, zu deren Änderung kommt. Für Sondernachfolger des betroffenen Wohnungseigentümers stellt sich der Inhalt des Sondereigentums aber so dar, wie er sich aus
  267. der Gemeinschaftsordnung ergibt. Daran änderte es auch nichts, wenn über die
  268. Nutzung der Sondernutzungsfläche ein Rechtsstreit geführt würde. An dessen
  269. Entscheidung wären Sondernachfolger zwar nach § 10 Abs. 4 WEG gebunden.
  270. Die Rechtskraft des Urteils erstreckte sich aber nicht auf die Vorfrage nach dem
  271. Inhalt und der Ausgestaltung des Änderungsanspruchs, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - nur inzident geprüft und nicht zum Gegenstand eines eigenständigen Klage- oder Widerklageantrags gemacht würde (vgl. Senat, Urteil
  272. vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17). Die Folge wäre eine erhebliche
  273. Unsicherheit über die geltenden Vereinbarungen, die mit dem Fortschreiten der
  274. Zeit immer größer würde und den Gemeinschaftsfrieden gefährdete.
  275. 24
  276. (4) Deshalb kann einem Wohnungseigentümer auch dann nicht das
  277. Recht eingeräumt werden, sich ohne Vornahme einer solchen Änderung auf
  278. Dauer und nicht nur im Einzelfall so zu verhalten, als wären sie geändert, wenn
  279. er eine entsprechende Änderung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG beanspruchen könnte. Auch ein in diesem Sinne anspruchsberechtigter Wohnungseigentümer ist an die bestehenden Vereinbarungen gebunden, bis er ihre Änderung
  280. rechtskräftig durchgesetzt hat. Eine Ausnahme hat der Senat nur in dem Sonderfall anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer die Beseitigung eines den
  281. Vereinbarungen nicht entsprechenden Zustands verlangt, den er hinzunehmen
  282. und an den er im Zusammenwirken mit den übrigen Wohnungseigentümern die
  283. Vereinbarungen anzupassen hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003
  284. - V ZR 447/01, WM 2004, 1551, 1556; Urteil vom 21. Oktober 2016
  285. - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 29). Ansonsten muss sich jeder Wohnungseigentümer an die bestehenden Vereinbarungen halten, bis sie geändert
  286. - 15 -
  287. oder ein darin vorgesehener anderer Gebrauch von Gemeinschafts- oder Sondereigentum genehmigt ist (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 204/11,
  288. ZfIR 2012, 744 Rn. 9 f. für eine genehmigungsfähige, aber nicht genehmigte
  289. gewerbliche
  290. Nutzung
  291. einer Wohnung;
  292. Urteil
  293. vom
  294. 21.
  295. Oktober
  296. 2016
  297. - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 28 für eine änderungsbedürftige Bestimmung von Sondernutzungsrechten in der Gemeinschaftsordnung). Den faktischen Entzug seines Sondernutzungsrechts, der mit einem dauerhaften Mitgebrauch der Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer einherginge, muss der Sondernutzungsberechtigte bis dahin nicht hinnehmen; er
  298. könnte vielmehr seinerseits gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Unterlassung bzw.
  299. Beseitigung einer entsprechenden Beeinträchtigung verlangen.
  300. 25
  301. 3. Der geltend gemachte Duldungsanspruch folgt auch nicht aus dem
  302. Erstherstellungsanspruch gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.
  303. Zwar kann danach jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum
  304. erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand versetzt wird.
  305. Dazu können auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehören, wie etwa die Schaffung baurechtlich vorgesehener Stellplätze
  306. oder eines zweiten Rettungswegs (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016
  307. - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 10 ff.; Urteil vom 9. Dezember 2016
  308. - V ZR 84/16, ZWE 2017, 177 Rn. 13). Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden aber
  309. weder die Vorgaben des Bauordnungsrechts noch die Festlegungen in der
  310. Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Sie gibt den Rahmen vor, der
  311. allerdings, soweit die Teilungserklärung keine Aussagen trifft, durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften und die Baugenehmigung auszufüllen ist (vgl.
  312. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 12).
  313. - 16 -
  314. Hier weicht die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der
  315. Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Dem entspricht die Ausführung des Gebäudes, das sich damit, soweit hier von Interesse, in einem teilungserklärungskonformen Zustand befindet. Es geht deshalb
  316. nicht um den Erstherstellungsanspruch, sondern um die Frage, ob die durch die
  317. Nebenintervenientin angedrohte Stilllegung der Parkplätze nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung hingenommen werden muss und ob eine
  318. sachgerechte Lösung nur durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung im
  319. Sinne einer ersatzlosen Aufhebung des Sondernutzungsrechts der Beklagten
  320. erreicht werden kann. Da sich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aber gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorrangig nach den bestehenden Vereinbarungen richtet, könnte die Einrichtung von Parkplätzen und einer Zufahrt auf der
  321. Sondernutzungsfläche der Beklagten nur erreicht werden, wenn diese Vereinbarungen zuvor geändert worden sind.
  322. III.
  323. 26
  324. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig
  325. dar (§ 561 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie zur
  326. Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der geltend gemachte Duldungsanspruch besteht nicht. Der Klägerin muss auch nicht Gelegenheit gegeben
  327. werden, den bisher nicht geltend gemachten Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3
  328. WEG auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung geltend zu
  329. machen. Dieser Anspruch ist ein Individualanspruch des jeweiligen einzelnen
  330. Wohnungseigentümers, den dieser selbst geltend machen muss und den die
  331. Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG an sich
  332. - 17 -
  333. ziehen kann (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 305/16, GE 2018, 269
  334. Rn. 10 ff.).
  335. IV.
  336. 27
  337. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.
  338. Schmidt-Räntsch
  339. Brückner
  340. Kazele
  341. Weinland
  342. Hamdorf
  343. Vorinstanzen:
  344. AG Köln, Entscheidung vom 10.11.2015 - 215 C 148/13 LG Köln, Entscheidung vom 09.02.2017 - 29 S 223/15 -