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PluriTon


								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								V ZR 65/17


								Verkündet am:

								23. März 2018

								Langendörfer-Kunz

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								WEG § 10 Abs. 2 Satz 3


								a) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen

								des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf

								dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

								b) Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines

								Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

								c) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung

								eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht

								verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.


								BGH, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 65/17 - LG Köln

								AG Köln


								ECLI:DE:BGH:2018:230318UVZR65.17.0


								-2-


								Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 23. März 2018 durch die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch,

								Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf


								für Recht erkannt:


								Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 9. Februar 2017 aufgehoben

								und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10. November 2015 in

								der Fassung des Ergänzungsurteils vom 15. Januar 2016 abgeändert.


								Die Klage wird abgewiesen.


								Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin mit Ausnahme der

								durch die Nebenintervention verursachten Kosten, die die Nebenintervenientin selbst trägt.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:


								1


								Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied

								die Beklagte ist. In der von der Stadt im Jahre 2004 erteilten Baugenehmigung

								ist vorgesehen, die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude

								zu errichten, unter anderem auf der Fläche vor der Wohnung der Beklagten.


								-3-


								Davon abweichend wurden die Stellplätze in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausgerichtet. Vor der Wohnung der Beklagten befindet sich eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche. In der Gemeinschaftsordnung wird dem

								jeweiligen Eigentümer der Wohnung der Beklagten ein entsprechendes unentgeltliches Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das

								Grundbuch eingetragen wurde. Die Stadt, die dem Rechtsstreit auf Seiten der

								Klägerin beigetreten ist, lehnt die nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen

								Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude, u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.

								2


								Die Klägerin verlangt von der Beklagten, es zu dulden, dass die Klägerin

								die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche

								umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die

								dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Klägerin von der Beklagten die Duldung der Nutzung ihrer Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen. In der

								Eigentümerversammlung vom 24. November 2010 wurde die gerichtliche

								Durchsetzung der Duldung der Umbaumaßnahmen beschlossen.


								3


								Das Amtsgericht hat der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 € stattgegeben. Die Berufung der Beklagten und

								die Anschlussberufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit

								der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die

								Klägerin beantragt, verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage

								weiter.


								-4-


								Entscheidungsgründe:


								I.


								4


								Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagte sei nach § 242 BGB

								verpflichtet, der Klägerin die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen

								und die baulichen Maßnahmen sowie die dauerhafte Nutzung der Fläche für

								Stellplätze und Zufahrten zu dulden. Dies folge daraus, dass die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche erforderlich sei, um den öffentlich-rechtlichen

								Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung zu genügen. Die Stadt habe

								den Antrag auf nachträgliche „Legalisierung“ der tatsächlichen Bauausführung

								abgelehnt, sodass nunmehr die Vorgaben der Baugenehmigung umzusetzen

								seien. Den Einwand der Beklagten, dass die Stellplätze an einer anderen Stelle

								des Grundstücks errichtet werden könnten, habe das Amtsgericht zu Recht als

								unsubstantiiert zurückgewiesen.


								5


								Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung, in der der Beklagten das Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei, bedürfe es nicht.

								Zwar sei davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten rechtlichen Verhältnisse den tatsächlichen Gegebenheiten nach Abschluss

								der Bauarbeiten zur Erstellung eines baugenehmigungskonformen Zustands

								angepasst werden sollten, es sei aber nicht ersichtlich, warum die Gemeinschaftsordnung vorrangig geändert werden müsse. Eine Rechtsverkürzung der

								Beklagten trete dadurch nicht ein, da die übrigen Miteigentümer gegen sie einen Anspruch auf Zustimmung zu der Änderung hätten. Deren gerichtliche

								Durchsetzung führte daher lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung.


								-5-


								II.


								6


								Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.


								7


								1. Anders als das Berufungsgericht meint, muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden. Etwas anderes lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus

								§ 242 BGB ableiten.


								8


								a) Jeder Wohnungseigentümer ist zwar gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG

								zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14

								und 15 WEG berechtigt. Das gilt aber nach § 15 Abs. 1 WEG nicht für die Teile

								des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen einzelnen Wohnungseigentümern

								Sondernutzungsrechte zugewiesen sind. Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen

								des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente). Sie schränken

								damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch

								des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG ein (vgl.

								Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE 2017, 224 Rn. 31; Urteil

								vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 10; Urteil vom

								8. April 2016 - V ZR 191/15, ZfIR 2017, 12 Rn. 14; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 10). Es widerspräche daher

								dem Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.


								-6-


								9


								b) Allerdings wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung die Ansicht

								vertreten, ein Sondernutzungsberechtigter könne unabhängig von einer Änderung der Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung nach Treu und Glauben

								gemäß § 242 BGB aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet sein, seine

								Sondernutzungsfläche - gegebenenfalls gegen Zahlung einer angemessenen

								Entschädigung - auf Dauer zum Mitgebrauch der Wohnungseigentümer zur

								Verfügung zu stellen und die Nutzung dieser Fläche auch durch andere Wohnungseigentümer zu dulden. Eine solche Verpflichtung wird etwa angenommen,

								wenn die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche zur Erfüllung öffentlichrechtlicher Anforderungen, etwa für einen Stellplatznachweis oder einen Kinderspielplatz zwingend erforderlich ist (vgl. KG, ZWE 2000, 138, 139;

								BayObLG, WuM 2002, 225). Dem folgen Teile der Literatur (Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 5 Rn. 60a; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 43).

								Auch das Berufungsgericht stützt sich auf diese Ansicht.


								10


								c) Richtigerweise kommt § 242 BGB aber jedenfalls seit dem Inkrafttreten der WEG-Novelle des Jahres 2007 am 1. Juli 2007 als Anspruchsgrundlage

								für den dauerhaften umfassenden Mitgebrauch einer Sondernutzungsfläche

								durch andere Wohnungseigentümer nicht mehr in Betracht.


								11


								aa) Der Gesetzgeber hat mit § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG den zuvor aus

								§ 242 BGB abgeleiteten Anspruch eines Wohnungseigentümers auf eine von

								dem Gesetz dauerhaft abweichende Vereinbarung oder - hier - auf dauerhafte

								Anpassung einer bestehenden Vereinbarung kodifiziert. Dabei hat er nicht nur

								die bisherige hohe Schwelle für einen solchen Änderungs- oder Anpassungsanspruch


								gesenkt. Es bedarf keiner „außergewöhnlichen“ Umstände mehr,


								sondern nur „schwerwiegender“; das Festhalten an der geltenden Regelung

								muss nicht mehr „grob unbillig“ sein, sondern nur „unbillig“ (BT-Drucks. 16/887,


								-7-


								S. 18 f.; zum bisherigen Recht: Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94,

								BGHZ 130, 304, 312). Mit der Einführung eines gesetzlichen Änderungs- oder

								Anpassungsanspruchs einerseits und der Ausweitung der Beschlusskompetenz

								der Gemeinschaft in § 16 Abs. 3 und 4 WEG andererseits hat sich der Gesetzgeber vielmehr auch für die Beibehaltung des bisherigen Verfahrens entschieden, wonach ein von den gesetzlichen Regelungen und den geltenden Vereinbarungen abweichendes Verhalten erst verlangt werden kann, wenn die Änderung erfolgt ist (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, aaO

								S. 312 f.; Urteil vom 28. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17).


								12


								bb) Diese Entscheidung des Gesetzgebers ändert allerdings nichts daran, dass auch die Durchsetzung von Vereinbarungen wie bisher unter dem

								allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB)

								steht und im Einzelfall unzulässig sein kann (Senat, Beschluss vom 4. Mai 1995

								- V ZB 5/95, BGHZ 129, 329, 334 f. für die Durchsetzung eines Hundehaltungsverbots gegenüber einem blinden Wohnungseigentümer mit Blindenhund;

								Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 330). Sie lässt im Grundsatz auch die

								Befugnis der Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 1 WEG unberührt, neben

								Regelungen zum Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums

								auch Regelungen zum Gebrauch von Sondernutzungsflächen zu beschließen

								(vgl. OLG Hamm, OLGR 2009, 750, 751; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15

								Rn. 355).


								13


								cc) Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts

								und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten aber nur

								nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg

								einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Ein


								-8-


								Sondernutzungsrecht gibt dem begünstigten Wohnungseigentümer das Recht,

								die übrigen Wohnungseigentümer von dem an sich nach § 13 Abs. 2 WEG gegebenen Mitgebrauch auch der Sondernutzungsfläche auszuschließen und diesen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu gebrauchen. Die mit der

								Einräumung eines Sondernutzungsrechts getroffene Grundlagenentscheidung

								für den ausschließlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch

								einzelne Wohnungseigentümer und gegen dessen Mitgebrauch durch alle kann

								nur durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder durch den teilenden

								Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder

								geändert werden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16, ZWE

								2017, 224 Rn. 31; Urteil vom 21. Oktober 2016 - V ZR 78/16, NJW-RR 2017,

								712 Rn. 10; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676

								Rn. 10). Ebenso kann es schuldrechtlich nur durch eine Abänderung der Vereinbarung verändert oder als „actus contrarius“ aufgehoben werden (vgl. Senat,

								Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 136). Dies

								gilt auch, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier - in der Teilungserklärung

								bzw. in der Gemeinschaftsordnung begründet wurde, weil diese ab dem Zeitpunkt, von dem an sie von dem teilenden Eigentümer nicht mehr einseitig geändert werden kann, einer Vereinbarung gleichsteht (Senat, Beschluss vom

								13. September 2000 - V ZB 14/00, aaO; Urteil vom 21. Oktober 2016

								- V ZR 78/16, aaO Rn. 25).


								14


								2. Die von dem Berufungsgericht angenommene Verpflichtung der Beklagten, ihre Sondernutzungsfläche dauerhaft zum Mitgebrauch durch alle

								Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, lässt sich auch nicht aus § 10

								Abs. 2 Satz 3, § 15 Abs. 3 WEG herleiten.


								-9-


								15


								a) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben

								schon einen Aufhebungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer aus § 10

								Abs. 2 Satz 3 WEG nicht.


								16


								aa) Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom

								Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung

								verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Gegenstand einer solchen „Anpassung“ könnte jede Veränderung der bestehenden Vereinbarungen sein, die die Wohnungseigentümer nach

								§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch (Änderungs-)Vereinbarung treffen könnten, damit im Grundsatz auch die Aufhebung eines bestehenden Sondernutzungsrechts. Daran änderte es nichts, wenn das Sondernutzungsrecht - wie hier gemäß § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 10 Abs. 2

								Satz 3 WEG könnte zwar keine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen verlangt werden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJWRR 2012, 1036 Rn. 9). Zu den sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft

								zählt das Sondernutzungsrecht aber auch nicht, und zwar selbst dann nicht,

								wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung ändert den Charakter

								des Sondernutzungsrechts nicht, sondern stellt nur sicher, dass die Vereinbarung auch gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gilt

								(vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, aaO, Rn. 9; Beschluss vom

								21. Dezember 1989 - V ZB 22/89, BGHZ 109, 396, 399). Daher kann sich aus

								§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines

								Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die

								Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer ent-


								- 10 -


								sprechenden Entschädigung (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 33. Ed. [1.1.2018],

								§ 15 Rn. 301; Grziwotz, MietRB 2008, 276, 277 f.; Häublein/Ott in: Köhler, Anwalts-Handbuch, WEG, 3. Aufl., Teil 17 Rn. 190; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht nach dem WEG, § 5 Rn. 18).


								17


								bb) Diese Voraussetzungen sind hier aber nicht festgestellt. Der gegenwärtige Zustand der Wohnungseigentumsanlage entspricht zwar nicht den

								Festsetzungen der Baugenehmigung. Die Nebenintervenientin verlangt auch

								die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche der Beklagten. Das allein

								rechtfertigt es aber nicht, der Beklagten das Sondernutzungsrecht nahezu vollständig zu entziehen. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt vielmehr voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind.

								Feststellungen hierzu, insbesondere zu den Gründen dafür, dass die verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage nicht weiterverfolgt wurde,

								und zu der Frage, ob die Stellplätze an anderer Stelle (auf dem gemeinschaftlichen oder einem anderen Grundstück) errichtet werden könnten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Sie sind entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht deshalb entbehrlich, weil die Beklagte entsprechende Alternativen

								nicht substantiiert dargelegt hat. Das oblag ihr nämlich nicht. Die Aufhebung

								eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Das Fehlen solcher Möglichkeiten ist deshalb

								Tatbestandsvoraussetzung sowohl des Aufhebungs-, als auch des Anspruchs

								auf einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu dem bauordnungsrechtlich vorgesehenen Zweck. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft nach

								den allgemeinen Regeln denjenigen, der diesen Anspruch geltend macht. Das

								ist hier die Klägerin, nicht die Beklagte. Es ist deshalb Aufgabe der Klägerin


								- 11 -


								darzulegen und zu beweisen, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den

								Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung

								dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt. Mangels entsprechender Feststellungen kann nicht davon ausgegangen werden, dass solche

								Möglichkeiten nicht bestehen.


								18


								b) Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2

								Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist

								der Sondernutzungsberechtigte - hier die Beklagte - zudem nicht verpflichtet,

								seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen.


								19


								aa) Zwar hat der Senat einen unmittelbaren Anspruch auf ein der vorzunehmenden Änderung oder Regelung entsprechendes Verhalten bei der Anpassung eines Vertrages nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in § 313 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011

								- V ZR 17/11, BGHZ 191, 139 Rn. 33 f.) und bei der Regelung der Benutzung

								eines gemeinschaftlichen Gegenstandes gemäß § 745 Abs. 2 BGB (Senat, Urteil vom 19. September 2008 - V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 26) bejaht. In

								diesen Fällen ist es auch nicht erforderlich, die förmliche Regelung oder Änderung später nachzuholen.


								20


								bb) Diese Rechtsprechung lässt sich aber auf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht übertragen, weil sie auf den Besonderheiten des § 313 BGB

								und des § 745 Abs. 2 BGB beruht und das Wohnungseigentumsgesetz eine auf

								die Besonderheiten des Wohnungseigentums zugeschnittene abweichende

								Sonderregelung trifft.


								- 12 -


								21


								(1) Die wechselseitigen Ansprüche auf Anpassung des Vertrags, die den

								Vertragsparteien nach dem Wegfall der Geschäftsgrundlage zustehen, haben

								dienende Funktion. Ihr Zweck erschöpft sich darin, den mit dem Vertrag angestrebten Leistungsaustausch unter den veränderten Umständen zur Durchführung zu bringen (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2011 - V ZR 17/11,

								BGHZ 191, 139 Rn. 25, 34; J. Schmidt-Räntsch in: Artz/Gsell/Lorenz [Hrsg.],

								Zehn Jahre Schuldrechtsmodernisierung, S. 141, 166 f.; dies., ZJS 2012, 301,

								309 f.). Diesem begrenzten Zweck entspricht es, den Vertragsparteien die Möglichkeit zu geben, gleich den Leistungsaustausch zu verlangen, um dessen

								Verwirklichung es bei der Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB geht. Demgegenüber zielt der Regelungsanspruch nach § 745 Abs. 2 BGB zwar auf eine Regelung des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Gegenstands durch die Teilhaber. Der Anspruch besteht aber nur, wenn der Mitgebrauch weder durch Vereinbarung noch durch einen Mehrheitsbeschluss geregelt ist, und gewinnt praktische Bedeutung nur, wenn keiner der Teilhaber seinen Aufhebungsanspruch

								nach § 749 BGB geltend gemacht hat (Staudinger/Eickelberg, BGB [2015],

								§ 749 Rn. 51 f.).


								22


								(2) Das ist bei der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend anders. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 11 WEG unauflöslich.

								Schon deshalb haben Vereinbarungen über den Gebrauch und die Verwaltung

								des gemeinschaftlichen Eigentums für eine solche Gemeinschaft eine ähnlich

								grundlegende Bedeutung wie die Satzung für einen Verein. Die Verwaltung des

								gemeinschaftlichen Eigentums und der Gebrauch des gemeinschaftlichen und

								des Sondereigentums richten sich nämlich gemäß § 15 Abs. 3, § 21 Abs. 4

								WEG in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen. Solche Vereinbarungen müssen deshalb, anders als nach den §§ 741 ff. BGB über die Gemeinschaft, gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einstimmig getroffen werden, wenn ent-


								- 13 -


								sprechende Regelungen nicht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG vorgesehen worden sind. Sie können daher nur

								durch eine allseitige Vereinbarung geändert werden. Gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer kann eine solche Änderung nur durchgesetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen gesetzlichen Anspruch darauf hat. Diese Hürden sind bewusst höher als bei der

								Gemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB und haben den Sinn, den Wohnungseigentümern gerade wegen der Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine dauerhafte Grundlage für Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu geben. Es soll und muss Klarheit darüber herrschen,

								ob und in welchem Umfang hierfür die gesetzlichen Bestimmungen oder davon

								abweichende Vereinbarungen maßgeblich sind (vgl. Senat, Urteil vom

								23. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17). Das lässt sich nicht erreichen, ohne

								dass die Änderungen der Vereinbarungen auch dann in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, wenn ein Wohnungseigentümer Anspruch darauf hat.


								23


								(3) Das Ziel, dauerhaft klare Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern zu gewährleisten, würde verfehlt, wenn einem Wohnungseigentümer das

								Recht eingeräumt würde, von den übrigen Wohnungseigentümern einen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu verlangen, der einer erst noch vorzunehmenden Änderung der Vereinbarungen entspricht. Ähnlich wie die einredeweise Geltendmachung des Änderungsanspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3

								WEG (dazu Senat, Urteil vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris) führte ein

								Anspruch auf einen der zu beanspruchenden Änderung der Vereinbarungen

								entsprechenden Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums auf der Sondernutzungsfläche eines Wohnungseigentümers dazu, dass der Alleingebrauch dieser

								Fläche eingeschränkt oder - wie hier - größtenteils aufgegeben würde, ohne

								dass es zu einer förmlichen Änderung der Gemeinschaftsordnung und, bei ei-


								- 14 -


								ner Eintragung der Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch, zu deren Änderung kommt. Für Sondernachfolger des betroffenen Wohnungseigentümers stellt sich der Inhalt des Sondereigentums aber so dar, wie er sich aus

								der Gemeinschaftsordnung ergibt. Daran änderte es auch nichts, wenn über die

								Nutzung der Sondernutzungsfläche ein Rechtsstreit geführt würde. An dessen

								Entscheidung wären Sondernachfolger zwar nach § 10 Abs. 4 WEG gebunden.

								Die Rechtskraft des Urteils erstreckte sich aber nicht auf die Vorfrage nach dem

								Inhalt und der Ausgestaltung des Änderungsanspruchs, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - nur inzident geprüft und nicht zum Gegenstand eines eigenständigen Klage- oder Widerklageantrags gemacht würde (vgl. Senat, Urteil

								vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, juris Rn. 17). Die Folge wäre eine erhebliche

								Unsicherheit über die geltenden Vereinbarungen, die mit dem Fortschreiten der

								Zeit immer größer würde und den Gemeinschaftsfrieden gefährdete.


								24


								(4) Deshalb kann einem Wohnungseigentümer auch dann nicht das

								Recht eingeräumt werden, sich ohne Vornahme einer solchen Änderung auf

								Dauer und nicht nur im Einzelfall so zu verhalten, als wären sie geändert, wenn

								er eine entsprechende Änderung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG beanspruchen könnte. Auch ein in diesem Sinne anspruchsberechtigter Wohnungseigentümer ist an die bestehenden Vereinbarungen gebunden, bis er ihre Änderung

								rechtskräftig durchgesetzt hat. Eine Ausnahme hat der Senat nur in dem Sonderfall anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer die Beseitigung eines den

								Vereinbarungen nicht entsprechenden Zustands verlangt, den er hinzunehmen

								und an den er im Zusammenwirken mit den übrigen Wohnungseigentümern die

								Vereinbarungen anzupassen hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2003

								- V ZR 447/01, WM 2004, 1551, 1556; Urteil vom 21. Oktober 2016

								- V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 29). Ansonsten muss sich jeder Wohnungseigentümer an die bestehenden Vereinbarungen halten, bis sie geändert


								- 15 -


								oder ein darin vorgesehener anderer Gebrauch von Gemeinschafts- oder Sondereigentum genehmigt ist (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 204/11,

								ZfIR 2012, 744 Rn. 9 f. für eine genehmigungsfähige, aber nicht genehmigte

								gewerbliche


								Nutzung


								einer Wohnung;


								Urteil


								vom


								21.


								Oktober


								2016


								- V ZR 78/16, NJW-RR 2017, 712 Rn. 28 für eine änderungsbedürftige Bestimmung von Sondernutzungsrechten in der Gemeinschaftsordnung). Den faktischen Entzug seines Sondernutzungsrechts, der mit einem dauerhaften Mitgebrauch der Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer einherginge, muss der Sondernutzungsberechtigte bis dahin nicht hinnehmen; er

								könnte vielmehr seinerseits gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Unterlassung bzw.

								Beseitigung einer entsprechenden Beeinträchtigung verlangen.


								25


								3. Der geltend gemachte Duldungsanspruch folgt auch nicht aus dem

								Erstherstellungsanspruch gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.

								Zwar kann danach jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum

								erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand versetzt wird.

								Dazu können auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehören, wie etwa die Schaffung baurechtlich vorgesehener Stellplätze

								oder eines zweiten Rettungswegs (vgl. Senat, Urteil vom 26. Februar 2016

								- V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 10 ff.; Urteil vom 9. Dezember 2016

								- V ZR 84/16, ZWE 2017, 177 Rn. 13). Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden aber

								weder die Vorgaben des Bauordnungsrechts noch die Festlegungen in der

								Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Sie gibt den Rahmen vor, der

								allerdings, soweit die Teilungserklärung keine Aussagen trifft, durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften und die Baugenehmigung auszufüllen ist (vgl.

								Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 250/14, NJW 2016, 2181 Rn. 12).


								- 16 -


								Hier weicht die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der

								Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Dem entspricht die Ausführung des Gebäudes, das sich damit, soweit hier von Interesse, in einem teilungserklärungskonformen Zustand befindet. Es geht deshalb

								nicht um den Erstherstellungsanspruch, sondern um die Frage, ob die durch die

								Nebenintervenientin angedrohte Stilllegung der Parkplätze nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung hingenommen werden muss und ob eine

								sachgerechte Lösung nur durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung im

								Sinne einer ersatzlosen Aufhebung des Sondernutzungsrechts der Beklagten

								erreicht werden kann. Da sich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aber gemäß § 21 Abs. 4 WEG vorrangig nach den bestehenden Vereinbarungen richtet, könnte die Einrichtung von Parkplätzen und einer Zufahrt auf der

								Sondernutzungsfläche der Beklagten nur erreicht werden, wenn diese Vereinbarungen zuvor geändert worden sind.


								III.


								26


								Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig

								dar (§ 561 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie zur

								Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der geltend gemachte Duldungsanspruch besteht nicht. Der Klägerin muss auch nicht Gelegenheit gegeben

								werden, den bisher nicht geltend gemachten Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3

								WEG auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung geltend zu

								machen. Dieser Anspruch ist ein Individualanspruch des jeweiligen einzelnen

								Wohnungseigentümers, den dieser selbst geltend machen muss und den die

								Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG an sich


								- 17 -


								ziehen kann (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2017 - V ZR 305/16, GE 2018, 269

								Rn. 10 ff.).


								IV.

								27


								Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.


								Schmidt-Räntsch


								Brückner


								Kazele


								Weinland


								Hamdorf


								Vorinstanzen:

								AG Köln, Entscheidung vom 10.11.2015 - 215 C 148/13 LG Köln, Entscheidung vom 09.02.2017 - 29 S 223/15 -