104 lines
No EOL
4.5 KiB
Text
104 lines
No EOL
4.5 KiB
Text
BUNDESGERICHTSHOF
|
||
IM NAMEN DES VOLKES
|
||
URTEIL
|
||
VIII ZR 252/12
|
||
|
||
Verkündet am:
|
||
17. April 2013
|
||
Vorusso,
|
||
Justizhauptsekretärin
|
||
als Urkundsbeamtin
|
||
der Geschäftsstelle
|
||
in dem Rechtsstreit
|
||
|
||
-2-
|
||
|
||
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO auf die bis zum 5. März 2013 nachgelassenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und
|
||
Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider und Dr. Bünger
|
||
für Recht erkannt:
|
||
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer
|
||
des Landgerichts Neuruppin vom 11. Juli 2012 wird zurückgewiesen.
|
||
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
|
||
Von Rechts wegen
|
||
|
||
Tatbestand:
|
||
1
|
||
|
||
Die Klägerin ist Zwangsverwalterin einer an die Beklagte vermieteten Eigentumswohnung; sie nimmt die Beklagte auf Nachzahlung von Betriebskosten
|
||
aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in Anspruch.
|
||
|
||
2
|
||
|
||
Die Klage hatte in den Vorinstanzen teilweise Erfolg. In der Revisionsinstanz streiten die Parteien nur noch über die der Beklagten in Rechnung gestellte Grundsteuer in Höhe von insgesamt 433,90 €. Dabei handelt es sich um
|
||
den Betrag, den die Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhoben hat. Die
|
||
Beklagte meint, dass die Klägerin diesen Betrag nicht einfach in die Abrechnung einstellen dürfe, sondern eine Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche
|
||
vornehmen müsse. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-
|
||
|
||
-3-
|
||
|
||
folgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren in Höhe des Betrages von
|
||
433,90 € weiter.
|
||
|
||
Entscheidungsgründe:
|
||
3
|
||
|
||
Die Revision hat keinen Erfolg.
|
||
I.
|
||
|
||
4
|
||
|
||
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
|
||
|
||
5
|
||
|
||
Die Klägerin sei zur Abrechnung der in den Grundsteuerbescheiden ausgewiesenen Beträge berechtigt. Zwar habe der Bundesgerichtshof entschieden,
|
||
dass die Parteivereinbarung über den Umlegungsmaßstab grundsätzlich auch
|
||
dann vorrangig sei, wenn eine bestimmte Betriebskostenart, wie die Grundsteuer, den Vermieter gesondert wohnungsbezogen treffe. Anders liege der Fall
|
||
jedoch, wenn Kosten des Betriebs eines Objektes, etwa bei einer Wohnungseigentumsanlage, eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern treffe. Hier sei zu
|
||
unterscheiden. Kosten, die die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft zu zahlen hätten, seien in ihrer Gesamtheit Betriebskosten, denn auf jeden Wohnungseigentümer entfalle der seinem Anteil entsprechende Kostenbetrag.
|
||
Wenn jedoch die Kosten, wie bei der Grundsteuer, dem Vermieter nicht anteilig,
|
||
sondern durch separate Inanspruchnahme durch einen Gläubiger oder wie hier
|
||
durch die Steuerbehörde entstünden, handele es sich nicht um Kosten, die der
|
||
Gemeinschaft entstünden. Jede Eigentumswohnung bilde für sich eine wirtschaftliche Einheit. Im Bemühen um einen dem Willen der Vertragsparteien
|
||
entsprechenden Ausgleich sei deshalb davon auszugehen, dass der Vermieter
|
||
berechtigt sei, den allein auf die Mietwohnung entfallenden Grundsteuerbetrag
|
||
|
||
-4-
|
||
|
||
abzurechnen, ohne dass ihm ein Verstoß gegen den - etwa - vereinbarten Umlegungsmaßstab vorzuhalten sei.
|
||
II.
|
||
6
|
||
|
||
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist
|
||
daher zurückzuweisen.
|
||
|
||
7
|
||
|
||
Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht die mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Grundsteuerbeträge in Höhe von insgesamt 433,90 € zuerkannt. Die Klägerin hat die von
|
||
der Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhobene Grundsteuer korrekt
|
||
- ohne weitere "Rechenoperationen" - in die Betriebskostenabrechnung als von
|
||
der Beklagten geschuldete Position übernommen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne
|
||
Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom 15. März
|
||
2011 - VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281 Rn. 3; und vom 13. September 2011
|
||
- VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684 Rn. 7, und - VIII ZR 69/11, juris Rn. 7).
|
||
|
||
8
|
||
|
||
Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen
|
||
gibt. Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung (Senatsurteil vom
|
||
|
||
-5-
|
||
|
||
26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 unter II 2) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.
|
||
Ball
|
||
|
||
Dr. Milger
|
||
Dr. Schneider
|
||
|
||
Dr. Hessel
|
||
Dr. Bünger
|
||
|
||
Vorinstanzen:
|
||
AG Oranienburg, Entscheidung vom 04.05.2011 - 26 C 80/10 LG Neuruppin, Entscheidung vom 11.07.2012 - 4 S 101/11 -
|
||
|
||
|