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BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
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URTEIL
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VIII ZR 252/12
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Verkündet am:
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17. April 2013
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Vorusso,
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Justizhauptsekretärin
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als Urkundsbeamtin
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der Geschäftsstelle
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in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO auf die bis zum 5. März 2013 nachgelassenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und
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Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider und Dr. Bünger
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für Recht erkannt:
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Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer
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des Landgerichts Neuruppin vom 11. Juli 2012 wird zurückgewiesen.
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Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
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Von Rechts wegen
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Tatbestand:
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Die Klägerin ist Zwangsverwalterin einer an die Beklagte vermieteten Eigentumswohnung; sie nimmt die Beklagte auf Nachzahlung von Betriebskosten
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aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in Anspruch.
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Die Klage hatte in den Vorinstanzen teilweise Erfolg. In der Revisionsinstanz streiten die Parteien nur noch über die der Beklagten in Rechnung gestellte Grundsteuer in Höhe von insgesamt 433,90 €. Dabei handelt es sich um
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den Betrag, den die Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhoben hat. Die
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Beklagte meint, dass die Klägerin diesen Betrag nicht einfach in die Abrechnung einstellen dürfe, sondern eine Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche
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vornehmen müsse. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-
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folgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren in Höhe des Betrages von
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433,90 € weiter.
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Entscheidungsgründe:
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Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
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Die Klägerin sei zur Abrechnung der in den Grundsteuerbescheiden ausgewiesenen Beträge berechtigt. Zwar habe der Bundesgerichtshof entschieden,
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dass die Parteivereinbarung über den Umlegungsmaßstab grundsätzlich auch
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dann vorrangig sei, wenn eine bestimmte Betriebskostenart, wie die Grundsteuer, den Vermieter gesondert wohnungsbezogen treffe. Anders liege der Fall
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jedoch, wenn Kosten des Betriebs eines Objektes, etwa bei einer Wohnungseigentumsanlage, eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern treffe. Hier sei zu
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unterscheiden. Kosten, die die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft zu zahlen hätten, seien in ihrer Gesamtheit Betriebskosten, denn auf jeden Wohnungseigentümer entfalle der seinem Anteil entsprechende Kostenbetrag.
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Wenn jedoch die Kosten, wie bei der Grundsteuer, dem Vermieter nicht anteilig,
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sondern durch separate Inanspruchnahme durch einen Gläubiger oder wie hier
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durch die Steuerbehörde entstünden, handele es sich nicht um Kosten, die der
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Gemeinschaft entstünden. Jede Eigentumswohnung bilde für sich eine wirtschaftliche Einheit. Im Bemühen um einen dem Willen der Vertragsparteien
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entsprechenden Ausgleich sei deshalb davon auszugehen, dass der Vermieter
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berechtigt sei, den allein auf die Mietwohnung entfallenden Grundsteuerbetrag
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abzurechnen, ohne dass ihm ein Verstoß gegen den - etwa - vereinbarten Umlegungsmaßstab vorzuhalten sei.
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II.
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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist
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daher zurückzuweisen.
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Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht die mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 geltend gemachten Grundsteuerbeträge in Höhe von insgesamt 433,90 € zuerkannt. Die Klägerin hat die von
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der Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhobene Grundsteuer korrekt
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- ohne weitere "Rechenoperationen" - in die Betriebskostenabrechnung als von
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der Beklagten geschuldete Position übernommen. Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne
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Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten" (vgl. bereits Senatsbeschlüsse vom 15. März
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2011 - VIII ZR 243/10, WuM 2011, 281 Rn. 3; und vom 13. September 2011
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- VIII ZR 45/11, WuM 2011, 684 Rn. 7, und - VIII ZR 69/11, juris Rn. 7).
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Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum, da es bei derartigen Positionen nichts umzulegen
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gibt. Soweit sich aus einer früheren Senatsentscheidung (Senatsurteil vom
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26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403 unter II 2) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.
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Ball
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Dr. Milger
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Dr. Schneider
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Dr. Hessel
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Dr. Bünger
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Vorinstanzen:
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AG Oranienburg, Entscheidung vom 04.05.2011 - 26 C 80/10 LG Neuruppin, Entscheidung vom 11.07.2012 - 4 S 101/11 -
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