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BUNDESGERICHTSHOF
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IM NAMEN DES VOLKES
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URTEIL
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VIII ZR 133/03
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Verkündet am:
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24. März 2004
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Potsch,
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Justizangestellte
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als Urkundsbeamtin
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der Geschäftsstelle
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in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
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vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
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Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers
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für Recht erkannt:
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Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer
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62 des Landgerichts Berlin vom 31. März 2003 aufgehoben und
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das
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||
Urteil
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des
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Amtsgerichts
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Tempelhof-Kreuzberg
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vom
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12. Dezember 2002 abgeändert.
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Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 € nebst 5 %
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Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu zahlen.
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Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der
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Kläger zurückgewiesen.
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Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
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Von Rechts wegen
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Tatbestand:
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Die Kläger sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfamilienhaus der Beklagten in dem Anwesen O.
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straße
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in Berlin. In § 1
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des Mietvertrages vom 15. Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In
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§ 5 Ziff. 6 des Mietvertrages, der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die
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Wohnfläche mit 96,00 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Wohnung beträgt tatsächlich nur 85,91 m2.
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Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die
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Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in
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Höhe von 2.040,24 €.
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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
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verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
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I.
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Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist,
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hat zur Begründung ausgeführt:
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Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine
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Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des
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Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der
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Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flä-
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chendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz
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von 10 % gedeckt.
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II.
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Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die
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mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser
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Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und
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einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
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Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten.
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Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie widerspräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten
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§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere
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Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Andererseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich
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anzusehen sind.
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Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit
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"ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsurteil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht
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entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern
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durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleran-
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zen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1
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Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der
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Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der
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Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern.
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III.
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Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da
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es weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif
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(§ 563 Abs. 3 ZPO). Die
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gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum
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4,17 €/m2, so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche
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Überzahlung von 42,08 € ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 errechnet sich damit ein Gesamtbetrag von 2.019,84 €, der als ungerechtfertigte
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Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist.
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Hinsichtlich der darüber hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von
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20,40 €, die sich kostenmäßig nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die
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Klage unbegründet.
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Dr. Hübsch
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zugleich für die wegen Urlaubs
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an der Unterschriftsleistung
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verhinderte Vorsitzende Richterin
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Dr. Deppert
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Dr. Beyer
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Dr. Leimert
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Wiechers
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