125 lines
5.2 KiB
Text
125 lines
5.2 KiB
Text
|
BUNDESGERICHTSHOF
|
|||
|
|
IM NAMEN DES VOLKES
|
|||
|
|
URTEIL
|
|||
|
|
VIII ZR 133/03
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Verkündet am:
|
|||
|
|
24. März 2004
|
|||
|
|
Potsch,
|
|||
|
|
Justizangestellte
|
|||
|
|
als Urkundsbeamtin
|
|||
|
|
der Geschäftsstelle
|
|||
|
|
in dem Rechtsstreit
|
|||
|
|
|
|||
|
|
-2-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
|
|||
|
|
vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
|
|||
|
|
Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers
|
|||
|
|
für Recht erkannt:
|
|||
|
|
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer
|
|||
|
|
62 des Landgerichts Berlin vom 31. März 2003 aufgehoben und
|
|||
|
|
das
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Urteil
|
|||
|
|
|
|||
|
|
des
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Amtsgerichts
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Tempelhof-Kreuzberg
|
|||
|
|
|
|||
|
|
vom
|
|||
|
|
|
|||
|
|
12. Dezember 2002 abgeändert.
|
|||
|
|
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 € nebst 5 %
|
|||
|
|
Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu zahlen.
|
|||
|
|
Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der
|
|||
|
|
Kläger zurückgewiesen.
|
|||
|
|
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
|
|||
|
|
Von Rechts wegen
|
|||
|
|
|
|||
|
|
-3-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Tatbestand:
|
|||
|
|
Die Kläger sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfamilienhaus der Beklagten in dem Anwesen O.
|
|||
|
|
|
|||
|
|
straße
|
|||
|
|
|
|||
|
|
in Berlin. In § 1
|
|||
|
|
|
|||
|
|
des Mietvertrages vom 15. Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In
|
|||
|
|
§ 5 Ziff. 6 des Mietvertrages, der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die
|
|||
|
|
Wohnfläche mit 96,00 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Wohnung beträgt tatsächlich nur 85,91 m2.
|
|||
|
|
Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die
|
|||
|
|
Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in
|
|||
|
|
Höhe von 2.040,24 €.
|
|||
|
|
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
|
|||
|
|
verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Entscheidungsgründe:
|
|||
|
|
I.
|
|||
|
|
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist,
|
|||
|
|
hat zur Begründung ausgeführt:
|
|||
|
|
Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine
|
|||
|
|
Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des
|
|||
|
|
Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der
|
|||
|
|
Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flä-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
-4-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
chendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz
|
|||
|
|
von 10 % gedeckt.
|
|||
|
|
|
|||
|
|
II.
|
|||
|
|
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
|
|||
|
|
Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die
|
|||
|
|
mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser
|
|||
|
|
Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und
|
|||
|
|
einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
|
|||
|
|
Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten.
|
|||
|
|
Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie widerspräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten
|
|||
|
|
§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere
|
|||
|
|
Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Andererseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich
|
|||
|
|
anzusehen sind.
|
|||
|
|
Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit
|
|||
|
|
"ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsurteil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht
|
|||
|
|
entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern
|
|||
|
|
durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleran-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
-5-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
zen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1
|
|||
|
|
Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der
|
|||
|
|
Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der
|
|||
|
|
Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur verlagern.
|
|||
|
|
III.
|
|||
|
|
Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da
|
|||
|
|
es weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif
|
|||
|
|
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Die
|
|||
|
|
|
|||
|
|
gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum
|
|||
|
|
|
|||
|
|
4,17 €/m2, so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche
|
|||
|
|
Überzahlung von 42,08 € ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 errechnet sich damit ein Gesamtbetrag von 2.019,84 €, der als ungerechtfertigte
|
|||
|
|
Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist.
|
|||
|
|
Hinsichtlich der darüber hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von
|
|||
|
|
|
|||
|
|
-6-
|
|||
|
|
|
|||
|
|
20,40 €, die sich kostenmäßig nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die
|
|||
|
|
Klage unbegründet.
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Dr. Hübsch
|
|||
|
|
zugleich für die wegen Urlaubs
|
|||
|
|
an der Unterschriftsleistung
|
|||
|
|
verhinderte Vorsitzende Richterin
|
|||
|
|
Dr. Deppert
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Dr. Beyer
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Dr. Leimert
|
|||
|
|
|
|||
|
|
Wiechers
|
|||
|
|
|
|||
|
|
|