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  1. BUNDESGERICHTSHOF
  2. IM NAMEN DES VOLKES
  3. URTEIL
  4. VIII ZR 25/12
  5. Verkündet am:
  6. 10. Oktober 2012
  7. Ermel,
  8. Justizangestellte
  9. als Urkundsbeamtin
  10. der Geschäftsstelle
  11. in dem Rechtsstreit
  12. -2-
  13. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
  14. vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
  15. Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
  16. für Recht erkannt:
  17. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63
  18. des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2012 aufgehoben.
  19. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
  20. über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
  21. Von Rechts wegen
  22. Tatbestand:
  23. 1
  24. Die Beklagte mietete im Jahr 1989 vom Rechtsvorgänger des Klägers
  25. eine Wohnung in Berlin Mitte an, die damals mit einem Einzelofen und einem
  26. G.
  27. -Heizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute sie im Einverständnis
  28. mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.
  29. 2
  30. Mit Schreiben vom 17. November 2009 erbat der Kläger von der Beklagten vergeblich die Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die im Gebäude
  31. inzwischen vorhandene Zentralheizung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der
  32. Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
  33. -3-
  34. Entscheidungsgründe:
  35. 3
  36. Die Revision hat Erfolg.
  37. I.
  38. 4
  39. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2012, 270) hat zur Begründung
  40. seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im
  41. Wesentlichen ausgeführt:
  42. 5
  43. Der Kläger habe gegen die Beklagte einen Anspruch darauf, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden. Es handele sich dabei
  44. um eine Modernisierung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, weil die Wohnung der
  45. Beklagten seitens des Vermieters nur mit Einzelöfen ausgestattet sei. Der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung aufgrund einer entsprechenden Modernisierungsvereinbarung mit dem Rechtsvorgänger des Klägers mit einer
  46. Gasetagenheizung ausgestattet habe, bleibe außer Betracht, weil vom Mieter
  47. geschaffene Modernisierungen im Rahmen des § 554 Abs. 2 BGB nicht berücksichtigt werden dürften; anderenfalls hätte es der Mieter in der Hand, eine
  48. Modernisierung des Vermieters durch eigene Investitionen zu blockieren.
  49. 6
  50. Die Beklagte könne auch nicht geltend machen, dass die Modernisierung
  51. für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare
  52. Härte darstelle, denn die Wohnung werde durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (§ 554 Abs. 2
  53. Satz 4 BGB). Ausgangspunkt für die Beurteilung sei auch hier der für die Bemessung der Miete maßgebliche Zustand, mithin der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand mit Einzelöfen.
  54. -4-
  55. II.
  56. 7
  57. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
  58. Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, den Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung zu dulden, nicht bejaht werden.
  59. 8
  60. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, kommt
  61. es für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnahmen als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom
  62. Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an; lediglich vom Mieter
  63. vertragswidrig vorgenommene Veränderungen bleiben außer Betracht (Senatsurteil vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, WuM 2012, 448 Rn. 13).
  64. 9
  65. Dieser Maßstab gilt auch für die Beurteilung der Frage, ob eine Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt, weil die Mietsache durch die
  66. vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt
  67. wird, wie er allgemein üblich ist; auch insoweit ist der gegenwärtige Zustand
  68. einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Veränderungen zugrunde zu legen.
  69. 10
  70. Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB vorgesehene Ausnahme von der Härtefallprüfung soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt. Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig
  71. geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht, außer Acht zu
  72. lassen. Ein Ausschluss der Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 BGB kann deshalb nicht damit begründet werden, dass die früher vorhandenen Einzelöfen
  73. -5-
  74. dem heutigen allgemein üblichen Zustand nicht entsprechen. Gegenüber der
  75. bereits vorhandenen Gasetagenheizung stellt die inzwischen eingebaute Zentralheizung keine Wohnwertverbesserung dar, denn in der Regel ist eine
  76. Gasetagenheizung, deren Einstellung der Mieter allein regeln kann, zumindest
  77. ebenso komfortabel wie eine Zentralheizung. Es kann daher nicht angenommen
  78. werden, dass erst mit dem Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung ein allgemein üblicher Wohnstandard erreicht würde.
  79. III.
  80. 11
  81. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm
  82. vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen
  83. hat, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu
  84. einer Einsparung von Energie führt und ob in ihrer Person ein Härtegrund im
  85. Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt. Die Sache ist daher zur neuen
  86. -6-
  87. Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen
  88. (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
  89. Ball
  90. Dr. Milger
  91. Dr. Schneider
  92. Dr. Achilles
  93. Dr. Bünger
  94. Vorinstanzen:
  95. AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 30.03.2011 - 11 C 212/10 LG Berlin, Entscheidung vom 10.01.2012 - 63 S 203/11 -