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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 261/07

Verkündet am:
28. Mai 2008
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

BGB §§ 259, 273, 556
Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer
formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander
folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter
nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen
zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin
AG Schöneberg

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf
die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden
Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
und den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben.
Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 € in der Hauptsache erledigt.
Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
1

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B.

, in der

sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen
für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Mietvertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver-

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hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl
der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zumindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der
Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die
eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter:
"Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten
- Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche
- dem Stande der Wärmemesser - umgelegt.
Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit
162 qm."

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Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen
Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten
Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der
auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche
Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchswerte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwischen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heizkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von insgesamt 438,66 € während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erledigt hat.

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Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis
zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen
war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des

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Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:
4

Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

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führt:
6

Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten Zeitraum
nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Gesamtflächen, die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den
nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte
Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil angegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen,
die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres
verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den
Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn
Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von
vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den
Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen
Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst
wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen seien, hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen

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Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwischen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter
eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei jedoch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im Prozess, nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedlichen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in
der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten
Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich
nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Unverständlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich
frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Abgesehen davon, dass die bei den späteren Abrechnungsjahren aufgetauchten
Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für
1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich
auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse.
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Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf
Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt
des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den
Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen für die vorausgegangenen Jahre keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe.

II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskostenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs-

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mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche
Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechtsstreit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der
formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das
beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat.
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1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999
bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden.

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a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen,
dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell
ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil
vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen
Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden
getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten
Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter
II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO,
m.w.N.).

11

aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit
einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird
angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder-

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heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen
oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295;
Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR
2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM
1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB
Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen
ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit
nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme
(MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis
auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche
verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben werden müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein
Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der
formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen
sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75).
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bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor
allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April
2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels
die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser

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Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober
2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar
2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels
Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte,
durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab
bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus
sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
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b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden
Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche
einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten
andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechnerisch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der
einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu
klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und
rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November
2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar
2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung
eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des
mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.

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Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung
erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es
grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich
heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der

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formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II
2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwischenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerblichen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten
Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger
dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt
in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch
eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet
hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten
Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schätzung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.
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c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von
ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei
den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser
sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswerten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebskostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das
Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten Zeitraum angestellten Gesamtschau, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbarkeit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu
erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend
muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum
angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des
jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der
jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen
(Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange-

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fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit
derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind,
dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und
er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen
Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008,
aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es dazu nicht, so dass der
Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl
vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart,
kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der
betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche
Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen
treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläuterungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.
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2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf
Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März
2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist
oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im
Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und begründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis
gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).

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Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche
Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit
der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk-

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ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht
gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der Rechtsfolge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1
BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Erteilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können.
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Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat
sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten
abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass
der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl.
Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III
2).

III.
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Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledigung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3
ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre
1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur
Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachli-

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chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur
neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball

Wiechers
Dr. Hessel

Hermanns
Dr. Achilles

Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -