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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								XII ZR 25/09


								Verkündet am:

								20. Oktober 2010

								Küpferle,

								Justizamtsinspektorin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB §§ 1056 Abs. 2 Satz 1; 745 Abs. 1 Satz 1

								1. Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach

								dem Tode des Nießbrauchers auch dann gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur

								vorzeitigen Kündigung eines von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrages berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers

								sind.

								2. Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche

								Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als

								Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB

								darstellt (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.).

								BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09 - OLG Schleswig

								LG Kiel


								-2-


								Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 20. Oktober 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina und die Richter Schilling und Dr. Günter

								für Recht erkannt:

								Die Revision der Klägerinnen gegen das Urteil des 4. Zivilsenats

								des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 23. Januar

								2009 wird zurückgewiesen.

								Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin zu 1.

								70 % und die Klägerin zu 2. 30 %, mit Ausnahme ihrer außergerichtlichen Kosten, die sie jeweils selbst tragen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Klägerin zu 1. betreibt ein Café mit Konditorei. Die Klägerin zu 2. ist

								Inhaberin eines Snack-Imbisses. Die Beklagten sind Miteigentümer des Anwesens, in dem sich die Geschäftsräume der Klägerinnen befinden.


								2


								Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 1968 hatte die Mutter der Beklagten das Eigentum an der Immobilie auf die Beklagten sowie auf ihren weiteren Sohn F. übertragen, der seinen Miteigentumsanteil jedoch später auf den

								Beklagten zu 2. übertrug. Ihr selbst wurde ein lebenslanger Nießbrauch an dem

								Grundstück eingeräumt. Im Januar 1991 schloss die Mutter der Beklagten


								-3-


								(nachfolgend: Nießbraucherin) mit den Klägerinnen unbefristete Mietverträge

								über die Geschäftsräume ab, in denen ein ordentliches Kündigungsrecht des

								Vermieters ausgeschlossen wurde, solange dort ein Café, eine Konditorei oder

								eine Gaststätte betrieben wird.

								3


								Am 1. Juni 2004 verstarb die Nießbraucherin. Sie wurde von den Beklagten und ihrem weiteren Sohn F. beerbt.


								4


								Nachdem in der Folgezeit die Beklagten zu 1. und 2. Zweifel an der

								Wirksamkeit der Mietverträge geäußert hatten, forderten die Klägerinnen über

								ihren Bevollmächtigten die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 10. November

								2004 auf, die Wirksamkeit der Mietverträge zu bestätigen. Während der Beklagte zu 3. eine entsprechende Erklärung abgab, versuchten die Beklagten zu 1.

								und 2. im Umlaufverfahren eine Beschlussfassung der Miteigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse mit den Klägerinnen zum 31. Dezember 2004 zu

								erreichen. Der Beklagte zu 3. teilte den Beklagten zu 1. und 2. jedoch mit, dass

								er einer Kündigung der Mietverträge nicht zustimme.


								5


								Dennoch erklärten die Beklagten zu 1. und 2., die zusammen über 9/16

								der Miteigentumsanteile an dem Mietgrundstück verfügten, mit Schreiben vom

								20. Dezember 2004 "im Namen der Eigentümergemeinschaft" gegenüber den

								Klägerinnen die Kündigung der Mietverhältnisse.


								6


								Mit ihrer Klage haben die Klägerinnen u.a. die Feststellung begehrt, dass

								die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam seien und die mit ihnen bestehenden Mietverhältnisse ungekündigt fortbestünden. Das Landgericht hat die

								Klage vollständig abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerinnen hat das Berufungsgericht unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und Zurückweisung der Berufung im Übrigen die Feststellung getroffen, dass die zwi-


								-4-


								schen den Klägerinnen und der Nießbraucherin abgeschlossenen Mietverträge

								(vorbehaltlich der Kündigungen vom 20. Dezember 2004) wirksam sind.

								7


								Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision möchten die Klägerinnen die Feststellung erreichen, dass die Kündigungen vom 20. Dezember

								2004 unwirksam sind und den Beklagten ein gesetzliches Kündigungsrecht

								nicht zusteht.


								Entscheidungsgründe:

								8


								Die Revision hat keinen Erfolg.


								I.

								9


								Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass der Mietvertrag zwischen den Klägerinnen und der Mutter der Beklagten wirksam zu Stande gekommen und durch den Tod der Mutter der Beklagten nicht beendet worden sei. Vielmehr seien die Beklagten als Eigentümer des Grundstücks gemäß

								§§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in die von der Nießbraucherin abgeschlossenen Mietverträge eingetreten. Sie seien daher berechtigt gewesen, die Mietverträge gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen. Dem stehe nicht entgegen, dass

								nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes das Kündigungsrecht des

								Eigentümers aus § 1056 Abs. 2 BGB dann ausgeschlossen sein könne, wenn

								der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des verstorbenen Nießbrauchers und

								daher bereits im Wege der Erbfolge Vertragspartner des Mieters geworden sei.

								Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an der Personenidentität zwischen dem

								Eigentümer des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks und dem Erben


								-5-


								der Nießbraucherin. Im Zeitpunkt des Erbfalles seien Eigentümer des belasteten Grundstücks die Beklagten als Bruchteilseigentümer gewesen. Erben der

								Nießbraucherin seien dagegen die Beklagten zu 1. bis 3. sowie der weitere

								Sohn F. als Miterbengemeinschaft. Zudem berücksichtige die vom Bundesgerichtshof vertretene Auffassung, die in der Literatur überwiegend auf Zustimmung gestoßen sei, nicht, dass im Falle des Todes des Nießbrauchers gemäß

								§§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 2 BGB die Erben lediglich wie selbstschuldnerische

								Bürgen für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten durch den Eigentümer

								haften würden. Schließlich hätten die Beklagten zu 1. und 2. bei der Erklärung

								der Kündigung den Beklagten zu 3. wirksam vertreten, weil eine wirksame Beschlussfassung der Bruchteilseigentümergemeinschaft nach § 745 Abs. 1 BGB

								vorgelegen habe.


								II.

								10


								Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand. Zutreffend

								ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten die Mietverhältnisse mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 wirksam gekündigt haben.


								11


								1. Die Beklagten waren nach dem Tode der Nießbraucherin gemäß

								§ 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Kündigung der Mietverträge berechtigt.


								12


								a) Hat ein Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs

								hinaus vermietet oder verpachtet, so finden gemäß § 1056 Abs. 1 BGB nach

								Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB

								und der §§ 566 c bis 566 e, 567 b BGB entsprechende Anwendung. Daraus

								folgt, dass in diesem Fall der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach Be-


								-6-


								endigung des Nießbrauchs anstelle des Nießbrauchers in die sich aus dem

								Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt (§ 1056 Abs. 1 i.V.m.

								§ 566 Abs. 1 BGB). Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom

								Nießbraucher abgeleitetes Besitzrecht (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit dem Ende

								des Nießbrauchs verliert (MünchKommBGB/Pohlmann 5. Aufl. § 1056 Rn. 1).

								Denn das rechtliche Schicksal eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen

								Mietvertrages ist vom Bestand des Nießbrauchs grundsätzlich unabhängig

								(BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 444; MünchKommBGB/Pohlmann 5. Aufl.

								§ 1056 Rn. 8; aA Erman/Ronke BGB 7. Aufl. § 1056 Rn. 1). Ein von einem

								Nießbraucher abgeschlossener Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nießbrauch durch den Tod des Nießbrauchers endet (BGH aaO).

								13


								b) Abweichend von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen gewährt § 1056 Abs. 2 BGB dem Grundstückseigentümer jedoch das Recht, das

								Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu

								kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass der Grundstückseigentümer gem. §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB

								in ein Mietverhältnis eintreten muss, an dem er ursprünglich nicht beteiligt war.

								Ihm soll die Möglichkeit gegeben werden, sich von diesem Vertrag, der ihm

								- vergleichbar einem Vertrag zu Lasten Dritter - durch die Regelung der §§ 1056

								Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB "aufgedrängt" worden ist, zu lösen.


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								c) Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum scheidet ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Eigentümers nach § 1056 Abs. 2 BGB

								jedoch aus, wenn er persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa weil er

								den Mietvertrag schon selbst vor Bestellung des Nießbrauchs abgeschlossen

								hatte und der Nießbraucher für die Dauer seines Rechts in den Mietvertrag eingetreten war (§ 567 Satz 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB) oder wenn der Eigentümer

								dem vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrag persönlich beigetreten ist


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								(BGHZ 109, 111 = NJW 1990, 443, 445 mwN; MünchKommBGB/Pohlmann

								4. Aufl. § 1056 Rn. 15 mwN.; Staudinger/Frank BGB [Stand: 2009] § 1056

								Rn. 21). Dasselbe gelte auch, wenn der Grundstückseigentümer den Nießbraucher als Alleinerbe beerbt habe, da er in diesem Fall nach erbrechtlichen

								Grundsätzen durch Universalsukzession unmittelbarer Vertragspartner des Mieters geworden sei und daher bereits gemäß §§ 1967 Abs. 1, 1922 BGB erbrechtlich für die Erfüllung des Mietvertrages als Nachlassverbindlichkeit hafte

								(BGH aaO; LG Stuttgart NJW-RR 1989, 1171, 1172; Staudinger/Frank BGB

								[Stand: 2009] § 1056 Rn. 22; Erman/Michalski BGB 12. Aufl. § 1056 Rn. 2;

								Prütting/Wegen/Weinreich/Eickmann BGB 5. Aufl. § 1056 Rn. 2; Jauernig BGB

								13. Aufl. § 1056 Rn. 1). Könne der Erbe nämlich in diesem Fall den Miet- oder

								Pachtvertrag gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen, würde sich eine zu Gunsten

								des Mieters erlassene Schutzvorschrift in ein durch nichts gerechtfertigtes Haftungsprivileg des Erben verkehren (BGH aaO).

								15


								d) Die letztgenannte Auffassung, die im Schrifttum auf Kritik gestoßen ist

								(ausführlich Wacke in Festschrift Gernhuber 1993, 489, 521 ff.; Schubert JR

								1990, 419, 420; ein Kündigungsrecht bejahend MünchKommBGB/Pohlmann

								4. Aufl.


								§ 1056


								Rn. 16 ff.;


								RGRK-Rothe


								BGB


								12. Aufl.


								§ 1056


								Rn. 3;


								Enneccerus-Wolff/Raiser § 118 I Fn. 8), steht im vorliegenden Fall dem Kündigungsrecht der Beklagten jedoch nicht entgegen. Denn das Kündigungsrecht

								gemäß § 1056 Abs. 2 BGB entfällt zumindest dann nicht, wenn zwischen dem

								Grundstückseigentümer und dem Erben des Nießbrauchers keine Personenidentität besteht, etwa weil - wie im hier zu entscheidenden Fall - die Miteigentümer des belasteten Grundstücks Teil einer noch weitere Personen umfassenden Miterbengemeinschaft sind.

								16


								aa) Der Zweck des § 1056 Abs. 2 BGB rechtfertigt es, dem Grundstückseigentümer das außerordentliche Kündigungsrecht jedenfalls dann zu


								-8-


								verwehren, wenn er nicht nur im Wege des gesetzlichen Vertragsübergangs

								nach §§ 1056 Abs. 1, 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten, sondern darüber hinaus an dem Mietverhältnis persönlich beteiligt ist, weil er selbst vor Bestellung des Nießbrauchs das Mietverhältnis eingegangen (vgl. §§ 567 Satz 1,

								566 BGB) oder er dem Mietvertrag zu einem späteren Zeitpunkt beigetreten ist

								(MünchKommBGB/Pohlmann 4. Aufl. § 1056 Rn. 15). In diesen Fällen wird der

								Grundstückseigentümer nicht ohne sein Einverständnis in einen zwischen dritten Personen abgeschlossenen Mietvertrag hineingedrängt. Er hat vielmehr

								durch seine eigene schuldrechtliche Beteiligung an dem Mietvertrag gegenüber

								dem Mieter den Eindruck erweckt, dass das Mietverhältnis unabhängig vom

								Bestand des Nießbrauchs fortbesteht.

								17


								bb) Eine vergleichbare Situation ergibt sich, wenn der alleinige Grundstückseigentümer Alleinerbe des Nießbrauchers ist. Zwar ist dieser dem Mieter

								weder bei Abschluss des Mietvertrages noch zu einem anderen Zeitpunkt während des laufenden Mietverhältnisses als Vertragspartner begegnet, so dass

								der Mieter nicht darauf vertrauen konnte, dass nach dem Tode des Nießbrauchers das Mietverhältnis bis zu dem vereinbarten Ende fortbestehen bleibt. Ist

								der Erbe des Nießbrauchers allerdings - ausnahmsweise - tatsächlich in der

								Lage, die Gebrauchsüberlassungspflicht des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erfüllen, weil er unabhängig von seiner erbrechtlichen Stellung Eigentümer des Mietgrundstücks ist, ist es gerechtfertigt, ihm das außerordentliche Kündigungsrecht

								aus § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verwehren. Dafür spricht zwar nicht eine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters. Für ihn dürfte es meist ein bloßer Zufall

								sein, dass sein Vertragspartner gerade von dem oder den Eigentümern des

								Mietgrundstücks beerbt wurde. Vereinigen sich jedoch die mietrechtlichen Verpflichtungen mit der tatsächlichen Möglichkeit, diese zu erfüllen, in einer Person, wie es der Fall ist, wenn der Grundstückseigentümer Alleinerbe des Nießbrauchers ist, wäre es treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sich der Grundstücksei-


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								gentümer auf die formalen Rechtspositionen berufen und das Mietverhältnis

								gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kündigen könnte. Dafür spricht auch der

								Rechtsgedanke des § 185 Abs. 2 Satz 1 Alt. 3 BGB, wonach die Verfügung eines Nichtberechtigten wirksam wird, wenn er von dem Berechtigten beerbt wird

								und dieser für die Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt haftet (vgl. Wacke in

								Festschrift Gernhuber 1993, 489, 524 f.).

								18


								e) Im vorliegenden Fall konnten die Beklagten daher die Mietverträge

								gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kündigen. Die Nießbraucherin wurde nicht

								von den Beklagten allein, sondern auch von ihrem weiteren Sohn F. beerbt. Die

								Beklagten bilden daher zusammen mit F. eine Miterbengemeinschaft (§ 2032

								Abs. 1 BGB), die für gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten, zu denen

								auch die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, soweit sie nach dem Erlöschen

								des Nießbrauchs auf die Erben übergegangen sind, gehören, gemäß § 2058

								BGB als Gesamtschuldner haftet. Allerdings ist das Mietgrundstück nicht in den

								Nachlass gefallen, weil es bereits zuvor von der Nießbraucherin an ihre Söhne

								übereignet worden war. Die aus den Beklagten und F. bestehende Miterbengemeinschaft könnte daher die Gebrauchsgewährungspflicht aus § 535 Abs. 1

								BGB aus tatsächlichen Gründen nicht erfüllen. Sind jedoch die Beklagten aufgrund ihrer erbrechtlichen Stellung nicht verpflichtet, den Klägerinnen den

								Gebrauch der Mietsache zu gewähren, besteht kein Grund, ihnen als Miteigentümer des Mietgrundstücks die Kündigungsmöglichkeit nach § 1056 Abs. 2

								Satz 1 BGB zu verwehren.


								19


								2. Die Beklagten zu 1. und 2. haben den Beklagten zu 3. bei Abgabe der

								Kündigungserklärung auch wirksam vertreten.


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								a) Nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft

								durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Ge-


								- 10 -


								genstandes entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum, dass als Maßnahme einer ordnungsmäßigen

								Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1

								BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die Kündigung eines Pachtoder Mietverhältnisses des gemeinschaftlichen Grundstücks anzusehen ist

								(BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939 mwN;

								Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 Rn. 27 zur Kündigung eines

								Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft; Staudinger/Langhein BGB

								[Stand 2008] § 745 Rn. 6; MünchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. §§ 744, 745

								Rn. 5; Palandt/Sprau BGB 69. Aufl. § 745 Rn. 2). Zwar stellt die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch die Bruchteilseigentümergemeinschaft

								eine Verfügung dar (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119

								Rn. 13; BGH Urteil vom 28. April 2006 - LwZR 10/05 - FamRZ 2006, 1026). Jedoch können auch Verfügungen, sofern sie Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach § 745 Abs. 1

								BGB getroffen werden (Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119

								Rn. 27; BGH Beschluss vom 26. April 2010 - II ZR 159/09 - NZG 2010, 938, 939

								mwN). Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor,

								verleiht dieser den im Außenverhältnis tätigen Gemeinschaftern die notwendige

								Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen (BGHZ 56, 47, 49 f.;

								MünchKommBGB/Schmidt 5. Aufl. § 745 Rn. 31).

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								b) Danach war die durch die Beklagten zu 1. und 2., die über die Mehrheit der Anteile der Eigentümergemeinschaft verfügten, erklärte Kündigung

								wirksam. Dazu, dass die Kündigung des Pachtverhältnisses nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks entsprach, hat das Berufungsgericht, von der Revision nicht beanstandet, keine Feststellungen getroffen. Durch

								die Kündigung hat die Eigentümergemeinschaft vielmehr die Möglichkeit erhal-


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								ten, das Grundstück zu den aktuellen marktüblichen Bedingungen zu vermieten

								und damit einen höheren Ertrag zu erzielen (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 131 =

								FamRZ 2010, 119 Rn. 38).


								Hahne


								Weber-Monecke

								Schilling


								Vézina

								Günter


								Vorinstanzen:

								LG Kiel, Entscheidung vom 21.10.2005 - 6 O 30/05 OLG Schleswig, Entscheidung vom 23.01.2009 - 4 U 225/05 -