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BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 17/06
vom
30. März 2006
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
WEG §§ 7 Abs. 1, 13 Abs. 2
Die Auslegung der in das Grundbuch eingetragenen Befugnis eines Wohnungseigentümers, auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes "eine Funkfeststation" zu
betreiben, führt nicht dazu, dass der Betrieb einer Mehrzahl solcher Anlagen gestattet wäre.
BGH, Beschl. v. 30. März 2006 - V ZB 17/06 - OLG München
LG München I
AG München
-2-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 30. März 2006 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der
Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts München I vom
17. Januar 2005 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts München vom 10. August 2004 wird
zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert des Verfahrens beträgt 15.000 €.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage in
1
O.
. Die Antragsgegnerin ist die Wohnungseigentümerin der Ein-
heit Nr. 89. Die Antragsteller sind die übrigen Wohnungseigentümer. Nach § 22
-3-
der in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 89 berechtigt,
"… auf dem Dach des Gebäudes eine standortbezogene Funkfeststation und/oder Antennenanlage einschließlich aller hierfür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen, insbesondere Stromanschluss, Stromzähler, Technikeinheit uneingeschränkt zu errichten, wieder aufzubauen, baulich zu ändern, instand zu setzen, instand zu halten, dauernd zu unterhalten und zu nutzen. ... Eine
Funkfeststation besteht insbesondere aus der Versorgungseinheit, den Antennenträgern und der Antennenanlage. …"
2
Auf dem Dach des Gebäudes befindet sich derzeit eine Mobilfunkanlage.
Die Antragsgegnerin beabsichtigt die Montage zweier weiterer Anlagen.
3
Hiergegen wenden sich die Antragsteller. Das Amtsgericht hat einem
entsprechenden Unterlassungsantrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Es meint, das Vorhaben der Antragsgegnerin bedeute eine nach der Gemeinschaftsordnung zulässige bauliche Änderung der vorhandenen Anlage.
Das Oberlandesgericht München möchte der hiergegen gerichteten sofortigen
weiteren Beschwerde der Antragsteller stattgeben. Es sieht sich daran durch
den Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 28. Februar 2002 (NZM 2002,
612) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
4
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG
i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
-4-
5
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, das Vorhaben der Antragsgegnerin bedeute die Errichtung weiterer eigenständiger Funkfeststationen neben der
bereits vorhandenen Anlage. Dies sei von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckt. Die Gestattung, "eine" Funkfeststation zu errichten, sei im Sinne eines
Zahlworts zu verstehen. Da die vorhandene Funkfeststation bei Beschluss der
Gemeinschaftsordnung bestanden habe, spreche vieles dafür, dass die bestehende Anlage rechtlich abgesichert werden sollte. Dem entspreche der spätere
Versuch des ursprünglichen Eigentümers der Wohnanlage, die Gestattung auf
die Errichtung mehrerer Funkanlagen zu erweitern.
6
Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in der Vergleichsentscheidung, die eine nahezu wortgleiche Gemeinschaftsordnung betrifft, die Ansicht, der Berechtigte sei zur Errichtung weiterer Anlagen befugt. Die Formulierung "eine Funkfestanlage" sei im Sinne eines unbestimmten Artikels zu verstehen, dessen Zweck in der Abgrenzung gegenüber anderen möglichen technischen Einrichtungen bestehe und keine Beschränkung der Anzahl der Anlagen
bedeute.
7
Die Divergenz zwischen dem vorlegenden Oberlandesgericht und dem
Oberlandesgericht Köln rechtfertigt die Vorlage. Zwar betrifft die Abweichung
lediglich die Auslegung eines Rechtsgeschäfts, nämlich einer in das Grundbuch
eingetragenen Gemeinschaftsordnung als Bestandteil einer Teilungserklärung.
Da die in Rede stehende Regelung jedoch über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus Verwendung findet, weist sie normähnlichen Charakter auf und
ist deshalb einer bundesrechtlichen Vorschrift im Sinne des § 28 Abs. 2 FGG
gleichzustellen (vgl. Senat, BGHZ 113, 374, 376; 121, 236, 238; BGH, BGHZ
88, 302, 304; 92, 18, 21).
-5-
III.
8
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1
Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat in der Sache Erfolg und führt
zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.
9
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts können die Antragsteller
nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG von der Antragsgegnerin verlangen, die Montage weiterer Mobilfunkanlagen zu unterlassen.
10
1. Das Landgericht hat in Übereinstimmung mit der Beteiligtenbezeichnung in der Antragsschrift die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsgegnerin als Antragsteller angesehen. Das trifft zu.
11
Nach der neueren Rechtsprechung des Senats bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft einen teilrechtsfähigen Verband, der Beteiligter eines
gerichtlichen Verfahrens sein kann (Senat, BGHZ 163, 154 ff.). Soweit zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Gebäudes und des Grundstücks der Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten erforderlich ist, erfolgt dies durch den
insoweit rechtsfähigen Verband, der aus den abgeschlossenen Verträgen berechtigt und verpflichtet wird. Gerichtliche Verfahren wegen Ansprüchen aus
solchen Verträgen sind von dem bzw. gegen den Verband anhängig zu machen. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander sind die Ansprüche
auf Erfüllung der regelmäßigen und besonderen Beiträge dem Verband zugeordnet und daher von diesem gegenüber den Wohnungseigentümern gerichtlich
geltend zu machen.
-6-
12
Der Verband ist jedoch weder Mitglied der Eigentümergemeinschaft noch
Miteigentümer des Grundstücks. Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück stehen daher weder dem Verband zu, noch können sie
ohne einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer von dem
Verband gerichtlich geltend gemacht werden (vgl. Senat, BGHZ 116, 332, 335;
ferner Wenzel, ZWE 2006, 2, 6; Briesemeister, ZWE 2006, 15; Demharter, NZM
2006, 81, 82). Dem entspricht die Inanspruchnahme der Antragsgegnerin durch
die Antragsteller. Ein den Verband ermächtigender Beschluss der Wohnungseigentümer, von der Antragsgegnerin gerichtlich zu verlangen, die Errichtung weiterer Mobilfunkstationen auf dem Dach des Gebäudes zu unterlassen, ist nicht
getroffen.
13
2. Der Antrag ist auch nicht deshalb zurückzuweisen, weil die Antragsteller im vorliegenden Verfahren durch ihren gemeinschaftlichen Bevollmächtigten,
einen Rechtsanwalt, nicht wirksam vertreten wären. Der Bevollmächtigte der
Antragsteller ist von der Verwalterin der Eigentümergemeinschaft beauftragt
worden, die Interessen der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin gerichtlich geltend zu machen. Nach § 7 Abs. 3 des Verwaltervertrages vom
22. August 2001 ist der Verwalter "in gerichtlichen Verfahren ... ermächtigt,
nach Genehmigung durch den Verwaltungsbeirat auch einen fachkundigen
Rechtsanwalt ... einzuschalten und Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung
einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsstreits/Rechtsnachteils
erforderlich sind". Diese Regelung soll dem Verwalter in Angelegenheiten, die
keinen Aufschub bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung dulden, die Befugnis geben, die Ansprüche Wohnungseigentümer im Hinblick auf
ihre Mitberechtigung an dem Grundstück und dem Gebäude zu wahren. Hieran
hat sich durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Entscheidung des Senats vom 2. Juni 2005, BGHZ 163,
-7-
154 ff, nur insoweit etwas geändert, als die interessengerechte Auslegung der
in dem Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und
der Verwalterin (vgl. Abramenko, ZMR 2006, 6, 7) enthaltenen Bestimmung
nunmehr dahin führt, dass der Verwalter in den genannten Fällen bevollmächtigt ist, die Ansprüche des Verbands in dessen Namen und die gemeinschaftsbezogenen Ansprüche aus dem Miteigentum im Namen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen und hierzu einem Rechtsanwalt Untervollmacht zu erteilen.
14
Die Voraussetzungen der Bestimmung liegen vor. Bei Antragstellung am
6. Juli 2004 lag ein Eilbedürfnis vor. Die Montage weiterer Funkeinrichtungen
auf dem Dach des Hauses durch die Antragsgegnerin stand unmittelbar bevor.
Die Zustimmung des Verwaltungsbeirats mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung der hiergegen gerichteten Ansprüche der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin durch die Verwalterin ist am 15. Juni
2004 erteilt worden.
15
3. Die Entscheidung, ob eine Neuerrichtung oder - wie das Beschwerdegericht meint - lediglich eine bauliche Änderung einer Funkfeststation vorliegt,
hängt maßgeblich davon ab, was nach der Gemeinschaftsordnung unter einer
solchen Anlage zu verstehen ist.
16
Die Gemeinschaftsordnung definiert eine Funkfeststation als Einrichtung,
die aus drei Bauteilen besteht, nämlich den Antennenträgern, der Antennenanlage und der Versorgungseinheit. Daraus ergibt sich, dass jede Einheit, die
über diese Bauteile verfügt, nach dem Verständnis der Gemeinschaftsordnung
eine Funkfeststation darstellt. Ist ein Vorhaben daher - wie im vorliegenden
Fall - auf die Montage sämtlicher drei Komponenten gerichtet, so bedeutet dies
-8-
keine Erweiterung einer bestehenden, sondern die Errichtung einer weiteren
Anlage.
17
Ein solches Recht gewährt § 22 GO der Antragsgegnerin nicht. Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung, die der Senat als Gericht der sofortigen weiteren Beschwerde selbst vornehmen kann (Senat, BGHZ 139, 288, 292; 157,
322, 331; 160, 354, 361 f), ergibt, dass lediglich die Aufstellung einer einzigen
Funkfeststation gestattet ist.
18
a) Bei der Auslegung einer in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener
Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb
der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind
(Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292; 156, 192, 197; 160,
354, 362). Soweit die Gemeinschaftsordnung ein Sondernutzungsrecht gewährt, ist dies zwar hinsichtlich der örtlichen Situation der Fall, nicht jedoch hinsichtlich der Entstehungsgeschichte der Ordnung und ihrer einzelnen Regelungen, soweit sich diese nicht aus dem Grundbuchinhalt ergeben (KG NJW-RR
1989, 140; OLG Karlsruhe, ZMR 2001, 385, 386; KK-WEG/Elzer, § 3 Rdn. 38;
Kreuzer in Festschrift für Merle, S. 203, 206).
19
Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall kann den
von dem vorlegenden Gericht für wesentlich angesehenen Auslegungskriterien
keine Bedeutung beigemessen werden. Weder die Tatsache, dass bei Abfassung der Gemeinschaftsordnung bereits eine Funkfestanlage vorhanden war,
noch der Gesichtspunkt, dass eine spätere Änderung der Gemeinschaftsord-
-9-
nung gescheitert ist, sind dem unbefangenen Betrachter bekannt oder für diesen ohne weiteres erkennbar. Diese Umstände ergeben sich weder aus der
tatsächlichen Situation noch aus dem Grundbuch. Sie müssen bei der gebotenen Auslegung daher außer Betracht bleiben. Maßgeblich für die Entscheidung,
ob § 22 GO zur Errichtung mehrerer Mobilfunkanlagen berechtigt, sind vielmehr
allein der Wortlaut, der Regelungszweck und die Systematik dieser Bestimmung.
20
b) Aus dem Wortlaut der Regelung allein lassen sich noch keine eindeutigen Erkenntnisse zu deren Auslegung gewinnen. Wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, wird das Wort "ein" in der deutschen Sprache sowohl
als Zahlwort als auch als unbestimmter Artikel gebraucht. Aus dem Regelungszweck und der Systematik des § 22 GO ergibt sich jedoch, dass die Bezeichnung im vorliegenden Fall (jedenfalls auch) im Sinne eines Zahlworts zu verstehen ist.
21
aa) Enthält eine Gemeinschaftsordnung eine dem § 22 GO entsprechende Vorschrift, so besteht deren Zweck maßgeblich darin, die widerstreitenden
Interessen des jeweiligen Berechtigten einerseits und der übrigen Wohnungseigentümer andererseits im Hinblick auf die Nutzung des Dachs zu regeln. Ein
Regelungsbedarf besteht dabei aus Sicht beider Seiten in zweierlei Hinsicht.
22
So ist es zunächst erforderlich, die Qualität der erlaubten Nutzung zu
regeln und diese gegenüber unzulässigen anderen Gebrauchsformen abzugrenzen. Insoweit weist das Oberlandesgericht Köln zutreffend darauf hin, dass
durch die Erlaubnis zur Errichtung einer Funkfeststation eine Nutzung durch
andere mögliche technische Einrichtungen ausgeschlossen werden soll.
- 10 -
23
Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Köln verfolgt die Vorschrift jedoch darüber hinaus noch ein weiteres Ziel. Aus Sicht der Beteiligten
besteht ein Regelungsbedarf im Allgemeinen nicht nur in qualitativer, sondern
auch und erst recht in quantitativer Hinsicht. Die Anzahl der erlaubten Funkfeststationen auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes ist nämlich für sämtliche Beteiligten von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Dabei stehen sich
die Interessen des jeweiligen Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber. Während der Berechtigte bei Errichtung mehrerer Anlagen höhere Mieteinnahmen von den Mobilfunkbetreibern erzielen wird, kann dies bei
den Wohnungen der anderen Eigentümer zu einem gravierenden Wertverlust
führen (vgl. Kniep, WuM 2002, 598, 600; Bobka, RDM-Informationsdienst für
Sachverständige 2003, 10, 16). Angesichts dieser widerstreitenden Interessen
ist davon auszugehen, dass die Bestimmung im Zweifel nicht nur zur Art, sondern auch zum Umfang der erlaubten Nutzung eine Regelung herbeiführen soll.
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bb) Dieses Ergebnis wird durch die systematische Auslegung der Bestimmung bestätigt. Von entscheidender Bedeutung ist dabei, dass die Gemeinschaftsordnung dem Berechtigten nicht nur die Errichtung einer Festfunkstation, sondern auch deren Wiederaufbau gestattet. Für die gesonderte Benennung dieser Befugnis besteht nur dann ein Grund, wenn sich die Erlaubnis
zur Errichtung einer Anlage auf ein einmaliges Ereignis bezieht. Anders ist die
ausdrückliche Gestattung des Wiederaufbaus nicht sinnvoll zu erklären. Wenn
die Errichtung von Funkfeststationen jederzeit in beliebiger Anzahl zulässig sein
soll, fehlt es an einem Bedürfnis, die Befugnis zum Wiederaufbau einer Anlage
zu regeln. Die Regelung hat nur dann einen vernünftigen Gegenstand, wenn die
in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Berechtigung auf die Errichtung einer
einzigen Anlage beschränkt ist. Nur in diesem Fall kann die Frage nach der Be-
- 11 -
fugnis zur Wiedererrichtung der Anlage nach deren Zerstörung oder Beseitigung Bedeutung gewinnen.
IV.
25
Die Entscheidung über die Gerichtskosten der Beschwerderechtszüge
folgt aus § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, diese der Antragsgegnerin aufzuerlegen, weil sie unterlegen ist. Hingegen besteht kein Anlass, von dem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz aus § 47
Satz 2 WEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
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Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie
orientiert sich an den nicht angegriffenen Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.
Krüger
Klein
Czub
Stresemann
Roth
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 17.01.2005 - 1 T 15984/04 OLG München, Entscheidung vom 23.01.2006 - 34 Wx 16/05 -