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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 9/08


								Verkündet am:

								28. Januar 2009

								Ring,

								Justizhauptsekretärin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

								Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

								Dr. Achilles

								für Recht erkannt:

								Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer

								des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zurückgewiesen.

								Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt.

								Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in einem 1914 errichteten Gebäude in H.


								, das nach Vornahme von Umbau-


								ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das

								Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern

								mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den

								Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche


								-3-


								610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich

								genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits

								zum Kauf an.

								2


								Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter

								Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen

								richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit

								der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.


								Entscheidungsgründe:

								Die Revision hat keinen Erfolg.


								3


								I.

								Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-


								4

								führt:

								5


								Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der

								Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573

								Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn

								sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Verkauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Aufwendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem

								von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu


								-4-


								errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müsse eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeitraum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errechne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %.

								6


								Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei

								angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig

								und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer

								dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu beschränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer

								Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Vielmehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für

								eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als

								angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den

								gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschließenden Neubau sei nicht zu beanstanden.

								Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli-


								7


								che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Verluste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von

								ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der

								Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von

								16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Vollsanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in

								H.


								für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er-


								zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege.


								-5-


								8


								Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht

								deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab

								riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es

								unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer

								oder einen Erwerber durchgeführt würden.

								II.


								9


								Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so

								dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1

								BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die

								Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der

								Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die

								Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt.


								10


								1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin

								durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde.


								11


								a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und

								seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des

								Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004,

								1736, unter II 1 a aa).


								12


								b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88;

								Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB,

								12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro-


								-6-


								zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat

								das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen

								rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanierungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforderliche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen

								Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und

								eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der

								Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus,

								mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen

								wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen.

								13


								2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin

								erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden

								Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des

								Grundstücks gehindert würde.


								14


								a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand

								eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund

								der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt

								dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 =

								NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten

								Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb

								grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf

								der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch


								-7-


								keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 =

								NJW 1989, 972, 973).

								15


								Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung

								zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände

								des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin,

								NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156;

								Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/

								Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und

								Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft

								werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze

								beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Fehler zeigt die Revision nicht auf.


								16


								b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Falle des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht

								isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht errichten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maßgeblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine

								umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem

								Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit

								der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde,

								verwiesen werden könne.


								-8-


								17


								aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes

								vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu

								beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B.


								, auf das


								das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des

								Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung

								der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und

								nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebensdauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin

								der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschriebene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoßdecken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in

								unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung

								nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderungen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich.

								Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € entkernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die

								Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden.

								18


								bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder

								die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnverhältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des

								Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre

								stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwiesen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren –

								Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch

								allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine

								angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits


								-9-


								gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der

								Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wiederaufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des

								Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des

								1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes,


								dessen


								Regelungen


								durch


								das


								2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b

								BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001

								[BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden).

								19


								c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehlerfrei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten,

								aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des

								Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des

								Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt

								die Revision nicht auf.


								20


								d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem

								Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des

								Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand

								der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben

								dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanierung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige

								Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb


								- 10 -


								um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der objektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von

								vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen

								Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klägerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besseren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen

								Gewinn realisieren kann.

								21


								e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch

								nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn

								selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich realisiert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung

								des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden.


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								3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündigung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil

								die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getätigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben

								hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das

								Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes

								leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Voreigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen

								der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des

								Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen.


								- 11 -


								23


								4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der

								Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt,

								ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass

								er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der

								Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die

								Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude einschließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen.


								24


								Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in

								Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573

								BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen

								Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem berechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berechtigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des

								sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maßnahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen führen. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB

								geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument

								des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin,

								allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit

								günstigem Mietzins zu erhalten.


								- 12 -


								5. Der Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu-


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								mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren.

								Ball


								Dr. Frellesen

								Dr. Milger


								Hermanns

								Dr. Achilles


								Vorinstanzen:

								AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -