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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 329/08


								Verkündet am:

								20. Januar 2010

								Ring,

								Justizhauptsekretärin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								WEG § 10 Abs. 1, 6, 8; BGB § 421

								Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich

								neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung von BGHZ 163, 154).

								BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 329/08 - LG Berlin

								AG Berlin-Spandau


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

								Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und

								Dr. Schneider

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Beklagten zu 2 und 3 wird das Versäumnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 9 des Landgerichts Berlin

								vom 14. Oktober 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben,

								als zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 erkannt worden ist.

								Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

								und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

								an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:


								1


								Die Beklagten sind - neben anderen - Miteigentümer eines Grundstücks

								in Berlin und als solche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft "A.

								6". Die Klägerin versorgt das Grundstück mit Frischwasser und entsorgt

								das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser.


								2


								Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung restlichen Entgelts in Höhe von 3.565,91 € für die Belieferung mit Wasser und die

								Entsorgung des Abwassers im Zeitraum vom 28. April 2006 bis 27. März 2007


								-3-


								in Anspruch. Hinsichtlich der Frischwasserversorgung stützt sie sich hierbei auf

								die "Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung", die auszugsweise lauten wie

								folgt:

								"1. Vertragsabschluss (zu § 2 AVBWasserV)

								(1) Die Berliner Wasserbetriebe liefern Wasser aufgrund eines privatrechtlichen Versorgungsvertrages. Der Versorgungsvertrag wird im Allgemeinen mit dem Eigentümer ... des anzuschließenden Grundstücks

								abgeschlossen ...

								(2) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von

								Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so

								wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamtschuldner ...

								..."


								3


								Bezüglich der Abwasserentsorgung sieht die Klägerin die gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten auf der Grundlage der "Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE)" als begründet an, die auszugsweise

								lauten wie folgt:


								"§ 1 Vertragsverhältnis

								(1) ...

								(2) ...

								Vertragspartner der Berliner Wasserbetriebe sind der Grundstückseigentümer ...

								(3) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von

								Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so

								wird der Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-


								-4-


								tümer geschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamtschuldner ...


								..."


								4


								Nach entsprechender Erklärung der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht

								gegen diese ein Teilanerkenntnisurteil in Höhe von 1.188,64 € erlassen und die

								Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage hinsichtlich aller drei Beklagten stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision erstreben die Beklagten zu 2 und 3 - die Beklagte zu 1 hat in

								den Rechtsmittelverfahren keine Anträge mehr gestellt - die Wiederherstellung

								des amtsgerichtlichen Urteils, soweit es die gegen sie gerichtete Klage abgewiesen hat.


								Entscheidungsgründe:

								5


								Die Revision hat Erfolg.

								I.


								6


								Das Berufungsgericht hat ausgeführt:


								7


								Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung der streitgegenständlichen

								Forderungen aus den zwischen der Klägerin und allen Wohnungseigentümern

								der Wohnungseigentümergemeinschaft "A.

								6" zustande gekommenen

								Verträgen über die Versorgung bzw. Entsorgung des Grundstücks zu.


								8


								Die jeweiligen Vertragsangebote der Klägerin lägen in der Bereitstellung

								von Leistungen ihres Versorgungsunternehmens. Diese Realofferten hätten

								sich vorliegend an die Grundstückseigentümer gerichtet. Die Klägerin habe in

								ihren Versorgungsbedingungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht,

								dass sich ihr Vertragsangebot an den "Grundstückseigentümer", bei einer "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" an diese richte. Dies bedeute bei ver-


								-5-


								ständiger Auslegung, dass die Klägerin unmittelbar mit den einzelnen Wohnungseigentümern habe kontrahieren wollen, da diese - und nicht die grundbuchunfähige Eigentümergemeinschaft - Grundstückseigentümer bzw. Miteigentümer seien. Die nach den Vertragsbedingungen an die "Gemeinschaft von

								Wohnungseigentümern" gerichteten Angebote seien jeweils mit dem Zusatz

								versehen, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte. Diese

								Regelung sei klar und eindeutig. Ein weiterer Anhalt für dieses Auslegungsergebnis liege in dem Umstand, dass die Grundstücke in Berlin dem Anschlussund Benutzungszwang unterlägen, der bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft die einzelnen Miteigentümer treffe; dies spreche dafür, dass diese und

								nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Adressaten der Vertragsangebote der Klägerin anzusehen seien.

								9


								Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. März 2007 (VIII ZR

								125/06) stehe dieser Auslegung nicht entgegen. Zwar sei dort ausgeführt worden, dass nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im Außenverhältnis in der Regel der Verband der Wohnungseigentümer Vertragspartner sei; dies betreffe indes nur die - hier nicht

								vorliegende - Konstellation, dass das Versorgungsunternehmen mit dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Versorgungsvertrag

								schließe.

								II.


								10


								Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten für die von der Klägerin geforderten Entgelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz.


								11


								1. Die Realofferten der Klägerin richteten sich, anders als das Berufungsgericht meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingungen der Klägerin nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die

								Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die hiervon abweichende Auslegung

								des Berufungsgerichts bindet den Senat nicht. Bei den Versorgungsbedingun-


								-6-


								gen der Klägerin handelt es sich zwar um Allgemeine Geschäftsbedingungen,

								deren räumlicher Geltungsbereich sich auf das Land Berlin beschränkt. Gleichwohl erstreckt sich ihre Geltung "über den Bezirk eines Berufungsgerichts hinaus"; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das

								Kammergericht oder das Landgericht Berlin zuständig. Die daraus resultierende

								Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht

								hinweist, auch bereits verwirklicht. Der Senat kann die hier in Rede stehenden

								Klauseln der Vertragsbedingungen der Klägerin daher selbst unbeschränkt auslegen (vgl. BGHZ 163, 321, 323 f.).

								12


								Die genannten Klauseln sind dahin auszulegen, dass die Vertragsangebote sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. Denn sie

								bestimmen ausdrücklich, dass dann, wenn an die Stelle eines Hauseigentümers

								eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern tritt, der Ver- beziehungsweise

								Entsorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird. Mit der konkludenten Annahme der Angebote der Klägerin sind

								Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils

								mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern zustande gekommen. Der Bezug von Frischwasser und die

								Entsorgung des auf dem gemeinsamen Grundstück anfallenden Abwassers

								sind Verwaltungsangelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 163, 154 ff.), die der Gesetzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 WEG umgesetzt

								hat, rechtsfähig. Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein

								Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche

								Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in

								Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband. Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. Daneben

								kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben


								-7-


								dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGHZ 163,

								154, 172 f.).

								13


								Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingungen der Klägerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass

								eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer

								persönlich neben der Haftung des Verbands begründet werden sollte. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedingungen der Klägerin aus der Zeit vor dem Bekanntwerden der Entscheidung

								des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stammen. Unter diesen Umständen spricht gegen ein solches Verständnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels

								Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allein eine persönliche

								Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht kam, so dass für die Begründung

								einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar

								2008 - 19 U 8/07, juris). Erkennbarer Sinn der Klauseln kann es dann nur gewesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigentümer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigentümer für

								Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als Gesamtschuldner und nicht nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle.


								14


								2. Auch das Gesetz sieht eine gesamtschuldnerische Mithaftung der

								Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor. Gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG haftet vielmehr jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.


								-8-


								III.

								15


								Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene

								Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt, da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist. Denn die Beklagten haften für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gemäß § 10

								Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsgesetzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils.

								§ 10 Abs. 8 WEG ist als Vorschrift des materiellen Rechts, für das eine § 62

								Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentümergemeinschaften anwendbar (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR

								196/08, NJW 2009, 2521, Tz. 14 m.w.N.). Zu den Miteigentumsanteilen der Beklagten zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur

								neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).


								Ball


								Dr. Frellesen

								Dr. Achilles


								Dr. Hessel

								Dr. Schneider


								Vorinstanzen:

								AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 19.03.2008 - 13 C 518/07 LG Berlin, Entscheidung vom 14.10.2008 - 9 S 7/08 -