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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								VIII ZR 261/07


								Verkündet am:

								28. Mai 2008

								Ermel,

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB §§ 259, 273, 556

								Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer

								formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander

								folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter

								nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen

								zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.


								BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin

								AG Schöneberg


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf

								die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden

								Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

								und den Richter Dr. Achilles


								für Recht erkannt:

								Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63

								des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben.

								Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 € in der Hauptsache erledigt.

								Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B.


								, in der


								sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen

								für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Mietvertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver-


								-3-


								hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl

								der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zumindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der

								Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die

								eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter:

								"Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten

								- Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche

								- dem Stande der Wärmemesser - umgelegt.

								Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit

								162 qm."


								2


								Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen

								Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten

								Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der

								auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche

								Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchswerte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwischen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heizkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von insgesamt 438,66 € während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erledigt hat.


								3


								Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis

								zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen

								war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des


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								Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.


								Entscheidungsgründe:

								4


								Die Revision hat Erfolg.

								I.

								Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-


								5

								führt:

								6


								Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten Zeitraum

								nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Gesamtflächen, die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den

								nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte

								Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil angegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen,

								die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres

								verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den

								Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn

								Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von

								vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den

								Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen

								Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst

								wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen seien, hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen


								-5-


								Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwischen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter

								eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei jedoch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im Prozess, nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedlichen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in

								der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten

								Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich

								nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Unverständlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich

								frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Abgesehen davon, dass die bei den späteren Abrechnungsjahren aufgetauchten

								Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für

								1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich

								auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse.

								7


								Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf

								Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt

								des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den

								Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen für die vorausgegangenen Jahre keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe.


								II.

								8


								Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskostenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs-


								-6-


								mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche

								Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechtsstreit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der

								formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das

								beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat.

								9


								1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999

								bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden.


								10


								a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen,

								dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell

								ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil

								vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen

								Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden

								getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten

								Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter

								II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO,

								m.w.N.).


								11


								aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit

								einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird

								angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder-


								-7-


								heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen

								oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295;

								Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lützenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungsrelevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR

								2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flächenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM

								1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB

								Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen

								ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit

								nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme

								(MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis

								auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche

								verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben werden müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein

								Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung dieses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der

								formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen

								sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75).

								12


								bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor

								allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April

								2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels

								die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser


								-8-


								Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober

								2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar

								2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels

								Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte,

								durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab

								bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus

								sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

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								b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden

								Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche

								einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten

								andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechnerisch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der

								einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu

								klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und

								rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November

								2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar

								2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung

								eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des

								mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.


								14


								Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar beanstandeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung

								erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es

								grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich

								heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der


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								formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II

								2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwischenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerblichen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten

								Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger

								dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt

								in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch

								eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet

								hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten

								Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schätzung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

								15


								c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von

								ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei

								den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser

								sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswerten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebskostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das

								Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten Zeitraum angestellten Gesamtschau, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbarkeit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu

								erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend

								muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum

								angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des

								jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der

								jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen

								(Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange-


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								fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit

								derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind,

								dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und

								er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen

								Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008,

								aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es dazu nicht, so dass der

								Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl

								vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart,

								kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der

								betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche

								Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen

								treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläuterungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.

								16


								2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf

								Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März

								2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist

								oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im

								Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und begründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis

								gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).


								17


								Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche

								Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit

								der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk-


								- 11 -


								ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht

								gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der Rechtsfolge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1

								BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Erteilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können.

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								Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat

								sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten

								abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass

								der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Abrechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl.

								Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III

								2).


								III.

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								Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist

								aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledigung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3

								ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre

								1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur

								Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachli-


								- 12 -


								chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur

								neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

								Ball


								Wiechers

								Dr. Hessel


								Hermanns

								Dr. Achilles


								Vorinstanzen:

								AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -