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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								VERSÄUMNISURTEIL

								VIII ZR 108/02


								Verkündet am:

								27. November 2002

								Mayer,

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk: ja

								BGHZ:


								nein


								NMV 1970 § 20

								Zur Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung


								BGH, Versäumnisurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 -LG Berlin

								AG Neukölln


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								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 27. November 2002 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die

								Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Klägerin wird das Anerkenntnisteil- und

								Schlußurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom

								22. März 2002 im Umfang der zugelassenen Revision aufgehoben

								und teilweise abgeändert.

								Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 82,03


								DM) zu zahlen.


								Wegen des Zinsanspruchs aus 82,03


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								ten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des

								Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

								Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über Wohnräume im Haus S.


								straße


								in B.


								. Es war ein monatlicher Mietzins


								inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen von 1.557,34 DM vereinbart. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis "ab sofort". Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 an-


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								derweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat zunächst

								von den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise geltend gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berechnete die Klägerin den Beklagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachforderung von 160,43 DM für die Zeit vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; diese

								Nachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege der

								Klageerweiterung geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen und die Revision "in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 DM

								nebst anteiligen Zinsen" zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die

								Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. Für

								die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand

								erschienen. Die Klägerin hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.


								Entscheidungsgründe:

								I.

								Über die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil

								zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer

								Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und

								Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

								II.

								Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

								Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus der

								Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb


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								der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls

								die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils

								des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsächlich geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich vereinbarten Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.

								III.

								Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

								Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von den

								entstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in der

								Abrechnung als "Soll-Vorschuß" bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen in

								Abzug gebracht hat.

								1. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst

								dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des

								§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen

								sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der

								Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Voraus-


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								zahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80,

								NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).

								2. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die

								vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen

								in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihm

								erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung

								berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine

								ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt

								der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei

								Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom

								Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im

								Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.

								Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum weder

								Mietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Bei

								Erteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits auf

								Zahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt.

								Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Abrechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch

								§ 556 Abs. 3 BGB), so daß die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbarten

								Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte die

								Klägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sich

								aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschuldeten Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten

								Mieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH aaO), war auch aus einer solchen Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin die bereits einge-


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								klagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der

								Abrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.

								IV.

								Bezüglich des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellungen. Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung

								an das Landgericht zurückzuverweisen.

								Dr. Hübsch


								Dr. Beyer

								Wiechers


								Dr. Leimert

								Dr. Frellesen