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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								V ZR 131/10


								Verkündet am:

								17. Dezember 2010

								Lesniak,

								Justizangestellte

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


								-2-


								Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 17. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

								Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin

								Dr. Brückner

								für Recht erkannt:

								Die Revision gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 26. Mai 2010 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								1


								Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentumsanlage mit Wohnund Teileigentum.


								2


								Den Klägern gehört die Teileigentumseinheit Nr. 16 (Büroraum mit dazu

								gehörigem Tiefgaragenstellplatz), die sie zu Wohnzwecken vermietet haben.

								Die Bewirtschaftungskosten (= Verwaltungskosten, die Betriebskosten, Kosten

								für Instandsetzung und Instandhaltung einschließlich Rücklagen) werden nach

								der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Einheit

								der Kläger umfasst rund 9% der Wohn- und etwas über 10% der Nutzfläche,

								während ihr Miteigentumsanteil rund 17,5% beträgt. Daraus ergibt sich gegenüber einer Umlage nach Wohn- oder Nutzflächenanteilen eine Mehrbelastung

								bei den umzulegenden Kosten von rund 94%, wenn man auf die Wohnflächen-


								-3-


								anteile abstellt, und von rund 70%, wenn man auf die Nutzflächenanteile abstellt.

								3


								Die Kläger beantragten auf einer Eigentümerversammlung im März 2009

								zu beschließen, dass die Betriebskosten - soweit sie nicht bereits gemäß der

								Heizkostenverordnung oder nach Verbrauch abgerechnet werden - nicht mehr

								nach den Miteigentumsanteilen, sondern nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche umgelegt werden. Der Antrag wurde abgelehnt.


								4


								Die Kläger haben den Beschluss angefochten und beantragt, die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, dass die Betriebskosten entsprechend dem

								abgelehnten Antrag nach den Wohnflächen, hilfsweise nach den Nutzflächen,

								verteilt werden. Weiter haben sie beantragt, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu einer entsprechenden Verteilung auch der anderen Lasten des

								gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (mit Ausnahme der Kosten der Verwaltung) zu verurteilen.


								5


								Das Amtsgericht hat der Klage nach den Hilfsanträgen stattgegeben und

								die Beklagten verurteilt zuzustimmen, dass die Betriebskosten (soweit diese

								nicht nach der Heizkostenverordnung und nach dem Verbrauch umgelegt werden) sowie die anderen Lasten, die Kosten für die Instandsetzung und für die

								Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Nutzflächen verteilt werden. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision wollen die Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen.


								-4-


								Entscheidungsgründe:

								I.

								6


								Das Berufungsgericht hält die Klage mit den gestellten Anträgen für zulässig, verneint jedoch den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Zwar sei

								die bei einer Abweichung von 25 vom Hundert anzusetzende Eingriffschwelle

								für den Anspruch auf Änderung einer vereinbarten Kostenverteilung überschritten, weil die Kläger bei der Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen

								70% mehr zahlen müssten als bei einer Verteilung nach Nutzflächen.


								7


								Der Anspruch erfordere jedoch eine Berücksichtigung aller, auch der für

								die Beibehaltung des vereinbarten Verteilungsschlüssels sprechenden Umstände. Zu berücksichtigen sei hier insbesondere, dass der Kostenverteilungsschlüssel bereits seit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft so

								bestehe und auch nicht als von Anfang an verfehlt erscheine. Gewerbeeinheiten seien nämlich grundsätzlich von höherem Wert als Wohneinheiten und

								könnten zudem besser oder zu einem höheren Mietzins vermietet werden. Auch

								sei mit der Nutzung zu gewerblichen Zwecken grundsätzlich eine intensivere

								Beanspruchung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden, was die höhere

								Kostenbeteiligung rechtfertige.


								8


								Nicht zu berücksichtigen sei dagegen, dass die Kläger ihr Teileigentum

								derzeit zu Wohnzwecken nutzten, weil eine Zustimmung der Wohnungseigentümer dafür nicht vorliege und die Kläger ihr Eigentum als Gewerbeeinheit erworben hätten. Insoweit sei es auch nicht erheblich, dass die Wohnnutzung der

								Einheit der Kläger auf Grund der Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Abrechnung der Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser und Abwasser im Jahr

								2009 zu einer noch höheren Belastung der Kläger als die vereinbarte Abrechnung nach Miteigentumsanteilen geführt habe.


								-5-


								II.

								9


								Das hält rechtlicher Überprüfung stand.


								10


								1. Zutreffend - und von der Revision auch nicht angegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kläger die von ihnen begehrte

								Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der anderen Eigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG

								durchsetzen können. Diese Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch

								jedes Wohnungs- oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf

								Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden

								Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint.


								11


								2. Allerdings hat das Berufungsgericht übersehen, dass eine abändernde

								Vereinbarung nur insoweit erforderlich ist, als es um Kosten geht, für deren geänderte Umlage der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt (Instandhaltungskosten). Soweit die erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels die Betriebskosten betrifft, ist - wie augenscheinlich gewollt - der ablehnende Beschluss anzufechten und eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber

								ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt

								werden (siehe zu alledem Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09,

								BGHZ 184, 88).


								12


								a) Daran fehlt es. Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen

								(§ 16 Abs. 2 WEG) oder der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt voraus, dass

								der geltende Verteilungsschlüssel für den die Änderung verlangenden Eigentü-


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								mer zu einer erheblich (grundsätzlich mindestens um 25 vom Hundert) höheren

								Belastung als eine Verteilung der Kosten nach den Wohn- oder den Nutzflächen führt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296

								Rn. 16 mwN). Dieser Schwellenwert ist bei einer Abweichung von mehr als

								70 vom Hundert weit überschritten.

								13


								b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen,

								dass die erhebliche Mehrbelastung des Wohnungseigentümers allein noch nicht

								dessen Anspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Änderung begründet, weil

								das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ist

								(Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132

								Rn. 31 und vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296 Rn. 22). Hierzu

								bedarf es einer Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (Senat, Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, Rn. 22).


								14


								aa) Diese Würdigung ist Sache des Tatrichters; die Nachprüfung seiner

								Entscheidung in einem Revisionsverfahren beschränkt sich darauf, ob er die

								Rechtsbegriffe zutreffend erfasst und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze

								beachtet hat (vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ

								160, 354, 360 und Urteil vom 11. Juli 2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296

								Rn. 22). Gemessen an diesem Prüfungsmaßstab hält das Berufungsurteil einer

								rechtlichen Prüfung stand.


								15


								bb) Das Berufungsgericht hat die tatbestandlichen Voraussetzungen des

								Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG richtig erfasst und ausgelegt. Es hat

								zugunsten der Kläger deren erhebliche Mehrbelastung durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gegenüber einer Umlage nach Nutzflächen berücksichtigt. Es hat weiter rechtsfehlerfrei diesem Umstand die Erkennbarkeit


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								der - vermeintlich oder tatsächlich - nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits bei dem Erwerb des Teileigentums durch die Kläger und das Vertrauen der

								Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels gegenübergestellt, die der Feststellung einer Unbilligkeit eines Festhaltens an der bisherigen Regelung grundsätzlich entgegenstehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129, 2132 Rn. 31). Schließlich hat es

								auch


								berücksichtigt,


								dass


								die


								zuletzt


								genannten


								Umstände


								nicht


								überbewertet werden dürfen, wenn sich die ursprünglich vereinbarte Regelung

								von Anfang an oder auf Grund nach der Aufteilung in Wohnungseigentum eingetretener Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (BayObLG, NJWRR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Die

								Revision erhebt insoweit auch keine Einwände.

								cc) Die sich gegen die Würdigung der tatsächlichen und rechtlichen Ver-


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								hältnisse im Berufungsurteil richtenden Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.

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								(1) Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht trotz

								der Mehrbelastung der Kläger durch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach

								Nutzflächen wegen der nach der Teilungsvereinbarung verschiedenartigen Nutzung der Sondereigentumseinheiten verneint hat.


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								(a) Anders als die Revision meint, können die Kläger nicht deshalb eine

								Änderung des Verteilungsschlüssels verlangen, weil sie ihr Teileigentum - von

								der Teilungserklärung abweichend - zu Wohnzwecken nutzen. Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten,

								sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung. Der Umstand, dass eine Teileigentumseinheit von der sich aus der Teilungsvereinbarung ergebenden Zweck-


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								bestimmung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005, 11, 13) abweichend zu Wohnzwecken genutzt wird und damit zurzeit auch nur wie die Wohnungseigentumseinheiten zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beiträgt, führt nicht

								dazu, dass die Beibehaltung des auf der zulässigen Nutzung beruhenden Kostenverteilungsschlüssels sich als unbillig darstellt.

								Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Festhalten an der bisherigen Re-


								19


								gelung unbillig ist, sind nämlich neben dem Verhältnis von Kostenbelastung und

								-verursachung auch die Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Verlässlichkeit der Verteilung und der daraus folgenden Vorhersehbarkeit der Belastungen

								für die Eigentümer zu berücksichtigen (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl.,

								§ 10 Rn. 155). Ein Anspruch auf eine Änderung der Kostenverteilung nach der

								jeweiligen tatsächlichen Nutzung der einzelnen Einheiten führte zu diesen

								Grundsätzen widersprechenden, wiederholten Änderungen des Verteilungsschlüssels. Darauf müssen sich die anderen Eigentümer nicht einlassen.

								(b) Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden,


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								dass das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen ist, es sei wegen der

								unterschiedlichen Nutzungsarten der Sondereigentumseinheiten nicht festzustellen, dass die ursprüngliche Bestimmung der Größe der Miteigentumsanteile

								und die danach bemessene Verteilung der Kosten nicht sachgerecht gewesen

								sei.

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								(aa) Zwar ist die Frage, ob eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, bei der ein Eigentümer eine erheblich höhere Last als bei einer Verteilung nach den Nutzflächen tragen muss, unangemessen ist, danach zu beurteilen, ob die auf die einzelnen Miteigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch ihr Eigentum verursachten Kosten stehen

								(vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61). Bei unterschiedlicher


								-9-


								Nutzung der Sondereigentumseinheiten ist deren Größe aber kein hinreichender Maßstab zur Bestimmung der anteiligen Kostenverursachung.

								22


								(bb) Richtig ist allerdings der Einwand der Revision, dass es bei den gemischt genutzten Objekten keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt,

								wonach eine gewerbliche Nutzung stets höhere Kosten als eine Nutzung zu

								Wohnzwecken verursacht. Anzunehmen ist vielmehr, dass einzelne Kosten

								mehr bei der Wohnungsnutzung, andere mehr bei einer geschäftlichen Nutzung

								entstehen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und der Gewerberaummiete, Rn. 66; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl.,

								Rn. 4184), wobei es vor allem auf die jeweilige Art der gewerblichen Nutzung

								ankommt.


								23


								(cc) Aus dem Fehlen eines solchen Erfahrungssatzes folgt jedoch noch

								nicht der daraus von der Revision gezogene Schluss, dass die nach der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilung eine von Anfang an verfehlte

								Regelung ist. Derartige Bestimmungen sind vor dem Hintergrund, dass eine

								gewerbliche Nutzung von Gebäudeteilen - jedenfalls dann, wenn sie mit einem

								erhöhten Publikumsverkehr verbunden ist - regelmäßig zu im Vergleich zu den

								Wohneinheiten höheren Betriebskosten und zu einer stärkeren Beanspruchung

								der Bausubstanz führt, in Gemeinschaftsordnungen gemischt genutzter Wohnungseigentumsanlagen durchaus geläufig und auch nicht grundsätzlich unangemessen. Dass es bei diesem Objekt anders war, ist nicht ersichtlich. Dahingehende Feststellungen gibt es nicht, und die Revision zeigt keinen Vortrag der

								Kläger dazu auf, dass die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung unter

								Berücksichtigung dieser Umstände eine nicht sachgerechte und zu unbilligen

								Ergebnissen führende Regelung wäre.


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								(2) Hinzu kommt, dass eine Umlage der (nicht verbrauchsabhängigen)

								Betriebskosten und der sonstigen Lasten nach den Nutzflächen keineswegs zu


								- 10 -


								einer sachgerechten, der Verursachung der Kosten durch die Teil- und Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Verteilung führte. Es ist nämlich von

								einer typisierenden, generalisierenden Betrachtung der Kostenverursachung

								auf der Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung der

								Sondereigentumseinheiten auszugehen. Eine Kostenverteilung nach den Nutzflächen wäre vor diesem Hintergrund nur dann sachgemäß, wenn die Teileigentumseinheiten (bezogen auf den Quadratmeter Nutzfläche) anteilig nicht oder

								nur in einem geringfügigen Umfange mehr Kosten verursachten als die Wohnzwecken dienenden Eigentumseinheiten. Dafür gibt es hier jedoch keine Anhaltspunkte. Vielmehr verursacht eine gewerbliche Nutzung mit hohem Publikumsverkehr (was hier insbesondere für eine ebenfalls zur Anlage gehörende

								Gaststätte zutrifft) in der Regel höhere Kosten als eine Nutzung zu Wohnzwecken. Wenn die gewerblichen Einheiten jedoch überproportional zu den zu verteilenden Kosten beitragen, führt die Umlage nach der Größe der Nutzfläche

								nicht zu einer sachgerechten Kostenverteilung. Der erstrebte Umlageschlüssel

								ist danach nicht besser geeignet, Unbilligkeiten zu vermeiden.

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								(3) Das Berufungsgericht war schließlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht verpflichtet, von sich aus Beweis darüber zu erheben, ob auf der

								Grundlage der nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung des Teileigentums die vereinbarte Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen eine nach der

								Kostenverursachung unangemessene Mehrbelastung der Kläger bewirkt und

								die beantragte Verteilung nach den Nutzflächen demgegenüber zu einer angemessenen Kostenverteilung führte. Für die nach dem 1. Juli 2007 anhängig gewordenen Verfahren, die nach § 43 Nr. 1 ZPO streitige Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit sind, gelten der Beibringungsgrundsatz und die Beweisvorschriften der Zivilprozessordnung (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl.,

								§ 43 Rn. 1, 4; Timme/Elzer, WEG, § 43 Rn. 5). Der die Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangende Eigentümer muss die Vor-


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								aussetzungen des Anspruchs vortragen und Beweis dafür anbieten. Dass die

								Kläger dies getan hätten, zeigt die Revision jedoch nicht auf.

								III.

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								Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

								Krüger


								Stresemann

								Roth


								Czub

								Brückner


								Vorinstanzen:

								AG Nürnberg, Entscheidung vom 09.10.2009 - 29 C 40102/09 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2010 - 14 S 9766/09 WEG -