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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								V ZR 123/00


								Verkündet am:

								22. Juni 2001

								Kanik,

								Justizamtsinspektorin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


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								Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter

								Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats

								des Oberlandesgerichts Rostock vom 23. März 2000 aufgehoben.


								Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den

								3. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.


								Von Rechts wegen


								Tatbestand:


								Die Rechtsvorgänger der Klägerin, H.


								S.


								(im folgenden: Zedenten), beabsichtigten, in Bad D.


								und E.


								Sch.


								ein Einkaufszentrum


								zu errichten. Hierzu kauften sie mit notariell beurkundetem Vertrag vom

								19. Januar 1994 von der Beklagten mehrere teilweise mit landwirtschaftlichen

								Gebäuden bebaute Grundstücke. Der Gesamtkaufpreis von 800.000 DM war

								am 2. Februar 1994 fällig. Mit seiner Zahlung sollte der Besitz übergehen. Zur

								Sicherung des Anspruchs der Zedenten auf den Erwerb des Eigentums bewilligte und beantragte die Beklagte die Eintragung von Vormerkungen in das

								Grundbuch.


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								Ohne Zahlung geleistet zu haben, begannen die Zedenten mit dem geplanten Umbau. Bis zum Abschluß der Arbeiten im März 1995 und der Aufnahme des Betriebs des Zentrums investierten sie nach Behauptung der Klägerin etwa 4 Mio. DM.


								Am 25. Juli 1994 änderten die Vertragsparteien die im Vertrag vom

								19. Januar 1994 zur Fälligkeit des Kaufpreises getroffene Regelung. Fälligkeit

								sollte nunmehr 30 Tage nach der Mitteilung der Urkundsnotarin eintreten, daß

								die zugunsten der Zedenten bewilligten Vormerkungen in das Grundbuch eingetragen seien. Am 26. Juli 1995 änderten die Vertragsparteien den Kaufvertrag erneut. Fälligkeit des Kaufpreises trat hiernach in Höhe eines Teilbetrages

								von 270.000 DM am 10. August 1995 ein. Für die Zeit bis zu dem im Vertrag

								vom 19. Januar 1994 vereinbarten Übergang der Nutzungen und Lasten sollten

								die Zedenten "für die bereits außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen durchgeführte Nutzung" ein Nutzungsentgelt zu bezahlen haben.


								Am 14. November 1995 wurden die Vormerkungen eingetragen. Mit

								Schreiben vom 24. November 1995 forderte die Beklagte die Zedenten zur

								Zahlung von 270.000 DM auf. Mit Schreiben vom 4. März 1996 setzte sie ihnen

								hierzu Frist bis zum 21. März 1996 und erklärte, die Annahme des Kaufpreises

								nach Ablauf dieser Frist abzulehnen; das Nutzungsverhältnis gelte für diesen

								Fall als gekündigt. Die Zedenten bezahlten weiterhin nicht. Mit Anwaltsschreiben vom 1. April 1996 erklärten sie, das Vertragsverhältnis sei auch aus ihrer

								Sicht mit Wirkung zum 21. März 1996 beendet und befinde sich in der "Rückabwicklungsphase". Ihren auf die Baumaßnahmen zurückgehenden Anspruch

								auf Aufwendungsersatz haben sie an die Klägerin abgetreten.


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								Wegen der Aufwendungen zum Umbau des "Trockenwerks" zu einem

								Kaufhaus verlangt die Klägerin aus der abgetretenen Forderung von der Beklagten Zahlung von 1.500.000 DM. Die Beklagte hat das Bestehen der abgetretenen Forderung in Abrede gestellt und hilfsweise mit einem Anspruch auf

								Nutzungsvergütung aufgerechnet.


								Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin

								ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revison verfolgt sie ihren Antrag weiter.


								Entscheidungsgründe:

								I.

								Das Berufungsgericht verneint das Bestehen der abgetretenen Forderung. Es stellt fest, die Zedenten und die Beklagte hätten sich geeinigt, den

								Kaufvertrag nach den Regeln des Rücktrittsrechts abzuwickeln. Aus diesem

								lasse sich der geltend gemachte Anspruch jedoch nicht herleiten. Auch die

								Tatsache, daß der Besitz an den Grundstücken den Zedenten nicht aufgrund

								des Kaufvertrages, sondern aufgrund eines selbständigen Nutzungsvertrages

								überlassen worden sei, führe zu keinem anderen Ergebnis. Einem Anspruch

								auf Ausgleich der Wertsteigerung der Grundstücke durch die Baumaßnahmen

								der Zedenten unter dem Gesichtspunkt der Zweckverfehlung stehe entgegen,

								daß die Zedenten diese Maßnahmen zwar in der gemeinsamen Erwartung der

								Vertragsparteien ausgeführt hätten, die Zedenten würden das Eigentum an den

								Grundstücken erwerben, die Vertragsparteien jedoch keine von der Durchfüh-


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								rung des Kaufvertrages unabhängige Zweckvereinbarung im Hinblick auf die

								Baumaßnahmen getroffen hätten.


								Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.


								II.


								1. Die Revision erhebt gegen die Anwendung des Rücktrittsrechts auf

								die Abwicklung des Kaufvertrags zwischen den Zedenten und der Beklagten

								durch das Berufungsgericht keine Einwendungen. Rechtsfehler sind insoweit

								auch nicht ersichtlich. Nicht zu beanstanden ist auch, daß das Berufungsgericht die Aufwendungen der Zedenten nicht als notwendige Verwendungen auf

								die von den Baumaßnahmen betroffenen Grundstücke wertet (§§ 347, 994

								BGB).


								2. Das Berufungsurteil geht jedoch insoweit fehl, als es einen Anspruch

								der Klägerin auf Ausgleich der Werterhöhung der Grundstücke durch die Baumaßnahmen der Zedenten nach § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative (condictio

								ob rem), § 818 Abs. 2 BGB verneint.


								a) Die Zedenten haben die Baumaßnahmen als berechtigte Besitzer

								durchgeführt. Für das durch die "außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen" erfolgte Überlassung des Besitzes begründete Rechtsverhältnis haben

								die Beklagte und die Zedenten am 26. Juli 1995 rückwirkend eine entgeltliche

								Regelung vereinbart. Auf dieses Rechtsverhältnis finden die Bestimmungen der


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								§§ 535 ff BGB Anwendung. Das Mietverhältnis sollte dadurch enden, daß die

								Zedenten das Eigentum an den Grundstücken erwerben.


								Die Bebauung der Grundstücke diente jedoch nicht dazu, die Mietsache

								zu erhalten, wiederherzustellen oder zu verbessern. Sie sollte nicht der Beklagten, sondern den Zedenten zugute kommen und ihnen mit dem vereinbarten Eigentumserwerb verbleiben. § 547 BGB schließt daher einen bereicherungsrechtlichen Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative,

								§ 818 Abs. 2 BGB auf Ausgleich der Wertsteigerung, welche die Grundstücke

								durch die Baumaßnahmen erfahren haben, nicht aus (vgl. BGHZ 44, 321, 323;

								108, 256, 261; Emmerich, JuS 1990, 143, 144).


								Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte die

								Erwartung der Zedenten, die mit der Durchführung der Baumaßnahmen verbundene Wertsteigerung der Grundstücke werde nach der Beendigung des

								vereinbarten Mietverhältnisses nicht der Beklagten, sondern den Zedenten zugute kommen, geteilt. Damit waren sich die Beklagte und die Zedenten darüber

								einig, daß die Beklagte die Bauleistung der Zedenten nur im Hinblick auf die

								erwartete Eigentumsübertragung erhielt. Dieser übereinstimmend verfolgte

								Zweck kann nicht mehr erreicht werden. Die Erwartung der Vertragsparteien ist

								gescheitert, seit feststeht, daß der Kaufvertrag vom 19. Januar 1994 nicht

								durchgeführt werden wird. Folglich hat die Beklagte den Wertzuwachs, den die

								Grundstücke durch die Baumaßnahmen der Beklagten erfahren haben, nach

								§ 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative, § 818 BGB auszugleichen (vgl. BGHZ 35,

								356, 358; Senatsurt. v. 21. Dezember 1965, V ZR 108/63, WM 1966, 277 f;

								BGH, Urt. v. 12. April 1961, VIII ZR 152/60, WM 1961, 700, 701; v. 15. April


								-7-


								1965, II ZR 73/62, WM 1965, 795 f, und v. 10. Oktober 1969, VII ZR 145/69,

								NJW 1970, 136).


								b) Das zwischen der Beklagten und den Zedenten für die Abwicklung

								des Kaufvertrages vereinbarte Recht der §§ 346 ff BGB steht diesem Anspruch

								nicht entgegen. Der Rechtsgrund der Bauleistung war weder der Kaufvertrag

								noch der Mietvertrag, sondern die gesondert getroffene Zweckvereinbarung.

								Zwar hatte sich die Beklagte durch den Kaufvertrag zur Grundstücksübertragung verpflichtet, jedoch war diese Verpflichtung nicht der Rechtsgrund der

								Bauleistung. Denn die Zedenten hatten den hierfür erforderlichen Besitz nicht

								aufgrund der kaufvertraglichen Verpflichtung, sondern "außerhalb und unabhängig" hiervon zur zweckbestimmten Nutzung (Durchführung von Baumaßnahmen) eingeräumt bekommen. Nach dem Vertrag sollte der Besitz erst mit

								der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises auf die Zedenten übergehen. An

								dieser Regelung haben die Vertragsparteien auch bei den Änderungen des

								Kaufvertrages noch festgehalten, obwohl die Zedenten zu dieser Zeit längst im

								Besitz der Kaufgrundstücke waren.


								c) Die condictio ob rem wird auch nicht durch die Vorschriften der

								§§ 994 ff BGB ausgeschlossen. Zwar finden die Vorschriften der §§ 987 ff BGB

								nach gefestigter Rechtsprechung auch auf den bei Geltendmachung des Vindikationsanspruchs nicht mehr berechtigten Besitzer Anwendung (vgl. nur Senatsurt. v. 24. November 1995, V ZR 88/95, NJW 1996, 921 m.w.N.) und

								schließen die Anwendbarkeit des allgemeinen Bereicherungsrechts aus (vgl.

								Senatsurt. v. 29. September 1995, V ZR 130/94, NJW 1996, 52 ff). Dies gilt

								jedoch nicht für Bereicherungsansprüche wegen Baumaßnahmen auf fremdem

								Grund und Boden, die von einem berechtigten Besitzer in der begründeten Er-


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								wartung des späteren Eigentumserwerbs vorgenommen werden (vgl. BGHZ 44,

								321, 323; 108, 256, 262; ferner Senat, BGHZ 10, 171, 177; Urt. v. 29. September 1995, V ZR 130/94, aaO, mit Besprechung Canaris, JZ 1996, 344, 347).


								3. Zu einer abschließenden Entscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, zur Höhe der Wertsteigerung der Grundstücke durch die Baumaßnahmen der Zedenten keine Feststellungen getroffen hat. Dies ist nachzuholen.


								4. Im Rahmen der Zurückverweisung hat der Senat von der ihm durch

								§ 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht.


								Wenzel


								Tropf

								Klein


								Schneider

								Lemke