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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 379/04
Verkündet am:
6. Juli 2006
Freitag
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 652 Abs. 1, § 242 Cc
a) Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des
Vermieters nicht bekannt gegeben hat.
b) Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages
ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst
ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.
BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - OLG München
LG München I
- 2 -
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. Juli 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck,
Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 20. Juli 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
1
Die Beklagte wollte in M.
ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten. Sie
wandte sich deswegen am 3. November 2000 an den Kläger, einen Makler. Der
wies sie darauf hin, dass er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am
selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, darunter auch die "A.
". Den betreffenden Vermieter teilte der Kläger allerdings nicht mit. Die Beklagte hatte Interesse, Bürofläche in der "A.
" zu mieten, hielt sie
aber für teuer; zu einer Besichtigung der Räume unter Vermittlung des Klägers
kam es nicht.
- 3 -
Im Januar 2002 beauftragte die Beklagte andere Makler. Mit Vertrag vom
2
5. Juni 2002 mietete sie - ohne Beteiligung des Klägers - die Büroräume in der
"A.
3
".
Der Kläger beansprucht von der Beklagten Maklerprovision. Er klagt auf
Auskunft über die "Mietvertragsdaten", insbesondere über die Höhe der Miete.
Widerklagend begehrt die Beklagte Feststellung, dass Zahlungsansprüche des
Klägers gegen sie wegen der Anmietung von Büroräumen in der "A.
" nicht bestehen.
4
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt, Auskunft zu erteilen, und die Widerklage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
5
Die Revision ist begründet.
I.
6
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
- 4 -
Der Kläger könne von der Beklagten Auskunft über die "Mietvertrags-
7
daten" verlangen, um die ihm zustehende Maklerprovision bemessen zu können.
8
Die Parteien hätten am 3. November 2000 einen Nachweismaklervertrag
geschlossen. Der Kläger habe der Beklagten die - schließlich wahrgenommene - Mietgelegenheit in der "A.
" nachgewiesen. Zwar habe er
der Beklagten nicht den Vermieter der Büroräume genannt. Darauf sei es der
Beklagten vorerst aber auch nicht angekommen; sie habe die damals erforderlichen Informationen erhalten. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sei
sie daran gehindert, dem Kläger die fehlende Mitteilung des Vermieters entgegenzuhalten.
9
Die Nachweistätigkeit sei ferner ursächlich gewesen für den Abschluss
des Mietvertrages. Dafür spreche eine Vermutung, die im Streitfall nicht widerlegt worden sei. Zwar lägen "möglicherweise 1½ Jahre" zwischen dem Erstnachweis durch den Kläger und dem Vertragsschluss. In der Zwischenzeit hätten aber fernmündliche Kontakte zwischen den Parteien stattgefunden und den
Mitarbeitern der Beklagten sei noch im Dezember 2001/Januar 2002 bewusst
gewesen, dass der Kläger die "A.
" erstmals nachgewiesen habe.
II.
10
Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Aufgrund der bisherigen Feststellungen kann ein Auskunftsanspruch des Klägers nicht angenommen und die von der Widerklage
- 5 -
beantragte Feststellung, dass dem Kläger kein Provisionsanspruch zustehe,
nicht versagt werden.
11
1.
Das Berufungsgericht ist im Anschluss an das Landgericht davon ausge-
gangen, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1
Satz 1 BGB) zustande gekommen ist. Das wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden.
12
2.
Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des Beru-
fungsgerichts, der Kläger habe einen "Maklernachweis" erbracht, die Beklagte
sei gemäß § 242 BGB gehindert, die fehlende Mitteilung des Vermieters dem
eingeklagten Provisionsanspruch entgegenzuhalten.
13
a) Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gemäß
§ 652 Abs. 1 BGB in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines
Vertrages". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist damit eine
Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage
versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten
Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten
kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages
wenden muss, wird der Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück
zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar
1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560; vom 22. Oktober 1986 - IVa ZR 4/85 NJW-RR 1987, 172, 173; vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 206/85 - WM 1987,
511 und vom 27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86, WM 1988, 725 f; siehe auch
OLG Düsseldorf OLG-Report 1998, 357 f; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632,
- 6 -
633; Staudinger/Reuter, BGB 2003 § 652 Rn. 35; MünchKommBGB/Roth,
4. Aufl. 2005 § 652 Rn. 99). Trotzdem kann ein ausreichender Nachweis im
Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn der Makler den Namen
des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Interessenten ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt
keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten erforderlich
sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des
Grundstücks übereinstimmt. Die Nichtnennung des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden
vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die
Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Die gegenteilige Auffassung nähme nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller
erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte)
Maklerleistung bereits erbracht war, und dass die Ermittlung des Eigentümers
"am Makler vorbei" für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage
ein Leichtes sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1984 aaO; siehe auch
Urteile vom 22. Oktober 1986 aaO und vom 14. Januar 1987 aaO; OLG Düsseldorf aaO S. 358; OLG Hamm aaO S. 633; Staudinger/Reuter aaO Rn. 36;
MünchKommBGB/Roth aaO Rn. 102).
14
b) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht ausgegangen. Es
hat einen danach zulässigen Ausnahmefall angenommen, wonach es nicht provisionsschädlich ist, wenn der Makler den Namen des Vermieters nicht nennt,
durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers
aber
- zunächst -
voll
befriedigt
wird
(vgl.
Staudinger/Reuter
aaO) und der Kunde den Hauptvertrag später "am Makler vorbei" abschließt.
Der Provisionsanspruch des Maklers hängt dann nicht weiter davon ab, dass
dem Kunden Arglist zur Last fällt. Insbesondere ist (entgegen etwa OLG Hamm
- 7 -
aaO) nicht erforderlich, dass der Kunde den Eigentümer oder Vermieter gezielt
auf eigene Faust ermittelt, um so die (eine) Maklerprovision zu spsren. Auch
dann, wenn - wie hier - die vollständige Adresse des Vermieters von einem später eingeschalteten Makler mitgeteilt wird, kann dem Kunden im Einzelfall die
Berufung auf die Unvollständigkeit des - unterstellt kausalen - Erstnachweises
versagt sein (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1987 aaO; dort wurde dem Erstmakler die Provision vor allem deshalb abgesprochen, weil er seinem Kunden
weitere Informationen über die Person des Verkäufers "vorenthalten" hatte).
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts und den von ihm in Be-
15
zug genommenen Feststellungen des Landgerichts fragte eine Mitarbeiterin der
Beklagten am 3. November 2000 bei dem Kläger an wegen der Anmietung von
Büroräumen in München. Der Kläger übersandte der Beklagten sogleich unter
anderem ein Kurzexposé der "A.
", ohne allerdings den Vermie-
ter zu nennen. Die Beklagte wurde hierdurch erstmals auf dieses Bürogebäude
hingewiesen. Im August 2001 besichtigten Mitarbeiter der Beklagten die "A.
"; das Treffen hatte jedoch nicht der Kläger, sondern ein anderer
Makler vermittelt. Zugleich blieben die Parteien aber in fernmündlicher Verbindung; dabei gab die Beklagte dem Kläger zu erkennen, dass sie ihn - weiterhin - als denjenigen ansah, der die "A.
habe: Am 13. Dezember 2001 rief M.
" als erster nachgewiesen
, ein Angestellter der Beklagten, bei
dem Kläger an und teilte mit, er habe im Hinterkopf, dass der Kläger dieses Objekt - das er, M.
, nun besichtigen solle - angeboten habe. Der Kläger bestä-
tigte das seinerseits mit Schreiben vom 14. Dezember 2001. Am 9. Januar
2002 teilte M.
dem Kläger telefonisch mit, dass die Beklagte einen anderen
Makler eingeschaltet habe. Auf entsprechenden Vorhalt des Klägers versicherte
M.
, die entscheidenden Stellen der Beklagten würden unterrichtet, dass der
Kläger angesichts seines Erstnachweises Maklerprovision für den Fall der An-
- 8 -
mietung der "A.
"A.
" beanspruche. Die Beklagte mietete dann die
" ohne Mitwirkung des Klägers.
Bei dieser Sachlage ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsge-
16
richt die Beklagte für gehindert (§ 242 BGB) ansah, geltend zu machen, der
Kläger habe einen vollständigen Nachweis nicht erbracht.
17
3.
Die Revision wendet sich jedoch zu Recht dagegen, dass das Beru-
fungsgericht von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Klägers für den
Abschluss des Mietvertrages ausgegangen ist.
18
a) Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem
Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44; BGH,
Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123; so schon RGZ
148, 354, 357). Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier
Monate (Senat, BGHZ aaO 43 f), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom
26. September 1979 aaO) und "mehr als ein(em) halbe(s) Jahr" (Senatsurteil
vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen
worden. Hier lagen zwischen dem "Erstnachweis" des Klägers im November
2000 und dem Vertragsschluss am 5. Juni 2002 indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen hat die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluss eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungsund Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis
und Vertragsschluss belassen (vgl. OLG Hamburg OLG-Report 2000, 398 f;
- 9 -
OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435; OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 2004,
704; siehe auch Staudinger/Reuter aaO Rn. 125). Dem ist im Wesentlichen beizutreten; jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und
dem Hauptvertragsschluss vergangen sind, streitet nicht mehr ein sich von
selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.
Das gilt auch dann, wenn sich der Nachweis - wie hier - auf einen Hauptvertrag
bezieht, den der Kunde nicht sogleich, sondern erst in ein bis zwei Jahren
schließen will; dieser Umstand hat aber bei der - von einer Kausalitätsvermutung gelösten - tatrichterlichen Kausalitätsprüfung Gewicht.
19
b) Das Berufungsurteil geht indessen ohne weiteres hinsichtlich der Tätigkeit des Klägers von einer Kausalitätsvermutung für den Vertragsschuss aus
und prüft, ob die Umstände des Falles, wie z.B. die "eineinhalb Jahre" zwischen
"Erstnachweis" und Vertragsschluss, diese entkräftet haben (was es verneint).
Es wäre jedoch - insoweit hat die Revision Recht - zunächst zu fragen gewesen, ob überhaupt ein den Kausalitätsschluss (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44)
rechtfertigender angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis
und Vertragsschluss bestand. Davon hätte bei dem hier gegebenen Abstand
von rund 19 Monaten und dem Fehlen von Besonderheiten - wie ausgeführt nicht mehr die Rede sein können. Der Kläger hätte folglich vollen Beweis für die
Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluss des Mietvertrages erbringen müssen. Die betreffende, auf eine Kausalitätsvermutung gestützte Feststellung des Berufungsgerichts hat keinen Bestand.
- 10 -
III.
20
Der Senat ist gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden. Es bedarf
einer neuen tatrichterlichen Würdigung, ob der von dem Kläger erbrachte
Nachweis ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages war.
Schlick
Streck
Kapsa
Herr Richter am Bundesgerichtshof
Dr. Herrmann ist infolge Urlaubsabwesenheit gehindert zu unterschreiben.
Galke
Schlick
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 16.01.2004 - 20 O 6602/03 OLG München, Entscheidung vom 20.07.2004 - 5 U 2065/04 -