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								BUNDESGERICHTSHOF

								IM NAMEN DES VOLKES

								URTEIL

								XII ZR 277/00


								Verkündet am:

								27. August 2003

								Küpferle,

								Justizamtsinspektorin

								als Urkundsbeamtin

								der Geschäftsstelle

								in dem Rechtsstreit


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								Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

								vom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina

								für Recht erkannt:

								Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats

								des Oberlandesgerichts Dresden vom 22. August 2000 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 18. Februar 2000 wird zurückgewiesen.

								Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

								Von Rechts wegen


								Tatbestand:

								Die Parteien streiten über den Umfang der Nutzungsbefugnis aus einem

								Mietvertrag.

								Die Klägerin schloß am 11./22. November 1994 mit der Beklagten einen

								schriftlichen Mietvertrag über eine bebaute Grundstücksteilfläche (Speicher C)

								auf die Dauer von 30 Jahren mit 25-jähriger Verlängerungsoption. Der Mietgegenstand ist in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben:

								"a) im Eigentum des Mieters: Gebäude

								b) im Eigentum der DB AG: Grund und Boden"


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								Die Mietsache sollte gemäß § 2 des Mietvertrages "zur Nutzung mit den

								bestehenden Gebäuden als Wirtschaftsgebäude" verwendet werden. § 2 lautet

								weiter wie folgt:

								"Das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude wird

								auf jeden Fall gewährleistet, auch bei Wahrnehmung der Verlängerungsoption gemäß § 18 (4). Diese Regelung hat Vorrang vor allen sonstigen

								folgenden Vertragsbedingungen."


								Die Parteien gingen davon aus, daß an dem Gebäude ein von Grund und

								Boden gesondertes Eigentum der Beklagten bestand, wie es nach dem Recht

								der DDR möglich war. Sie einigten sich dahin, daß die Klägerin das Gebäude

								erwerben sollte. Mit privatschriftlichem Kaufvertrag vom 22. November 1994

								kaufte die Klägerin das Gebäude von der Immobilienfirma R., an die die Beklagte das Gebäude zuvor veräußert hatte. Weder die Immobilienfirma R. noch die

								Klägerin ist Eigentümerin des Gebäudes geworden, weil kein getrenntes Gebäudeeigentum, welches gesondert hätte übertragen werden können, bestand.

								In der Folge zahlte die Klägerin die vereinbarte Miete und setzte das Gebäude

								instand.

								Mit Schreiben vom 14. September 1999 kündigte die Beklagte fristlos mit

								der Begründung, die Klägerin könne mangels Eigentums an dem Gebäude die

								Mietsache nicht vertragsgemäß nutzen.

								Mit der Klage verlangt die Klägerin festzustellen, daß sie berechtigt ist,

								die gemieteten Teilflächen und das darauf stehende Gebäude aufgrund des

								Mietvertrages vom 11./22. November 1994 uneingeschränkt zu nutzen. Die Beklagte hat für den Fall, daß der Klage stattgegeben wird, Hilfswiderklage auf

								Zahlung einer erhöhten Miete für die Nutzung des Gebäudes rückwirkend ab

								Mietvertragsbeginn und für die Zukunft erhoben.


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								Das Landgericht hat durch den Einzelrichter der Klage stattgegeben und

								die Widerklage abgewiesen, obwohl der Rechtsstreit nicht dem Einzelrichter

								übertragen worden war. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie

								die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.


								Entscheidungsgründe:

								Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten.

								1. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Feststellungsklage sei unbegründet; die Klägerin könne aus dem Mietvertrag vom

								11./22. November 1994 kein Nutzungsrecht für das Gebäude „Speicher C“ herleiten. Der Mietvertrag lasse eine Auslegung dahin, daß die Beklagte nicht nur

								das Grundstück, sondern auch das Gebäude der Klägerin zur Nutzung überlassen habe, nicht zu. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des

								Mietvertrages ergebe sich, daß nur der Grund und Boden, nicht aber das Gebäude vermietet worden sei. Demgemäß sei § 2 des Mietvertrages dahin zu

								verstehen, daß die Beklagte nur das vermeintliche Eigentum der Klägerin am

								Gebäude und das hieraus resultierende Nutzungsrecht am Gebäude habe gewährleisten wollen.

								Ein Anspruch der Klägerin auf Nutzung des Gebäudes lasse sich auch

								nicht aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herleiten.

								Zwar sei die gemeinsame Vorstellung der Parteien, die Klägerin könne an dem


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								Gebäude „Speicher C“ selbständiges Gebäudeeigentum erwerben, Grundlage

								des Mietvertrages geworden. Die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage grundsätzlich eintretende Rechtsfolge der Vertragsanpassung komme hier jedoch

								nicht in Betracht, weil die Fortsetzung des Vertrages für die Beklagte im Hinblick auf die Dauer des Mietvertrages unzumutbar sei. Im vorliegenden Fall führe die Interessenabwägung deshalb zur Vertragsaufhebung.

								Das Berufungsgericht hat gemäß § 540 ZPO a.F. in der Sache selbst

								entschieden, obwohl der Rechtsstreit an einem wesentlichen Verfahrensmangel

								litt, weil er in erster Instanz durch den Einzelrichter entschieden worden ist, ohne auf ihn übertragen worden zu sein. Es hat eine Zurückverweisung an die

								erste Instanz für nicht sachdienlich gehalten, weil der Rechtsstreit ohne weitere

								Sachaufklärung und Beweiserhebung zur Entscheidung reif sei.

								Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkten

								einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

								2. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht habe

								die Parteien nicht ausdrücklich dazu angehört, daß es beabsichtige, den

								Rechtsstreit nicht gemäß § 539 ZPO a.F. an das Landgericht zurückzuverweisen, sondern nach § 540 ZPO a.F. selbst zu entscheiden. Diese Rüge hat der

								Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).

								3. Mit Recht und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen hat

								das Berufungsgericht das Vorliegen eines Kündigungsgrundes wegen einer

								Pflichtverletzung der Klägerin nach § 15 Abs. 2 a des Mietvertrages verneint.

								Die Klägerin hat dadurch, daß sie kein Eigentum an dem Gebäude erworben

								hat und deshalb daraus kein Recht zur Nutzung des Gebäudes ableiten kann,

								nicht gegen vertragliche Pflichten verstoßen.


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								4. Zu Recht rügt die Revision jedoch, das Berufungsgericht habe bei der

								Auslegung des Mietvertrages dahin, daß er nur die Nutzung von Grund und Boden, nicht aber auch des Gebäudes gestatte, gegen anerkannte Auslegungsregeln verstoßen.

								Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung von § 2 des Mietvertrages

								einen wesentlichen für die Auslegung erheblichen Umstand außer acht gelassen. Unstreitig wussten die Parteien, daß die Klägerin bei Abschluß des Mietvertrages nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Es lagen lediglich privatschriftliche Kaufverträge vor; eine Eintragung im Grundbuch (Gebäudegrundbuchblatt) war nicht erfolgt. Vor diesem Hintergrund verstößt die Auslegung von

								§ 2 des Mietvertrages durch das Berufungsgericht, die Beklagte habe der Klägerin nur das aus dem Eigentum resultierende Nutzungsrecht, nicht aber ein

								eigenständiges Nutzungsrecht am Gebäude gewährleisten wollen, gegen das

								Gebot der interessengerechten Auslegung. War nämlich noch nicht sicher, daß

								die Klägerin Eigentümerin des Gebäudes wird, so kann § 2 Abs. 1 Satz 3 des

								Mietvertrages, wonach die Beklagte der Klägerin das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude auf jeden Fall gewährleistet, interessengerecht nur dahin verstanden werden, daß damit die von den Parteien unstreitig

								beabsichtigte langfristige Nutzung auch des Gebäudes sichergestellt werden

								sollte, ohne die der Mietvertrag über Grund und Boden sinnlos war. Denn die

								Klägerin, die - mit Kenntnis der Beklagten - das unstreitig erheblich renovierungsbedürftige Wirtschaftsgebäude instandsetzen wollte, bedurfte angesichts

								der nicht unerheblichen Investitionskosten der Planungssicherheit, und zwar

								auch für den Fall, daß der geplante Eigentumserwerb - aus welchen Gründen

								auch immer - fehlschlagen sollte. Diese Sicherheit sollte ihr die in § 2 des Mietvertrags garantierte langfristige Nutzungsmöglichkeit gewährleisten.


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								Eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, wie sie das Berufungsurteil vornimmt, kommt daher schon deshalb nicht in

								Betracht, weil die Parteien die Nutzung des Gebäudes zum Vertragsinhalt gemacht haben. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung jedoch

								nur die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß

								aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien

								von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf

								denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. BGH Urteile vom

								6. Dezember 1989 - VIII ZR 310/88 - BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 16;

								vom 24. November 1988 - VII ZR 222/87 - NJW-RR 1989, 775; vom 14. März

								1990 - VIII ZR 18/89 - NJW-RR 1990, 817, 819).

								Eine interessengerechte Auslegung des Mietvertrages führt deshalb zu

								dem Ergebnis, daß die Parteien für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an

								dem Gebäude erwirbt, dieses jedenfalls langfristig nutzen darf.

								5. Die Hilfswiderklage ist unbegründet. Die Beklagte hat, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung zusätzlichen Nutzungsentgelts für das Gebäude.

								Eine ergänzende Vertragsauslegung verhilft dem Begehren der Beklagten nicht zum Erfolg. Bei der ergänzenden Auslegung ist unter Berücksichtigung

								aller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, wie die Parteien bei

								einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als

								redliche Vertragspartner den offen gebliebenen Punkt geregelt hätten (BGH

								Urteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96 – NJW 1998, 1219, 1220 m.w.N.).

								Die Parteien haben für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem Gebäude erwirbt, über die Vereinbarung einer Nutzungsbefugnis der Klägerin hinaus keine weiteren Regelungen getroffen. Sie haben auch kein gesondertes


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								Nutzungsentgelt vereinbart. Mit welchem Inhalt im einzelnen eine ergänzende

								Vertragsauslegung in Betracht kommt, kann offen bleiben, weil sie im Ergebnis

								zu keinem Anspruch auf zusätzliches Nutzungsentgelt führen würde.

								Den Parteien war bewußt, daß das Gebäude stark renovierungsbedürftig

								war und von der Beklagten als Wirtschaftsgebäude erst genutzt werden konnte,

								wenn sie es zuvor wie beabsichtigt instandgesetzt hatte. Ziel der Parteien war

								es, der Klägerin diese Nutzung mit Rücksicht auf die von ihr zu erbringenden

								erheblichen Investitionszulagen für die Dauer des Mietvertrages über den

								Grund und Boden zu sichern.

								Dies sollte durch die beabsichtigte Übertragung des Eigentums an dem

								Gebäude auf die Klägerin erreicht werden, was zugleich zur Folge gehabt hätte,

								daß die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr der Beklagten, sondern der Klägerin oblegen hätte. Im Gegenzug sollte die Beklagte

								den - mit Rücksicht auf den Zustand des Gebäudes ersichtlich niedrig bemessenen - Kaufpreis von 5.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten.

								Da jedoch kein Gebäudeeigentum bestand, das übertragen werden

								konnte, hätten die Parteien nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen eine Vereinbarung getroffen, mit der dieses Ziel auf

								möglichst ähnliche Weise hätte erreicht werden können. Dabei bedarf es hier

								keiner Entscheidung, ob dies am besten mit der Vereinbarung eines auf die

								Dauer des Mietverhältnisses über das Grundstück befristeten nießbrauchsähnlichen Rechtsverhältnisses zu erreichen war, das der Klägerin die Nutzung des

								Gebäudes gesichert hätte, ohne die Beklagte mit Instandsetzungspflichten (vgl.

								BGHZ 113, 179, 184; 52, 234, 237) und Instandhaltungspflichten (vgl. § 1041

								BGB) zu belasten, oder ob sich insoweit eher eine mietvertragliche Regelung

								angeboten hätte, sei es durch Einbeziehung des Gebäudes in den bestehenden


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								Mietvertrag über den Grund und Boden, sei es durch einen gesonderten langfristigen Mietvertrag über das Gebäude. Es muß den Parteien auch überlassen

								bleiben, die Einzelheiten einer solchen vertraglichen Lösung noch einverständlich zu regeln.

								Unbeschadet einer solchen Regelung steht aber schon jetzt fest, daß die

								Beklagte für die Nutzung des Gebäudes jedenfalls kein höheres Entgelt verlangen kann, als ihr in Gestalt der Einmalzahlung von 5.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer schon zugeflossen ist. Dies ergibt sich im Falle einer nießbrauchsähnlichen Lösung schon daraus, daß der befristete Nießbrauch gegenüber der

								Übertragung des Volleigentums als ein minus anzusehen ist, das kein höheres

								Entgelt rechtfertigen kann als den Kaufpreis für das Eigentum. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, daß die Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses Aussicht darauf hat, ein instandgesetztes Gebäude zurückzuerhalten. Und im Falle einer mietvertraglichen Lösung wäre ein höheres Entgelt nur

								angemessen, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bei der

								Beklagten verblieben wäre, was aber den Interessen der Parteien und den von

								ihnen verfolgten Zielen widersprochen hätte. Sie hätten daher redlicherweise

								vereinbart, daß die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungslast übernimmt, die sie auch bei einem Eigentumserwerb zu tragen gehabt hätte.

								Sollten die Parteien, was ihnen unbenommen bleibt, für die Zukunft

								gleichwohl eine Regelung treffen wollen, bei der die Instandhaltungspflicht der

								Beklagten obliegt und die Klägerin mit Rücksicht darauf ein über den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis hinausgehendes Entgelt zahlt, stünde einem entsprechenden Zahlungsbegehren der Beklagten die Rechtskraft der Abweisung

								ihrer Widerklage jedenfalls nicht entgegen, weil es sich insoweit um einen

								nachträglich entstandenen, auf neuer vertraglicher Grundlage beruhenden An-


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								spruch handeln würde, der mit dem hier mit der Widerklage geltend gemachten

								Anspruch nicht identisch ist.

								6. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht oder das Landgericht bedarf es nicht. Nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F. hat das Revisionsgericht die Entscheidung des Berufungsgerichts zu ersetzen, wenn aufgrund des

								festgestellten Sachverhalts die Sache zur Endentscheidung reif ist. Das ist hier

								der Fall. Aus diesem Grund ist auch, trotz des wesentlichen Verfahrensmangels

								im ersten Rechtszug ( Verstoß gegen den gesetzlichen Richter ), eine abschließende Entscheidung gemäß § 540 ZPO a. F. sachdienlich. Danach war die Berufung der Beklagten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil wieder

								herzustellen.

								Dr. Hahne


								Gerber


								Sprick


								Bundesrichter Fuchs ist

								urlaubsbedingt an der

								Unterschriftsleistung

								verhindert.


								Hahne


								Vézina