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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 136/17
Verkündet am:
11. Juli 2018
Vorusso,
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3, § 558b Abs. 2
a) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des
Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich
Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus
denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu
können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in
das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom
3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).
b) Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht
schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die
Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre,
weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.
BGH, Urteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17 - LG Bremen
AG Bremen
ECLI:DE:BGH:2018:110718UVIIIZR136.17.0
-2-
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Juni 2018 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter
Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Bremen vom 18. Mai 2017 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
1
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Miete für eine von
der Beklagten gemietete 68,86 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus
in Bremen um 35,86 € auf monatlich 359,24 € ab dem 1. Oktober 2015.
2
In ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 25. Juni 2015 teilte die Klägerin
der Beklagten mit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre Wohnung monatlich 5,70 € je Quadratmeter Wohnfläche betrage und sich die Monatsmiete
- unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze - auf 5,22 € je Quadratmeter erhöhe. Das Mieterhöhungsverlangen nimmt zur Begründung Bezug auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Dipl.-Ing. W.
vom 3. Juni 2015, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichs-
-3-
miete für die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen dieses sowie des benachbarten
Gebäudes enthält. In dem Gutachten heißt es unter anderem:
"[…] Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter
angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in
diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von
mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die
in der Ausstattung ähnlich sind […]."
3
Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren
weiter.
Entscheidungsgründe:
4
Die Revision hat Erfolg.
I.
5
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
6
Die Klage sei unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen formell
unwirksam sei. Das zugrunde gelegte Sachverständigengutachten entspreche
den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht.
7
Um den Mindestanforderungen an ein solches Sachverständigengutachten zu genügen - und dem Mieter damit zu ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen nachzuvollziehen und ansatzweise selbst zu prüfen -, sei eine Besichtigung der konkreten Wohnung des Mieters zwar nicht zwingend erforderlich; bei
-4-
Wohnanlagen genüge vielmehr die Besichtigung einer Wohnung des gleichen
Typs (sogenanntes Typengutachten). Die gutachterlichen Feststellungen zur
ortsüblichen Vergleichsmiete müssten dann aber auf der Besichtigung einer
genügenden Anzahl anderer Wohnungen von nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit innerhalb derselben Wohnanlage beruhen. Durch
die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Musterwohnung
müsse der Mieter nachvollziehen können, ob diese in etwa der Ausstattung der
eigenen Wohnung entspreche.
8
Das diesbezüglich widersprüchliche und unverständliche Gutachten der
Sachverständigen W.
sei für den Mieter nicht nachvollziehbar. Die Sachver-
ständige habe keine der Wohnungen des Anwesens besichtigt, sondern beziehe sich nur auf frühere Besichtigungen oder ihr vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Besichtigungsdaten. Dabei sei schon nicht nachvollziehbar, worauf genau Bezug genommen werde. Zudem hätten der Sachverständigen, wie
sie in ihrem Gutachten ausführe, als Arbeitsunterlagen lediglich Angaben zur
Wohnfläche und zum Baujahr zur Verfügung gestanden. Daher fehle es an einer hinreichenden Beschreibung etwaiger Musterwohnungen und an Angaben
zu bestimmten Ausstattungsmerkmalen.
9
Da das Anwesen nur einige wenige, flächenmäßig stark variierende
Wohnungen aufweise, sei darüber hinaus schon fraglich, ob diese überhaupt
als Musterwohnung geeignet seien.
10
Zudem differenziere das Gutachten hinsichtlich des Modernisierungsgrades der Wohnungen nur im Hinblick auf die - nicht genau beschriebenen - Badezimmer, nicht aber unter Berücksichtigung des "Gesamtzustandes" der Wohnungen. Insbesondere sei eine zum Teil vorgenommene Modernisierung der
Heizkörper und der (außer Putz) verlegten Rohre außer Betracht geblieben.
-5-
Schließlich bewerte das Gutachten die W.
straße als Nebenstraße, ob-
wohl es sich um eine "größere" Straße mit Straßenbahnverkehr handele.
II.
11
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend
gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558
Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB) nicht verneint werden.
12
Ungeachtet des Umstands, dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung, der kein in formeller Hinsicht wirksames Mieterhöhungsverlangen
vorausgeht, bereits als unzulässig abzuweisen gewesen wäre, nicht aber - wie
das Berufungsgericht meint - als unbegründet (vgl. Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 9, 13; vom 10. Oktober
2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR
212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03,
NZM 2004, 581 unter II 4), hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,
das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. W.
erklärte Mieterhöhungsverlangen der
Klägerin vom 25. Juni 2015 genüge den gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu
stellenden formellen Anforderungen nicht.
13
1. Nach der vorgenannten Bestimmung kann zur Begründung eines
Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes
Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug
genommen werden. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, das Mieterhöhungsverlangen sei namentlich bereits deshalb in for-
-6-
meller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen
Gutachten nicht zu entnehmen sei, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung der Beklagten (oder einer Wohnung gleichen Typs) durch die Sachverständige vorausgegangen sei.
14
a) Entgegen einer verbreiteten Ansicht, wonach der Sachverständige die
konkrete - beziehungsweise im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare - Wohnung besichtigt haben müsse (Staudinger/V. Emmerich, BGB,
Neubearb. 2018, § 558a Rn. 41; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
13. Auflage, § 558a BGB Rn. 88; MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a
Rn. 26; BeckOKG-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2018, § 558a BGB Rn. 61 f.),
hängt die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung
der Mietsache durch den Sachverständigen ab.
15
Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß
gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters (BVerfG, WuM 1981, 31 f.). Das Berufungsgericht hat
jedoch verkannt, dass § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits in einfachgesetzlicher
Hinsicht keine Grundlage dafür bietet, die Wirksamkeit eines auf ein Sachverständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht
von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung abhängig zu machen.
16
aa) § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt "ein mit Gründen versehenes Gutachten".
17
(1) Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen
Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom
-7-
Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (st. Rspr. des Senats; siehe nur Urteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576
Rn. 10; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10, sowie
VIII ZR 66/15, ZMR 2016, 433 Rn. 9).
18
Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem
Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung
des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise
nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO
Rn. 11, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 10).
19
(2) Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Senatsurteile vom
19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, aaO
Rn. 10, sowie VIII ZR 66/15, aaO Rn. 9; siehe auch BVerfG, WuM 1982, 146 f.,
1986, 239; NJW 1987, 313 f. [zur Vorgängerregelung in § 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974, BGBl. I
S. 3604]).
20
bb) Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den
Sachverständigen.
-8-
21
(1) Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben
des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind (siehe bereits
BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 Abs. 2 MHG]). Ob der Mieter aber in die Lage
versetzt wird, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen
und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hängt - wie die Revision zu Recht geltend macht - davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der
konkreten (beziehungsweise zu einer vergleichbaren) Wohnung enthält, nicht
aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Die Quellen der Sachkunde sind zwar für
die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch ist eine Klage
auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb (als unzulässig) abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch
eine Wohnungsbesichtigung gewonnen hat.
22
(2) Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen (unverbindlichen) "Hinweise(n) für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nach § 2
Abs. 2 MHG" ergibt sich nichts anderes. Zwar heißt es dort unter anderem: "Der
Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen.
Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige
die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat
[…]" (WuM 1980, 189, 190). Dies bedeutet indes nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte
Verfahrensvoraussetzung sein sollte, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstellt, die geeignet ist, überflüs-
-9-
sige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer
außergerichtlichen Einigung fördert.
23
b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der Senat in seiner
bisherigen Rechtsprechung nicht von einer grundsätzlichen Besichtigungspflicht
ausgegangen. Den vorgenannten Senatsurteilen vom 3. Februar 2016 (jeweils
juris Rn. 6 beziehungsweise Rn. 5 [insoweit in NJW und ZMR nicht abgedruckt])
war nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt eine
Besichtigung der jeweiligen Wohnung durch die Sachverständige vorausgegangen, so dass dieser Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Wirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht entscheidungserheblich
war.
24
c) Da eine unterbliebene Besichtigung der Wohnung somit nicht zur Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB aus
formellen Gründen führt, kann auf sich beruhen, ob die Sachverständige W.
die betreffende (oder eine vergleichbare) Wohnung zwar nicht aus Anlass des
hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens, aber bereits früher besichtigt hat. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob - was das Berufungsgericht
in Frage gestellt hat - das Anwesen eine der Wohnung der Beklagten vergleichbare Wohnung aufweist, die Grundlage eines sogenannten Typengutachtens
sein könnte.
25
2. Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das
Mieterhöhungsverlangen sei auch deshalb aus formellen Gründen unwirksam,
weil das Gutachten der Sachverständigen W.
nicht nur die Modernisierung
der Badezimmer undifferenziert beziehungsweise ungenau beschreibe, sondern
den "Gesamtzustand" der Wohnung, insbesondere hinsichtlich der modernisierten Heizkörper und der über Putz verlegten Rohre unberücksichtigt lasse.
- 10 -
Überdies sei die Straße, an der die Mietsache liege, nicht - wie im Gutachten
angegeben - als Nebenstraße, sondern als "größere" Straße zu bewerten.
26
Etwaige Mängel des Gutachtens in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge,
dass das Mieterhöhungsverlangen bereits - mangels der nach § 558a Abs. 1, 2
Nr. 3 BGB erforderlichen Begründung - aus formellen Gründen unwirksam wäre.
27
a) Das Wohnungsdatenblatt, das Bestandteil des Gutachtens ist, beschreibt zunächst übergreifend die Ausstattung der Wohnungen des Anwesens.
Die Ausstattung der Bäder ist dabei in zwei Kategorien beschrieben ("Bad alt",
"Bad neu") und - was das Berufungsgericht übersehen hat - durch die Beschreibung zahlreicher Einzelheiten konkretisiert. In ihrem Gutachten hat die
Sachverständige des Weiteren die Ein- bis Fünfzimmerwohnungen des Anwesens zunächst nach der Anzahl der Zimmer - unter jeweiliger Angabe der Art
der Zimmer, der Wohnfläche sowie zum Vorhandensein eines Kellerraums kategorisiert. Sodann hat die Sachverständige eine weitere Aufgliederung nach
dem Modernisierungsgrad der Badezimmer vorgenommen (einerseits "Ursprung", andererseits "modernisiert"). Ergänzend hat die Klägerin in ihrem
Mieterhöhungsschreiben mitgeteilt, in welche Kategorie die Wohnung der Beklagten einzuordnen sei. Auf diese Weise sind für den Mieter nachvollziehbare
und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge getroffen worden.
28
b) Soweit das Berufungsgericht unterbliebene Angaben zur Modernisierung von Heizkörpern und zu über Putz verlegten Rohren beanstandet, hat die
Sachverständige ausgeführt, dass sie davon abgesehen habe, aus ihrer Sicht
nicht mietwertrelevante Ausstattungsmerkmale in die Bewertung einzustellen.
Sofern die vorgenannten Umstände für die ortsübliche Vergleichsmiete von Be-
- 11 -
lang wären, begründete eine davon abweichende Bewertung durch die Sachverständige - ebenso wie die Frage, ob die Mietsache an einer Nebenstraße
oder an einer "größeren" Straße belegen ist - allenfalls einen inhaltlichen Fehler
des Gutachtens, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in
formeller Hinsicht und nicht zur Unzulässigkeit der vom Vermieter erhobenen
Zustimmungsklage führt, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage zu
prüfen ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, aaO mwN;
siehe auch Senatsbeschluss vom 11. Februar 2014 - VIII ZR 220/13, NZM
2014, 349 Rn. 3).
III.
29
Das Urteil des Berufungsgerichts kann somit keinen Bestand haben; es
ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist - da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf -
- 12 -
nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an
das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Bünger
Dr. Schneider
Dr. Schmidt
Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 22.06.2016 - 19 C 522/15 LG Bremen, Entscheidung vom 18.05.2017 - 2 S 207/16 -