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								BUNDESGERICHTSHOF

								BESCHLUSS

								VIII ZB 26/17

								vom

								9. Januar 2019

								in dem Rechtsstreit


								Nachschlagewerk:


								ja


								BGHZ:


								nein


								BGHR:


								ja


								BGB § 566 Abs. 1

								Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch

								dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß

								von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.


								BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17 - LG Nürnberg-Fürth

								AG Neumarkt


								ECLI:DE:BGH:2019:090119BVIIIZB26.17.0


								-2-


								Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2019 durch die

								Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer

								sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol


								beschlossen:

								Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des

								Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 20. März

								2017 aufgehoben.

								Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

								Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.800 € festgesetzt.


								Gründe:

								I.

								1


								Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Wohnungen an den Beklagten zu 1. Später wurde die Klägerin, welche die andere

								Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres

								Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis

								mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den

								Beklagten zu 1 sowie seinen volljährigen Sohn, den Beklagten zu 2, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.


								-3-


								2


								Nach dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend

								für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten auferlegt. Deren hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos

								geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde

								begehren die Beklagten, der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

								II.


								3


								Das Rechtsbeschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung

								ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Beklagten aufzuerlegen gewesen seien, da sie ohne die übereinstimmende Erledigungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei

								mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch greife § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten

								zu erfolgen habe, nicht ein, da die Veräußerung hier an einen der bisherigen

								Eigentümer und Vermieter erfolgt sei. Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB analog zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil

								des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete,

								dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wirksam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner

								Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2

								BGB vor.


								4


								Die Rechtsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen,

								da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des

								Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entschieden

								sei.


								-4-


								III.

								5


								Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg.


								6


								1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist

								nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig.


								7


								Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO

								unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO

								zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018

								- VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11,

								WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN; vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJWRR 2009, 425 Rn. 9 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da

								es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um

								Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom

								30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10,

								WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; jeweils

								mwN). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde

								ohne Bedeutung, dass das Berufungsgericht irrig das Vorliegen eines Zulassungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zulassung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne weiteres anhand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des

								Bundesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Literaturmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klärung zu begründen

								vermag.


								-5-


								8


								2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.


								9


								Nach der übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien waren die

								Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Klägerin aufzuerlegen. Denn die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich

								in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausgesprochene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist

								und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von

								dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, der die Wohnung

								zusammen mit ihr an den Beklagten zu 1 vermietet hatte. Die vom Beschwerdegericht vorgenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in

								der vorliegenden Konstellation, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine

								Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, nicht in Betracht.


								10


								a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten

								Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen

								Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

								Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen

								personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter

								gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994

								- VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in

								§ 571 BGB aF). Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das

								Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht.


								11


								b) Eine Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht

								geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem


								-6-


								Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung,

								bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem

								Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten

								Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33

								mwN). Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

								12


								Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem

								Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im

								Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR

								26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN). Dieser Schutzzweck ist von vornherein

								nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern

								seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter)

								an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit

								scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.


								13


								Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentarstelle

								allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf

								mögliche weitere Veräußerungsvorgänge "praktikabler, das Ausscheiden des

								veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen"

								(so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen


								-7-


								zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22), ergibt sich daraus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie.

								Dr. Milger


								Dr. Hessel

								Dr. Bünger


								Dr. Fetzer

								Kosziol


								Vorinstanzen:

								AG Neumarkt, Entscheidung vom 08.02.2017 - 3 C 623/16 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 20.03.2017 - 7 T 1367/17 -