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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VII ZR 498/99
Verkündet am:
5. April 2001
Seelinger-Schardt,
Justizangestellte
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGB §§ 133 A, 157 D
Zur Auslegung eines Vertrages, in dem sich eine den Bauträger finanzierende Bank
verpflichtet, die erbrachte Kaufpreisrate nach Scheitern des Bauträgervertrages an
den Erwerber zu zahlen.
BGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 498/99 - OLG Düsseldorf
LG Düsseldorf
-2-
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die
Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Wiebel, Dr. Kniffka und Wendt
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 2. September 1999 wird auf Kosten
der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger erwarben durch notariellen Vertrag vom 2. Juni 1992 eine
noch zu errichtende Eigentumswohnung zu einem Preis von 565.000 DM von
der C. GmbH (im folgenden: Bauträger). Der Kaufpreis war ratenweise nach
Baufortschritt zu zahlen. Die Bauarbeiten im Bereich des Sondereigentums
sollten bis zum 30. September 1992 fertiggestellt sein. Die Zahlung des Kaufpreises hatte an die Beklagte, die zwischenfinanzierende, durch Grundschulden gesicherte Bank zu erfolgen. Dieser hatte der Bauträger die Kaufpreisansprüche abgetreten.
Die Beklagte gab am 11. August 1992 gegenüber den Erwerbern die Erklärung ab, unter näher bezeichneten Voraussetzungen die verkaufte Eigentumswohnung aus der Pfandhaftung zu entlassen. Die Freistellungsverpflich-
-3-
tung sollte auch für den Fall gelten, daß der Bauträger seine Verpflichtung zur
Fertigstellung des Bauwerks nach Ablauf von 18 Monaten nach dem im Kaufvertrag angegebenen Zeitpunkt der angestrebten Baufertigstellung noch nicht
erfüllt habe oder bereits vorher endgültig feststehe, daß die Erfüllung dieser
Verpflichtung nicht mehr erfolge. Das Wahlrecht, anstelle dieser Freistellung
bei Nichtvollendung des Bauwerks die geleistete Zahlung zurückzugewähren,
hatte sich die Beklagte nicht vorbehalten.
Das Bauvorhaben ging nur schleppend voran. Die Kläger setzten dem
Bauträger Frist zur Fertigstellung bis zum 5. Januar 1993 und behielten sich für
den Fall des fruchtlosen Fristablaufs vor, die Leistung abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Mit Erklärung vom 10. April
1993 verlangten sie vom Bauträger Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Mit
Schreiben vom gleichen Tag informierten die Kläger die Beklagte über ihr Vorgehen und baten um einen Abwicklungsvorschlag.
Mit Schreiben vom 9. Juni 1993 erklärte sich die Beklagte unter Bezugnahme auf ihre Freistellungserklärung bereit, die geleistete Zahlung in Höhe
von 169.500 DM "gegen Nachweis eines notariellen Rückabwicklungsvertrages
zurückzuüberweisen". Sie teilte dazu ergänzend mit, daß ohne Vorlage eines
Rückabwicklungsvertrags die Zahlung nicht erfolgen könne, da die in der Freistellungsverpflichtungserklärung genannte Frist von 18 Monaten noch nicht
abgelaufen sei.
Mit Schreiben vom 18. Juli 1993 informierten die Kläger die Beklagte
darüber, daß der Bauträger auf ihr Schreiben nicht reagiert habe. Presseinformationen sei zu entnehmen, daß ein Konkursverfahren anhängig sei. Am
6. Januar 1994 wurde das Konkursverfahren über das Vermögen des Bauträgers eröffnet.
-4-
Mit Schreiben vom 31. Oktober 1994 teilte die Beklagte den Klägern den
Bautenstand
(49 %)
mit
und
erklärte,
daß
sie
gegen
Zahlung
von
131.615,69 DM das Pfandobjekt von den Lasten freistelle. Die Kläger zeigten
sich an einer Freistellung nicht interessiert.
Die Beklagte betrieb die Zwangsvollstreckung und erzielte für die Eigentumswohnung 255.000 DM.
Mit der Klage haben die Kläger die Auszahlung des Betrags von
255.000 DM verlangt. Das Landgericht hat der Klage nur in Höhe der geleisteten Kaufpreisrate von 169.500 DM nebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung
der Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Revision verfolgt den Antrag weiter,
die Klage insgesamt abzuweisen.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, den Klägern stehe ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der an die Beklagte erbrachten ersten Kaufpreisrate in Höhe von 169.500 DM zu, ist im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden.
1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger die
Erklärung der Beklagten gemäß Schreiben vom 9. Juni 1993, gegen den
Nachweis eines notariellen Abwicklungsvertrags mit dem Bauträger die Kaufpreisrate zurückzuzahlen, angenommen. Die Ansicht des Berufungsgerichts,
-5-
die Beklagte sei zur Zahlung der Kaufpreisrate verpflichtet, auch ohne daß die
Kläger einen Rückabwicklungsvertrag mit dem Bauträger vorgelegt haben, ist
revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
2. Gegen das Zustandekommen einer Abrede der Parteien über die
Zahlung der Kaufpreisrate wendet sich die Revision nicht. Sie meint jedoch, die
Zahlungsverpflichtung der Beklagten sei nicht bedingungslos eingegangen
worden, sondern sei davon abhängig, daß die Kläger einen Vertrag mit dem
Bauträger über die Rückabwicklung des Kaufvertrags vorlegten. Diese Bedingung sei nicht eingetreten. Es sei auch nicht ersichtlich, was die Beklagte hätte
veranlassen können, sich selbst zur Zahlung der Rate zu verpflichten. Sie sei
nicht einmal gehalten gewesen, den Klägern gegenüber ihrer Verpflichtung zur
Freistellung von den Grundpfandrechten nachzukommen, nachdem diese gegenüber dem Bauträger ihr Recht aus § 326 BGB geltend gemacht und damit
ihren Anspruch auf Übertragung von unbelastetem Eigentum verloren hätten.
3. Die Revision wendet sich gegen die Auslegung der individualvertraglichen Abrede der Parteien durch das Berufungsgericht. Damit kann sie keinen
Erfolg haben.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts besteht die Zahlungsverpflichtung nach Sinn und Zweck der Vereinbarung unabhängig von dem geforderten
Nachweis der Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das ist nicht nur eine vertretbare, sondern naheliegende Auslegung des Schreibens vom 9. Juni 1993. Das
in der Verpflichtungserklärung zum Ausdruck gekommene Interesse der Beklagten bestand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht ausführt,
darin, ihre Grundpfandrechte ungehindert von einem Erwerbsinteresse der
Kläger verwerten zu können. Damit sollten die Kläger ersichtlich so gestellt
werden, als hätte die Beklagte ein im Vertrag nicht vorbehaltenes Wahlrecht.
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Die Kläger durften deshalb das Angebot so verstehen, daß der Nachweis der
Rückabwicklung dann entbehrlich wurde, wenn anderweitig feststand, daß der
Vertrag nicht erfüllt war. Das war der Fall, nachdem die C. GmbH in Konkurs
gefallen war und die Kläger ohnehin die Erfüllung des Vertrages abgelehnt
hatten.
a) Ob die Beklagte im Zeitpunkt der Abgabe ihrer Erklärung vom 9. Juni
1993 an der Verwertung ihrer Grundpfandrechte durch die Kläger rechtlich
hätte gehindert werden können, ist dabei ebenso ohne Belang wie die Frage,
ob die Makler- und Bauträgerverordnung nur ein bedingungsloses Wahlrecht
der Erklärung zur Zahlung des Kaufpreises als Alternative zur Freigabe des
Eigentums von den Grundpfandrechten gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV zuläßt.
Ersteres war nicht der Fall (aa), letzteres ist für die Entscheidung ohne Bedeutung (bb).
aa) Die Kläger hatten mit der Ausübung ihrer Rechte aus § 326 BGB ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums und die Rechte aus der hiervon
abhängigen Vormerkung verloren. Eine Verpflichtung der Beklagten, zugunsten
der Kläger die Freistellung des Grundstücks von der Haftung zu erklären, bestand damit nicht mehr.
bb) Die Zulässigkeit des Inhalts der Zahlungsverpflichtung der Beklagten
bemißt sich nicht nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung.
Die Beklagte hatte sich nicht im Rahmen ihrer Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV ein entsprechendes Wahlrecht vorbehalten. Sie hat mit ihrer von den Klägern angenommenen Erklärung vom 9. Juni
1993 eine eigenständige Zahlungsverpflichtung begründet.
-7-
Die nachträgliche Vereinbarung einer Zahlungsverpflichtung ist nicht an
§ 3 Abs. 1 MaBV zu messen. Die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung
war nicht als Alternative zur Freistellungsverpflichtung vorbehalten. Sie kann
entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts von Bedingungen abhängig gemacht werden, die nach § 3 MaBV nicht vorgesehen sind.
b) Entgegen der Ansicht der Revision ist zur Begründung einer solchen
Zahlungsverpflichtung des Globalsicherers nicht erforderlich, daß der Erwerber
gegenüber dem Bauträger noch einen Erfüllungsanspruch hat.
Der sichernden Bank ist es vielmehr unbenommen, in individueller vertraglicher Absprache den Erwerber einer Immobilie vom Bauträger so zu stellen, als bestünde diesem gegenüber noch ihre Verpflichtung zur Freistellung
von den Grundpfandrechten. Dahingehend mußte die Verpflichtungserklärung
der Beklagten vom 9. Juni 1993 von den Klägern verstanden werden.
Für dieses Verständnis spricht nicht nur, daß die Beklagte in Kenntnis
der Tatsache, daß die Kläger das Vertragsverhältnis mit dem Bauträger in ein
Abwicklungsverhältnis umgewandelt hatten, in ihrer Erklärung vom 9. Juni 1993
ausdrücklich auf ihre Freistellungsverpflichtungserklärung Bezug nahm, sondern auch die Erklärung des Sachbearbeiters der Beklagten, der die Vorlage
einer Vereinbarung der Kläger mit dem Bauträger über die Rückabwicklung des
Vertrags damit begründete, daß die Frist von 18 Monaten noch nicht abgelaufen sei, welche zur Fälligkeit der Freistellungsverpflichtung der Beklagten bei
unvollständiger Erstellung des Werks verstrichen sein mußte. Auch die weitere
Erklärung der Beklagten vom 31. Oktober 1994 zeigt, daß sie sich weiterhin als
verpflichtet ansehen wollte, die Kläger von den Grundpfandrechten freizustellen, falls diese, wie es § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV vorsieht, entsprechend dem
Bautenstand weitere Zahlungen leistete.
-8-
4. Es ist sonach aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht der auf der Erklärung der Beklagten vom 9. Juni 1993 basierenden Absprache der Parteien eine selbständige Verpflichtung der Beklagten zur
Zahlung der ersten Kaufpreisrate entnommen und in Anbetracht der Tatsache,
daß die Kläger auf der Erfüllung des Vertrags mit dem Bauträger nicht bestanden haben, dem Erfordernis des Nachweises eines notariellen Rückabwicklungsvertrags keine vertragswesentliche Bedeutung beigemessen hat.
Ullmann
Thode
Kniffka
Wiebel
Wendt