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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 224/11
Verkündet am:
14. Dezember 2012
Mayer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3
a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung
der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen
und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich
geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen;
an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die
entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil
stehen.
c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als
modernisierende
Instandsetzung
noch
als
Modernisierungsmaßnahme
einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer.
BGH, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11 - LG Bremen
AG Bremen
-2-
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Dezember 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter
Prof. Dr. Schmidt-Räntsch
und
Dr. Roth
und
die
Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 4. Zivilkammer des
Landgerichts Bremen vom 9. September 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über
die
Kosten
des
Revisionsverfahrens,
an
das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
1
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger
wenden sich gegen mehrere in den Eigentümerversammlungen vom 6. April
2010 und 12. August 2010 gegen ihre Stimmen gefasste Beschlüsse. Diese
sehen
vor,
dass
die
sanierungsbedürftigen,
aus
Holz
gefertigten
Balkonbrüstungen „im Wege der modernisierenden Instandsetzung“ durch
solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Das Amtsgericht hat die Klage
abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen
Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger
weiterhin ihr Ziel, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
3
Entscheidungsgründe:
I.
2
Das Berufungsgericht meint, die beschlossene Sanierung sei eine
bauliche Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Die Zustimmung der Kläger sei
entbehrlich, weil sie nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus
beeinträchtigt würden. Die optische Veränderung stelle aus der gebotenen
objektiven Sicht keine Beeinträchtigung dar, und zwar auch nicht im Hinblick auf
die entstehenden Kosten. Das gelte selbst dann, wenn die Stahl- und
Glaskonstruktion - der Behauptung der Kläger entsprechend - 280.000 €, die
Sanierung der Holzbrüstungen aber nur 70.000 € koste. Auch ohne
Beweisaufnahme sei davon auszugehen, dass die geplanten Balkonbrüstungen
wetterbeständiger und dauerhafter seien. Soweit die Kläger behaupteten, die
Stahl- und Glaskonstruktion verursache in der laufenden Unterhaltung höhere
Reparaturkosten, seien sie ihrer im Hinblick auf eine Beeinträchtigung
bestehenden primären Substantiierungslast nicht nachgekommen.
II.
3
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Sollte
die beschlossene Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden
Balkonbrüstungen - wie das Berufungsgericht meint - eine bauliche Maßnahme
im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die Kläger nachteilig im Sinne
von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürfte ihrer Zustimmung.
Das Berufungsgericht hat den Rechtsbegriff des Nachteils nicht zutreffend
erfasst.
4
4
1. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss
konkret
und
objektiv
sein;
entscheidend
ist,
ob
sich
nach
der
Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage
verständlicherweise
beeinträchtigt
fühlen
kann
(Senat,
Beschluss
vom
19. Dezember 1991 - V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 396; Urteil vom 1. Juni 2012
- V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 12 mwN; Merle in Bärmann, WEG,
11. Aufl., § 22 Rn. 170 mwN). Insoweit sind die mit der Maßnahme
verbundenen
Kosten
ebenso
wenig
wie
eine
mögliche
Haftung
im
Außenverhältnis zu berücksichtigen (Senat, Beschluss vom 19. Dezember 1991
- V ZB 27/90, aaO, 396 f.). Denn die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer
sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG unterfallenden Maßnahmen ohnehin
befreit (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG; näher Senat, Urteil vom
11. November 2011 - V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn. 4, 6 ff.).
5
2. Wenn - wovon das Berufungsgericht nachvollziehbar ausgeht - eine
erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme
einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer erforderlich (OLG Düsseldorf, FGPrax 1995, 102; OLG
Köln, NZM 2000, 765; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 32;
Timme/Elzer, WEG, § 22 Rn. 122 jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom
18. Januar 1979 - VII ZB 9/78, BGHZ 73, 196, 202; aA BayObLG, WuM 1997,
186 f.; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 186; Niedenführ, NZM 2001, 1105,
1107 f.). Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein
Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige
Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme
dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss sich dem
Geschmack der Mehrheit nicht fügen; das gilt allerdings nur, wenn und soweit
die Entscheidung nach dem Gesetz nicht - insbesondere gemäß § 22 Abs. 2
WEG - der Mehrheitsmacht unterworfen ist.
5
6
3. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 ergibt
sich diese Auslegung des Begriffs „Nachteil“ auch daraus, dass die
Anforderungen an die durch die Einfügung von § 22 Abs. 2 WEG erweiterte
Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen nicht
werden
dürfen.
Wären
- wie
das
Berufungsgericht
meint -
unterlaufen
erhebliche
Änderungen des äußerlichen Erscheinungsbildes des Gebäudes nicht als
nachteilig anzusehen, sofern das Gericht sie für vorteilhaft hält, könnten
derartige Maßnahmen auch dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen
werden, wenn sie zu einer Modernisierung des Gebäudes führten. Dies
widerspräche § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG; danach bedarf es nämlich einer
qualifizierten Mehrheit für Modernisierungen, die unabhängig von einem
Reparaturbedarf unter anderem dann beschlossen werden können, wenn sie im
Sinne
von
§
559
Abs.
1
Alt. 1
BGB
den
Gebrauchswert
des
Wohnungseigentums nachhaltig erhöhen. Sind die dafür erforderlichen
Voraussetzungen nicht gegeben, sollen Maßnahmen der hier in Rede
stehenden Art nur einstimmig beschlossen werden können. Dementsprechend
ging der Gesetzgeber bei der Einführung von § 22 Abs. 2 WEG davon aus,
dass ohne die Erweiterung der Beschlusskompetenz unter anderem jede nicht
ganz
unerhebliche
Änderung
des
äußeren
Erscheinungsbildes
einen
allstimmigen Beschluss erfordere (BT-Drucks. 16/887, S. 29).
III.
7
Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil sie nicht zur
Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Die Beklagten
machen zu Recht geltend, dass der Beschluss gemäß § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21
Abs. 5 Nr. 2 WEG oder gemäß § 22 Abs. 2 WEG wirksam sein könnte.
6
8
1. Sanierungsarbeiten, die sich - wie die beschlossene Erneuerung der
Balkonbrüstungen - nicht auf die Erhaltung oder Wiederherstellung des
bestehenden
Zustands
beschränken,
können
eine
modernisierende
Instandsetzung im Sinne von § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sein.
Ist
das
nicht
der
Fall,
sind
die
Voraussetzungen
einer
Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG zu prüfen. Nur wenn
beide Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um eine bauliche
Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG. Diese Einordnung ist entscheidend
für die Frage, ob die Sanierung gegen die Stimmen der Kläger beschlossen
werden konnte.
9
2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, um zu
beurteilen, um welche Art von Maßnahme es sich handelt.
10
a) Weil ein Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten
Balkonbrüstungen besteht, kann sie unter Umständen als eine modernisierende
Instandsetzung einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen
werden kann (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine Maßnahme
ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße
Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn
die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung
darstellt (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 101 ff., § 22 Rn. 25 mwN). Der
Maßstab
eines
vernünftigen,
wirtschaftlich
denkenden
und
erprobten
Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht
zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im
Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer
vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen (BayObLG, ZMR 2004, 442;
Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 101 mwN). Von besonderer Bedeutung ist
insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen
hat. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen
7
Zeitraums - der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel
zehn Jahre beträgt - amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im
Rahmen der modernisierenden Instandsetzung (vgl. BayObLG, FGPrax 2005,
108 ff.; KG, FGPrax 1996, 95; Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 102). Dazu
bedarf es näherer Feststellungen zu dem jeweiligen Kostenaufwand. Die
Annahme
des
Berufungsgerichts,
die
geplante
Konstruktion
sei
wetterbeständiger, ist nicht belegt und das konkrete Einsparpotential nicht
beziffert.
11
b) Andernfalls könnte sich die Beschlusskompetenz aus § 22 Abs. 2
Satz 1 WEG ergeben; dass die Wohnungseigentümer die Maßnahme bei der
Beschlussfassung als modernisierende Instandsetzung angesehen haben, steht
dem nicht entgegen, wenn - wie hier - die erforderliche qualifizierte Mehrheit
erreicht worden ist.
12
aa) Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sind weitergehende Modernisierungen
der Entscheidung durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann zugänglich,
wenn sie im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchswert nachhaltig
erhöhen. Der Rechtsprechung des Senats zufolge gibt die angeordnete
entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung Raum für eine
großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes. Denn zum einen
kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von
denen im Mietrecht nur der Vermieter, nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum
anderen
ist
zu
berücksichtigen,
dass
das
mit
der
Erweiterung
der
Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische
Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern - unabhängig von dem
Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter
Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage
an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken. Deshalb genügt es, dass die
Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine
8
sinnvolle
Neuerung
darstellt,
die
voraussichtlich
geeignet
ist,
den
Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen (näher Senat,
Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f. mwN); an
einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn
die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren
Vorteil stehen.
13
bb) Begrenzt wird diese Befugnis der Mehrheit zudem durch den
Umstand, dass kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig
beeinträchtigt werden darf (näher BT-Drucks. 16/887, S. 30 f.; Senat, Urteil vom
18. Februar 2011 - V ZR 82/10, aaO, Rn. 12 f.). Zudem darf die Eigenart der
Wohnanlage nicht geändert werden. Auf diese Weise soll das Vertrauen eines
Erwerbers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand der Wohnanlage
geschützt werden; insbesondere Luxussanierungen sollen vermieden werden
(BT-Drucks. 16/887 S. 30).
14
cc) Danach kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine
Gebrauchswerterhöhung bewirken; die Wohnungseigentümer können mit
qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu
ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu
gestalten.
15
dd) Ob - wie die Revision behauptet - die Wohnungseigentümer die
Finanzierung der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage beschlossen
haben, und
ob
bzw.
unter welchen Voraussetzungen
eine
derartige
Finanzierungsregelung zur Ungültigkeit eines auf § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG
beruhenden Beschlusses führen kann, bedarf keiner Entscheidung; denn das
Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen und die Revision
zeigt nicht auf, dass die Klage fristgerecht auf diesen Punkt gestützt worden ist.
16
3. Für das weitere Verfahren weist der Senat ferner auf Folgendes hin:
9
17
a)
Für
die
im
Rahmen
der
modernisierenden
Instandsetzung
erforderliche Kosten-Nutzen-Analyse muss die Höhe der Kosten festgestellt
werden, die durch eine Sanierung der vorhandenen Holzbrüstungen und die
geplante Maßnahme entstehen. Darüber hinaus bedarf es einer Prognose der
jeweiligen Unterhaltungskosten über einen angemessenen Zeitraum, der hier
bei etwa zehn Jahren liegt. Nur wenn danach die erzielbaren Einsparungen die
entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende
Instandsetzung gegeben (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).
18
b) Für die Prüfung der Beschlusskompetenz gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB sind Feststellungen zu dem erzielbaren
Vorteil erforderlich, der nicht notwendigerweise finanzieller Natur sein muss
(vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10, aaO, Rn. 10). Auch
insoweit muss der entstehende Aufwand ermittelt werden; weil ohnehin ein
Sanierungsbedarf besteht, kommt es auf den Mehraufwand an. Die Abwägung,
ob ein verständiger Wohnungseigentümer den durch die andere Bauausführung
erzielten Vorteil gemessen an dem erforderlichen Mehraufwand als sinnvolle
Neuerung ansehen wird, ist eine Frage tatrichterlicher Würdigung.
19
Weiter darf eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1
WEG nicht dazu führen, dass die Eigenart der Wohnanlage geändert wird. In
diesem Zusammenhang wird der Vortrag der Kläger zu berücksichtigen sein,
demzufolge nicht nur die eigene Wohnanlage, sondern auch die sie
umgebenden Gebäude insgesamt einheitlich mit Holzbalkonen gestaltet sind.
Ob in Anbetracht dessen die Eigenart der Wohnanlage geändert wird, unterliegt
ebenfalls tatrichterlicher Würdigung.
20
c) Die Darlegungs- und Beweislast für Anfechtungsgründe trägt im
Rahmen der Anfechtungsklage grundsätzlich der Kläger (Suilmann in Jennißen,
WEG, 3. Aufl., § 46 Rn. 145; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., vor § 43
10
Rn. 15 f.). Allerdings dürfen die Anforderungen an die Substantiierung seines
Vortrags nicht überspannt werden; sie bemessen sich insbesondere an den im
Vorfeld
überlassenen
Unterlagen
wie
etwa
den
Angaben
in
der
Beschlussvorlage.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Brückner
Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 30.09.2010 - 29 C 40/10 LG Bremen, Entscheidung vom 09.09.2011 - 4 S 318/10 -
Roth
Weinland